個人住房貸款風(fēng)險及其防范

根據(jù)統(tǒng)計局昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份70個大中城市新建住宅價格中，深圳以61.6%的同比漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑；環(huán)比價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個。這是繼2014年1月后，時隔26個月，再次出現(xiàn)62個城市房價環(huán)比上漲現(xiàn)象。

購房成為我國居民的重要消費。隨著房價的上漲，越來越多的居民選擇貸款買房。房貸為銀行帶來巨大收益的同時，也由于我國房貸風(fēng)險監(jiān)管機制的漏洞給銀行帶來越來越多的風(fēng)險。特別是目前房價正處于上漲的勢頭，商業(yè)銀行為搶占市場份額，會不斷降低房貸標(biāo)準(zhǔn)，為銀行個人房貸風(fēng)險的出現(xiàn)埋下了隱患。本文將從個人住房貸款的種類出發(fā)，分析個人住房貸款出現(xiàn)的原因并提出個人住房貸款風(fēng)險防范建議。

一、個人住房貸款風(fēng)險種類及成因分析

個人住房貸款風(fēng)險主要有信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、操作風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、抵押物風(fēng)險等。

（一）信用風(fēng)險

信用風(fēng)險就是違約風(fēng)險，即受信人不能有效履行合同給授信人帶來經(jīng)濟損失的風(fēng)險。信用風(fēng)險產(chǎn)生的原因有很多，如受信者個人品質(zhì)、資產(chǎn)狀況、家庭狀況、就業(yè)變化等。因為個人住房抵押貸款的客戶數(shù)量多且分布零散，風(fēng)險點多且不易控制。在房價上漲階段，很多人會選擇搶購住房，這種搶購中有部分顧客是在沒有對自己的收入等狀況進(jìn)行衡量后的盲目購房。而銀行為搶占市場往往會降低個人住房信貸門檻，減少對受信人信用狀況的評估，從而增加了信用風(fēng)險的可能性。

（二）流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險是指貸款者持有的住房貸款債權(quán)或者抵押資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)而遭受損失的可能性。個人住房屬于固定資產(chǎn)，不動產(chǎn)，按照時間劃分就是長期資產(chǎn)，這種資產(chǎn)有流動性差、變現(xiàn)能力弱等弱點。銀行客戶的存款屬于銀行的短期扶植，流動性大，如果銀行的個人住房貸款數(shù)量達(dá)到一個值會占用銀行大量資金，降低資金的流動性，增加了銀行面臨的流動性風(fēng)險。

（三）操作風(fēng)險

操作風(fēng)險是指在個人住房貸款辦理過程中由于操作不當(dāng)而造成的風(fēng)險。按照導(dǎo)致失誤的因素，可以將操作風(fēng)險分為：人員因素、流程因素、系統(tǒng)因素、外部環(huán)境等導(dǎo)致的操作風(fēng)險。操作風(fēng)險產(chǎn)生的原因主要是因為辦理貸款的人員在放貸過程中的不當(dāng)操作造成的。

（四）利率風(fēng)險

利率風(fēng)險是指在貸款期間由于外部經(jīng)濟市場環(huán)境的不可預(yù)見變化而導(dǎo)致的利率變化。在房市周期的各個階段都有利率風(fēng)險的存在。近年來，為給房市降溫，我國也不斷出臺政策控制房產(chǎn)熱，因此在貸款利率上會不斷出現(xiàn)調(diào)整。我國個人住房貸款采用浮動式利率，利率風(fēng)險被從銀行轉(zhuǎn)移到貸款者身上。

（五）政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指國家出臺與房地產(chǎn)相關(guān)或者房地產(chǎn)貸款相關(guān)政策而導(dǎo)致的風(fēng)險。房地產(chǎn)的發(fā)展是帶動我國經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，當(dāng)經(jīng)濟過熱時就會出現(xiàn)房價瘋漲、固定資產(chǎn)投資過多的狀況，為促進(jìn)我國經(jīng)濟的健康發(fā)展，政府會出臺相關(guān)政策來限制房地產(chǎn)的發(fā)展，比如增加利息、減少利息、征收交易稅等，這些都會影響到個人住房貸款業(yè)務(wù)。

（六）市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場的變化而給個人住房貸款業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險，主要是房地產(chǎn)市場的發(fā)展大幅下滑造成的。房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是有其生命發(fā)展周期的，在房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展階段和平穩(wěn)發(fā)展階段的市場風(fēng)險小，給銀行帶來損失的可能性小。而在房地產(chǎn)市場的衰退期，銀行可能面臨更大的風(fēng)險。因為其具有不可預(yù)測性。

（七）抵押物風(fēng)險

抵押物風(fēng)險是指由于抵押物無法處置、貶值或毀損等原因造成的給銀行帶來損失的風(fēng)險。抵押物無法處置是由于抵押物的處理成本高、產(chǎn)權(quán)不明等原因造成的銀行無法處理抵押物的風(fēng)險。抵押物貶值風(fēng)險是指抵押物隨著市場變化價值降低難以彌補銀行損失的風(fēng)險。抵押物損毀風(fēng)險是指由于各種不可抗力導(dǎo)致的抵押物損毀而給銀行帶來損失的風(fēng)險。

二、個人住房貸款風(fēng)險防范建議

個人住房貸款風(fēng)險是每個銀行都有的風(fēng)險，而我國的個人住房貸款管理體系尚不健全，這樣使得銀行出現(xiàn)風(fēng)險損失的機率增加。因此，需要對個人貸款風(fēng)險進(jìn)行防范，降低銀行因個人住房貸款風(fēng)險給銀行帶來的經(jīng)濟損失。

（一）加強信用風(fēng)險防范

加強信用風(fēng)險防范包括兩個方面，即健全個人信貸評估體系和加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸評估體系。

1.健全個人信貸評估體系

個人住房貸款辦理過程中，一個重要的環(huán)節(jié)是對受信人的信用狀況進(jìn)行評估。國外已經(jīng)建立起了完善的個人信貸評估體系，為個人信貸狀況提供專業(yè)的信用評估報告。而我國在這方面的管理和建設(shè)非常欠缺。阻止我國個人信貸評估體系建設(shè)的一個重要原因是信息不能共享。而國外個人信貸評估體系已經(jīng)建立了完善的信息共享數(shù)據(jù)庫，各機構(gòu)之間可以共享信息在最短時間、最低成本下提供個人信貸評估體系。因此，我國應(yīng)健全個人信貸評估體系，降低評估成本，實現(xiàn)信息共享。同時建立個人信貸數(shù)據(jù)庫，對影響個人信貸風(fēng)險的各種因素，如受信人的學(xué)歷、工作、薪酬、負(fù)債狀況等進(jìn)行記錄，為個人信貸評估提供資料。

2.加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸評估

防范個人房貸風(fēng)險的一個重要措施是對房地產(chǎn)進(jìn)行評估。房地產(chǎn)商從銀行貸款一般是將房產(chǎn)抵押給銀行后進(jìn)行的。房產(chǎn)作為抵押物，其價值是保證貸款人債權(quán)安全的主要屏障。

對房地產(chǎn)開發(fā)商在建工程的評估是我國期房抵押貸款中的重要環(huán)節(jié)。此環(huán)節(jié)是評估房屋價值的基礎(chǔ)，同時也是房地產(chǎn)公司獲得貸款的需要。當(dāng)房地產(chǎn)商將房產(chǎn)抵押給銀行獲得貸款，房地產(chǎn)商所需要承擔(dān)的由房屋貶值帶來的損失風(fēng)險就轉(zhuǎn)移給了銀行，因此銀行需要對房地產(chǎn)商的信用進(jìn)行評估。銀行可以根據(jù)自己的客戶信用評級標(biāo)準(zhǔn)和體系，評估企業(yè)顧客的信用等級，從而確定授信額等。

（二）加強流動性風(fēng)險防范

前文提到，流動性風(fēng)險是指由于住房貸款長期占據(jù)了銀行的流動負(fù)債而導(dǎo)致的風(fēng)險。因此，要想加強流動性風(fēng)險的防范，需要采取措施解決住房金融發(fā)展過程中所需要的長期資金問題。我國的社會資金以短期社會資金為主，如何將社會短期資金穩(wěn)定地為住房金融發(fā)展服務(wù)是解決問題的關(guān)鍵。對此，可以采取的方法有以下幾點：

1.尋找穩(wěn)定住房貸款資金

儲蓄是我國居民的主要理財方式。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也有一部分居民將購房作為一種投資理財方式。為形成穩(wěn)定的住房貸款資金，需要根據(jù)我國的國情推出一些住房理財產(chǎn)品，鼓勵住房儲蓄。住房儲蓄的時間線要長于社會短期存款，同時給儲蓄人一定的優(yōu)惠政策，會吸引大量顧客，從而形成穩(wěn)定的住房貸款資金來源，解決住房貸款長期占據(jù)銀行資金流動性差的問題。

2.完善我國住房公積金制度

完善我國的住房公積金制度是我國一項帶有政策性和義務(wù)性的住房融資方式，其為解決我國住房金融的資金問題作出了重要貢獻(xiàn)。因此，要防范住房貸款的流動性風(fēng)險，應(yīng)該不斷完善我國的住房公積金制度。近年來，住房公積金在我國得到很好的推廣和發(fā)展，但是，我國住房公積金制度還存在著如缺乏對資金的監(jiān)管、管理不到位、相關(guān)法律法規(guī)尚不健全等缺陷。如采取不同的利率措施引導(dǎo)和鼓勵職工消費、采用浮動利率吸引職工消費等措施完善我國的住房公積金制度。

（三）加強操作風(fēng)險防范

操作性風(fēng)險的產(chǎn)生是由于在貸款操作過程中由于人為等的失誤造成的風(fēng)險。因此，加強操作性風(fēng)險的防范的關(guān)鍵是加強對貸款操作的管理。貸款操作過程中主要的參與者是銀行的放貸工作人員。房貸工作人員每月都有房貸指標(biāo)，為了留住顧客和完成自己的工作指標(biāo)，會在放貸過程中放松對受信人的信用評估。為避免此類情況的發(fā)生，需要加強對員工的培訓(xùn)，加強對放貸工作人員的職業(yè)道德教育和職業(yè)操守教育，提高放貸人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強放貸人員的風(fēng)險意識。其次，對個人信貸業(yè)務(wù)實行集約化管理，提升管理空間和層次，實行審貸分離，設(shè)立專門機構(gòu)對個人住房貸款信用狀況進(jìn)行評估。銀行可以設(shè)立專門的理財中心解決此問題。第三，銀行應(yīng)不斷優(yōu)化自己的放貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，改進(jìn)和優(yōu)化放貸流程，對放貸過程實施規(guī)范化管理，做好個人住房貸款放貸過程中的每個環(huán)節(jié)，同時對顧客信息進(jìn)行集中管理，避免用戶信息的泄露等。

（四）抵押物風(fēng)險防范

預(yù)防抵押物風(fēng)險，需要銀行加強對宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)的分析研究。銀行不能只因為搶占顧客盲目降低房貸的放貸門檻，需要及時的掌握國家的政策和地方經(jīng)濟發(fā)展趨勢，根據(jù)國家政策和地方經(jīng)濟狀況把握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，盡量避免因為國家政策或當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場政策的改變所造成的抵押物貸款風(fēng)險。銀行應(yīng)成立相應(yīng)的機構(gòu)對國家房地產(chǎn)政策等進(jìn)行研究，并根據(jù)研究適當(dāng)調(diào)整銀行的個人房貸業(yè)務(wù)，同時及時搜集相關(guān)信息為銀行決策做參考。同時，銀行要不斷研究和完善現(xiàn)行的抵押物評估的辦法和標(biāo)準(zhǔn)，考慮抵押物的靜態(tài)和動態(tài)價值。銀行應(yīng)對抵押物進(jìn)行合理的分類，各個分類的估值計算方法也應(yīng)該進(jìn)行調(diào)整，不能使用統(tǒng)一的單調(diào)的估值計算方法。對抵押物價值的合理估算和處置及將抵押物變現(xiàn)的速度和可能性增加也是有效防范抵押物風(fēng)險的有效辦法之一。

抵押物的處置是銀行的一個重大問題，且不是一朝一夕能夠完成的。抵押物處置的時間越長，耗費的時間、精力和成本就會越多，但是銀行加快抵押物的處置速度又會遭受損失，因此，銀行應(yīng)制定抵押物處置措施將銀行損失降到最低。

（五）建立內(nèi)部審查問責(zé)制

前面提到，很多個人住房貸款的風(fēng)險是由于在放貸過程中的操作不當(dāng)造成的，因此，需要采取相應(yīng)措施規(guī)范放貸過程中的操作問題。建立內(nèi)部審查問責(zé)制是一個有效的方法。內(nèi)部審查問責(zé)制的建立，可以增加放貸人員的責(zé)任感，減少放貸信用審查摻水現(xiàn)象，規(guī)范放貸過程中的信用審查。嚴(yán)格銀行放貸的審核環(huán)節(jié)，從根源上降低個人住房貸款風(fēng)險的出現(xiàn)，減少銀行壞賬。

房地產(chǎn)市場的活躍為商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展提供了新的機遇同時也伴隨著挑戰(zhàn)。銀行作為金融市場的重要機構(gòu)，在參與市場經(jīng)濟活動中應(yīng)該降低自己面臨的風(fēng)險，降低自己的損失機率。個人住房貸款風(fēng)險出現(xiàn)的影響因素很多，包括授信人信用狀況、市場變化及國家政策的變化等，銀行應(yīng)增強對風(fēng)險的防范能力。（ 作者單位為南開大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 ）