政府喊話“去庫存”房價(jià)走勢成謎

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提及“房地產(chǎn)去庫存”，而樓市價(jià)格走勢卻仍陷迷霧，去向不明。

2015年，全國樓市猶如冰火兩重天。2015年12月下旬中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告中，針對“房地產(chǎn)去庫存”。作出長達(dá)322字的指示。而另一面，是宏觀經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期，2016年房價(jià)走勢成謎。

中國企業(yè)投資協(xié)會(huì)副會(huì)長、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇對此表示，從1987年到2015年28年總體統(tǒng)計(jì)情況來看，全國平均房價(jià)一直呈上漲趨勢，而且幅度較大，2016年，配合中央去庫存的方針，房價(jià)不至于過快上漲，仍有可能保持平穩(wěn)增長。

然而中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛卻表示，2015年6月后，房地產(chǎn)銷售面積一改同比下降的趨勢，出現(xiàn)明顯回暖，升中企穩(wěn)，但在2016年宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長有沖突的背景下，不能保證房價(jià)穩(wěn)定的可持續(xù)性?？紤]到宏觀政策影響與自我調(diào)整程度，2016年房價(jià)或存在較大程度下跌波動(dòng)的可能。

寬松宏觀政策呵護(hù)房價(jià)走穩(wěn)預(yù)期

住宅本質(zhì)上是商品。商品價(jià)格運(yùn)行遵循市場規(guī)律，也是供求博弈的結(jié)果，房價(jià)上漲則銷售量下降，反之則銷售量回升。住宅供不應(yīng)求時(shí)，房價(jià)上漲會(huì)加快住宅需求釋放；而住宅供求關(guān)系基本平衡時(shí)，考慮到住宅所有者的收入分布狀況，中高收入群體大多擁有不止一套房產(chǎn)，沒有更強(qiáng)烈的置業(yè)需求，而低收入群體支付能力有限，只能望房興嘆。

2015年12月初，社科院財(cái)經(jīng)院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2015-2016）》（以下簡稱《報(bào)告》）中指出，2015年以來，雖然宏觀政策一再寬松，商品住房庫存去化卻難見好轉(zhuǎn)。作為代表開發(fā)商預(yù)期、潛在庫存以及市場需求的新開工面積、施工面積以及竣工面積三個(gè)典型指標(biāo)，雖然整體趨緩，供應(yīng)量減少，但待售庫存壓力卻沒有較大緩解。具體來看，新開工方面，自2015年初開始同比持續(xù)下滑，2015年2月到9月之間累計(jì)額同比增長率甚至為-13.5%到-20.9%。施工面積方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放緩至2015年8月的0.2%?？⒐っ娣e方面，同比增幅僅維持在-10%到-20%。投資、施工等數(shù)據(jù)大幅放緩，但新建商品住房待售量卻未減，截至10月底，新建商品住房待售面積為43654萬平方米，同比上升14%。

《報(bào)告》指出，當(dāng)前我國住房市場一個(gè)很突出的問題是，住房市場發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出，房價(jià)畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企，房價(jià)下跌。對此，倪鵬飛認(rèn)為，在政策激勵(lì)下，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放。但從目前來看，銷售增長卻顯乏力，庫存壓力緩解有限。因此，2016年住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，分化或趨于嚴(yán)重。但他同時(shí)表示，由于金融環(huán)境寬松，購房信貸成本處于歷史低點(diǎn)，因此，房價(jià)并不會(huì)出現(xiàn)硬著陸，仍以相對穩(wěn)定為主。

中國指數(shù)研究院百城新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2015年12月全國百城新建住宅平均價(jià)格為10980元/平方米，環(huán)比上漲0.74%，漲幅較上月擴(kuò)大0.28個(gè)百分點(diǎn)，且整體上12月百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比連續(xù)第5個(gè)月雙漲，12月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加10個(gè)，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量減少11個(gè)，房價(jià)走穩(wěn)預(yù)期似乎正在形成或強(qiáng)化。

中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心研究員楊翠紅認(rèn)為，2016年，供需兩側(cè)均開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的跡象，從供給方面來看，適度寬松的貨幣政策下市場流動(dòng)性增加，商品房銷售好轉(zhuǎn)，房企資金狀況也將有所好轉(zhuǎn)。同時(shí)，國家實(shí)施積極的財(cái)政政策，加大了保障性住房棚戶區(qū)改造等民生工程建設(shè)指標(biāo)，新開工面積指標(biāo)有可能好轉(zhuǎn)。從需求方面來看，在寬松的信貸政策下，居民購房的支付能力提升，購房意愿提升，去庫存措施的實(shí)施將促進(jìn)商品房成交率上升。

孟曉蘇告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，房價(jià)穩(wěn)定、穩(wěn)中有升，是老百姓買房的必要條件，可以預(yù)期未來房價(jià)整體還是上漲，沒有下降的條件?！?998年房改時(shí)曾有預(yù)期，房價(jià)下降不太可能。當(dāng)時(shí)房改方案提到的‘降低房價(jià)并不是住房消費(fèi)的關(guān)鍵，空置商品房不能成為加大住房建設(shè)的障礙’，已經(jīng)接受了實(shí)踐檢驗(yàn)。當(dāng)時(shí)如果不加大住房建設(shè)，房屋尚未建成就已經(jīng)供不應(yīng)求。所以，市場經(jīng)濟(jì)中的表現(xiàn)就是應(yīng)該‘存一些房產(chǎn)在市場上’。如今部分二線城市、三四線城市的確存在一定的庫存壓力，但這要比上世紀(jì)80、90年代初期住房供不應(yīng)求的情況要好很多。雖然是去庫存，即便是農(nóng)民工在政府補(bǔ)貼和企業(yè)讓利的情況下買房，也應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)購房者對房價(jià)的信心?！?/p>

形成機(jī)制或?qū)⒕彌_價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格。而房價(jià)適度回落，對化解住宅庫存是有利的。然而在回落至合理區(qū)間的過程中，對于可能出現(xiàn)的市場沖擊，仍需要相應(yīng)手段來緩沖。

無論城市剛性需求還是改善性需求，抑或是農(nóng)民工進(jìn)城落戶需求，都是以“買得起住宅”為前提。政策再優(yōu)惠，措施再有力度，購房人仍要承擔(dān)主要經(jīng)濟(jì)責(zé)任，否則就變成國家變相發(fā)放住房福利，違背了市場經(jīng)濟(jì)基本原則。而房價(jià)適度回落到購買力承受區(qū)間，才能真正鼓勵(lì)剛性和改善性住宅需求“入市”。

孟曉蘇對此表示，政府對特定人群進(jìn)行定向補(bǔ)貼，開發(fā)商適度降價(jià)，應(yīng)當(dāng)是在不影響原業(yè)主的情況下進(jìn)行，這也是此次中央會(huì)議提出“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略”的深層考慮。特別是由政府或其他租賃機(jī)構(gòu)收購房產(chǎn)投入租賃市場，也應(yīng)當(dāng)在不影響老業(yè)主的前提下進(jìn)行調(diào)整房價(jià)。“從這方面看，降價(jià)不是來自開發(fā)商的阻力，而是開發(fā)商不敢降價(jià)?！?/p>

孟曉蘇舉了個(gè)例子：在支持農(nóng)民進(jìn)城方面，河南濮陽市政府采取了不少措施：對于在城區(qū)購房的農(nóng)村居民，由本人申請并提供購房合同、身份證和村證明，經(jīng)房管部門審核后，根據(jù)繳納契稅證明，市政府對農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補(bǔ)貼150元，對第二套改善性住房每平方米補(bǔ)貼100元，購買二手房每平方米補(bǔ)貼200元?！罢畬Υ诉M(jìn)行補(bǔ)貼，很多企業(yè)也會(huì)相對配合調(diào)整價(jià)格，對于政府、企業(yè)共同讓利，老業(yè)主不存在反對意見，就是因?yàn)槎ㄏ蜓a(bǔ)貼的就是需要政府補(bǔ)貼的人，主要是農(nóng)民。這樣，在不損害老業(yè)主利益的情況下，房價(jià)是有讓利空間的?！?/p>

住宅定價(jià)基礎(chǔ)是成本，包括土地價(jià)格和建筑安裝工程成本。但成本與市場價(jià)格并非完全同方向變化。由此可見房價(jià)是有一定下降空間的。“當(dāng)市場銷售情況不盡如人意時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)死抱著預(yù)期收益率不放，沒有降價(jià)意愿，并非表明住宅價(jià)格就沒有降價(jià)空間。我國部分工業(yè)品產(chǎn)能過剩，制造企業(yè)不降價(jià)能行嗎？住宅沒理由獨(dú)立于工業(yè)品價(jià)格特立獨(dú)行。住宅開發(fā)是微觀經(jīng)濟(jì)主體決策，既然作為市場競爭主體，就要接受市場競爭規(guī)律的支配，有盈有虧才符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。換句話說，即使房地產(chǎn)業(yè)對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長作用再大，也沒有可能讓國家、讓全社會(huì)來承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的全部風(fēng)險(xiǎn)，去成全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所謂的預(yù)期收益率?！?財(cái)經(jīng)時(shí)評人、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士項(xiàng)崢說。

綜合多方面考慮，對于未開盤和未售出的房產(chǎn)，對原來購房者進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼，企業(yè)在可承受范圍內(nèi)降價(jià)，以此緩解庫存壓力是可行的，可以鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房。在房屋銷售低迷期，相關(guān)企業(yè)接手、政府收購并投放租賃市場的方式適當(dāng)降低價(jià)格具備可行性。而在適當(dāng)降低商品房價(jià)格的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)關(guān)注市場與社會(huì)的穩(wěn)定，避免人為制造房價(jià)下跌，引發(fā)更多社會(huì)矛盾。