樓市圍城高筑，路在何方？

火熱的“金九”剛過，就在地產商和房產中介為“銀十”摩拳擦掌之際，突然一大波房產調控政策襲來，十月圍城高筑，而對于我國的房地產業(yè)路在何方，應引起廣泛深思。

今年的國慶黃金周熱鬧非凡，我們不僅看到了各景點擁堵限流，還從頭到尾圍觀了一把樓市的“調控節(jié)”。

9月30日晚間至10月9日，短短10天時間內，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等22個城市先后發(fā)布新樓市調控政策， 除了重申或是重啟限購之外，最嚴厲的是信貸政策的從嚴從緊，提高首付比例和收回房貸利率優(yōu)惠同時進行，抑制投資需求，防止房價過快上漲。

在22個調控新政出臺的城市中，既有一線、二線城市，更是兼具了東莞、中山等三、四線城市?？此埔怀且徊?，卻是對樓市的密集出擊，政府此次調控決心可見一斑，也直接讓瘋狂的投資買房情緒瞬間冷凍。

控房價地價 因地因城施策

對于虛火已久的熱點樓市而言，這顯然是一場從上自下、涉及范圍廣泛的圍捕行動。

百城房價從2015年5月到2016年9月維持了近17個月的上漲態(tài)勢，且在2016年7-9月漲幅加速，房價上漲城市也增加到了81個，從深圳擴展至京滬至蘇寧等“四小龍”直至二線城市中的非熱點城市和滬深等核心城市周邊的三四線城市。

除了房價，地價也更是極盡瘋狂。根據克爾瑞統(tǒng)計，至2016年8月底，單價、總價地王數量已有194幅之多，創(chuàng)歷史新高。僅8月全國密集成交48宗單價、總價地王，其中溢價率主要集中在100%-200%的區(qū)間范圍內，占比多達54%；其次為200%-500%和50-100%，占比分別為21%和15%。

因為熱點城市房價地價在短期內輪番過快上漲，會導致所帶來的不穩(wěn)定預期，不利于經濟、社會、政治的穩(wěn)定安全與發(fā)展。據上海易居房地產研究院副院長楊紅旭透露，9月底，中央層面曾連續(xù)召開了兩次專門針對房地產的工作部署會，多個熱點城市負責人匯報了遏制房價過快上漲的方案。

于是從9月30日晚間開始，在“帶頭大哥”北京率先祭出嚴厲的樓市調控政策后，南京、廈門、深圳、蘇州等20多個城市先后發(fā)布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。

“因地因城施策”成為此次調控的關鍵詞。中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《中國經濟信息》記者采訪時指出，此次調控和歷次調控是有所區(qū)別的。此次調控是在整體貨幣繼續(xù)寬松的政策不動、稅收政策還沒有出臺的情況下，僅僅針對各地政府出現(xiàn)的由于資金現(xiàn)象可能導致土地價格和房地產價格快速上漲而形成的泡沫現(xiàn)象，以及因為地價上漲而導致房價上漲過快形成的不匹配泡沫問題。

針對目前中國房地產市場，陳晟指出，大量三四線城市面臨去庫存的戰(zhàn)略任務，過熱的一二線城市又需要控泡沫，還包括實體經濟發(fā)展低迷，房地產市場中商業(yè)和寫字樓庫存依然堪憂，鑒于中國房地產市場的復雜性和調控任務的艱巨性，就鑄就了因地因城施策的關鍵地位。

財政部副部長、中央財經領導小組副主任朱光耀在華盛頓接受采訪時，針對最近一段時間中國部分城市房價過快上漲的問題表示，房地產市場確實存在一些以投資為目標進行的交易，因城施策，采取有針對性的應對措施是及時和適當的，而且正在產生積極效果。

事實上，縱觀本輪輻射20多個城市的調控熱潮，幾乎每個城市的調控措施都有所不同：有的重啟限購，有的側重限貸，有的則重拳治理土地市場，地方政府責任主體的定位正在加強。

樓市調控 金融化風險是核心

針對此次房地產調控，陳晟在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，各地方政府或者各部委所推出的調控措施，其目的主要是為了控制因為房價過度上漲導致的地產金融化風險。如果要是把特大型城市或者一線城市變成一種金融產品，其中必將蘊藏著一些由快進快出引起的系統(tǒng)風險。因為此種現(xiàn)象的產生，必將導致以房地產為基礎的信用體系崩塌，進而影響我國經濟的發(fā)展，所以此次調控的目的主要是為了預防類似的金融風險。

10月6日，央行行長周小川在美國華盛頓舉行的二十國集團（G20）財長和央行行長會議上表示，近期中國部分城市房價上漲較快，中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發(fā)展。

10月7日-9日，周小川在第34屆國際貨幣與金融委員會（IMFC）部長級會議上指出，中國信貸增長較快，反映了中國在全球經濟增長乏力背景下應對風險、促進增長所做的努力。隨著全球經濟復蘇逐步正?；袊鴷π刨J增長有所控制。

據彭博報道，10月12日下午，財新網援引多家銀行高管報道，央行召集5家國有銀行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理，召開商業(yè)銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。報道稱，監(jiān)管部門將加強對金融機構住房金融業(yè)務的監(jiān)督檢查，加強對銀行自律機制的指導，加強宏觀審慎評估（MPA）的約束等，以約束商業(yè)銀行的信貸投放至樓市。這也就印證了此前周小川三天內在兩個場合會對信貸增長有所控制的說法。

《中國經濟信息》記者對2015年、2016年兩年的《中國金融報告》進行梳理發(fā)現(xiàn)，在2015年銀行業(yè)所做的壓力測試中， 7個重點領域風險敞口測試結果顯示，其中引起關注的重點領域中包括房地產貸款。然而在2016年中卻并未出現(xiàn)房地產貸款的身影。顯然，今年樓市的強勁發(fā)展甚至房價地價的瘋漲所帶來的房地產貸款，遠遠超出銀行對于今年房地產行業(yè)的預估。

截止到2015年年末，房地產不良貸款余額1042.73億元，不良率為0.5%，部分地區(qū)房地產貸款不良率已有所上升。

在陳晟看來，貸款在此之前是非常優(yōu)質的資產，風險很低，甚至低于1%。但是隨著價格的虛高之后再降低，就拿降低30%來說，雖然能夠經過銀行的壓力測試，但是如果現(xiàn)在一萬元的產品，虛增到兩萬元，再跌就會存在跌掉50%的可能性?，F(xiàn)在對于房地產來說，部分資金是從兩端進入樓市，一部分是從開發(fā)商的開發(fā)端，包括基金、融資這種模式進入；另外一部分是通過消費者，從存量房，比如首付貸、抵押貸進入樓市，較之前的部分資金，這部分資金會導致更大的風險。

10月13日，國務院辦公廳發(fā)布《互聯(lián)網金融風險專項整治工作實施方案》要求，明年3月底前完成互聯(lián)網金融風險專項整治工作。要求集中整治P2P網貸、股權眾籌、互聯(lián)網保險等領域。網絡借貸平臺不得設立資金池，不得發(fā)放貸款，不得非法集資；股權眾籌平臺不得 “明股實債”或變相亂集資。

中原地產首席分析師張大偉對此表示，相信隨著打擊首付貸等政策的持續(xù)出現(xiàn)，市場會逐步回歸平穩(wěn)。

市場遇冷 樓市周期拐點到來？

國慶黃金周前后，受20多座城市的限購令密集出臺的直接影響，一夜之間，樓市氣氛驟然冰凍，多地房地產市場哀鴻遍野，北京、杭州、南京等熱點城市新房成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。

就拿北京來說，據亞豪君岳會統(tǒng)計數據顯示，長假期間（10月1日-10月7日），北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交1154套，成交面積8.76萬平方米，日均成交量僅165套，相比中秋小長假的日均成交套數減少了161套，而相比9月的日均成交量更是減少了320套。而在這1154套成交當中，商住產品所占比重高達88%，純商品住宅7天僅簽約143套。

另據偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，10月1日-7日，北京新建商品住宅網簽量僅為216套，與9月同期相比大跌77%，同比去年同期下跌51.1%。10月1-7日，二手住宅網簽量僅為209套，與9月同期相比大跌96.2%。

數據顯示，國慶期間新增交易合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數據全線回落，市場明顯降溫，與之前的恐慌氣氛相比，市場逐步回歸理性。

在陳晟看來，對于目前樓市這種螺旋式上升的趨勢，還可以持續(xù)十年?！澳壳暗碾A段只是針對小周期內抑制風險、土地泡沫等狂躁局面的一種調控措施，還達不到拐點的程度。對此不必擔心，相信隨著城鎮(zhèn)化和城市的落差以及特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，房地產行業(yè)仍會存在前進動力和機遇。”陳晟向《中國經濟信息》記者解釋道。

然而對于第四季度甚至明年的房地產行業(yè)的發(fā)展情況，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，不存在大跌，基本上是保持不漲不跌的狀態(tài)，同時市場相對疲軟后六個月會出現(xiàn)市場的復蘇。另外對于此類市場來說，部分熱點城市不排除存在六個月房價下跌的現(xiàn)象，尤其是此前房價上漲過快，而均價在一萬元以下的城市，房價或會繼續(xù)小幅上漲。

與此同時，陳晟也表示，隨著此次調控措施的出臺，房地產會穩(wěn)定下來，對于投資過度甚至沒有產業(yè)支撐的一些城市或區(qū)域會出現(xiàn)回落甚至修復?！皣业陌l(fā)展目標是要達到一線、二線、三線甚至特色小鎮(zhèn)全面發(fā)展的局面，然而開發(fā)商的城鎮(zhèn)化路徑和國家希望的城鎮(zhèn)化路徑背道而馳，不應該一味地扎堆到一、二線城市，這樣的后果只會抑制國家新型的城鎮(zhèn)化發(fā)展之路。對此，陳晟對于城鎮(zhèn)化的路徑方向建議到，可以把獲取指標和戶籍人口相關聯(lián)，這樣就會使得一些鎮(zhèn)或者縣級市存在一定的發(fā)展機會。

未來出路 實業(yè)應與樓市齊發(fā)展

業(yè)內普遍認為，今年以來，熱點城市房地產市場超預期上漲的根源在于貨幣寬松疊加樓市發(fā)展進入小周期的高峰。

今年中國M1增速大大超過M2，資金大量流入房地產等領域。特別是“買房就能賺錢”的財富效應出現(xiàn)后，大量資金涌入，推動一線、二線及其周邊樓市輪流發(fā)燒。從決定住房需求的人口、收入等角度看，目前支撐房價上漲的主要因素并不是居住需求無法得到滿足，而是“金融屬性” 已經遠遠超過了其本應有的“居住屬性”。今年 5 月份，“ 權威人士” 提出“房子是給人住的，這個定位不能偏離”。

國慶節(jié)假日期間，住建部公布了45家違法違規(guī)房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構名單，指出這些企業(yè)和機構發(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房，以抬高房價、牟取私利。這些不法行為損害消費者權益，誤導市場預期，社會影響惡劣。這是有關部門宣布對房地產銷售機構實施“黑名單”管理以來的一次雷霆行動。

隨后，國務院總理李克強10月8日主持召開國務院常務會議。會議指出，要促進農業(yè)現(xiàn)代化與新型城鎮(zhèn)化相輔相成，強化地方主體責任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力實現(xiàn)住有所居，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。10月11日，在中國-葡語國家經貿合作論壇第五屆部長級會議開幕式上，國務院總理李克強發(fā)表主旨演講，針對當前中國房地產市場的一些分化態(tài)勢，再次發(fā)表同樣看法。

北京房地產業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，要根治房地產市場的“病根”，單靠限購、限貸等短期手段提高購房門檻是不夠的。住房制度需要出現(xiàn)根本性的改變，關鍵是房屋應該從商品變?yōu)闇使参锲?，真正回歸居住屬性，但這需要一段很長的時間，不能一蹴而就。

針對目前房地產市場的行為，陳晟認為主要是有三方面原因導致的。第一是國家的整體貨幣量較大；第二是“資產荒”引起的沒有投資渠道；第三是政府土地供應太少，這個是根本原因。

從經濟增長的角度看，房價隨經濟平穩(wěn)增長是合理的，但是在中國房地產被賦予了更多的意義，其作為經濟增長支柱地位并未改變，土地財政直接關系到地方政府的財政經濟增長。 地方政府對于房價的管理必然直接影響到土地出讓金的收入，所以調控政策的執(zhí)行情況不確定性較大，政府也期望土地價格能隨房價水張船高。個人投資者也大舉涌入，導致房價飆升，大大地背離了價值，使一些中低收入者或望房興嘆，或三代人傾其所有、加上巨額房貸，才能買得起一套屬于自己的住房。

對于影響房地產穩(wěn)步前進發(fā)展的這三方面原因，陳晟也提出了相應的建設性意見。

第一，針對特大型城市必須要在沒有新增土地的情況下，突破政策激活存量。畢竟特大型城市的需求很旺盛，必須要把低效的土地變成適合大家生活居住的空間，在政策上政府當有所作為，不能懶政和惰政，不愿意做存量土地激活的政策或改變。比如深圳，從2012年開始，進入以“存量二次開發(fā)為主”的土地利用階段，直至近日深圳正式印發(fā)《深圳市2016年度城市建設與土地利用實施計劃》開啟通過圍填海計劃來拓展城市用地的意圖，也正是深圳這樣在存量土地尋求改革的城市，才敢于放開戶籍容納人口。

第二，從長遠來看，在承認房地產和基礎建設是重要行業(yè)的同時，不要忘記培養(yǎng)其他的的產業(yè)。比如基礎投資、消費、包括旅游、雙創(chuàng)、互聯(lián)網等等實體經濟，讓多股力腕成為支撐房地產的力量。在控制房價過快上漲的基礎上，各地還應通過簡化手續(xù)、提高效率，通過合理改革稅費政策，促進結構調整、轉型升級、動能轉換，打造并培育新的經濟增長點，形成多點支撐的局面。

第三，像周小川提到的在整體貨幣量比較寬松的情況下，適當地控制速度，同時在整體150萬億元的M2余額不能縮減的情況下，至少可以保證或者控制資金使其不要全部流向房地產，而是要部分流向實體經濟。