探討新形勢下我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式

韓璐

摘要：現(xiàn)階段，借助滾動開發(fā)經(jīng)營方式的房地產(chǎn)商的產(chǎn)業(yè)生命周期會慢慢發(fā)展至成熟階段，他們開始研究企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的手段及途徑。物業(yè)擁有和輕資產(chǎn)運營是今后房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的主要方向。輕資產(chǎn)運營模式尚未成熟，目前大幅度提高物業(yè)持有的比例完成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型任務(wù)并非最好的選擇。因此，國內(nèi)住宅開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其重心放在社區(qū)配套設(shè)施的持有上，繼續(xù)增加持有規(guī)模，才是當(dāng)前的主要突破口。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)運營模式；分析與探究

筆者圍繞當(dāng)前形勢下國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模、國內(nèi)新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的市場需求以及市場競爭情況和各大房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營狀況、新形勢下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的市場比重等方面進行了深入、全面的闡述。

一、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本狀況剖析

作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，其也是市場經(jīng)濟的重要性標(biāo)志之一，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)不論是地位、規(guī)模還是影響力，均是由于我國改革開放的擴展而慢慢加強。回顧之前，我國房地產(chǎn)大致經(jīng)歷了四個發(fā)展階段：萌芽時期、爆發(fā)與停頓期、發(fā)展期、成熟期。房地產(chǎn)行業(yè)的萌芽出現(xiàn)于廣州、深圳兩地。隨著港商的進駐，慢慢出現(xiàn)了一些邊緣化的房產(chǎn)交易及需求。上世紀(jì)80年代末期，深圳頒布了房地產(chǎn)使用權(quán)可以被交易的政策。國內(nèi)真正意義上的房地產(chǎn)是1996年開始，率先發(fā)展的依舊為廣州和深圳，在新形勢下增強房產(chǎn)市場的營銷策劃能力的戰(zhàn)略。

考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的投資價值大、區(qū)位性、移動性弱等基本特征，其營銷難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通的商品。所以說，要想更加有效地將房產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，房產(chǎn)開發(fā)商必然會依照市場情況和營銷目標(biāo)等選用各種各樣的開發(fā)經(jīng)營模式。目前，因為國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的快速進步，很多創(chuàng)新性的開發(fā)形式逐漸顯現(xiàn)在房地產(chǎn)市場當(dāng)中。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的整體趨勢由于受到新形勢的影響，逐漸進入到以市場需求為基本導(dǎo)向的發(fā)展時期，房產(chǎn)產(chǎn)品的價格也慢慢向成本價及微利價靠攏，房產(chǎn)市場化趨勢逐漸增強。但是，在市場銷售方面，不管是業(yè)界人士還是消費者均更加成熟，單純的概念及介紹早已無法滿足消費者的投資或購買需求。反之，消費者變得更為重視產(chǎn)品本身。因消費者經(jīng)驗的累積，消費目的更加明確、消費方向更為理性，購買房產(chǎn)的消費者也變得更加慎重。

二、我國房地產(chǎn)銷售產(chǎn)品的方式

（一）房產(chǎn)坐銷

房產(chǎn)的坐銷形式最早發(fā)源于柜臺式營銷模式，此營銷方式基本滿足傳統(tǒng)的交易習(xí)慣，也適合我國的消費傳統(tǒng)。畢竟，我國在改革開放時期始終處于物資緊張的狀況下，消費市場一直被賣方占據(jù)。回首之前的買賣雙方，像以往的古玩交易（決定權(quán)在賣家）、當(dāng)鋪典當(dāng)（柜臺永遠(yuǎn)高于買家身價）、拍賣交易（拍賣人員決定了拍賣物品的價格上漲趨勢，不存在遞減式競價）等當(dāng)中得到有力證明。這也表明供求關(guān)系在很大程度上影響著消費市場、消費市場決定營銷手段的理論。因此，在賣方市場中，坐銷必然是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的首選方式。

（二）產(chǎn)品的精確定位

舉例說明，國外營銷學(xué)家麥卡錫提出了“4P”營銷組合策略，具體解釋為：產(chǎn)品、價格、渠道及促銷四方面內(nèi)容。其認(rèn)為一次成功和完整的市場銷售，就是把好的產(chǎn)品以合適的價格、適宜的渠道，加上多樣的促銷手段，投放于特定市場中。在此之后，菲利浦·科特勒圍繞著怎樣迎合市場需求的核心理念，又進行了市場調(diào)研、市場定位以及目標(biāo)市場選取等方面的補充，進一步豐富、完善了市場銷售“迎合消費者需求”的基本功能。上述營銷形式表明了在房地產(chǎn)銷售過程中對產(chǎn)品進行準(zhǔn)確定位的關(guān)鍵作用。

房產(chǎn)市場在面臨洗牌的大趨勢下，更需借助自身的實力和優(yōu)勢，做出細(xì)致的市場調(diào)研，然后依照具體區(qū)域市場的狀況，對消費者需求進行梳理、分類，準(zhǔn)確掌握本地市場的物理屬性以獲取市場認(rèn)可，進一步提升企業(yè)自身的競爭力，在未來的發(fā)展過程中搶占先機。比如說，我國的西南地區(qū)，新建商品房的主要消費群體為鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，其主要經(jīng)濟來源為外出務(wù)工所得。因此，當(dāng)?shù)氐闹行》康禺a(chǎn)企業(yè)可將目標(biāo)群體鎖定在這部分外出務(wù)工人員。除此之外，還應(yīng)對戶型配比進行豐富，依照這部分年輕人剛需置業(yè)、改善置業(yè)、自住兼投資置業(yè)等多種需求設(shè)計具體的戶型配比，目的是更好地實現(xiàn)新修商品房在這部分群體中的銷售。

（三）保證房產(chǎn)質(zhì)量

眾所周知，產(chǎn)品質(zhì)量狀況是企業(yè)的命脈，從長遠(yuǎn)角度出發(fā)，市場銷售行為的成功均建立在良好的產(chǎn)品質(zhì)量上。在新形勢下，房產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和目標(biāo)客戶群體的契合度更加關(guān)鍵。房產(chǎn)作為一種長期消費品，產(chǎn)品質(zhì)量除了房屋自身的品質(zhì)外，還包含了后期的物業(yè)管理水平等。

三、我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的策略分析

當(dāng)今，國內(nèi)普遍的房產(chǎn)經(jīng)營方式主要為直銷、委托代理及網(wǎng)絡(luò)營銷三種。要想更好地進行經(jīng)營和銷售，必須做好以下兩點：

（一）搞好品牌傳宣和推廣工作

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，品牌效應(yīng)逐漸凸顯出來。不少知名地產(chǎn)企業(yè)早已達(dá)成了品牌方面的共識，品牌不但是共公司或者產(chǎn)品的標(biāo)志，更是稀缺的無形資產(chǎn)，可以起到增強企業(yè)或產(chǎn)品市場競爭力的作用。產(chǎn)品是銷售的根本，品質(zhì)是銷售的核心保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)和升級應(yīng)當(dāng)建立在市場、研發(fā)、銷售、物業(yè)管理等方面協(xié)調(diào)統(tǒng)一的前提下，掌握好理念導(dǎo)入、產(chǎn)品定位、規(guī)劃布局、戶型設(shè)計、建筑景觀等方面，增強產(chǎn)品的附加值及性價比。此外，保證完美的售后服務(wù)、樹立優(yōu)良的品牌形象，積極參與各類大型房產(chǎn)展銷會爭取更多的營銷機會等。

（二）做好市場調(diào)研、加快產(chǎn)品的升級和創(chuàng)新

房地產(chǎn)銷售者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)對待市場調(diào)研工作，認(rèn)真完成對消費者需求的挖掘和分析，把這一理念始終貫穿于房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的全過程，同時具有一定的超前意識，借助本身的優(yōu)勢，尋求最佳的市場升級、創(chuàng)新時機。

參考文獻(xiàn)：

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