2016，房地產(chǎn)形勢(shì)或更加嚴(yán)峻

在各項(xiàng)政府優(yōu)惠政策發(fā)酵之后，2016年房地產(chǎn)形勢(shì)或?qū)⒏訃?yán)竣。

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70個(gè)城市住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。從漲幅看，2015年11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅已由自2015年7月份連續(xù)四個(gè)月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴(kuò)大。

業(yè)內(nèi)專家指出，這是中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)等重要內(nèi)容之后，房地產(chǎn)去庫(kù)存的初戰(zhàn)告捷。而隨著“幫助農(nóng)村居民在城市定居買房”舉措的落實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

事實(shí)上，盡管一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年下半年開始就有所回暖，但這是建立在政府通過(guò)過(guò)度的優(yōu)惠政策讓投資性型購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)的結(jié)果，而那些真正存在住房短缺問(wèn)題的市民是根本沒(méi)有能力在當(dāng)前的高房?jī)r(jià)下購(gòu)房。筆者認(rèn)為，政府救市的確能換來(lái)房地產(chǎn)短暫的回暖，但無(wú)法改變明年中國(guó)住房市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)。目前我國(guó)的住房市場(chǎng)存在三大問(wèn)題。

首先，不管是一二線城市也好，還是三四線城市，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了十多年的快速發(fā)展，城市居民的居住條件得到了根本改善。除了一線城市房子供求矛盾緊張之外，三四線城市的多數(shù)家庭現(xiàn)在并不需要大量購(gòu)置房產(chǎn)。而從住房銷售來(lái)看，占80%的大多數(shù)城市要想房地產(chǎn)去庫(kù)存化將相當(dāng)艱難。

現(xiàn)在的狀況是，自2013年下半年開始的這場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性趨勢(shì)，靠政府調(diào)控之手只能遲滯其調(diào)整的步伐，但政府要想通過(guò)政策的手段來(lái)?yè)崞竭@種周期性的趨勢(shì)是根本不可能的。對(duì)此，我國(guó)政府也拿出了兩個(gè)殺手锏，一是全面放開生育二胎政策的范圍，二是幫助農(nóng)村居民在城市定居買房。

通過(guò)讓農(nóng)村居民來(lái)城市定居來(lái)化解住房庫(kù)存，但是安置一戶家庭，并非僅是讓其買房這么簡(jiǎn)單，還要在醫(yī)療、教育、就業(yè)、交通、基礎(chǔ)設(shè)施配套上付出更多，問(wèn)題是我國(guó)的二、三、四線城市的地方政府不可能拿出這么資金來(lái)。

再者，很多三四線城市在產(chǎn)業(yè)布局方面同質(zhì)化嚴(yán)重，難以吸引外來(lái)人口長(zhǎng)期置留。一個(gè)城市要想留住人口，要有當(dāng)?shù)鬲?dú)特的第二、三產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，并提供足夠多的就業(yè)崗位。而我國(guó)多數(shù)三四線城市人口的流動(dòng)性很大，不可能通過(guò)外來(lái)人口流入來(lái)達(dá)到房地產(chǎn)去庫(kù)存目的。

最后，對(duì)于一線城市而言，下半年房?jī)r(jià)的反彈，都是過(guò)度優(yōu)惠政策惹的禍。但一線城市房?jī)r(jià)飆升也帶來(lái)了幾大隱患：

其一，房地產(chǎn)泡沫反被吹大，使得金融風(fēng)險(xiǎn)更加一層。一線城市的住房?jī)r(jià)格十幾年來(lái)一直在上升，住房市場(chǎng)購(gòu)買者主要是投機(jī)投資者，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)更加難控。

其二，過(guò)高的房?jī)r(jià)使得整個(gè)城市運(yùn)營(yíng)城本上升，不僅用工成本和物價(jià)節(jié)節(jié)攀升，還將一線城市的地價(jià)推高。而過(guò)高的房?jī)r(jià)也會(huì)使眾多企業(yè)及人才流出一線城市。

其三，面對(duì)當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)的非理性上漲，城市的管理者往往會(huì)采取兩個(gè)舉措應(yīng)對(duì)：一方面督促拿地的開發(fā)商加大住房供給的力度，另一方面拿出更多的土地供應(yīng)市場(chǎng)。這極可能造成一線城市最后也出現(xiàn)住房過(guò)剩的尷尬問(wèn)題。

在各項(xiàng)政府優(yōu)惠政策發(fā)酵之后，2016年房地產(chǎn)的形勢(shì)將更加嚴(yán)竣，一旦投機(jī)投資者發(fā)現(xiàn)中國(guó)樓市出現(xiàn)趨勢(shì)性調(diào)整，那“房?jī)r(jià)斷崖式下跌”將在所難免。