當(dāng)前海南省房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)、問題及建議

摘 要：為進(jìn)一步了解全國房地產(chǎn)業(yè)“去庫存”的大背景下，海南省房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況，我們對轄區(qū)內(nèi)重點(diǎn)城市（?？谑?、三亞市）具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)展開了問卷調(diào)查，調(diào)查顯示：當(dāng)前海南房地產(chǎn)市場庫存較高，預(yù)計(jì)2016年房價將穩(wěn)中有升，去庫存速度將有所加快，“減稅”和“降首付”是當(dāng)前去庫存的關(guān)鍵政策因素；開發(fā)商資金面較為充裕，較高庫存導(dǎo)致開發(fā)商投資意愿下降，銀行貸款是開發(fā)商主要融資渠道，民間融資是重要補(bǔ)充；房地產(chǎn)貸款利率下降，當(dāng)前按揭貸款不良率基本穩(wěn)定，但開發(fā)貸款不良率小幅上升。

關(guān)鍵詞：“一帶一路”；貿(mào)易便利化；出口影響；實(shí)證分析

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A〓 文章編號：1003-9031（2016）06-0085-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2016.06.17

受經(jīng)濟(jì)增速下滑、人口紅利消失、城鎮(zhèn)化放緩等因素的影響，2014年起，我國房地產(chǎn)業(yè)逐漸告別高速增長的黃金時代，進(jìn)入長周期的下行拐點(diǎn)，呈現(xiàn)出“總量擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變，區(qū)域分化顯著”的特征①。與全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑的總體趨勢不同，海南省2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為19%，高于全國平均水平18個百分點(diǎn)；全省房屋新開工面積增長3.9%，房屋施工面積增長10.3%，分別高于全國平均水平17.9個百分點(diǎn)和9個百分點(diǎn)；房屋銷售面積增長4.8%，低于全國1.7個百分點(diǎn)。為了解在全國房地產(chǎn)業(yè)去庫存的背景下，海南房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況和未來趨勢，我們對此開展了專項(xiàng)調(diào)研。

一、調(diào)查樣本情況

此次調(diào)查采取問卷調(diào)查和實(shí)地考察相結(jié)合的方式，調(diào)查范圍涵蓋了海南省各個地區(qū)，以海南最具代表性的城市?？诤腿齺啚橹?，選取了13家房地產(chǎn)企業(yè)和15家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。13家房地產(chǎn)企業(yè)中，私營企業(yè)占54%，股份制占15%，外資企業(yè)占8%，其他類型（有限責(zé)任公司）占23%；資產(chǎn)規(guī)模在5000萬以下的占15.4%，5000萬至1億的占23%，1億至5億的占15.4%，5億至10億占31%，20億以上的占15.2%②。15家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中，國有銀行占40%，股份制銀行占33%，城商行占6.7%，農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)占13.3%，政策性銀行占7%。本次調(diào)查共發(fā)放問卷28份，收回有效問卷28份，經(jīng)后期整理、統(tǒng)計(jì)，得到調(diào)查樣本的基本數(shù)據(jù)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況

（一）房地產(chǎn)市場供需狀況

1.當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存較高。調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)均認(rèn)為海南省房地產(chǎn)庫存較高，尤其是住宅庫存較高。61% 的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存“很高”或“較高”，100%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存“很高”或“較高”。住宅庫存方面，61% 的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前住宅庫存“很高”或“較高”，100%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為當(dāng)前住宅庫存“很高”或“較高”。商業(yè)地產(chǎn)庫存方面，46%的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)庫存“很高”或“較高”，67%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)庫存“很高”或“較高”。

2.2016年住宅市場需求明顯增強(qiáng)，去庫存政策及房價水平是影響住宅需求的主要因素。調(diào)查顯示，2016年房地產(chǎn)市場需求將上升，其中住宅需求明顯增強(qiáng)，對于住宅市場來說，去庫存政策、當(dāng)前及未來房價水平是主要影響因素。60%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)市場需求將上升。60%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為住宅需求將上升，僅有6.7%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)需求將上升。從住宅市場情況看，對住宅需求影響前三位的因素分別是 “稅收、首付比例調(diào)整等房地產(chǎn)市場政策”、“當(dāng)前房價水平”和“未來房價預(yù)期”，38.4%的房地產(chǎn)企業(yè)和31.7%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為稅收、首付比例調(diào)整等房地產(chǎn)市場政策”是影響住宅市場的最主要因素，沒有房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為“農(nóng)民工進(jìn)城立業(yè)、安家、買房”可以促進(jìn)住宅需求上升。

3.房價將穩(wěn)中有升。調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)均認(rèn)為2016年海南房地產(chǎn)價格將“穩(wěn)中有升”，其中住宅價格上升概率較大。38.5%的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為2016年房價將上升（其中7.6%的企業(yè)認(rèn)為上漲幅度將超過5%），54%的企業(yè)認(rèn)為房價“基本持平”，兩者合計(jì)占比92.5%；33%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為房價將上升（其中13%的企業(yè)認(rèn)為上漲幅度超過5%），40%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為房價“基本持平”，兩者合計(jì)占比73%。從不同類型地產(chǎn)的價格來看，38.5%的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為住宅價格將上升，僅有15.4%的企業(yè)認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)價格會上升；26.7%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為住宅價格將上升，僅有13.3%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)價格會上升。

4.去庫存速度將有所加快。調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)均認(rèn)為2016年海南房地產(chǎn)去庫存速度將加快，其中住宅去庫存速度加快的概率較大。38.5%的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為2016年銷量將上升（其中23%的企業(yè)認(rèn)為銷量將比2015年上升10%），38.5%的企業(yè)認(rèn)為“基本持平”，兩者合計(jì)為77%；66.7%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為2016年去庫存周期將“下降”。從不同類型地產(chǎn)的去庫存速度來看，38.5%的企業(yè)認(rèn)為住宅銷量會“上升”，而認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)銷量“上升”的僅為15.4%；73.3%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為住宅銷售周期會“下降，”而認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)銷售周期“下降”的僅為40%。

5.“減稅”和“降首付”是當(dāng)前去庫存的關(guān)鍵政策因素。調(diào)查顯示，減稅、降首付、降息和引導(dǎo)開發(fā)商降價等政策對去庫存較為有效。在各項(xiàng)去庫存的政策中，房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為較為有效的前三位分別是“減免稅費(fèi)或?qū)彿刻峁┭a(bǔ)貼”、“降低房貸首付比例等信貸政策”和“央行降息、降準(zhǔn)等貨幣政策”，選擇這三項(xiàng)政策的企業(yè)占比分別為27.3%、21.2%和15.2%；金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為較有效的政策前三位分別是“降低房貸首付比例等信貸政策”、“減免稅費(fèi)或?qū)彿刻峁┭a(bǔ)貼”和“督促開發(fā)商降價”，選擇這三項(xiàng)政策的金融機(jī)構(gòu)占比分別為25%、22.5%和12.5%。

6.2016和2017年是房地產(chǎn)市場最困難的時期。調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為2016和2017年是海南房地產(chǎn)市場最困難時期，特別是2016年下半年至2017年，中小房地產(chǎn)商面臨重組和收購的風(fēng)險(xiǎn)較大。69.2%的房地產(chǎn)企業(yè)和67.8%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為2016和2017年房地產(chǎn)市場進(jìn)入“困難的日子”，其中，58.2%的房地產(chǎn)企業(yè)和46.7%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為2016年下半年至2017年“最為困難”。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)投融資狀況

1.開發(fā)商資金面較為充裕。調(diào)查顯示，23.1%的企業(yè)資金“非常充?！焙汀俺湓！保?8.5%的企業(yè)資金“基本能夠滿足需要”，23.1%的企業(yè)資金“略有緊張”，僅有15.3%的企業(yè)資金“非常緊張”。

2.較高庫存導(dǎo)致開發(fā)商投資意愿下降。調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)去庫存周期普遍在24個月以上，較高的庫存周期是房地產(chǎn)商2016年不追加投資的主要原因。76.9%的房地產(chǎn)企業(yè)去庫存周期在24個月以上（已竣工未售住房總面積/2015年7月—2016年2月平均月銷售面積），其中15.4%的企業(yè)甚至在3-5年。銷售緩慢造成高庫存，致使企業(yè)資金回籠速度降低，從而壓制了開發(fā)商的投資意愿。56.7%的企業(yè)因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)市場供應(yīng)過?！焙汀颁N售緩慢導(dǎo)致資金不足”等原因降低投資意愿，69.2%的企業(yè)在2016年不增加投資，15.4%的企業(yè)甚至要削減投資。

3.銀行貸款是開發(fā)商主要融資渠道，民間融資是重要補(bǔ)充。調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)正規(guī)融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)債券、房地產(chǎn)信托，民間融資渠道有企業(yè)內(nèi)部與外部借款、股權(quán)融資和小貸公司借款。選擇正規(guī)融資渠道的企業(yè)占比為71.3%，其中銀行貸款、發(fā)債券和房地產(chǎn)信托占比分別為61.9%、4.7%和4.7%；選擇民間融資渠道的企業(yè)占比為28.7%，其中企業(yè)外部借款、小貸公司借款、企業(yè)內(nèi)部借款和股權(quán)融資分別為9.5%、9.5%、4.85%和4.85%。

4.開發(fā)商對房價跌幅最大容忍度為30%。調(diào)查顯示，53.8%的企業(yè)僅能容忍10%以內(nèi)的房價跌幅，92.3 %的企業(yè)能容忍20%以內(nèi)的跌幅，沒有企業(yè)能承受30%以上的跌幅。

（三）金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)狀況

1.金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展速度減緩。調(diào)查顯示，與2015年相比，2016年60%的金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)已受理的項(xiàng)目儲備筆數(shù)下降，60%的金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)已受理的項(xiàng)目儲備金額下降。

2.開發(fā)貸與按揭貸利率下降，且相對基準(zhǔn)利率水平浮動區(qū)間收窄。調(diào)查顯示，與2015年相比，2016年開發(fā)貸與按揭貸款利率下降的金融機(jī)構(gòu)占比分別為53.3%和60%。開發(fā)貸利率均為基準(zhǔn)利率上浮若干基點(diǎn)，按揭貸利率則存在上浮和下浮兩種情況。2016年，對于相應(yīng)期限貸款基準(zhǔn)利率，開發(fā)貸利率“上浮幅度收窄”的金融機(jī)構(gòu)占比為53.8%，按揭貸款“上浮幅度收窄”和“下浮幅度收窄”的機(jī)構(gòu)占比分別為40%和15.4%。

3.當(dāng)前按揭貸不良率基本穩(wěn)定，開發(fā)貸不良率小幅上升，預(yù)計(jì)2016年開發(fā)貸不良率小幅上升。調(diào)查顯示，與2015年末相比，2016 年2月末92.3%的金融機(jī)構(gòu)按揭貸不良率“基本穩(wěn)定”，46.2%的金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸不良率“小幅上升”。與2015年末相比，2016 年2月末84.6%的金融機(jī)構(gòu)按揭貸款中逾期90天以上部分占比“基本穩(wěn)定”，46.2%的金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸款中逾期90天以上部分占比“小幅上升”。調(diào)查顯示，預(yù)計(jì)2016 年，46.7%的金融機(jī)構(gòu)按開發(fā)不良率“小幅上升”，僅有20%的金融機(jī)構(gòu)按揭貸不良率“小幅上升”。

4.開發(fā)商“資金回籠不暢”與“多頭投資造成資金斷裂”是形成開發(fā)貸不良的主要原因。調(diào)查顯示，48.2%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為，近期形成的開發(fā)貸不良的原因是“市場需求整體減弱，銷售放緩，開發(fā)商資金回籠不暢”，34.4%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為原因是“開發(fā)商多頭投資，在建項(xiàng)目過多，資金鏈斷裂”，13.1%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為原因是“開發(fā)商其它資金來源渠道收緊”，4.3%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為原因是“開發(fā)項(xiàng)目位置、戶型、配套及市場定位錯誤，不被市場認(rèn)可”。

5.收入不穩(wěn)定是形成按揭貸不良的主要原因。調(diào)查顯示，44.4%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為，近期形成的按揭貸不良原因是“購房者工薪收入或工作穩(wěn)定性下降”，31.1%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為原因是“小微企業(yè)主或個體工商戶資金鏈斷裂”，8.3%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為原因是“項(xiàng)目嚴(yán)重延期或爛尾導(dǎo)致購房者斷供”，6.9%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為原因是“購售雙方法律糾紛”。

6.金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)貸將更謹(jǐn)慎，對按揭貸將更積極。在中央關(guān)于房地產(chǎn)“去庫存”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向下，金融機(jī)構(gòu)采取了“去存量、限增量”的房貸政策。調(diào)查顯示，與2015年相比，2016 年60%的金融機(jī)構(gòu)將對按揭貸的投放態(tài)度將“更積極”，66.7%的機(jī)構(gòu)將對開發(fā)貸的投放態(tài)度將“更謹(jǐn)慎”。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行存在的問題

（一）住宅庫存較高

2015年末，中國人民銀行?？谥行闹袑Ｄ鲜》康禺a(chǎn)庫存進(jìn)行調(diào)查，海南省有房地產(chǎn)貸款的樓盤486家，這些樓盤商品房住宅庫存面積為6392.2萬平米。若按2015年全年住宅銷售991平米（統(tǒng)計(jì)局）測算，去庫存周期為6.5年，明顯高于全國平均水平（5年左右，住建部）①。此次調(diào)查，六成以上的企業(yè)認(rèn)為海南住宅庫存量較高，也印證了海南住宅高庫存的現(xiàn)狀。

（二）住房空置率過高

調(diào)查顯示，海南房地產(chǎn)的需求80%以上來自島外客戶，這部分人群在海南置業(yè)多出于度假休閑、養(yǎng)老投資等需求，居住的季節(jié)性、階段性特征明顯[1]。海南省房地產(chǎn)開發(fā)缺乏總體規(guī)劃，開發(fā)產(chǎn)品以住宅和酒店為主，同質(zhì)化嚴(yán)重，專為旅游業(yè)服務(wù)的經(jīng)營性房地產(chǎn)占比小，房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理使得海南房屋空置率過高[2]。

（三）開發(fā)貸不良率上升較快

2016年2月，海南省房地產(chǎn)貸款不良貸款率較2015年1月上升1.3倍，其中，開發(fā)貸和按揭貸不良率分別上升1.6倍和0.4倍，開發(fā)貸不良率增長大幅超過按揭貸。此次調(diào)查，92.3%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為近三個月按揭貸不良率“基本穩(wěn)定”，46.2%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為近三個月開發(fā)貸不良率“小幅上升”。

（四）民間融資是中小開發(fā)商重要的資金來源

海南省開展的民間融資調(diào)查顯示，2011—2013年房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期，有三成以上的開發(fā)商通過民間融資渠道融資，存在民間融資的中小開發(fā)商比重甚至高達(dá)六成。近兩年，行業(yè)景氣度下降，民間融資增量有所下降，但前些年存量規(guī)模依然較大。此次調(diào)查顯示，選擇民間融資渠道的企業(yè)占比為28.7%，也印證了民間融資是中小開發(fā)商重要的資金來源。

四、政策建議

（一）多措并舉，提振需求去庫存

一是完善住房公積金制度，擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋圍；調(diào)整公積金政策，如放寬公積金提取和貸款的門檻、推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、降低首付比例等，并適當(dāng)向中低收入群體傾斜，保障居民的首次購房需求和改善性住房需求。二是降低交易稅費(fèi)，減輕購房負(fù)擔(dān)，對非投機(jī)性購房采取營業(yè)稅、增值稅和契稅的稅收優(yōu)惠。三是采取棚戶區(qū)改造貨幣化安置、公租房貨幣化和政府回購商品房作為保障房等措施，打通商品房與棚改安置房、公租房等保障性住房的通道，消化部分庫存[3]。

（二）供給側(cè)改革，優(yōu)化房地產(chǎn)體系

2016年初海南出臺的“兩個暫?！闭邩?biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革拉開序幕。未來，應(yīng)形成以本島常住型住宅地產(chǎn)為基本、經(jīng)營性房地產(chǎn)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)體系與住房保障體系。一是鼓勵開發(fā)與養(yǎng)老、旅游相關(guān)的經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)，探索發(fā)展分時度假市場和產(chǎn)權(quán)度假市場[4]；二是合理把握土地供應(yīng)節(jié)奏，減少重復(fù)建設(shè)，對部分庫存高企的市縣從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上管控土地出讓和調(diào)節(jié)商品房開發(fā)供應(yīng)量；三是增加保障性住房的供給，同時大力發(fā)展二手房流通市場，盤活沉淀房源，促使房地產(chǎn)市場供求平衡[5]。

（三）調(diào)整信貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展按揭貸款

寬松的信貸政策有助于房地產(chǎn)去庫存，但也要警惕過度加杠桿導(dǎo)致海南重回房地產(chǎn)業(yè)粗放式發(fā)展帶動經(jīng)濟(jì)的老路。一是鼓勵商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)支持與旅游度假、養(yǎng)老醫(yī)療、休閑娛樂、生態(tài)保護(hù)相關(guān)的經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先考慮保障性住房工程，減少甚至停止向庫存消化艱難的市縣提供房地產(chǎn)開發(fā)貸。在客戶選擇上堅(jiān)持以資金實(shí)力雄厚、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的成熟型企業(yè)為主，以發(fā)展勢頭強(qiáng)勁、信用記錄良好的成長型企業(yè)為輔，加強(qiáng)金融創(chuàng)新和風(fēng)險(xiǎn)管控，為中小企業(yè)提供融資渠道[6]。二是加大發(fā)展按揭貸款業(yè)務(wù)的力度，在把控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，降低貸款利率、提升貸款額度、創(chuàng)設(shè)更加靈活的還款方式。

（四）建立不良貸款監(jiān)測制度，防范區(qū)域系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)

隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步暴露，不良貸款增長將進(jìn)入上升通道。從2015年下半年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸有不斷上升的勢頭。建議密切關(guān)注開發(fā)貸的不良情況，針對開發(fā)貸增長較快的金融機(jī)構(gòu)建立專項(xiàng)監(jiān)測制度，對不良貸款逐筆監(jiān)測，隨時掌握不良發(fā)生狀況，及時評估風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然。

（五）加快房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并重組，促進(jìn)房地產(chǎn)市場資源整合

建議出臺支持房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并重組政策（如減免欠稅、給予財(cái)政資金支持等），鼓勵有實(shí)力的大型房地產(chǎn)公司對中小型開發(fā)商項(xiàng)目進(jìn)行收購、債務(wù)重組，及時化解資金鏈斷裂和“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)資源整合，引導(dǎo)地產(chǎn)商由房地產(chǎn)開發(fā)商向城鎮(zhèn)住房綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，促進(jìn)資源要素向優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)和品牌集中。

（特約編輯：陳穎）

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