城市土地儲備制度的困境與完善方式芻議

摘要：隨著時(shí)代的發(fā)展，如今城市土地中的儲備制度已經(jīng)成為了新的政策，政府可以通過對土地的儲備來經(jīng)一部對土地市場進(jìn)行分割，這種方式可以很好的將土體的供給進(jìn)行控制，從而更好的防止土地的多方供給，促進(jìn)企業(yè)管理，提高土地配置。本文對城市土地儲備制度中的問題進(jìn)行了說明，同時(shí)提出了相關(guān)解決方案。供相關(guān)人士進(jìn)行參考。

關(guān)鍵詞：土地儲備；問題；完善

一、城市土地儲備制度的問題

（一）沒有明確管理儲備運(yùn)作主體

根據(jù)我國目前的情況中可以看出，通常在對土地儲備進(jìn)行管理的時(shí)候，都將土地儲備的機(jī)構(gòu)作為其管理中心，將土地儲備交給相關(guān)管理部門來進(jìn)行管理的機(jī)構(gòu)，從而更好的促進(jìn)政府和土地儲備機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系。但是在通常的運(yùn)行過程中，相關(guān)部門在對城市土地進(jìn)行發(fā)展過程中需要有相關(guān)政府的支持，從而能更好的促進(jìn)土地的儲備管理工作；另外，需要和相關(guān)企業(yè)進(jìn)行合作，共同來對土地進(jìn)行經(jīng)營。

（二）土地轉(zhuǎn)讓偏向大

如今地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到了很好的發(fā)展效果，對于土地的出讓，在很大程度上都決定著整個(gè)土地的儲備作用。而在如今，很多城市中的住宅在隨著時(shí)代的發(fā)展而商場，這很大程度導(dǎo)致了土地在儲備的過程中，將重點(diǎn)放在了這些高收益的領(lǐng)域中，在居民房的收入中，大多數(shù)的比例都超過了國際的三到五倍。

（三）土地儲備沒有良好的管理收益和補(bǔ)償

在對土地進(jìn)行回收和征購的過程中，難免會(huì)對周圍建筑等造成一定的影響，這就需要對其做出一定的補(bǔ)償。但是由于這些補(bǔ)償通常都較小，難以滿足農(nóng)村農(nóng)民的需求，從而就會(huì)加大城鄉(xiāng)之間的差距。

二、我國城市土地儲備制度的完善

（一）制定相關(guān)法律

隨著時(shí)代的發(fā)展，許多城市都開始加大了對土地儲備的制度，其中還有很多省市針對其管理制定了相關(guān)的法規(guī)。由于在對土地進(jìn)行儲備的過程中，其操作較為復(fù)雜，所對應(yīng)的專業(yè)性的較強(qiáng)，因此，為了能讓土地儲備管理能更好的實(shí)施，需要相關(guān)經(jīng)營單位必須要嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)來進(jìn)行實(shí)施。在相關(guān)的法律中需要將土地儲備中的職能、運(yùn)作方式、作用、架構(gòu)等進(jìn)行嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，從而更好的緩解各部門之間的矛盾。

（二）建立資金支持體系

在對土地進(jìn)行儲備制度中，可以針對土地儲備建立一定的資金體系，這可以很大程度上提高資金支持的體系。這和國外的土地基金有著很大程度上的區(qū)別，同時(shí)和國內(nèi)政府的基金也不同。在城市中，對于土地儲備的基金收支通常是包括了政府在對城市土地進(jìn)行撥款和預(yù)劃撥的過程，撥款是通過貨幣的形式進(jìn)行的，而預(yù)劃撥則是實(shí)際中的意義。這兩種方式都可以不用從市場中進(jìn)行，可以直接進(jìn)行資金成本的管理，但是通常這種撥款的數(shù)量是有一定限度，其很大程度上決定著城市土地儲備的起步運(yùn)行；在土地儲備資金中還包括了土地的收益，在對土地進(jìn)行儲備的過程中，土地的出讓可以很大程度提高資金的量，這筆資金是土地儲備中最主要的收益，起到了很關(guān)鍵的作用。而城市土地在出讓的過程中，大多數(shù)都是偏向?qū)Τ鞘械慕ㄔO(shè)中，其收益大部分都將被城市建設(shè)所運(yùn)用，另外的就會(huì)由儲備中心進(jìn)行使用，從而能更好的保證儲備制度的良好運(yùn)行；還有一種就是將委托金融部門來對土地儲備進(jìn)行一定的股票和債卷的發(fā)行。由于土地在對資產(chǎn)的管理上有一定的保值和增值，所以也需要有相應(yīng)的債卷和股票等，另外可以從對社會(huì)閑散的資金中進(jìn)行吸收，從而提高資金的籌措，而對于投資者來說，可以適當(dāng)?shù)膶⑼顿Y的渠道進(jìn)行擴(kuò)大化，從而更好的促進(jìn)土地資金的管理；對土地進(jìn)行抵押貸款或者債卷化：英航可以講貸款債券進(jìn)行管理，將債券交給專業(yè)的相關(guān)機(jī)構(gòu)，然后再由該機(jī)構(gòu)向市場進(jìn)行土地抵押的融資金為。從而可以更好的降低放貸的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理分配土地收益

在對土地儲備管理中，需要使用科學(xué)的方式將土地的收益進(jìn)行合理的分配，可以從土地的收購價(jià)格，土地的產(chǎn)權(quán)體系中進(jìn)行一定的判定，這些因素很大程度上都和土地的價(jià)格、使用權(quán)、發(fā)展權(quán)等權(quán)利相關(guān)。我國在憲法上明確的規(guī)定了土地所有權(quán)社會(huì)主義公有制的法規(guī)，在城市市區(qū)中的土地歸屬權(quán)是國家所有，所以在土地的收購價(jià)格中，土地的所有權(quán)是不能包括在內(nèi)的。土地的使用權(quán)包括了土地的使用者在合同范圍內(nèi)按規(guī)定對土地進(jìn)行使用，并且在使用中獲得的利益，這是土地的使用權(quán)。而對于土地的處置權(quán)包括了對土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。而劃撥土地使用權(quán)，在對土地收購中不包含處置的權(quán)益。但是，對于土地的出讓，接收者還不能擁有土地的完全使用權(quán)，所以在對土地的收購合同中應(yīng)該明確規(guī)定相關(guān)的處置權(quán)利。在土地的發(fā)展權(quán)中，包括了對土地的規(guī)劃和調(diào)整，都應(yīng)該采取最佳的權(quán)益。而從當(dāng)今的相關(guān)法規(guī)中來看，結(jié)合土地的增值可以發(fā)現(xiàn)土地在發(fā)展過程中的權(quán)益應(yīng)該是由相關(guān)政府所有，而對土地收購中的補(bǔ)償不應(yīng)該包括對土地發(fā)展權(quán)的收益。通過分析可以看出土地在收購中的價(jià)格需要和土地的使用者權(quán)利和土地處置權(quán)的收益相關(guān)聯(lián)。

（四）土地投入補(bǔ)償

在對城市土地進(jìn)行儲備中，需要采用和學(xué)合理的方式來對土地進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償，從而促進(jìn)土地的征收和回收的工作，更好的為土地儲備收益進(jìn)行增加，另外可以根據(jù)土地的期限和保質(zhì)期來對土地進(jìn)行市場的引領(lǐng)。所以，在對補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定過程上，應(yīng)該結(jié)合土地的實(shí)際價(jià)值，結(jié)合中介的評估來進(jìn)行一定的制定。并且在實(shí)際的操作中，應(yīng)該充分對土地進(jìn)行各方面的考慮評估，從而能更好的對土地進(jìn)行修正，將土地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提高，與此同時(shí)，需要對土地的權(quán)限進(jìn)行考慮，根據(jù)城市的基準(zhǔn)來進(jìn)行定價(jià)，從而制定土地的投入補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

三、結(jié)語

隨著我國的不斷發(fā)展，城市土地儲備制度在實(shí)施過程中取得了一定的制度績效， 但是其中也存在著許多的問題，為了能讓我國土地儲備管理能有更好的成效，就需要相關(guān)人士加大對土地儲備的管理，對其中的問題進(jìn)行積極的探討和解決，從而促進(jìn)我國的快速發(fā)展。

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