房屋租賃管理存在的缺陷和解決策略分析

隨著我國經濟水平的日益提高，市場競爭力不斷加強，與之相應的，我國的房地產開發(fā)項目的數量也在與日俱增，在房地產開發(fā)管理的過程中，其發(fā)展勢必要與一系列的問題相抗衡，只有盡可能地減少消極因素的存在，才能進一步提高房地產開發(fā)的質量水平。如今，我國房地產開發(fā)中房屋租賃的內容仍存在諸多缺陷，亟待完善。作為房地產開發(fā)項目的重要組成部分，解決房屋租賃管理缺陷對房地產開發(fā)工作具有十分深遠的現實意義。

一、房屋租賃管理中存在的問題

“衣食住行”是人們生存發(fā)展的必要條件，任何一項都將直接影響到其生活的質量。在我國人口逐漸呈現出飽和狀態(tài)的形勢下，“住”成為了老百姓心中最為牽掛的問題。土地資源的有限與房價的飛速上漲給人們帶來了巨大的、難以承受的購房壓力，“蝸居”、“房奴”、“蟻族”等詞相繼出現，生動地反映了老百姓私人生存空間的局促情況，在我國，有很多無法在經濟上承擔購房壓力的人會選擇通過另外一種方式解決住房問題，即房屋租賃，“房屋租賃主要指的就是經濟發(fā)展如此快速的當今時代越來越多的人們在生活中遇到不可調和的住房問題和房價居高不下的實際情況，面對這些情況，人們除了努力的拼搏工作來賺錢買房以外，還可以通過租賃的方式來獲得住房，但是租賃的時候必須注意相關的條款和規(guī)定?！弊赓U房屋讓很多人的經濟負擔在一定程度上有所減輕，緩和了房屋市場的競爭壓力，是一種短期內提供棲身之地的有效途徑。但是在房屋租賃的過程中，往往會出現一些不容忽視的問題，尚存諸多缺陷亟待完善。

（一）城市人口流動量大

“目前我國大中型城市人口流動量越來越多，一線城市的外來人口基本是本城市人口的三分之一，這樣就給房屋租賃市場帶來了很大的商機，但同時，對于房屋租賃市場的管理還是缺乏一個綜合的體系，使房屋租賃市場交易不規(guī)范的現象比比皆是?！北M管看起來，大量的流動人口給城市的房屋租賃市場注入了活力，但是也導致管理方向出現了失衡。

首先，為了減少房屋出租的程序與成本，很多房屋出租人員并沒有在相關的管理部門辦理出租房屋所需的必要手續(xù)，便直接在網絡上的房屋租賃平臺進行注冊登記，利用互聯網強大的通訊作用出租房屋。更有甚者，通過在告示牌與墻體上張貼廣告的形式宣傳房屋出租消息。缺少了必要手續(xù)的相關辦理與登記就會導致房屋租賃在出現問題時無法明確直接責任人，而導致問題難以處理，最后大部分都不了了之。以武漢大學附近的“插間”出租為例，很多外來的大學生選擇在畢業(yè)后繼續(xù)讀研或讀博深造，為此在學校附近租房復習，為了節(jié)省生活費用所以選擇租一個房間，也就是所謂的“插間”，這樣盡管能節(jié)約大筆的租房費，但是也存在很多弊端，比如有人整租房子，又將其中的房屋出租，成為“二房東”，這種房屋轉租就容易引發(fā)住戶與原房東之間的矛盾沖突，而一旦出現問題，負責人的不明確將給問題的處理造成極大困難。

（二）房屋租賃市場的價格缺乏指導

在房屋租賃管理的過程中，其價格制定的隨意性給房屋租賃管理帶來了極大的負面影響。“由于部分房屋未經管理部門登記和辦理相關手續(xù)，故意躲避政府部門的管理，因此就會出現房屋出租者隨意抬高或降低房租的現象?！币坏┻@些房屋出租人員將房屋租價定的過低，就會導致很多辦理了正規(guī)手續(xù)的房屋出租者在租賃競爭中處于弱勢，令市場缺少了公平性、公正性。而如果這些房屋出租人員將房屋租費定的過高，又會直接損害到承租者的利益。甚至很多不走正規(guī)程序的房屋出租者會臨時抬價、加收費用、克扣押金等，給租賃共組帶來了不必要的矛盾爭端。

（三）房屋租賃中介機構素質不高

隨著房屋租賃市場的打開，房屋中介這一職業(yè)的重要性也在不斷增強，然而在我國房屋市場領域，大部分中介機構的素質修養(yǎng)普遍不高，甚至缺少良好的信譽力，為了追求經濟效益的最大化，一些中介機構或中介人員不惜采取違法手段，將承租者的押金、租金納入囊中，成為人們口中的“黑中介”。以武漢大學的研究生經歷為案例，幾名學生在簽了合同繳納押金的情況下，入住一周后即被告知需搬離出租屋，原因為房東不想租了，并要求學生立即簽下解約合同，然而合同中只字未提押金返還的相關事宜。諸如此類的騙局仍然大行于市，給房屋租賃的管理造成極其嚴重的負面影響。

二、加強房屋租賃管理的有效策略

（一）建立健全的法律法規(guī)

要想加強對房屋租賃市場的規(guī)范管理，就必須將其提升到關系社會治安的重要高度，在此基礎上，應該極力尋求政府的重視，加緊法律法規(guī)的建立與完善，只有建立了健全的、合理的、可操作的法律法規(guī)，以此作為房屋租賃市場相關內容實施的細化要求，才能保障各項工作的實施具有規(guī)范性，盡最大程度地減少問題與矛盾的發(fā)生。

（二）建立房屋租賃的有效管理機制

“房屋租賃在房地產市場體系中占據重要位置，推動房屋租賃的順利和良性發(fā)展與運作不但能夠使居民的住房需求獲得滿足，而且能夠使房地產的健康發(fā)展獲得推動?！钡欠课葑赓U的順利和良性發(fā)展、運作必須以合理的、健康的、科學的長效管理機制為前提基礎。只有這樣，房屋租賃的各項工作才能成為一套完整的體系，長效管理機制下，各相關部門的資源力量會得到整合，并有效地開展各項管理措施。及時對房屋出租人員的個人信息以及房屋信息進行采集、登記，將檔案備份處理，只有對房屋租賃的價格、中介機構的服務、承租人員的檔案都進行嚴格的監(jiān)督管理，才能確保房屋租賃的安全性、可靠性。另一方面，各相關管理部門可以與社區(qū)街道等共同構建房屋租賃服務平臺，這樣既可以提供更加優(yōu)質的房屋租賃服務，確保房屋租賃信息的真實、具體、有效，又可以提高房屋租賃管理的效率，減少管理成本的消耗。

（三）加強社會輿論監(jiān)督與法制宣傳作用

要想保障房屋租賃發(fā)展的順利，不光要從機制和法律法規(guī)的構建出發(fā)，更要全面提高房屋出租者、承租人、中介機構的素質修養(yǎng)，使其更了解房屋租賃法律法規(guī)的要求規(guī)定，對房屋租賃合同的重要性以及法律強制性有著更明確深刻的認識。只有這樣，其才能在房屋租賃的過程中始終抱有高度的責任意識、法律意識、道德意識，并約束自己的行為，促進房屋租賃管理工作的實施更加具體、有效。

三、結論

“房屋租賃市場在整個房地產市場不可或缺，缺少了房屋租賃市場的房地產市場，將使大部分購房者以自用和轉讓為主，從而使以租賃為目的的購房者大大減少。”這不利于緩和日益升溫的房價，也難以滿足流動人口的房屋居住需求。只有將房屋租賃市場整頓好，才能有效地改善目前的消極現狀，緩解人們的購房壓力，為人們的生活起居提供保障。為此，采取一系列長效措施手段彌補房屋租賃管理過程中存在的缺陷對于房地產市場的發(fā)展具有舉足輕重的作用，是構建和諧社會的必行之舉。（作者單位為武漢大學資產經營投資管理有限公司）