你拿什么來跑贏M2?

近一段時間，蘇州、南京、上海二手房交易量出現(xiàn)下降，蘇州部分二手房價格甚至出現(xiàn)了回調(diào)。有人就此認(rèn)為，這或許是房價或?qū)⒄{(diào)整的信號。但業(yè)內(nèi)主流觀點(diǎn)并非如此，因?yàn)闊狳c(diǎn)城市不斷拍出地王，一線城市的房價仍然在上漲。

令人費(fèi)解的房價，已經(jīng)不能從房地產(chǎn)單一的角度來解讀。目前，國內(nèi)投資渠道仍相對匱乏。對投資者來說，房地產(chǎn)的投資收益雖然較此前已經(jīng)大幅下降，但面對洶涌而來的貨幣供應(yīng)，繼2009年四萬億之年之后，房地產(chǎn)再次成為躲避暴風(fēng)的避風(fēng)港。

政府對地王態(tài)度曖昧

6月17日，上海嘉定兩幅住宅用地同時開拍。與以往不同的是，央行和上海銀監(jiān)局工作人員前來坐鎮(zhèn)，在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督和觀察。不過，這似乎也沒有使房企克制住拿地的熱情。據(jù)了解，其中一幅地塊吸引了16家房企前來競拍，樓板價高達(dá)24104元，溢價率201%，創(chuàng)當(dāng)?shù)?年來新高。

當(dāng)上海等一線城市頻出地王的時候，個別熱點(diǎn)城市二手房的交易量不經(jīng)意中顯現(xiàn)出疲態(tài)。鏈家數(shù)據(jù)顯示，蘇州二手房成交量在3月份達(dá)到1.7萬套的最高峰后，4月猛降至7800套，到了5月份，二手房的交易量還不到7000套。與此同時，蘇州高新區(qū)、相城區(qū)的二手房價格出現(xiàn)不同程度的回調(diào)，一些二手房的價格回調(diào)了5%左右。

上海高端二手房掛牌價格，也出現(xiàn)了松動。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海部分中高端二手房掛牌價在5月份下調(diào)了5%—8%。“5月份的成交量較4月出現(xiàn)了下滑，不過幅度不大。”中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示。

經(jīng)歷三四月的量價齊升，目前樓市的確出現(xiàn)了一些觀望情緒。對普通購房人而言，經(jīng)過前幾個月的瘋漲，一二線城市目前的房價已經(jīng)高得離譜，似乎即將見頂。在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，觀望情緒的出現(xiàn)是因?yàn)閷笫蓄A(yù)期不明，現(xiàn)在有諸多疑問有待解答?！昂芏嗳说囊蓱]在于，不知道房價還會不會漲？能漲多久？是否將大幅度調(diào)整？”

熱點(diǎn)城市二手房交易量出現(xiàn)調(diào)整，是房價將回調(diào)的先兆嗎？可能并非如此。地產(chǎn)界內(nèi)的主流觀點(diǎn)是，年內(nèi)房價大幅度回調(diào)的機(jī)率很小。

政府怎么看？面對頻出的地王，有媒體報道，國資委及多家監(jiān)管機(jī)構(gòu)對央企約談，口頭要求收斂在土地市場追價拿地王的行為。高度關(guān)注、口頭約談，卻并未提及對地王會有什么進(jìn)一步調(diào)控的措施。業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，現(xiàn)在拍出的地王，基本上都是面粉貴過面包。按此預(yù)期，當(dāng)前與房價持平的土地價格，只是未來幾年新房的成本價。

“從當(dāng)前地價以及政府對地王的態(tài)度，可以看出政府目前沒有明確反對房價大幅上漲。從中已可以大致預(yù)判房價的走勢，短期內(nèi)房價大跌的可能性非常小。”歐陽捷認(rèn)為。

貨幣之水流入房地產(chǎn)之池

很多普通購房人認(rèn)為，當(dāng)下的房價已難以承受。但在投資機(jī)構(gòu)眼中，一個城市房價的漲幅不僅與這座城市的供求比有關(guān)，還與貨幣供應(yīng)有關(guān)。而后者，才是決定房價走勢，看清房價為何會高得離譜的最核心原因。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出，房地產(chǎn)目前已成為央行放水的最大容器?！懊恳惠喌赝醭钡谋澈?，都是貨幣超發(fā)的表現(xiàn)。截至今年5月底，年內(nèi)新增人民幣貸款已達(dá)6.1萬億，預(yù)計上半年新增人民幣貸款將達(dá)7萬億的規(guī)模?！敝x逸楓表示，2007年的小地王潮，2009年的大地王潮，2013年的小地王潮，今年的大地王潮，最初的源頭統(tǒng)統(tǒng)都是貨幣的大量供應(yīng)。

北京富國大通資產(chǎn)管理有限公司的一位高管表示，近期深滬等地頻繁出現(xiàn)的地王，反映出的正是大額資金的走向?！艾F(xiàn)在國內(nèi)市場上，錢真的太多了，卻沒有去處?！边@位高管說。

一家私募基金高層指出，在房地產(chǎn)繁榮的背后，是地方政府和開發(fā)商的債務(wù)。目前房地產(chǎn)約有70萬億元的庫存量，如果貿(mào)然收緊貨幣，很可能出現(xiàn)踩踏效應(yīng)。而這是很多地方政府目前絕不愿看到的。

國際評級機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地方債務(wù)風(fēng)險和地方政府對土地出讓金的依賴，也讓房價短期內(nèi)很難出現(xiàn)大幅下降。穆迪6月 16日發(fā)布的報告顯示，土地出讓金占中國地方政府2015 年自主來源收入的27%，另外房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入占20%。

5月初，權(quán)威人士對中國經(jīng)濟(jì)未來走向所做出L形走勢的判斷，并強(qiáng)調(diào)讓房子回歸居住屬性，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正因?yàn)榻?jīng)濟(jì)沒有找到新動力，去杠桿意味著GDP增速繼續(xù)走低，為保證就業(yè)和社會穩(wěn)定，貨幣政策今年收緊的可能性非常小，在沒有找到真正可以幫助中國經(jīng)濟(jì)走出低迷的增長點(diǎn)之前，仍需要房地產(chǎn)來托底。

“M2預(yù)計將與去年持平，保持13%左右的增速。在貨幣的大海中，房價必然水漲船高?！敝秀y國際一位研究部經(jīng)理表示。

樓市再次成為避風(fēng)港

對投資者來說，跑贏CPI容易，但跑贏M2，難。貨幣之水來了，面對洶涌的大潮，我們該怎么辦，房產(chǎn)還值得投嗎？但真實(shí)的狀況是，“除了房地產(chǎn)，現(xiàn)在什么都不賺錢?！边@也許是當(dāng)下中國市場最具調(diào)侃性的概述。

事實(shí)上，房產(chǎn)在海外高凈值人群的資產(chǎn)配置中，同樣占有重要地位。

一家國際咨詢機(jī)構(gòu)研究董事告訴《CM華夏理財》記者，英美和歐洲國家也曾有過將一半甚至七成以上的資金用于投資房地產(chǎn)的歷史，但樓市進(jìn)入平穩(wěn)期、金融市場變得活躍起來之后，投資組合才開始向股票證券基金等金融類資產(chǎn)傾斜。

在中國，目前正經(jīng)歷著與歐美國家相似的過程。諾亞財富2016年高端財富白皮書顯示，去年A股從大漲到大跌的快速切換，使許多投資人懂得了長期投資的優(yōu)勢與短期投資的風(fēng)險。

中國泛海控股董事副總裁王宏近日在上海一個論壇上透露，截至去年年底，中國個人可投資資產(chǎn)已經(jīng)超過100萬億人民幣。“正是沒有更好的去處，資金還是會選擇在房地產(chǎn)這個相對安全的領(lǐng)域避險，直到出現(xiàn)新的投資機(jī)會之后，才可能會從房地產(chǎn)市場撤離?！备粐笸ǜ吖芟蛴浾弑硎?。

上海一家私人銀行策略顧問告訴本刊記者，“在當(dāng)下，除了房地產(chǎn)，國內(nèi)沒有更好的且具一定規(guī)模的金融資產(chǎn)，能夠抵御洶涌的貨幣巨浪。所以在金融市場真正復(fù)蘇之前，房地產(chǎn)仍是國內(nèi)財富的避風(fēng)港?！?/p>