“收信貸”降杠桿為樓市降溫

進(jìn)入下半年以來，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現(xiàn)降溫的跡象。

中國(guó)指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的《2016年7月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2016年7月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為12009元/平方米。百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.63%，漲幅較上月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，66個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌，4個(gè)城市持平。同比來看，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)較去年同期上漲12.39%，漲幅較上月擴(kuò)大1.21個(gè)百分點(diǎn)。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為22945元/平方米，環(huán)比上漲2.20%，漲幅較上月擴(kuò)大0.68個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲17.19%，漲幅較上月擴(kuò)大1.21個(gè)百分點(diǎn)。

上述數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入下半年以來，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現(xiàn)降溫的跡象。尤其是去年下半年至今，隨著大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，北上廣深一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢、東莞、佛山等二三線城市樓市出現(xiàn)“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面，甚至土地市場(chǎng)也是“地王”頻現(xiàn)。

那么，上述城市出現(xiàn)“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面之后，樓市調(diào)控政策會(huì)有哪些變化呢？相關(guān)政府部門是不是對(duì)于“買漲不買跌”現(xiàn)象坐視不管呢？顯然，不是。

樓市調(diào)控政策開始逐步收緊

幾個(gè)消息顯示樓市政策面開始逐步收緊。

比如從近期官方的表態(tài)來看，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)收緊上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國(guó)土部等部門分別傳出針對(duì)土地市場(chǎng)的政策收緊信號(hào)，南京、合肥等地也陸續(xù)出臺(tái)了“控地王”相關(guān)收緊政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。

此外，除了京滬深樓市調(diào)控政策在上半年收緊之外，7月1日合肥樓市新政正式實(shí)施：二套房最低首付款比例為40%，購(gòu)買第三套及以上住房，最低首付款比例均為60%，且停止住房公積金個(gè)人住房貸款，其政策的主要出發(fā)點(diǎn)也是降低信貸桿杠，限制投資客，為火熱的樓市降溫。

7月9日，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知，宣布自7月15日起調(diào)整住房信貸政策，對(duì)樓市進(jìn)行新的調(diào)控。至此，廈門成為合肥之后第二個(gè)出臺(tái)限貸政策的二線城市（盡管后期因?yàn)檎咧贫?quán)限等問題官方撤銷該政策，但是由于房?jī)r(jià)上漲幅度過快，信貸政策收緊也是遲早的事情）；近日，南京、蘇州也紛紛傳出樓市“限貸”的消息，核心內(nèi)容是二套房貸首付比例提高，通過“降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫；深圳首套房利率已經(jīng)從基準(zhǔn)利率的八八折回升至九折，九折以下利率再難現(xiàn)了。

此外，7月18日上午，住建部部長(zhǎng)陳政高親自主持，邀請(qǐng)萬科、融創(chuàng)、恒大、碧桂園、保利、綠地六家房企董事長(zhǎng)與會(huì)，對(duì)2016年樓市進(jìn)行摸底，尤其是一二三四線城市的土地市場(chǎng)情況和去化及存量壓力，并為下一步政策調(diào)整支招。

顯然，無論住建部是否約談房企，熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控政策已經(jīng)開始收緊，那么，下半年樓市調(diào)控政策層面會(huì)出現(xiàn)哪些變化？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，住建部在7月18日約談房企意味著中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來講，未來這些樓市走勢(shì)仍然面臨不確定性，尤其是當(dāng)樓市進(jìn)入下半年之后，上述城市樓市將受到各方面的不確定性因素的影響，比如，政府開始出臺(tái)措施“控地王”、個(gè)別熱點(diǎn)城市信貸政策開始收緊、市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期等等，在這樣的市場(chǎng)背景下，樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，甚至個(gè)別房?jī)r(jià)上漲過快的城市會(huì)出現(xiàn)下跌。

“收信貸”降杠桿為下半年熱點(diǎn)城市樓市降溫

從上海、合肥、廈門、蘇州、南京等已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策或擬出臺(tái)調(diào)控政策的城市來看，下半年熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入政策出臺(tái)的“前夜”，重啟“限貸”已經(jīng)是大概率的事件了，核心內(nèi)容顯然是通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫。

從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策面動(dòng)作來看，據(jù)媒體報(bào)道，已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào)；其他部分銀行也開始“有條件”上調(diào)首付比例；部分基金開始上調(diào)利率。

另據(jù)媒體報(bào)道，工行個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購(gòu)商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時(shí)有所提高。此外，對(duì)個(gè)人商用房貸款合作項(xiàng)目范圍也作出了進(jìn)一步的范圍劃分。要求全國(guó)范圍內(nèi)重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目。

此外，從開貸款的角度來看，為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前銀行、金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企的開發(fā)貸周期已經(jīng)由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款（全國(guó)范圍內(nèi)的措施，不僅僅針對(duì)上海），此時(shí)房企的短期貸款資金還是較為緊張的。

總的來看，對(duì)于住宅市場(chǎng)來講，由于市場(chǎng)過熱，除了京滬深等一線城市外，合肥、廈門等核心二線城市樓市也開啟了信貸政策收緊的大門。筆者認(rèn)為，住建部約談房企之后，熱點(diǎn)城市也應(yīng)該開始思考接下來樓市政策走勢(shì)了，尤其是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)上漲幅度排名TOP10以內(nèi)的城市來講，未來政策層面面臨收緊的可能性。預(yù)計(jì)南京、蘇州、武漢、、杭州、東莞、佛山等上述核心二三線城市也會(huì)在三季度跟進(jìn)提高首付“降杠桿”的信貸政策。從上述城市政策面變化的趨勢(shì)來看，通過提高二套房首付比例“降杠桿”成為未來核心二三線城市樓市政策的重要特征。

表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，“地王”頻出也推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但是，由于首付比例的提高導(dǎo)致的杠桿率降低、政策面預(yù)期收緊與市場(chǎng)調(diào)整的來臨，上述城市樓市火熱之后將面臨調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)也會(huì)因此而降溫。

（作者系同策咨詢研究部總監(jiān)）

專家點(diǎn)評(píng)

8月12日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此做了點(diǎn)評(píng)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)總體呈現(xiàn)出先高后低的態(tài)勢(shì)，這有三方面的因素。第一是受統(tǒng)計(jì)基數(shù)影響，去年基期值下跌的幅度不斷減弱，使得今年投資增速開始放緩，即同比值在1-4月份達(dá)到最高值時(shí)出現(xiàn)下滑。第二是部分房企因?yàn)楦叩貎r(jià)等因素影響，在土地投資等方面持保留意見，而部分房企則重心放在市場(chǎng)營(yíng)銷或產(chǎn)品營(yíng)銷方面，而非盲目地進(jìn)行土地投資和房屋開發(fā)。第三是部分三四線城市的心態(tài)，部分城市雖然市場(chǎng)銷售不錯(cuò)，但房企新開工節(jié)奏較慢，因?yàn)槭袌?chǎng)并未大復(fù)蘇，背后同庫(kù)存規(guī)模較大存在關(guān)系。

從土地購(gòu)置面積增速來看，出現(xiàn)了跌幅擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，這表明今年7月份土地市場(chǎng)其實(shí)并不如預(yù)期的熱。雖然表面上看部分城市有地王等現(xiàn)象出現(xiàn)，但并非所有城市都如此。這表明土地市場(chǎng)存在兩極分化的現(xiàn)象。大城市需要不斷抑制地價(jià)，而中小城市則需要不斷通過招商引資和土地推介等方式，進(jìn)而引導(dǎo)資金進(jìn)入土地市場(chǎng)。

商品房銷售的同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落，符合預(yù)期。7月份淡季效應(yīng)顯現(xiàn)，進(jìn)而拖累1-7月份的整體數(shù)據(jù)。當(dāng)然從實(shí)際情況看，同比增幅數(shù)據(jù)較為樂觀。因?yàn)殇N售金額同比增幅將近40%，換而言之，各房企和各城市實(shí)際上在銷售收入方面，相比2015年同期是有明顯提升，進(jìn)一步改善此類房企的資金狀況。

從商品房待售面積的增幅來看，繼續(xù)下滑。作為現(xiàn)房指標(biāo)的待售面積下滑，表明三四線城市去庫(kù)存過程中，現(xiàn)房銷售很好，而期房銷售相對(duì)存有壓力。對(duì)于此類現(xiàn)房銷售，三四線城市呈現(xiàn)積極購(gòu)房的態(tài)勢(shì)存在擔(dān)憂。比如擔(dān)心期房交付不到位等問題。后續(xù)去庫(kù)存應(yīng)該繼續(xù)在三四線城市發(fā)力，尤其需要配合新型城鎮(zhèn)化等市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

從房企到位資金的數(shù)據(jù)來看，總體較穩(wěn)定，相比去年，整個(gè)資金面其實(shí)相對(duì)寬裕。當(dāng)然，接下來幾個(gè)月在抑制資產(chǎn)泡沫和高杠桿的過程中，其實(shí)要警惕資金面收緊的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是要防范金融環(huán)境“外松內(nèi)緊”的特點(diǎn)。對(duì)于房企來說，鑒于二線城市出現(xiàn)限購(gòu)等政策，所以后續(xù)應(yīng)該盡可能以謹(jǐn)慎心態(tài)對(duì)待房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，同時(shí)也注意對(duì)資金的使用采取“開源節(jié)流”的策略。