BOT模式在房屋建筑工程管理中應(yīng)用分析

宗飛　王彩霞　張麗軍　汪齊凱

摘 要：當(dāng)前，我國在房屋建筑工程管理模式中一般都普遍存在著管理模式單一、施工水平有限和監(jiān)理等咨詢單位受限等問題?；诖?，本文提出了BOT模式的概念、表現(xiàn)形式及實施步驟，并結(jié)合工程實際案例分析了采取這種模式的實際效果。得出這種模式還需要在下一步的工程管理中進(jìn)一步研究和探索。

關(guān)鍵詞：BOT模式；房屋建筑；項目建設(shè)；創(chuàng)新管理

中圖分類號：F294 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、概述

目前我國現(xiàn)有的房屋建筑市場正在積極實行一種新型的BOT管理模式，這種管理模式深受建筑工程領(lǐng)域的歡迎。在一定意義上它可為建筑項目的潛在風(fēng)險提供擔(dān)保，其中貸款銀行會根據(jù)其政府的信用等級、社會形勢的穩(wěn)定性進(jìn)行投資判斷。但是由于我國現(xiàn)階段正處于市場經(jīng)濟(jì)初級階段，社會上一些有關(guān)建筑工程項目管理配套的法制、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范還不夠完善，BOT模式的應(yīng)用顯而易見地就會受到社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)市場的影響，在發(fā)展中還有這樣那樣的局限性?？梢赃@樣說在BOT模式的探索階段，這種模式應(yīng)該在建設(shè)項目管理中得到大力推廣與發(fā)展。

1 BOT的模式概念

BOT是一種項目建設(shè)模式，同時也是一種項目管理融資的模式。它的定義是在國家或地方政府相關(guān)的部門通過簽訂特許權(quán)協(xié)議授予投資者或是基礎(chǔ)設(shè)施項目融資建設(shè)的權(quán)利，并且是在協(xié)議規(guī)定的期限之內(nèi)，基于項目成立的項目企業(yè)擁有標(biāo)的項目運作權(quán)，通過收取適當(dāng)?shù)氖褂觅M用來回收投資獲得最大利潤的回報。它的最大特點是在房屋項目的投資建設(shè)與運營管理中，可積極吸納國外的先進(jìn)管理技術(shù)；能擴(kuò)大建設(shè)的規(guī)模與建設(shè)效率；能在短時間內(nèi)有效的解決項目資金短缺的問題。

2 BOT的表現(xiàn)形式

一般來說，BOT的模式在房屋建筑工程管理中有三種具體的表現(xiàn)方式，它們分別是建設(shè)——運營——移交，像這樣的方式一般出現(xiàn)在政府授予項目企業(yè)建設(shè)新項目時候的特許權(quán)。另一種是建設(shè)——擁有——運營。這個方式是相對于開發(fā)商而說的。開發(fā)商按照政府授予的特許權(quán)建設(shè)并經(jīng)營某個項目的基礎(chǔ)實施。第三種是建設(shè)——擁有——運營——移交。它明確了這種模式之下的所有權(quán)，項目公司在特許期內(nèi)既有經(jīng)營權(quán)又有所有權(quán)。

3 BOT模式的實施步驟

首先是確定建筑工程項目方案。這主要是包括對項目的總體要求，雇用工程咨詢公司或靠自己的技術(shù)力量做可行性的設(shè)計，以及對建筑工程施工的招標(biāo)工作。其次是招標(biāo)準(zhǔn)備。主要做好項目技術(shù)參數(shù)的分析研究，其中對索要解決的問題性質(zhì)和規(guī)模做一個詳細(xì)的說明，編制項目備忘錄。還要做好資格預(yù)審文件并制定資格預(yù)審標(biāo)準(zhǔn)；以及招標(biāo)文件，特許權(quán)協(xié)議，并制定評價標(biāo)準(zhǔn)。

第三，做好資格預(yù)審工作。第四做好邀請投標(biāo)工作。第五是評標(biāo)與決標(biāo)。第六是合同方面的談判。第七是授予施工項目。第八是建設(shè)并組織運營項目。第九是做好移交方面的工作。

4 BOT模式對各要素組成的要求

如果房屋建筑工程管理中采用了這種模式，它就會涉及到包括政府，建筑承包商、債權(quán)人等在內(nèi)的許多種角色，每一個角色與建筑項目之間都是一種雙邊協(xié)議關(guān)系。所以來說，每一個建筑項目的實施都要有設(shè)計、融資、建設(shè)、運營構(gòu)成，其中不同的要素要有不同成員具體實施。

5 BOT模式的應(yīng)用工程案例

5.1 工程概況。某市一BOT住房建設(shè)工程項目，占地總面積：62100m2，建設(shè)面積42560m2，準(zhǔn)備建設(shè)9850套住房，其中配備人才公寓1056套，設(shè)立公共租賃房2835套。工期：2014年6月——2015年8月。

5.2 資金來源：政府財政補(bǔ)貼；初期融資；運營期間的住房出租或出售回收投資成本。該集資方式優(yōu)點在于引進(jìn)了眾多民間資金，有效減緩政府投資成本，合理轉(zhuǎn)移市場風(fēng)險，從而增加了建設(shè)的工作效率。然而這種模式是由政府部門來確定投資方，這就需要投資方能夠具備一定的融資能力和相應(yīng)的資信等級，否則將會增大政府方的財政風(fēng)險。

5.3 土地資源：政府劃撥

5.4 存在的缺點分析。從上面的介紹我們可以得出像這樣的BOT模式的采用，存在著一定的合同關(guān)系錯綜復(fù)雜情況，除此之外，房地產(chǎn)市場變化幅度大，不合理的運營期會造成投資方和政府的相關(guān)權(quán)益不能實現(xiàn)，還有就是政府不能有效處理承租人和投資方的關(guān)系，會導(dǎo)致真正需要得到保障的人不能及時的到政策照顧。

結(jié)語

本文在提出房屋建筑管理中采用BOT這種創(chuàng)新模式的情況下，意思是想通過這種新型的管理模式來推動目前我國的建筑市場管理體制，當(dāng)然了這種新鮮的事物在目前來說或多或少存在一些缺點，比如說上面案例中提到的幾個方面的缺點。

但是總的來說，優(yōu)點還是比較多的。比如說有利于解決建設(shè)資金不足問題。通過采取民間籌資、建設(shè)、經(jīng)營的方式，吸引各種資金參與到項目建設(shè)中來，在一定程度上能緩解基礎(chǔ)建設(shè)不足與建設(shè)資金短缺的矛盾。

還有利于提高項目的建設(shè)質(zhì)量和效率。項目建設(shè)完畢投入使用后，由承包商根據(jù)特許經(jīng)營協(xié)議，在一定期限內(nèi)經(jīng)營和管理項目并取得利潤，以獲取投資回報。房屋項目建設(shè)質(zhì)量的好壞和建設(shè)效率的高低，直接關(guān)系到承包商利潤的實現(xiàn)程度。同時有利于分散投資風(fēng)險。由建設(shè)單位獨自承擔(dān)風(fēng)險，轉(zhuǎn)換為投資風(fēng)險由投資者、貸款者及相關(guān)當(dāng)事人共同承擔(dān)，其中投資者承擔(dān)了大部分風(fēng)險。

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