淺析房地產泡沫對金融業(yè)市場的影響

摘 要：受上世紀九十年代金融危機的影響，我國在1998年進行了財政和貨幣的擴張政策以刺激中國經濟。在此背景下，我國政府扶持房地產市場以帶動經濟的發(fā)展，每年房地產行業(yè)為我國GDP的增長率貢獻在2%。經過幾年的發(fā)展，自2004年以來，我國的房地產市場開始出現泡沫，房地產是否過熱和泡沫程度的大小引起了各界人士的關注。

關鍵詞：房地產；泡沫；金融業(yè)

一、我國房地產行業(yè)現狀

在我國貿易雙順差、外匯儲備增長過快、貨幣供給被迫增大、人民幣面臨升值壓力、國際原油價格不斷飆升的國際形勢下，進一步加劇了國內的通貨膨脹。再加上2007年中國股市牛市迅速走低，本來中國的投資市場尚未健全，投資渠道匱乏，來自國內外的大量社會閑資就大量涌入了房地產市場，形成了房地產業(yè)的繁華，但是在這繁華的背后，存在著很大的隱患。

目前，房價漲速仍然迅猛，據國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最近公布的數據顯示，2007年全年城鎮(zhèn)房地產施工面積達到412，985.88萬平方米，比2006年同期增長19.7%；城鎮(zhèn)房地產業(yè)的投資總額為285，433.24億元，比2006年同期增長32.2%，占全國城鎮(zhèn)固定投資總額的24.3%，2006年同期為23.1%。一套普通住宅大約等于城市居民10～15年的收入，部分城市已達到20年。2007年10月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，是2005年7月以來的最大單月漲幅。

二、房地產泡沫對金融業(yè)的影響

在房地產突飛猛進的同時，我國的金融業(yè)尤其是銀行信貸與房地產業(yè)有了越來越緊密的關系：2000年以來，我國房地產開發(fā)貸款和個人住宅貸款的年均增速分別為25.99%和59.19%，遠遠高于同期金融機構貸款的年均增速（13.06%）；房地產類貸款占金融機構全部貸款的比重從2000年的6.04%上升至2005年的14.12%（其中房地產開發(fā)貸款由2.64%上升至4.69%，個人住房貸款由3.40%上升至9.43%）。

（一）房地產泡沫的相關理論概念。簡單地說，房地產泡沫就是房地產的價格嚴重脫離了房地產的實物價值，從而房地產的價格持續(xù)扭曲地上漲，導致了資源的不合理配置，從而危及整個經濟和金融體系的發(fā)展。由于房地產既是資源又是消費品的特性，由于房地產資源的稀缺性、投資者的非理性預期、城市化進程的發(fā)展導致了大量人口涌入城市，對房地產的需求盲目擴大以及信息的不對稱等因素，房地產的價格嚴重背離了它的基礎價值。

（二）金融業(yè)與房地產泡沫的關系。首先，銀行支持房地產的開發(fā)和銷售。由于房地產的高回報，銀行甚至不去對房地產開發(fā)商進行嚴格的信用評估，盲目發(fā)放大量的貸款；大部分人購買的住宅都是通過向銀行抵押貸款來償還的。因此，大部分的房地產風險都集中到了銀行系統(tǒng)內，當房地產泡沫破滅以后，銀行要承受大量的呆壞賬和資產貶值的損失，導致越來越多的銀行倒閉關門，這就會引起金融危機。第二，房地產業(yè)也會促進銀行的發(fā)展壯大。由于房地產的不斷升值，合理地發(fā)放房地產抵押貸款，銀行就增加了本身的資產價值。再次，“羊群效應”使得銀行家承受著巨大的房地產風險的情況下進行房地產信貸，能夠即時產生巨大的效益，因為房地產開發(fā)的時滯性，就算房地產泡沫終有一天會破滅，但若干年以后，銀行的執(zhí)事人員也許已經退休了。即時的利益驅使，使得各個銀行家大量地發(fā)放銀行貸款。

（三）房地產泡沫破滅后對金融業(yè)的危害。回顧日本房地產泡沫的產生及破裂：日本的房地產泡沫始于1986年。從名義水平來看，1991年最高峰時全國平均地價比1985年增長61.5%，其中同期商業(yè)地價增幅更高達80.9%；東京、大阪等六大城市的地價增速更快，其中六大城市平均地價1991年比1985年增長207.1%，商業(yè)地價同期更是增長達302.9%。然而，地價在1991年大幅下挫，全國名義平均地價1997年比1991年下降21.8%，商業(yè)地價下降34.1%，全國土地市值縮水了30%以上。其中，六大城市的平均地價下降更是多達56.4%，商業(yè)地價更是下降了72.4%，而且這種下滑趨勢一直持續(xù)至今。

從日本房地產泡沫可以看到，房地產泡沫對金融業(yè)的影響是：房地產產品的生產周期較長，房地產泡沫破滅的時刻往往正是房地產投資建設的高峰期。房地產市場快速地由盛轉衰，其直接結果就是房地產企業(yè)銷售形勢的迅速惡化。隨著房地產泡沫的破滅，整個社會對房地產迅速由熱變冷，無論股市還是銀行，都很容易“無情”地拋棄昔日的寵兒，最終被迫中斷房地產資金循環(huán)。房地產泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構帶來了大量的呆賬和壞賬。金融機構無法收回利息，而且實際上地價遠遠低于擔保價格，即使實行抵押權也無法全部收回貸款。作為金融機構債權人的社會存款人對金融機構的信心不足就可能發(fā)生銀行擠兌，并進一步引起金融業(yè)的“多米諾骨牌效應”而使金融機構逐個破產，最終危及整個金融體系的安全性，引發(fā)局部或全面的金融危機。

三、從金融角度對房地產泡沫提出的對策

（一）積極推進國有商業(yè)銀行商業(yè)化改革，這是防范和化解金融風險的第一道防線。

（二）大力發(fā)展各種類型的房地產金融市場，分散房地產金融對銀行風險的壓力，這是化解房地產金融風險的必要條件。我國房地產金融機制、產品品種、服務費方面都落后于房地產發(fā)展的要求。資金來源的單一化和過高的集中，內地房地產開發(fā)企業(yè)大約70%的房地產開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，無疑加大了銀行等金融機構的風險。通過金融產品的創(chuàng)新，如開發(fā)房地產證券化，可以有效地轉移銀行風險。目前，我國大部分房地產開發(fā)企業(yè)都被開發(fā)資金短缺的問題所困擾，資產證券化的方式能在一定程度上滿足房地產的長期投資需要，便于實現開發(fā)企業(yè)資產的收益最大化與風險最小化的合理配置，也能為企業(yè)提供可靠的資金循環(huán)保障機制。同時，房地產證券化等直接融資方式也可以從一定意義上防止房地產泡沫演變?yōu)榻鹑谂菽?/p>

（三）強化個人住房貸款管理，提高個人按揭購房貸款的首付比例。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過70%。商業(yè)銀行應認真分析開發(fā)項目及住房開發(fā)企業(yè)的有關情況，注意防范與期房相關的風險。

（四）中央銀行應與金融監(jiān)管部門密切合作，加強對房地產市場和金融市場的監(jiān)管和調控，這是防范和化解房地產市場金融風險的制度保障。嚴格規(guī)定金融部門向房地產貸款比例和房地產抵押貸款融資比例，嚴格審查房地產抵押貸款的條件，提高開發(fā)商的自有資金比例，嚴禁建筑單位墊付開發(fā)資金。住房開發(fā)貸款對象應為具備房地產開發(fā)資質、信用等級較高的房地產開發(fā)企業(yè)，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目投資的35%，開發(fā)項目必須具備“四證”。

盡管目前房地產市場上真實需求的力量遠遠大于投機需求，房地產業(yè)只是存在著部分經濟泡沫，短期不會上升到泡沫經濟的程度，但必須警惕房地產業(yè)出現泡沫經濟。尤其是上市公司以涉足房地產投資為目的的頻繁重組、外資不斷加盟房地產業(yè)、外資金融機構的介入，都有可能給房地產業(yè)本來已經存在的泡沫源源不斷地注入空氣，促使其形成泡沫經濟，最終造成金融危機。因此，密切關注房地產泡沫的程度，對我國金融業(yè)乃至整個經濟發(fā)展至關重要。

參考文獻：

[1]西方經濟學（微觀部分）第四版.中國人民大學出版社，2013.3.

[2]西方經濟學（宏觀部分）第四版.中國人民大學出版社，2012.3.

[3]汪利娜.房地產泡沫的生成機理與防范措施[J].財經科學，2013.1.