我國貨幣政策與房地產(chǎn)價格關(guān)系研究

【摘要】房地產(chǎn)市場一直是全社會關(guān)注的重點，房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)快速上漲已經(jīng)給國家經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定都帶來了很大的影響，而貨幣政策是國家對于房地產(chǎn)市場價格進行宏觀調(diào)控的主要手段，本文通過理論和實證兩方面對貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響進行分析，并試圖給出政策建議。

【關(guān)鍵詞】貨幣政策 房地產(chǎn) 價格

自從我國實行商品化住房改革以來，由于我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，受居民對住房需求的上漲和擴大內(nèi)需的政策影響，我國房地產(chǎn)市場的價格一直處在一個上升通道，尤其是2009年以來，在多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場的價格漲幅更是驚人，引發(fā)了各界對于房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論。近幾年我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展是不均衡的，一線城市的房價仍在飛速上漲，而對于三四線城市則出現(xiàn)了一定程度的庫存問題，為此，國家出臺了房地產(chǎn)市場去庫存的政策。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國家經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，對于國家經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的作用，此外房地產(chǎn)市場價格也是民生關(guān)注的熱點話題，房地產(chǎn)市場的價格與居民的生活質(zhì)量息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)市場的發(fā)展與社會穩(wěn)定也有十分重要的作用。我國對于房地產(chǎn)市場一直在采取宏觀調(diào)控措施，不管是從房地產(chǎn)供給還是從房地產(chǎn)需求兩方面，都采取系列針對性的措施，而對房地產(chǎn)市場上的資金流動性的調(diào)控一直是重中之重，我國對于房地產(chǎn)資金流動性的調(diào)控最重要的就是通過貨幣政策手段，因此研究貨幣政策與房地產(chǎn)價格關(guān)系很有必要。

一、貨幣政策于房地產(chǎn)價格關(guān)系的理論分析

根據(jù)貨幣政策傳導(dǎo)機制理論，貨幣政策通過利率渠道、信貸渠道和資產(chǎn)價格渠道都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，這里主要分析貨幣政策通過信貸渠道和資產(chǎn)價格渠道中的財富效應(yīng)對房地產(chǎn)價格的影響。信貸渠道的傳導(dǎo)機理為中央銀行通過改變貨幣供應(yīng)量，從而使得商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款發(fā)生變化，進一步使得商業(yè)銀行的可貸資金發(fā)生變化，從而使得各行業(yè)的融資規(guī)模受到影響，這就對整個國家的物價和產(chǎn)出產(chǎn)生影響。對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，中央銀行貨幣政策的變化，使得商業(yè)銀行的可貸資金發(fā)生變化，那么對房地產(chǎn)行業(yè)的融資會受到影響，進而影響到房地產(chǎn)市場的價格。財富效應(yīng)的傳導(dǎo)機理為中央銀行通過改變貨幣供應(yīng)量，使得利率和金融資產(chǎn)價格上升，進一步使得其金融財富和終生財富發(fā)生變化，進而對其消費需求發(fā)生變化，從而影響物價和產(chǎn)出。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，貨幣供應(yīng)量變化使得股票價格發(fā)生變化，那么居民的財富和終生財富發(fā)生變化，其對于房地產(chǎn)的消費需求也會發(fā)生變化，進而影響房地產(chǎn)市場的價格。

二、貨幣政策與房地產(chǎn)價格關(guān)系的實證分析

本文選取廣義貨幣供應(yīng)量M2作為貨幣政策的代表變量，選取全國百城歷史樣本均價P作為房地產(chǎn)價格的代表變量，樣本期為2010年6月到2015年6月的月度數(shù)據(jù)，對各變量進行取對數(shù)處理分別記為LM2，LP，首先要對數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性檢驗，其結(jié)果如下：

從表中可以看出兩個變量均不是平穩(wěn)時間序列，而兩個變量的一階差分則是平穩(wěn)的，因此可以做協(xié)整檢驗，以驗證是否存在協(xié)整關(guān)系，其Johansen協(xié)整檢驗的結(jié)果如下：

這說明LM2和LP至少存在一個協(xié)整關(guān)系，即貨幣供應(yīng)量和百城房地產(chǎn)歷史樣本均價可能存在長期穩(wěn)定的關(guān)系，接下來對兩變量進行格蘭杰因果關(guān)系檢驗，結(jié)果如下：

這說明在5%的顯著性水平下，LM2是LP的格蘭杰原因，回歸結(jié)果如下：

三、結(jié)論與建議

從回歸結(jié)果可以看出，LM2每發(fā)生一個單位的變動，將使得LP發(fā)生0.26個單位的變動，兩者存在著正向的變動關(guān)系，即貨幣供應(yīng)量的變動的確對房地產(chǎn)市場的價格有影響。在從貨幣政策角度對房地產(chǎn)市場價格進行調(diào)控時，要注意從貨幣政策傳導(dǎo)的渠道入手，尤其是信貸渠道和資產(chǎn)價格渠道，我國對于房地產(chǎn)市場價格進行調(diào)整主要是通過信貸渠道進行調(diào)整，即通過貨幣供應(yīng)量的控制，使得居民和房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得的貸款額度發(fā)生變化，進而對房地產(chǎn)市場的價格產(chǎn)生影響，除此之外，國家在對房地產(chǎn)市場價格調(diào)整時，要注重貨幣政策資產(chǎn)價格渠道的作用，這就要求我國對于股票市場要進一步進行完善，充分發(fā)揮股票市場的資源配置功能，提高資源配置效率，使得資產(chǎn)價格的決定由市場來決定，完善監(jiān)管制度，提高信息披露程度，嚴(yán)格落實各項制度，加重對違規(guī)行為的處罰力度，加強投資者教育，培育其風(fēng)險意識，避免讓股票市場成為中小投資者的“賭場”，要讓股票市場真正從籌資功能向投資功能轉(zhuǎn)化。貨幣政策對股票市場的影響離不開市場化利率的作用，我國正在大力推進利率市場化進程，利率市場化的早日實現(xiàn)將有助于資產(chǎn)價格的確定和股票市場的發(fā)展，也使得財富效應(yīng)更加凸顯，使得貨幣政策傳導(dǎo)更加順暢，從而對房地產(chǎn)市場價格的調(diào)控也更加有力度。總之，用貨幣供應(yīng)量才進行房地產(chǎn)價格調(diào)控，要從傳導(dǎo)機制出發(fā)，除了最主要的信貸管理外，還要從資產(chǎn)價格渠道入手，尤其是股票市場的完善和建設(shè)，唯有如此，此會使得貨幣政策傳導(dǎo)效果加強，才能更好的對房地產(chǎn)市場價格進行調(diào)控。

參考文獻

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作者簡介：劉飛（1986-），男，山東淄博人，云南民族大學(xué)研究生，研究方向：貨幣政策區(qū)域效應(yīng)。