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    房企合作的小船說翻就翻

    2016-05-10 11:48:14張佳竹
    房地產(chǎn)世界 2016年4期
    關(guān)鍵詞:金茂華僑城碧桂園

    張佳竹

    最近,朋友圈里流行這樣一句話:“友誼的小船說翻就翻”。在房地產(chǎn)圈里,合作的小船又何嘗不是說翻就翻呢!

    前有新疆鴻遠(yuǎn)與綠城對簿公堂,后有融綠分道揚鑣,如今又傳出碧桂園、龍湖、華潤與各自的合作伙伴“拆伙”,超級巨無霸“萬萬”合作突然擱淺……此類例子不勝枚舉。

    究其原因,在高地價、高成本的背景下,“單打獨斗行不通”已經(jīng)成為多數(shù)房企的共識,“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”房企合作合成一種主流現(xiàn)象,但有合作就會有分歧。主導(dǎo)權(quán)、企業(yè)文化、經(jīng)營理念、利潤分配上的默契都是合作能否成功的重要基因。

    結(jié)盟對抗高地價

    在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展了十年之后,“孤軍奮戰(zhàn)難自保,單打獨斗無為繼”正成為中國房企的共識。從當(dāng)初的各自為戰(zhàn),到現(xiàn)在的抱團(tuán)取暖,房企聯(lián)合開發(fā)已成為當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的新常態(tài)。

    亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2012年及以前,在北京土地市場經(jīng)營性用地出讓當(dāng)中,聯(lián)合拿地的比重在30%以內(nèi)。而進(jìn)入2013年之后,這一比重快速提升至39%,到了2015年,這一比例已達(dá)到46%。

    “隨著地價越來越高,開發(fā)商拿地所需資金與日俱增,政府管控愈發(fā)嚴(yán)格,大塊土地更多的被拆散推出,進(jìn)而使得房企在拿地時承受了資金上更多的壓力?!蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉分析表示,土地更貴、融資更難、開發(fā)周期拉長、消費者對品質(zhì)要求更高等,都成為越來越多房企選擇合作開發(fā)項目的原因。在這樣的市場背景下,房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”,各個開發(fā)企業(yè)背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗,又合作相互借力。

    數(shù)據(jù)顯示,在2015年全國多幅地王中,總價地王的門檻已由2014年的54億元提高到71億元,增長了31%;單價TOP10門檻也由3.4萬元/平方米飆升至4萬元/平方米,上漲了20%。2015年位于榜首的單價地王,其樓面價高達(dá)近8萬元/平方米,2014年位于榜首的單價地王樓面價僅為63377元/平方米。

    泰禾集團(tuán)董事長黃其森公開表示,2015年泰禾在土地市場不像前兩年那么激進(jìn),因為很多地方地價跟前兩年比翻了一番,“我們現(xiàn)在非常審慎,我們只在適合的城市拿適合的地塊”。

    “這種現(xiàn)象(高地價催生房企合作)在去年北京土地市場很常見?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者,在北京去年成交的82宗經(jīng)營性用地中,有37宗是被房企聯(lián)合體競得。比如華潤首開平安聯(lián)合體、金地旭輝永同昌聯(lián)合體、中國金茂碧桂園、中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體等。

    據(jù)記者了解,去年北京總價第二和第三的地塊出讓時,參與角逐的競標(biāo)主體均為聯(lián)合體,天恒+中糧+首創(chuàng)、華潤+華僑城+招商、中鐵建+中鐵置業(yè)、龍湖+首開+保利、綠城+九龍倉+平安、中鐵+諾德、中鐵建+中鐵置業(yè),房企排列組合層出不窮。作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的萬科、保利、華潤、招商、碧桂園等大型品牌房企,近年來也成為合作開發(fā)的熱衷者。

    有合必有分

    目前國內(nèi)房企聯(lián)合開發(fā)主要分為以下幾種類型:一是股份合作型,實力房企聯(lián)手拿地組建項目股份公司負(fù)責(zé)后續(xù)運作;二是資源整合型,一方擁有土地資源,但缺資金及開發(fā)團(tuán)隊,邀請擁有雄厚資金和項目管理團(tuán)隊的運營商一起合作;三是項目托管型,即投資商擁有土地、資金,但缺專業(yè)運營團(tuán)隊,委托專業(yè)的房地產(chǎn)項目托管公司操盤;四是戰(zhàn)略并購合作模式,即外來公司并購本土公司部分股份,間接掌控本土公司,實現(xiàn)戰(zhàn)略進(jìn)駐當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的目的。

    無論采取何種合作方式,最終目的都是為了實現(xiàn)利益共享,進(jìn)行企業(yè)間的資源整合?!胺科蠛献麟m然已經(jīng)漸成主流,但這一模式也并非百利而無一害?!眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出,共同利益下的聯(lián)合并非表面上看上去那么牢固,一旦雙方在土地價格上“談不攏”,聯(lián)合體亦會隨之破裂。

    去年10月,碧桂園和中國金茂聯(lián)合拿下北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗商業(yè)金融用地,但隨后便曝出碧桂園以金茂的最終舉牌價格超出其授權(quán)金額為由,希望轉(zhuǎn)讓土地權(quán)益給金茂等消息。今年3月份舉行的碧桂園2015年業(yè)績發(fā)布會上,總裁兼執(zhí)行董事莫斌確認(rèn),碧桂園已退出該地塊。

    無獨有偶,2015年11月,華潤、華僑城、招商聯(lián)合體經(jīng)過80輪激烈競拍,最終以總價83.4億元、溢價率50%、折合樓面價5.6萬元/平方米,并配建5.7萬平方米公租房的代價,擊敗眾多“豪強(qiáng)”奪得北京豐臺南苑鄉(xiāng)地塊。此后不久有市場人士發(fā)布消息稱,由于土地成本超出華潤、招商的預(yù)期,兩家房企決定退出,該地塊可能由華僑城獨自開發(fā)。

    “雖然出資比例與對項目定位的掌控權(quán)在前期多有協(xié)議,但是在合作過程中難免會出現(xiàn)一些變故,例如上述碧桂園與金茂,一旦碧桂園確定退出,金茂只能選擇全盤接受或者等待對方找到‘下家,項目運作周期將受到較大影響,對于合作方原本的運營布局也將產(chǎn)生一定影響。”郭毅指出。

    還有如萬科與萬達(dá)合作擱淺,張宏偉分析認(rèn)為,萬達(dá)與萬科的企業(yè)文化截然不同,雙方在各自的領(lǐng)域都是說一不二的第一人,合作中誰說了算很重要。

    “萬達(dá)是一家強(qiáng)調(diào)軍事化管理、有霸氣的企業(yè);萬科是比較講究人性化或者說比較‘秀氣的企業(yè),一南一北兩家企業(yè),在文化上擁有不同的基因,合作中必然需要一定的協(xié)調(diào)與磨合?!币晃粡臉I(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士如是說。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,兩個企業(yè)之所以合作,就在于尋找到了一個利益的契合點,通常體現(xiàn)為資金和開發(fā)技術(shù)的融合。然而,聯(lián)合體在土地預(yù)算、產(chǎn)品定位、銷售價格都有可能出現(xiàn)分歧。尤其是土地價格不斷上揚更讓聯(lián)合體中的各個企業(yè)對樓市的后市判斷開始出現(xiàn)分歧。

    在聯(lián)合體拿地后的操作流程中,因為有多方參與,會出現(xiàn)更多的不確定性。因為開發(fā)企業(yè)各自心理預(yù)期、產(chǎn)品定位、成本控制能力以及管控程序等都不盡相同,會存在“拆伙”的風(fēng)險。而如果“拆伙”發(fā)生在開發(fā)前,會極大地提高項目開發(fā)風(fēng)險,同時承擔(dān)更多的資金壓力,而在項目開發(fā)后可能會出現(xiàn)無人對物業(yè)負(fù)責(zé)的現(xiàn)象。

    散伙后呢?

    去年下半年,標(biāo)普在其發(fā)布的《中國開發(fā)商的聯(lián)合控股實體的有限透明度帶來潛在風(fēng)險》報告中指出,盡管聯(lián)合持股實體結(jié)構(gòu)會滿足真實業(yè)務(wù)需求并帶來好處,但此舉也會產(chǎn)生執(zhí)行風(fēng)險和削弱流動性、財務(wù)杠桿和盈利能力。

    無論如何,房企之間的牽手合作,無疑已成為一種趨勢,而這種趨勢對于一些喜好單打獨斗的中小房企而言則是一種威脅。某房企人士直言:“未來市場的集中度將更高,連千億房企這樣的巨頭都合作了,我們還能怎么辦?”

    如何處置到手的土地,可能將成為“爛尾”聯(lián)合體將面臨的又一難題。

    猜想一:退地

    若聯(lián)合體解體,勢必造成土地出讓金難以繳納,只能選擇退地。但在準(zhǔn)備競拍過程中支出的土地押金、對土地估價公司支付價值估算薪酬、對設(shè)計公司支付建筑設(shè)計薪酬等成本,都需聯(lián)合體中的合作房企分?jǐn)偅瑢εe牌房企來說未免得不償失。

    猜想二:補(bǔ)充新軍,繼續(xù)開發(fā)

    房企對土地價值的把握不一,使得也有企業(yè)愿成為龍湖、平安退出與興昌聯(lián)合體之后的“接盤俠”。只是接盤俠也難規(guī)避的是未知的風(fēng)險,面對高價拿地后冗長繁雜的開發(fā)銷售過程,房企承擔(dān)的風(fēng)險系數(shù)成倍數(shù)增加。

    猜想三:獨自承擔(dān)

    此前有媒體報道,在華潤、招商選擇退出后,共同拍得的豐臺地塊未來將由華僑城獨自開發(fā)。而地塊體量巨大、總價高企,華僑城能否獨立支付地價款以及完成后續(xù)開發(fā)令各界擔(dān)憂。兩害相權(quán)取其輕,雖然這可以理解為“華僑城”的魄力之舉,但分布在開發(fā)環(huán)節(jié)的多個關(guān)鍵節(jié)點,都有可能成為資金鏈斷裂的導(dǎo)火索。

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