基于自治的城市社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制研究

摘 要：本文通過(guò)對(duì)社區(qū)管理和物業(yè)管理這兩個(gè)方面目前存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，探索二者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的機(jī)制，來(lái)實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理與物業(yè)管理的有效整合才能改善社區(qū)。

關(guān)鍵詞：社區(qū)管理；物業(yè)管理；業(yè)主自治能力

DOI：10.19354/j.cnki.42-1616/f.2016.17.42

一、基本概念介紹

社區(qū)管理是在政府的指導(dǎo)下，社區(qū)職能部門、社區(qū)單位、社區(qū)居民對(duì)社區(qū)的各項(xiàng)公共事務(wù)和公益事業(yè)進(jìn)行的自我管理。社區(qū)業(yè)主自治是全體業(yè)主通過(guò)協(xié)商合作等方式實(shí)現(xiàn)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)資源的有效治理。社區(qū)業(yè)主自治的本質(zhì)是全體業(yè)主通過(guò)集體參與來(lái)實(shí)現(xiàn)社區(qū)公共事務(wù)的治理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分，本文中的物業(yè)管理指的是狹義的物業(yè)管理。物業(yè)管理是物業(yè)公司接受業(yè)主委托，對(duì)社區(qū)公共環(huán)境和公共資源進(jìn)行管理，對(duì)業(yè)主提供服務(wù)的行為。

社區(qū)管理與物業(yè)管理的比較：

二、社區(qū)建設(shè)現(xiàn)存問(wèn)題

（1）缺乏有效的業(yè)主自治組織。首先，在于業(yè)主自治組織的設(shè)立上，政府扮演的角色不當(dāng)，是該組織無(wú)法成立的重要原因；其次，在于居民自治管理的意識(shí)不強(qiáng)，參與度低，只關(guān)注自身利益而忽略了社區(qū)的整體發(fā)展，這樣的意識(shí)不利于社區(qū)自治組織發(fā)揮其功效；再次，業(yè)主自治組織相關(guān)主體，包括業(yè)主委員會(huì)等，權(quán)責(zé)不明晰，地位上沒有相關(guān)法律做保障，因此運(yùn)行起來(lái)舉步維艱。（2）物業(yè)管理的合同化性質(zhì)制約了社區(qū)的自我發(fā)展。有上述內(nèi)容可知，物業(yè)管理是基于物業(yè)公司與社區(qū)居民的合同條款之下所作出的管理，其條款是客觀的，無(wú)法變動(dòng)的，合同的簽訂既保障了居民業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)規(guī)范了雙方的行為，但是，合同無(wú)法規(guī)定生活中所有的細(xì)節(jié)，因此隱藏了很多可能出現(xiàn)的矛盾。（3）社區(qū)管理與物業(yè)管理的相互獨(dú)立，降低了社區(qū)建設(shè)的效率。經(jīng)過(guò)對(duì)社區(qū)管理和物業(yè)管理的比較，二者在運(yùn)行時(shí)是相互獨(dú)立的，不存在聯(lián)動(dòng)促進(jìn)作用機(jī)制，但是，二者的權(quán)責(zé)分工確實(shí)不明確的，這就導(dǎo)致了很多事情發(fā)生時(shí)，即牽扯到物業(yè)管理范疇又與社區(qū)管理相關(guān)，二者不一致的處理方式會(huì)影響到社區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于有的事情，二者又相互推脫，不積極解決，挫傷了業(yè)主對(duì)社區(qū)管理的信心，降低了參與自治的積極性，同時(shí)降低了社區(qū)解決問(wèn)題的效率。

三、物業(yè)管理現(xiàn)存問(wèn)題

（1）業(yè)主委員會(huì)過(guò)分強(qiáng)調(diào)維權(quán)，忽視對(duì)業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。小區(qū)物業(yè)管理未真正納入社區(qū)建設(shè)，政府有關(guān)部門對(duì)社區(qū)管理未進(jìn)行有效整合，有些工作也未到位。（2）開發(fā)商遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)，個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)也未按要求提供相應(yīng)服務(wù)。

四、建立有效整合機(jī)制的探究

（1）打破社區(qū)管理與物業(yè)管理想獨(dú)立運(yùn)行的格局。社區(qū)管理與物業(yè)管理行為所代表的利益是不一致的，因此很多情況下作出的決策也是相矛盾的，矛盾產(chǎn)生就會(huì)影響社區(qū)整體的和諧為穩(wěn)定發(fā)展，因此，必須探究有效機(jī)制，建立起社區(qū)管理和物業(yè)管理相聯(lián)動(dòng)的作用機(jī)制，首先，完善相關(guān)法律法規(guī)，明確界定雙方權(quán)限范圍，分工明確，提升辦事效率；其次，試圖尋求介于二者雙方的第三管理組織，與社區(qū)管理相比更加規(guī)范，而與物業(yè)管理相比則更加靈活。（2）在社區(qū)內(nèi)加強(qiáng)宣傳，提升業(yè)主積極參與自治的意識(shí)。由于當(dāng)前社會(huì)的快節(jié)奏，人們無(wú)暇顧及自身利益之外的事情，對(duì)于公共資源和公共環(huán)境的管理，沒有認(rèn)識(shí)到其重要性，因而參與度不高。為了給社區(qū)注入活力，使社區(qū)充滿生機(jī)，應(yīng)該在社區(qū)內(nèi)多多宣傳，宣傳業(yè)主參與自治的必要性和重要性，提升業(yè)主的積極性。（3）積極開辦相關(guān)教育和培訓(xùn)，提升業(yè)主自治能力?，F(xiàn)在的業(yè)主自治組織多數(shù)流于形式，沒有發(fā)揮其真正的作用，因此，必須定時(shí)對(duì)業(yè)主委員會(huì)或其它組織成員進(jìn)行定期培訓(xùn)，提升法律意識(shí)，提升辦事能力和辦事效率。（4）社區(qū)管理和物業(yè)管理多交流溝通，尋求共同發(fā)展機(jī)制。社區(qū)管理與物業(yè)管理并不是相互對(duì)立的，其行為宗旨都是為業(yè)主服務(wù)的，把握好這一點(diǎn)，就可以在二者的差異上下功夫，多舉辦交流會(huì)，互通有無(wú)，分享見解，減少中間環(huán)節(jié)，提升運(yùn)行效率。建立一個(gè)雙方共贏的機(jī)制，在機(jī)制內(nèi)部明確分工，創(chuàng)立和諧社區(qū)。

參考文獻(xiàn)：

[1]林七七， 李蘭芳. 基于自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制研究[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)：現(xiàn)代物業(yè)中旬刊， 2015， 14（3）：71-73.