房企合作的小船說翻就翻

張佳竹

最近，朋友圈里流行這樣一句話：“友誼的小船說翻就翻”。在房地產(chǎn)圈里，合作的小船又何嘗不是說翻就翻呢！

前有新疆鴻遠(yuǎn)與綠城對簿公堂，后有融綠分道揚(yáng)鑣，如今又傳出碧桂園、龍湖、華潤與各自的合作伙伴“拆伙”，超級巨無霸“萬萬”合作突然擱淺……此類例子不勝枚舉。

究其原因，在高地價(jià)、高成本的背景下，“單打獨(dú)斗行不通”已經(jīng)成為多數(shù)房企的共識，“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”房企合作合成一種主流現(xiàn)象，但有合作就會有分歧。主導(dǎo)權(quán)、企業(yè)文化、經(jīng)營理念、利潤分配上的默契都是合作能否成功的重要基因。

結(jié)盟對抗高地價(jià)

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展了十年之后，“孤軍奮戰(zhàn)難自保，單打獨(dú)斗無為繼”正成為中國房企的共識。從當(dāng)初的各自為戰(zhàn)，到現(xiàn)在的抱團(tuán)取暖，房企聯(lián)合開發(fā)已成為當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的新常態(tài)。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年及以前，在北京土地市場經(jīng)營性用地出讓當(dāng)中，聯(lián)合拿地的比重在30%以內(nèi)。而進(jìn)入2013年之后，這一比重快速提升至39%，到了2015年，這一比例已達(dá)到46%。

“隨著地價(jià)越來越高，開發(fā)商拿地所需資金與日俱增，政府管控愈發(fā)嚴(yán)格，大塊土地更多的被拆散推出，進(jìn)而使得房企在拿地時(shí)承受了資金上更多的壓力?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉分析表示，土地更貴、融資更難、開發(fā)周期拉長、消費(fèi)者對品質(zhì)要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發(fā)項(xiàng)目的原因。在這樣的市場背景下，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，各個(gè)開發(fā)企業(yè)背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力。

數(shù)據(jù)顯示，在2015年全國多幅地王中，總價(jià)地王的門檻已由2014年的54億元提高到71億元，增長了31%；單價(jià)TOP10門檻也由3.4萬元/平方米飆升至4萬元/平方米，上漲了20%。2015年位于榜首的單價(jià)地王，其樓面價(jià)高達(dá)近8萬元/平方米，2014年位于榜首的單價(jià)地王樓面價(jià)僅為63377元/平方米。

泰禾集團(tuán)董事長黃其森公開表示，2015年泰禾在土地市場不像前兩年那么激進(jìn)，因?yàn)楹芏嗟胤降貎r(jià)跟前兩年比翻了一番，“我們現(xiàn)在非常審慎，我們只在適合的城市拿適合的地塊”。

“這種現(xiàn)象（高地價(jià)催生房企合作）在去年北京土地市場很常見。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，在北京去年成交的82宗經(jīng)營性用地中，有37宗是被房企聯(lián)合體競得。比如華潤首開平安聯(lián)合體、金地旭輝永同昌聯(lián)合體、中國金茂碧桂園、中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體等。

據(jù)記者了解，去年北京總價(jià)第二和第三的地塊出讓時(shí)，參與角逐的競標(biāo)主體均為聯(lián)合體，天恒+中糧+首創(chuàng)、華潤+華僑城+招商、中鐵建+中鐵置業(yè)、龍湖+首開+保利、綠城+九龍倉+平安、中鐵+諾德、中鐵建+中鐵置業(yè)，房企排列組合層出不窮。作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的萬科、保利、華潤、招商、碧桂園等大型品牌房企，近年來也成為合作開發(fā)的熱衷者。

有合必有分

目前國內(nèi)房企聯(lián)合開發(fā)主要分為以下幾種類型：一是股份合作型，實(shí)力房企聯(lián)手拿地組建項(xiàng)目股份公司負(fù)責(zé)后續(xù)運(yùn)作；二是資源整合型，一方擁有土地資源，但缺資金及開發(fā)團(tuán)隊(duì)，邀請擁有雄厚資金和項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營商一起合作；三是項(xiàng)目托管型，即投資商擁有土地、資金，但缺專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，委托專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目托管公司操盤；四是戰(zhàn)略并購合作模式，即外來公司并購本土公司部分股份，間接掌控本土公司，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略進(jìn)駐當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的目的。

無論采取何種合作方式，最終目的都是為了實(shí)現(xiàn)利益共享，進(jìn)行企業(yè)間的資源整合?！胺科蠛献麟m然已經(jīng)漸成主流，但這一模式也并非百利而無一害?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，共同利益下的聯(lián)合并非表面上看上去那么牢固，一旦雙方在土地價(jià)格上“談不攏”，聯(lián)合體亦會隨之破裂。

去年10月，碧桂園和中國金茂聯(lián)合拿下北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗商業(yè)金融用地，但隨后便曝出碧桂園以金茂的最終舉牌價(jià)格超出其授權(quán)金額為由，希望轉(zhuǎn)讓土地權(quán)益給金茂等消息。今年3月份舉行的碧桂園2015年業(yè)績發(fā)布會上，總裁兼執(zhí)行董事莫斌確認(rèn)，碧桂園已退出該地塊。

無獨(dú)有偶，2015年11月，華潤、華僑城、招商聯(lián)合體經(jīng)過80輪激烈競拍，最終以總價(jià)83.4億元、溢價(jià)率50%、折合樓面價(jià)5.6萬元/平方米，并配建5.7萬平方米公租房的代價(jià)，擊敗眾多“豪強(qiáng)”奪得北京豐臺南苑鄉(xiāng)地塊。此后不久有市場人士發(fā)布消息稱，由于土地成本超出華潤、招商的預(yù)期，兩家房企決定退出，該地塊可能由華僑城獨(dú)自開發(fā)。

“雖然出資比例與對項(xiàng)目定位的掌控權(quán)在前期多有協(xié)議，但是在合作過程中難免會出現(xiàn)一些變故，例如上述碧桂園與金茂，一旦碧桂園確定退出，金茂只能選擇全盤接受或者等待對方找到‘下家，項(xiàng)目運(yùn)作周期將受到較大影響，對于合作方原本的運(yùn)營布局也將產(chǎn)生一定影響?！惫阒赋?。

還有如萬科與萬達(dá)合作擱淺，張宏偉分析認(rèn)為，萬達(dá)與萬科的企業(yè)文化截然不同，雙方在各自的領(lǐng)域都是說一不二的第一人，合作中誰說了算很重要。

“萬達(dá)是一家強(qiáng)調(diào)軍事化管理、有霸氣的企業(yè)；萬科是比較講究人性化或者說比較‘秀氣的企業(yè)，一南一北兩家企業(yè)，在文化上擁有不同的基因，合作中必然需要一定的協(xié)調(diào)與磨合?！币晃粡臉I(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士如是說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，兩個(gè)企業(yè)之所以合作，就在于尋找到了一個(gè)利益的契合點(diǎn)，通常體現(xiàn)為資金和開發(fā)技術(shù)的融合。然而，聯(lián)合體在土地預(yù)算、產(chǎn)品定位、銷售價(jià)格都有可能出現(xiàn)分歧。尤其是土地價(jià)格不斷上揚(yáng)更讓聯(lián)合體中的各個(gè)企業(yè)對樓市的后市判斷開始出現(xiàn)分歧。

在聯(lián)合體拿地后的操作流程中，因?yàn)橛卸喾絽⑴c，會出現(xiàn)更多的不確定性。因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)各自心理預(yù)期、產(chǎn)品定位、成本控制能力以及管控程序等都不盡相同，會存在“拆伙”的風(fēng)險(xiǎn)。而如果“拆伙”發(fā)生在開發(fā)前，會極大地提高項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)承擔(dān)更多的資金壓力，而在項(xiàng)目開發(fā)后可能會出現(xiàn)無人對物業(yè)負(fù)責(zé)的現(xiàn)象。

散伙后呢？

去年下半年，標(biāo)普在其發(fā)布的《中國開發(fā)商的聯(lián)合控股實(shí)體的有限透明度帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)》報(bào)告中指出，盡管聯(lián)合持股實(shí)體結(jié)構(gòu)會滿足真實(shí)業(yè)務(wù)需求并帶來好處，但此舉也會產(chǎn)生執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)和削弱流動性、財(cái)務(wù)杠桿和盈利能力。

無論如何，房企之間的牽手合作，無疑已成為一種趨勢，而這種趨勢對于一些喜好單打獨(dú)斗的中小房企而言則是一種威脅。某房企人士直言：“未來市場的集中度將更高，連千億房企這樣的巨頭都合作了，我們還能怎么辦？”

如何處置到手的土地，可能將成為“爛尾”聯(lián)合體將面臨的又一難題。

猜想一：退地

若聯(lián)合體解體，勢必造成土地出讓金難以繳納，只能選擇退地。但在準(zhǔn)備競拍過程中支出的土地押金、對土地估價(jià)公司支付價(jià)值估算薪酬、對設(shè)計(jì)公司支付建筑設(shè)計(jì)薪酬等成本，都需聯(lián)合體中的合作房企分?jǐn)偅瑢εe牌房企來說未免得不償失。

猜想二：補(bǔ)充新軍，繼續(xù)開發(fā)

房企對土地價(jià)值的把握不一，使得也有企業(yè)愿成為龍湖、平安退出與興昌聯(lián)合體之后的“接盤俠”。只是接盤俠也難規(guī)避的是未知的風(fēng)險(xiǎn)，面對高價(jià)拿地后冗長繁雜的開發(fā)銷售過程，房企承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)成倍數(shù)增加。

猜想三：獨(dú)自承擔(dān)

此前有媒體報(bào)道，在華潤、招商選擇退出后，共同拍得的豐臺地塊未來將由華僑城獨(dú)自開發(fā)。而地塊體量巨大、總價(jià)高企，華僑城能否獨(dú)立支付地價(jià)款以及完成后續(xù)開發(fā)令各界擔(dān)憂。兩害相權(quán)取其輕，雖然這可以理解為“華僑城”的魄力之舉，但分布在開發(fā)環(huán)節(jié)的多個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，都有可能成為資金鏈斷裂的導(dǎo)火索。