2015年上海土地交易概況分析

2015年是“十二五”規(guī)劃收官之年，上海房地產(chǎn)行業(yè)總體延續(xù)了上一年的適度調(diào)控、穩(wěn)中有升和健康發(fā)展的走勢(shì)?？傮w供應(yīng)和需求基本保持平穩(wěn)，住房和辦公樓的價(jià)格波幅也在可控范圍。

經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公布，今年1至10月底，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資共78001億元，同比增長(zhǎng)2%;1至10月底全國(guó)商品房待售面積68632萬平方米，兩年中商品房待售面積增加54%。為此國(guó)家提出了新時(shí)期加快化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的新導(dǎo)向。

2015年11月11日，李克強(qiáng)總理主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的“通過加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房”等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)水平的提高，也使得上海房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展可持續(xù)和可預(yù)期。

目前，上海土地交易情況總體圍繞市府房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展的方針，土地交易圍繞城市規(guī)劃、市場(chǎng)需求、適度調(diào)控的基礎(chǔ)上適時(shí)推出，規(guī)范招、拍、掛，避免土地出讓價(jià)的大起大落。

本文將就上海2015年1-10月除工業(yè)用地外的居住用地、商業(yè)用地、商辦用地、住辦用地和動(dòng)遷安置房用地等的土地交易情況進(jìn)行分析，以便于相關(guān)政府和從業(yè)人員在預(yù)測(cè)2016年上海土地交易走勢(shì)方面作為參考

一、上海土地交易的區(qū)域分布與用途

2015年土地交易截至10月份，通過上海土地交易中心招、拍、掛成交的主要有89個(gè)地塊，該89個(gè)地塊總面積4185586平方米，總成交價(jià)格9425941萬元，平均每平方米成交價(jià)為2.25萬元/平方米，平均土地出讓的溢價(jià)率約為53%，溢價(jià)率的走勢(shì)為前低后高逐步上升的態(tài)勢(shì)。其中動(dòng)遷安置房用地30塊、居住用地22塊、商業(yè)用地17塊、商辦用地12塊、辦公樓用地6塊、商住用地4塊、住辦用地3塊。這89個(gè)地塊中79塊為單一性質(zhì)用地，10塊為兩種用途以上的復(fù)合性質(zhì)用地。

全市17個(gè)區(qū)縣除黃浦區(qū)、靜安區(qū)沒有土地交易外，其余15個(gè)區(qū)縣2015年1-10月共出讓土地89塊，其中出讓土地最多的是浦東新區(qū)（土地性質(zhì)分別屬于商業(yè)、商辦、居住、辦公樓和動(dòng)遷安置房）、寶山區(qū)（土地性質(zhì)分別屬于商住、商辦、居住、商業(yè)、辦公樓和動(dòng)遷安置房）和奉賢區(qū)（土地性質(zhì)分別屬于居住、商業(yè)、商住、商辦和動(dòng)遷安置房），這三個(gè)區(qū)各出讓土地11塊。出讓土地最少的是普陀區(qū)，僅出讓一塊住辦用地。其余的為崇明縣出讓土地10塊，土地性質(zhì)分別屬于商業(yè)和動(dòng)遷安置房;松江區(qū)出讓土地8塊，土地性質(zhì)分別屬于居住、商住、商業(yè)、動(dòng)遷安置房;青浦區(qū)出讓土地7塊，土地性質(zhì)分別屬于居住、商住、商辦和動(dòng)遷安置房;嘉定區(qū)出讓土地6塊，土地性質(zhì)分別屬于商辦、居住和商業(yè)用地;楊浦區(qū)出讓土地5塊，土地性質(zhì)分別屬于商辦、居住和動(dòng)遷安置房;金山區(qū)出讓土地5塊，土地性質(zhì)分別屬于居住、商辦和動(dòng)遷安置房;閘北區(qū)出讓土地3塊，土地性質(zhì)分別屬于主板、商辦和居住用地;徐匯區(qū)出讓土地3塊，土地性質(zhì)分別屬于辦公樓和商業(yè)用地;閔行區(qū)出讓土地3塊，土地性質(zhì)分別屬于商辦和動(dòng)遷安置房;長(zhǎng)寧區(qū)出讓土地2塊，土地性質(zhì)分別屬于辦公樓和商業(yè)用地;虹口區(qū)出讓土地2塊，土地性質(zhì)分別屬于商辦和居住用地。

二、上海土地交易主要企業(yè)的拍地情況

從上海2015年1-10月已進(jìn)行的89塊土地交易看，所有項(xiàng)目基本都由一家企業(yè)獨(dú)立拿地，以往因資金原因或?yàn)榉謸?dān)風(fēng)險(xiǎn)，由兩家或兩家以上企業(yè)共同競(jìng)拍一塊土地共同開發(fā)的情況2015年很少出現(xiàn)，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金面有所寬松，對(duì)市場(chǎng)前景的把握較有信心。

這些企業(yè)中屬上海企業(yè)的有72家，屬外地企業(yè)的有17家。其中拿地最多的是綠地集團(tuán)，共拿6塊土地，具體為：奉賢（商住）、楊浦（商辦）、青浦（商辦）、松江（商住）、嘉定（商辦和居住各一塊）。原上海區(qū)屬房地局改制的企業(yè)，僅新長(zhǎng)寧集團(tuán)在長(zhǎng)寧區(qū)華陽街道拿下一塊用于辦公樓和商業(yè)用地的綜合用地。今年已完成交的這89塊土地中，成交標(biāo)的大于10億元的有22個(gè)地塊，小于10億元的有67個(gè)地塊。今年至今的4塊“標(biāo)王”：最高的為88億元，由金融街（上海）投資有限公司拍得，地點(diǎn)為閘北區(qū)上?；疖囌荆貕K性質(zhì)為商辦和居住;第二的為87億元，由珠海華煒投資發(fā)展有限公司拍得，地點(diǎn)為閘北區(qū)市北高新地塊，土地性質(zhì)為住辦;第三為70億元，由上海奔匯投資咨詢有限公司拍得，地點(diǎn)同為閘北區(qū)市北高新地塊，土地性質(zhì)為住辦;第四為59億元，由上海浦東發(fā)展銀行拍得，地點(diǎn)為浦東新區(qū)世博地塊，土地性質(zhì)為商辦用地。

三、上海集中推出土地區(qū)域分析

通過上海2015年1-10月已進(jìn)行的89塊土地交易可以看出，我國(guó)城市化建設(shè)對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同樣有著重大的影響，具體而言：上海的浦東新區(qū)、寶山區(qū)和奉賢區(qū)今年推出土地的數(shù)量最多，分別為11塊。而推出土地區(qū)域最為集中的是奉賢南橋新城，僅這一區(qū)域今年就已成交6個(gè)地塊的土地交易。與其他區(qū)縣在開發(fā)新城時(shí)成立區(qū)國(guó)資控股的土地開發(fā)公司或房地產(chǎn)公司進(jìn)行開發(fā)不同的是，奉賢南橋新城的6個(gè)地塊的項(xiàng)目中標(biāo)方分屬上海和外地的6家不同企業(yè)。分別為：上海中環(huán)投資開發(fā)集團(tuán)（土地性質(zhì)為居住用地）、上海新邦置地有限公司（土地性質(zhì)為動(dòng)遷安置房）、綠地集團(tuán)（土地性質(zhì)為商辦用地）、上海業(yè)晟置業(yè)有限公司（土地性質(zhì)為動(dòng)遷安置房）、江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（土地性質(zhì)為商住用地）、上海高屋置業(yè)有限公司（土地性質(zhì)為動(dòng)遷安置房）。

從以上的上海今年土地交易情況中不難看出，雖然奉賢南橋新城土地出讓的市場(chǎng)化程度高，參與競(jìng)拍者都有機(jī)會(huì)中標(biāo)，但因年內(nèi)一次性出讓土地過多，盡管平均溢價(jià)率不高，但建成后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)拿地的開放商而言，項(xiàng)目的得益率與會(huì)因而下降。另外今年市中心集中推出土地的則是閘北區(qū)的市北高新地塊，盡管只有兩塊土地出讓，但這兩塊分屬上海今年土地出讓交易價(jià)格第二位（87億元）和第三位（70億元）的標(biāo)王級(jí)地塊，用途同為住辦用地。

四、上海2016年土地交易的走勢(shì)分析

隨著我國(guó)新一輪改革開放的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)走勢(shì)和發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)生了明顯的變化。其一是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)走強(qiáng)，二線和三線的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走弱，為此上海的房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)內(nèi)有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)改變了前些年到二線和三線城市拿地的情況，土地交易再次聚焦“十三五”期間向國(guó)際化大都市邁進(jìn)的上海和北京、廣州、深圳等一線城市。其二是無論上海的房地產(chǎn)企業(yè)還是外地的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地交易時(shí)都較為理性，開發(fā)一塊、競(jìng)拍一塊，很少有過去房地產(chǎn)企業(yè)為土地儲(chǔ)備盲目拿地的情況出現(xiàn)。其三是上海今年土地交易市場(chǎng)交易的土地中居住用房、商業(yè)用地、辦公樓和動(dòng)遷安置房等單一用途的土地減少，而商辦用地、住辦用地、商住用地、商住辦用地增加。其四是上海今年已出現(xiàn)的土地出讓標(biāo)王中出現(xiàn)了兩家投資類的公司，一家為87億拿住辦用地的珠海華煒投資控股公司，另一家為70億拿住辦用地的上海奔匯投資咨詢有限公司，這二家投資公司不約而同地看中了正在興起的閘北市北高新園區(qū)。

綜上所述，隨著2016年我國(guó)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)落到實(shí)處，中古央行年內(nèi)四次降息多次降準(zhǔn)的疊加效應(yīng)，我國(guó)基本國(guó)策一家只生一個(gè)孩子到二胎政策全面放開和我國(guó)城市化進(jìn)程的深入推進(jìn)，新一輪的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是可以預(yù)期的，而放眼“十三五”規(guī)劃，更為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)內(nèi)百姓的“住有新居”提出了可操作、可實(shí)現(xiàn)的理想狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪穩(wěn)步和持續(xù)發(fā)展也將帶動(dòng)和促進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，促使我國(guó)居民真正早日邁向小康社會(huì)，人們的生活水平和生活質(zhì)量真正得到提高。