鄭州市城中村改造融資研究

李芳

[提要] 城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜的項(xiàng)目工程，項(xiàng)目融資是關(guān)鍵。本文通過(guò)分析鄭州市城中村改造現(xiàn)狀，并對(duì)不同的融資模式進(jìn)行對(duì)比，找出適合鄭州市城中村改造的融資模式，以有助于鄭州市城中村改造工作的順利進(jìn)行，從而把鄭州市打造成一座文明和諧的城市。

關(guān)鍵詞：城中村改造；融資模式；融資方式

中圖分類(lèi)號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年2月22日

2015年是鄭州市邁入城中村改造的第12個(gè)年頭。截至目前，鄭州市總共有228個(gè)自然村，170個(gè)自然村已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，其中103個(gè)自然村已經(jīng)實(shí)施拆遷。城中村拆遷數(shù)量如此之多，規(guī)模如此之大，所以資金問(wèn)題是鄭州市城中村改造需要面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題。城中村改造是一項(xiàng)大工程，歷時(shí)較長(zhǎng)，耗資較大，一個(gè)城中村的改造成本動(dòng)輒就是上億或者十幾億。面對(duì)如此巨大的資金需求，鄭州市城中村改造能否順利完成，關(guān)鍵在于如何拓寬融資渠道。

一、城中村改造原因分析

城中村雖然位于城市內(nèi)部，但是城市規(guī)劃管理方面比較薄弱，有些區(qū)域難以管理，嚴(yán)重影響了城市的進(jìn)一步發(fā)展和居民生活水平的提高，所以城中村改造成為了必然趨勢(shì)。

（一）城中村治安混亂。鄭州市是我國(guó)人口第一大省河南省的省會(huì)，其人口至2015年近1，000萬(wàn)，大部分為外來(lái)人口，這些人中很多工作不穩(wěn)定、流動(dòng)性強(qiáng)，導(dǎo)致犯罪分子作案的頻率加大，成為了城市中治安管理薄弱的典型地方。

（二）違章建筑物隨處可見(jiàn)。鄭州市的城中村是由村民自主建設(shè)的，很多樓房普遍高達(dá)7層、8層或者更高，樓間距不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致房間采光不足、通風(fēng)效果差，這些都不符合城建部門(mén)的規(guī)定，而且也失去了城市社區(qū)性視景。這些現(xiàn)象嚴(yán)重制約了城市整體質(zhì)量的提高也阻礙了城市化進(jìn)程。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后。城中村是城市化不完全下的現(xiàn)象，其形成沒(méi)有經(jīng)過(guò)合理的城市規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也沒(méi)有跟上城市化的步伐。目前，城中村是城市中衛(wèi)生環(huán)境、居住環(huán)境比較差的集中區(qū)域，這都極大地降低了居民的生活質(zhì)量，也影響了鄭州市的整體面貌。

以上三點(diǎn)是改造城中村的主要因素，改造城中村是改善居民的生活環(huán)境、提升城市品位、提升城市化進(jìn)程的必由之路，也是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的偉大工程。

二、鄭州市城中村改造融資模式分析

（一）鄭州市城中村改造現(xiàn)狀。2003年，西史趙村打響城中村改造的第一槍?zhuān)⒔ǔ闪似樟_旺世社區(qū)，形成“西史趙模式”。2015年9月，鄭州市提出城中村改造的掃尾階段，年底前要完成四環(huán)內(nèi)所有村莊的改造拆遷工作。2016年鄭州市對(duì)城中村改造的安置政策將予以調(diào)整，貨幣化安置將進(jìn)一步加大比例。

（二）鄭州市城中村改造融資模式

1、村集體自行融資改造模式。村集體自行融資改造模式主要是指以村集體或村集體經(jīng)濟(jì)組織為改造主體，自行融資、自行開(kāi)發(fā)，村民共同參與城中村改造，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，由村集體獨(dú)立完成土地整理、村民安置等一系列工作。這種模式要求村集體不僅要擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還要有較強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力。由于村民收入來(lái)源單一，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，金融機(jī)構(gòu)貸款具有一定的難度。此融資有風(fēng)險(xiǎn)。

2、合作開(kāi)發(fā)融資模式。由于政府財(cái)政無(wú)力承擔(dān)，引入社會(huì)開(kāi)發(fā)商成為了鄭州市城中村改造的一條有效途徑。社會(huì)開(kāi)發(fā)商的參與，能集中社會(huì)閑散資金，加上社會(huì)開(kāi)發(fā)商具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，一方面解決了城中村改造資金短缺的難題；另一方面也能提升城中村改造的質(zhì)量和檔次。所以，此種模式正運(yùn)用于鄭州市城中村改造工作中。

3、政府直接投資融資模式。政府直接投資的融資模式是指政府成為了改造主體，城中村改造的資金全部來(lái)源于政府財(cái)政。此模式容易優(yōu)化城市布局，完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施。而政府的財(cái)政有限，會(huì)難以承擔(dān)。政府直接投資的融資模式，會(huì)消耗政府大量的人力物力和財(cái)力，且若不能妥善處理好與村民直接的利益糾紛關(guān)系，會(huì)很容易產(chǎn)生嚴(yán)重的后果，所以也要慎重使用。

（三）鄭州市城中村改造融資模式存在的問(wèn)題。鄭州市城中村改造工作中的關(guān)鍵因素在于融資問(wèn)題，其改造融資存在的問(wèn)題主要有：

1、融資模式選擇不當(dāng)。在實(shí)踐中，許多地區(qū)的城中村改造都如火如荼地進(jìn)行著，有的地區(qū)處于摸索階段，有的地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，無(wú)論處于哪種程度，我們都需要做到具體問(wèn)題具體分析，選擇合適的融資模式，不能因?yàn)槿谫Y模式的選擇不合理而阻礙城中村改造的進(jìn)程。

2、融資方式單一。就目前鄭州市融資現(xiàn)狀來(lái)看，銀行貸款是常見(jiàn)的融資方式。城中村改造是一項(xiàng)長(zhǎng)期項(xiàng)目，僅僅依賴(lài)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大，無(wú)法滿(mǎn)足改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行，改造項(xiàng)目由于受到融資難題導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)程緩慢。

3、法律法規(guī)制度不健全。鄭州市城中村改造主要是以政府為主導(dǎo)、社會(huì)開(kāi)發(fā)商合作的改造模式，但是對(duì)開(kāi)發(fā)商籌措的拆遷補(bǔ)償安置資金、安置房未竣工而出售的商品房銷(xiāo)售款，由區(qū)人民政府嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)管，缺乏上位法的支持。很容易出現(xiàn)項(xiàng)目利益的糾紛以及村民利益受損或者風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。

三、鄭州市城中村改造融資問(wèn)題成因分析

（一）市場(chǎng)不穩(wěn)定加大融資模式的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。資本市場(chǎng)的運(yùn)行對(duì)融資模式的選擇和融資方式的選擇產(chǎn)生重大影響，鄭州市城中村改造主要采用以政府為主導(dǎo)、社會(huì)開(kāi)發(fā)商合作的改造模式，很容易受到資本市場(chǎng)波動(dòng)的影響。一旦市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，則政府對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估將會(huì)失效，也會(huì)影響開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的盈利情況的評(píng)估。當(dāng)上述情況發(fā)生時(shí)，會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的情形，最終受傷害的是村民。所以應(yīng)構(gòu)建鄭州市城中村改造風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的融資模式，降低資本市場(chǎng)的波動(dòng)帶來(lái)的不利影響。

（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低導(dǎo)致融資渠道狹窄。鄭州市雖然為河南省的省會(huì)城市，但其人口眾多，發(fā)展水平比較低，所以銀行貸款成為了城中村改造融資的主要方式，融資方式比較單一。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，不利于優(yōu)秀人才的招攬，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目融資的模式難以創(chuàng)新，而且鄭州市的各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)也比較被動(dòng)，很少有金融機(jī)構(gòu)積極主動(dòng)地投身于城中村的改造項(xiàng)目中。所以要想降低對(duì)銀行的依賴(lài)性，政府應(yīng)該加大政策力度，鼓勵(lì)各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)參與到城市改造項(xiàng)目中來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)融資渠道的多樣化。

（三）政策不完善產(chǎn)生多種社會(huì)問(wèn)題。城中村的居民主要依靠房屋出租作為收入來(lái)源，城中村改造導(dǎo)致居民失去自身的生活來(lái)源，所以政府和社會(huì)開(kāi)發(fā)商要做好前期的拆遷補(bǔ)償以及后期的福利費(fèi)用上。然而，事實(shí)上鄭州市對(duì)城中村拆遷政策并沒(méi)有落實(shí)到位，或者有些政策觸犯了居民的核心利益而使城中村改造工作受阻，這給鄭州市城中村改造帶來(lái)了重重困難，特別是拆遷補(bǔ)償工作不到位給改造工作造成的嚴(yán)重影響。

四、鄭州市城中村改造融資問(wèn)題解決對(duì)策

（一）拓寬融資渠道。在鄭州市城中村改造過(guò)程中，政府財(cái)政支持和銀行貸款是城中村改造工作順利進(jìn)行的重要的融資渠道，然而資本市場(chǎng)中金融機(jī)構(gòu)多種多樣，比如證券公司、保險(xiǎn)公司、基金公司、投資公司等，與各種金融機(jī)構(gòu)合作的方式也有很多，鄭州市城中村改造的過(guò)程中，應(yīng)尋求與這些金融機(jī)構(gòu)合作的機(jī)會(huì)，構(gòu)建新的融資渠道。

（二）構(gòu)建多種融資渠道。鄭州市人民政府選取了三種城中村改造的融資模式，但是理論上的項(xiàng)目融資模式有六種：“移交—經(jīng)營(yíng)—移交”（TOT）、公共部門(mén)與私人企業(yè)合作（PPP）、民間主動(dòng)融資（PFI）、“建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓”（BOT）、資產(chǎn)證券化（ABS）、“資源—補(bǔ)償—項(xiàng)目”（RCP）等模式。每種融資模式都有自己的優(yōu)缺點(diǎn)，鄭州市可以根據(jù)自身實(shí)際情況選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y模式，并分析其可行性。

（三）健全城中村改造相關(guān)法規(guī)政策。前面已提及政策法規(guī)的不健全、落實(shí)不到位限制了城中村改造工作的順利進(jìn)行。隨著鄭州市城中村改造工作的加快，政府應(yīng)加大力度完善城中村改造的配套政策。比如政府應(yīng)該制定完善的拆遷補(bǔ)償政策，妥善處理城中村居民居住問(wèn)題，有效地解決鄭州市城中村改造中政策跟不上步伐的問(wèn)題。

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