國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)對(duì)比研究

萬(wàn)杰 張?zhí)熨n

[提要] 隨著我國(guó)老年化現(xiàn)象的加劇，養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)成為亟須解決的難題之一。然而，由于公立養(yǎng)老模式的不成熟，社會(huì)需要專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。本文通過(guò)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)與國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)的對(duì)比，揭示我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮螅?dāng)然其中也有很多不足的地方，需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社會(huì)共同解決，創(chuàng)造出更加適合老年人居住的環(huán)境。

關(guān)鍵詞：人口老齡化；養(yǎng)老社區(qū)；泰康之家；太陽(yáng)城

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)比研究

收錄日期：2016年3月10日

前言

如今中國(guó)面臨的最大問(wèn)題不再是巨大的人口數(shù)量了，而是令人堪憂的人口結(jié)構(gòu)。我國(guó)65歲以上老年人口的數(shù)量由2001年的9，000多萬(wàn)人增加到2010的11，000多萬(wàn)人。這些數(shù)據(jù)都在反映一個(gè)問(wèn)題，我國(guó)老年人口出現(xiàn)井噴式的增長(zhǎng)而且還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)下去。根據(jù)我國(guó)人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，有學(xué)者預(yù)測(cè)在2020年，我國(guó)老年化人口將達(dá)到一個(gè)前所未有的數(shù)量4億人。這無(wú)疑給我國(guó)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)，2013年我國(guó)養(yǎng)老金支出為18，740.4億元，要知道安徽省2013年的國(guó)民生產(chǎn)總值（GNP）才19，229.4億元。而且我國(guó)在解決養(yǎng)老問(wèn)題時(shí)，直觀的反映出我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不足。發(fā)達(dá)國(guó)家的人均收入都在5，000美元以上，而我國(guó)人均收入連發(fā)達(dá)國(guó)家的1/5都沒(méi)有。當(dāng)然，面對(duì)人口老年化這個(gè)問(wèn)題的不僅僅是中國(guó)，我們的“鄰居”日本也同樣被這個(gè)問(wèn)題深深困擾著。日本的社會(huì)保障支出剛性需求使日本的財(cái)政赤字居高不下，即使像日本這樣的有著完善的社會(huì)保障體系的發(fā)達(dá)國(guó)家都不得不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，減少政府支出。更有一些學(xué)者認(rèn)為，隨著日本老年化人口的進(jìn)一步增加，日本的社會(huì)保障體系將會(huì)崩潰。這也在向我們表明解決養(yǎng)老問(wèn)題不能僅僅只靠政府，我們更應(yīng)該讓社會(huì)各界的力量參與其中。

一、美國(guó)式養(yǎng)老社區(qū)——太陽(yáng)城

（一）太陽(yáng)城的地理優(yōu)勢(shì)。在美國(guó)洛基山脈的腹地有一個(gè)聞名遐邇的養(yǎng)老社區(qū)——太陽(yáng)城，它與鳳凰城相依，坐擁兩大公園：普萊增特湖公園和白坦公園，一年之中可以享受到300天的日照，被譽(yù)為陸上的夏威夷，也正是因?yàn)檫@些原因，所以早在上個(gè)世紀(jì)中葉老人們就紛紛到這兒來(lái)度假。但直到開發(fā)商發(fā)現(xiàn)這里作為養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大潛力，太陽(yáng)城的價(jià)值才被慢慢發(fā)掘。

（二）太陽(yáng)城的建設(shè)及發(fā)展

1、社區(qū)的建設(shè)。20世紀(jì)中葉，著名的開發(fā)商Del Webb在一次很偶然的機(jī)會(huì)路過(guò)此地，當(dāng)時(shí)城里地產(chǎn)已經(jīng)開發(fā)殆盡，他正準(zhǔn)備著手開發(fā)鳳凰城的郊區(qū)地帶，也就是現(xiàn)在的太陽(yáng)城，他當(dāng)時(shí)覺得這里地價(jià)很便宜，于是便買了下來(lái)。起初建造的就是普通的商品房和公共設(shè)施，可后來(lái)他發(fā)現(xiàn)越來(lái)越多的老年人喜歡來(lái)這兒度假。于是他改變了當(dāng)初的設(shè)計(jì)意圖，轉(zhuǎn)而去設(shè)計(jì)建造養(yǎng)老社區(qū)。而在銷售住宅之前，德爾做了大量的準(zhǔn)備工作，首先建造一批價(jià)格合理的樣本房，然后再去建設(shè)相應(yīng)的娛樂(lè)設(shè)施，當(dāng)然，美國(guó)人最愛的高爾夫球場(chǎng)他是不會(huì)忘的。

2、醫(yī)療娛樂(lè)服務(wù)的完善。太陽(yáng)城處處體現(xiàn)了人性化的關(guān)懷，如社區(qū)有無(wú)障礙路段，便于坐輪椅的老人出入；隨處可見的都是低層住宅，雖然沒(méi)有完全利用土地資源，但是卻極大地方便了老人們的生活。另外，社區(qū)內(nèi)人行道和車行道涇渭分明，保障了老人們出行的安全。最為稱贊的是其醫(yī)療保健系統(tǒng)，一流的綜合性醫(yī)院和主治老年人疾病的?？漆t(yī)院，如心臟中心、眼科中心，等等。而且老人們與醫(yī)院是一天24小時(shí)處在連接狀態(tài)，老人們一旦出現(xiàn)突發(fā)狀況，可以啟動(dòng)裝置，醫(yī)院接受到信號(hào)以后，救護(hù)車會(huì)在3～5分鐘的時(shí)間趕往出事地點(diǎn)，應(yīng)急措施做得十分到位，很大程度上保障了老人們的生命安全。

二、中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)——泰康之家

（一）泰康之家社區(qū)概況。泰康之家養(yǎng)老社區(qū)位于北京昌平區(qū)，屬于半個(gè)小時(shí)生活圈，而且周邊有豐富的旅游休假資源，如十三陵水庫(kù)、小湯山溫泉等，可謂是進(jìn)可入市區(qū)買菜，退可與山水相望。這與太陽(yáng)城極其想像。泰康之家僅占地17萬(wàn)平方米，但是卻提供近1.8萬(wàn)平方米的公共服務(wù)區(qū)域，用以建設(shè)各種各樣的文化娛樂(lè)設(shè)施，豐富老年人的晚年生活。而且還有一個(gè)巨大的中央花園，占地2萬(wàn)平方米，不僅綠化環(huán)境，還可以讓老人們貼近自然，放松身心，減少他們的生活壓力。泰康之家有各種各樣的戶型用以滿足不同老人的需求，從而增加自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）泰康之家的建設(shè)和發(fā)展。中國(guó)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康人壽成立子公司——泰康之家專業(yè)經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)，泰康之家利用泰康人壽現(xiàn)有資金、客戶積累的條件，整合養(yǎng)老服務(wù)資源，努力把自身打造成國(guó)內(nèi)一流養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商。2012年，泰康人壽北京養(yǎng)老社區(qū)在昌平舉行奠基儀式，預(yù)計(jì)今年可實(shí)現(xiàn)用戶入住。當(dāng)然，泰康之家不可能只做一個(gè)區(qū)域的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，在2014年4月，泰康之家把目光投向中國(guó)的金融中心——上海，開放體驗(yàn)館，接受客戶參觀，進(jìn)一步擴(kuò)大自己的客戶市場(chǎng)。同時(shí)，泰康之家在一些二線城市拿地興建養(yǎng)老社區(qū)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)化的經(jīng)營(yíng)。根據(jù)可靠數(shù)據(jù)，在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，泰康之家將會(huì)成為中國(guó)最大的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)公司，可提供5萬(wàn)戶供老人們?nèi)胱　?/p>

三、國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)比

（一）美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式

1、社會(huì)保障系統(tǒng)。美國(guó)的社保系統(tǒng)是由養(yǎng)老保險(xiǎn)體系和醫(yī)療體系共同組成的。其中，養(yǎng)老保險(xiǎn)體系是由聯(lián)邦退休金制度、企業(yè)退休金計(jì)劃和個(gè)人退休金三部分組成的。但是，美國(guó)和日本不同，它的福利程度低。企業(yè)退休金的3/4都是個(gè)人工作時(shí)積累的。而政府所做的工作就是降低稅率和補(bǔ)貼，因此筆者認(rèn)為美國(guó)的社保體系很適合我們?nèi)W(xué)習(xí)。雖然弱化了政府的保障功能，但是卻加強(qiáng)了政府的統(tǒng)籌能力。

2、養(yǎng)老設(shè)施類型。因?yàn)槲幕脑?，美?guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式不同于中國(guó)的家庭式養(yǎng)老。他是政府或者私人出資建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，然后讓老人們自己選擇不同檔次的護(hù)理服務(wù)。從價(jià)格上來(lái)說(shuō)，公立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比私立的要便宜得多，但是從保障能力上來(lái)說(shuō)，公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅僅保障老年人的生活需求和一些簡(jiǎn)單的護(hù)理需求，而私立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則可以全方位的護(hù)理老人們。當(dāng)然，因?yàn)槊绹?guó)人的收入都比較不錯(cuò)，而且父母無(wú)需給孩子們買房，所以美國(guó)退休的老人們手中都有不少資金用以滿足自己的老年生活需求。所以，在美國(guó)公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量要少于私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

3、運(yùn)營(yíng)模式

（1）太陽(yáng)城的運(yùn)營(yíng)模式。美國(guó)太陽(yáng)城的開發(fā)屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，依靠銷售住宅回款獲利，且不設(shè)有醫(yī)療、護(hù)理等配套服務(wù)，降低了前期投入成本，靠吸引政府投資或者私人資本投資興建醫(yī)療機(jī)構(gòu)。因?yàn)槠涞锰飒?dú)厚的優(yōu)勢(shì)，太陽(yáng)城不僅可以用來(lái)長(zhǎng)期居住，更可以用來(lái)度假。其人流量為40，000萬(wàn)人，其中的7/10是常住客戶，而其余3/10是旅游度假客戶，太陽(yáng)城可以先銷售一部分住宅回籠資金，再將一些住宅出租提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入。而且太陽(yáng)城還擁有自己的商業(yè)中心，專門銷售老年人用品，因其市場(chǎng)定位清晰，每年獲得的銷售商品的收入也較為客觀。

（2）美國(guó)CCRC社區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式。美國(guó)CCRC社區(qū)的開發(fā)與太陽(yáng)城不同，不僅在社區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)，更在住宅樓的每一層都設(shè)置護(hù)理站，且配置老人專屬食堂，為老人提供營(yíng)養(yǎng)套餐。CCRC的經(jīng)營(yíng)模式與太陽(yáng)城截然不同，它采用的是先交一部分的押金然后每年繼續(xù)交使用費(fèi)，不直接將房子的所有權(quán)給客戶。①入門費(fèi)：按房間大小來(lái)計(jì)算，最少20萬(wàn)美元，最多100萬(wàn)美元；②年費(fèi)：按照老人的自理能力來(lái)進(jìn)行收費(fèi)，健康活躍老人，3，000美元/月；半護(hù)理老人，4，000美元/月；全護(hù)理老人：5，000美元～6，000美元/月。因?yàn)閮r(jià)格較高，市場(chǎng)定位于高收入人群，所以從知名度上來(lái)講不如太陽(yáng)城。

（二）國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式

1、泰康之家。泰康之家有兩種盈利模式：一種類似于CCRC，采用的是押金+月服務(wù)費(fèi)收費(fèi)模式，需一共交200多萬(wàn)；另一種就是購(gòu)買泰康人壽相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品作為準(zhǔn)入門檻，購(gòu)買者到達(dá)指定年齡段即可入住，投資收益均用于支付其他費(fèi)用，而且購(gòu)買這種保險(xiǎn)產(chǎn)品的人不僅僅自己和配偶能入住，保費(fèi)繳清時(shí)，購(gòu)買者的父母也可以申請(qǐng)入住，這是非常人性化的促銷手段。

2、中國(guó)平安的桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)。2012年9月23日，由中國(guó)平安保險(xiǎn)子公司深圳不動(dòng)產(chǎn)有限公司投資的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目在桐鄉(xiāng)啟動(dòng)。期間，平安子公司共斥資170億元，建造一個(gè)總建筑面積在150萬(wàn)平方米左右的“巨無(wú)霸”養(yǎng)老社區(qū)。而桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)與太陽(yáng)城的運(yùn)營(yíng)模式類似，主打三種產(chǎn)品類型：租賃式養(yǎng)老公寓、銷售式養(yǎng)老公寓、度假式養(yǎng)老公寓、突破養(yǎng)老地產(chǎn)“只租不售”的局面，采用“租售并存”的形式，極大地發(fā)揮了資本的效益。

3、其他養(yǎng)老社區(qū)。中國(guó)人壽的廊坊生態(tài)城是采用保險(xiǎn)公司與開發(fā)商合作的運(yùn)營(yíng)模式，解決了保險(xiǎn)公司技術(shù)及人才方面的匱乏，同時(shí)也解決了開發(fā)商因資金短缺承擔(dān)不了如此大的項(xiàng)目的尷尬局面。此外，合眾人壽是采取了保險(xiǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，然后出讓養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，這樣可以快速回籠資金，且避免了專業(yè)人才不夠?qū)е吗B(yǎng)老社區(qū)無(wú)法得到正常經(jīng)營(yíng)的狀況。

四、中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)面臨的問(wèn)題

雖然保險(xiǎn)公司在最近幾年才得以有機(jī)會(huì)接觸養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)與開發(fā)，但是從運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，絲毫不遜色于美國(guó)那些資深的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，而且保險(xiǎn)公司更注重將養(yǎng)老地產(chǎn)與自身產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)合，這些都是值得我們佩服的地方。但是，終究因?yàn)槠鸩酵淼脑?，保險(xiǎn)公司在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)的時(shí)候會(huì)遇到諸多問(wèn)題。

（一）單一的客戶群。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)大部分都是以高收入人群為服務(wù)對(duì)象，過(guò)高的入住門檻將大部分具有養(yǎng)老需求的老人們拒之門外。筆者認(rèn)為，隨著我國(guó)國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)市場(chǎng)的完善，我國(guó)保險(xiǎn)公司將會(huì)走出國(guó)門，而過(guò)于單一的客戶群會(huì)讓國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)公司在全球的養(yǎng)老地產(chǎn)上缺少競(jìng)爭(zhēng)力，因此保險(xiǎn)公司應(yīng)該實(shí)行差異化管理，不僅僅是建設(shè)高品質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)，更應(yīng)該多建大部分老人都能入住的養(yǎng)老社區(qū)，爭(zhēng)取讓每個(gè)老年人都可以有個(gè)舒適的晚年，履行保險(xiǎn)公司的社會(huì)管理職能。

（二）法律空白。很多發(fā)達(dá)國(guó)家具有很完善的養(yǎng)老體系的法律法規(guī)，而在中國(guó)，養(yǎng)老問(wèn)題被提到議程上也只是短短十幾年的事，且社會(huì)養(yǎng)老金的不公開運(yùn)營(yíng)讓很多老年人沒(méi)有安全感，所以他們不會(huì)把錢拿出來(lái)購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)。

（三）專業(yè)人士的匱乏。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)目前每千人執(zhí)業(yè)醫(yī)師僅為1.62人，每千人注冊(cè)護(hù)士人數(shù)為1.3人。要建設(shè)高品質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)，必須要有相應(yīng)的人才。而專業(yè)護(hù)理人員的缺少使得保險(xiǎn)公司之前允諾養(yǎng)老地產(chǎn)購(gòu)買者的種種醫(yī)療便利成了空口白話。因此，強(qiáng)烈建議保險(xiǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)相應(yīng)人才團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)，或者直接出資興建專業(yè)護(hù)理人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。

五、小結(jié)

本文從社會(huì)所面臨的問(wèn)題出發(fā)，把鏡頭轉(zhuǎn)向海外，向發(fā)達(dá)國(guó)家了解學(xué)習(xí)他們關(guān)于養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的成功案例，然后與中國(guó)成功的案例進(jìn)行對(duì)比，主要是比較兩者的運(yùn)營(yíng)模式，找出中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)所面對(duì)的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的建議。保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)不僅僅是保險(xiǎn)公司的一次重大突破，更是中國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的一次突破，由家庭養(yǎng)老到社會(huì)養(yǎng)老，這具有劃時(shí)代的意義。

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