房?jī)r(jià)究竟能夠漲到哪里去

馮小剛導(dǎo)演的《大腕》里面有句臺(tái)詞大家耳熟能詳，“什么叫成功人士你知道嗎？成功人士就是買什么東西都買最貴的，不買最好的，所以我們做房地產(chǎn)的口號(hào)就是，不求最好但求最貴”。

現(xiàn)在看來(lái)房?jī)r(jià)已經(jīng)沒(méi)有最貴了，只有更貴。根據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》的報(bào)道，第一太平戴維斯7月12日公布了一個(gè)信息，披露上海華僑城的蘇河灣11號(hào)樓在4月19日賣出了一套房子，這套房子的價(jià)格每平方米多少錢呢？34萬(wàn)5千。700平米的房最終總價(jià)是2.42億元，創(chuàng)下了上海歷史上最高的一個(gè)房?jī)r(jià)紀(jì)錄。

地王頻出這是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象，出了多少個(gè)地王呢？半年時(shí)間出了110個(gè)左右的地王，這個(gè)地王有總成交價(jià)最高的，也有均價(jià)最高的，這個(gè)數(shù)字超過(guò)了2009年全年72（宗）的一個(gè)記錄。2009年是個(gè)什么年份？2009年是一個(gè)搞4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的年份，那一年房?jī)r(jià)是翻了倍的，那么現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)記錄已經(jīng)被2016年的半年就給破掉了。

今年的地王主要集中在上海、南京、合肥、蘇州這一帶一二線城市，區(qū)域是相對(duì)集中的，這些熱點(diǎn)城市雖然房地產(chǎn)的政策有所收緊，但是從投資的角度來(lái)看熱度依然是不減。從權(quán)威部門公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是房地產(chǎn)的投資，還是房地產(chǎn)的銷售面積和銷售金額，在今年一季度和二季度都像一個(gè)過(guò)山車一樣，由低點(diǎn)到高點(diǎn)，然后再由高點(diǎn)滑落，形成一個(gè)大的圓弧頂。

從投資的角度來(lái)看，去年底的時(shí)候最低已經(jīng)到了一點(diǎn)幾，那么今年一季度沖到7.2%，現(xiàn)在在6.0%左右。但是有一個(gè)數(shù)字跟前面的數(shù)字不一樣，這個(gè)數(shù)字不但沒(méi)有調(diào)整，而且還在持續(xù)地走高，這個(gè)數(shù)字反映的就是房地產(chǎn)（企業(yè)）拿地的增速，在去年底這個(gè)增速是-33%，那么現(xiàn)在是-3%，從那個(gè)圖形上來(lái)看你就知道了，它還在持續(xù)地往上走。

銷售數(shù)字是最能說(shuō)明問(wèn)題的了，我們看到萬(wàn)科的增長(zhǎng)幅度是相當(dāng)高的，是73%左右，那么恒大是59%左右，增幅最大的是碧桂園127%?？偟膩?lái)講，前十位的企業(yè)，除了中海增幅只有17%之外，萬(wàn)達(dá)的增幅是下降的，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)在轉(zhuǎn)型，其他8家基本上都在50%以上。應(yīng)該講，即便在房地產(chǎn)黃金歲月也不過(guò)就是如此。

并非巧合的是，最近住建部部長(zhǎng)陳政高約談了幾大房地產(chǎn)公司，分別是萬(wàn)達(dá)、保利、融創(chuàng)和恒大，應(yīng)該講還是很有代表性的。據(jù)說(shuō)陳政高原來(lái)只是想開一個(gè)小型的座談會(huì)，摸一下市場(chǎng)大佬的底，但是現(xiàn)在改成了一家一家地談。為什么呢？因?yàn)橛X(jué)得短短一個(gè)小的座談會(huì)，恐怕聽不到完整的政策建議，不如一個(gè)一個(gè)談來(lái)得痛快。據(jù)說(shuō)下一步陳政高還要征求央行和其他銀行的意見，那現(xiàn)在實(shí)際上就事關(guān)我們對(duì)接下來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷了，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)盛極而衰的現(xiàn)象，一季度是不是個(gè)頂，二季度會(huì)不會(huì)持續(xù)地下行？

在水皮看來(lái)，總的政策不會(huì)變，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)穩(wěn)定的前提就是政策預(yù)期的一個(gè)穩(wěn)定，總的來(lái)講就是中央定主體，地方定具體執(zhí)行，可能會(huì)是一城一策。從貨幣政策上來(lái)看，應(yīng)該還是去杠桿不會(huì)加杠桿，去庫(kù)存不能以加杠桿的方式來(lái)進(jìn)行，因?yàn)槟菢拥脑挓o(wú)非就是把企業(yè)的庫(kù)存轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者或者居民。

無(wú)論如何三個(gè)原則我們是一定要把握的：第一，房子是給人住的，不是拿來(lái)炒作和投機(jī)的；第二，即便要炒也要有度，難道樹還能長(zhǎng)到天上去嗎？也就是說(shuō)房?jī)r(jià)你不能給我弄到天上去；第三，恐怕政策取向以后不會(huì)再一刀切了，再用一個(gè)一刀切的政策來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，恐怕會(huì)是弊大于利。具體到房?jī)r(jià)，我們當(dāng)然希望，一線的房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)住，二線房?jī)r(jià)漲幅能夠減少，三四線的成交量能夠上來(lái)，但是如果搞不好的話，就會(huì)出現(xiàn)一線城市房?jī)r(jià)飆升，從而帶動(dòng)二線城市追漲，三四線城市依然還在水深火熱之中。