房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的幾點(diǎn)思考

曲靜

稅務(wù)籌劃，是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)然顒拥氖孪然I劃和安排。盡可能的獲得“節(jié)稅”的稅收利益。它是稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)可從事的不具有鑒證性能的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃

（一）營業(yè)稅的籌劃

1.從營業(yè)額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。價外費(fèi)用包括收取的補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、延期付款利息、代收款項(xiàng)及其他性質(zhì)的價外收費(fèi)。同時，營業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)”行為，只對其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營業(yè)稅。這也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價外費(fèi)用進(jìn)行營業(yè)稅籌劃提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時，就可將代收水電初裝費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)從銷售額中分離，可以通過專門成立物業(yè)公司或是暫緩收取其他費(fèi)用等方式，將這部分價外費(fèi)用分離出來，這樣其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價外費(fèi)用”，延期收費(fèi)也不影響其收入，從而達(dá)到營業(yè)稅稅務(wù)籌劃的目的。

2.從稅率差異方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，銷售房屋等不動產(chǎn)適用5%的稅率，而房屋裝修、裝飾適用3%的稅率，相差的2%的稅額對房屋這種大宗商品而言可不是個小數(shù)目。企業(yè)可以將房屋售價和房屋裝修價款分開核算，并分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅，從而實(shí)現(xiàn)營業(yè)稅的稅務(wù)籌劃。

（二）土地增值稅的籌劃

1.從降低增值額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。我國土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，增值額的提高會直接引起稅額的大幅度上漲，因此在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，適當(dāng)降低售價，則在一定程度上把本應(yīng)上繳稅務(wù)的部分返還給了消費(fèi)者。在這個過程中開發(fā)商的利益沒有太大的損失，同時也讓消費(fèi)者得到了實(shí)惠。

2.從增加扣除項(xiàng)目金額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。計(jì)算土地增值稅時允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)允許扣除的稅金和加計(jì)20%扣除。其中在開發(fā)費(fèi)用中進(jìn)行稅務(wù)籌劃的空間比較大。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)計(jì)算開發(fā)費(fèi)用。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，從而達(dá)到節(jié)稅的目的，實(shí)現(xiàn)收益最大化。

3.從稅收優(yōu)惠方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

（1）根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮，在建設(shè)高檔住宅的同時另行建造一批普通中低檔住宅，控制好樓房的容積率、面積以及價格，恰當(dāng)?shù)睦煤眠@一稅收優(yōu)惠政策，在會計(jì)核算中應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算，而且應(yīng)該通過調(diào)整普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入或者調(diào)整扣除項(xiàng)目的金額，使得普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅優(yōu)惠。

（2）采用合作建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅房，可以通過預(yù)收購房者資金的方式，這樣在內(nèi)容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般情況下，一幢住房中地價款所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的商品房就較少，大部分由出資金的購房者分得。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售剩余部分商品房前，各方都不用繳納土地增值稅，而只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時才繳納土地增值稅，應(yīng)繳納的土地增值稅額自然降低。

（3）采用代建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。代建房顧名思義即開發(fā)商代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，完成后向客戶收取一定的代建費(fèi)用的情況。對于開發(fā)商而言，雖取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，僅僅是提供了建筑業(yè)勞務(wù)，并收取的勞務(wù)收入，自然不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房不失為一種稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)。

（三）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅作為大多數(shù)經(jīng)濟(jì)組織面對的稅種，因其稅率高、征收面廣而成為經(jīng)濟(jì)組織的主要稅負(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也無一例外的要面對這一稅種。企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃可以通過利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，比如選擇有利的行業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊地享受稅收減免，同時由于房地產(chǎn)商品的地域性強(qiáng)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行不同區(qū)域投資時還有區(qū)別于其他企業(yè)稅務(wù)籌劃的空間，即開發(fā)商通常需要建立項(xiàng)目公司，此時就會面臨建立子公司還是分公司的選擇。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，子公司是獨(dú)立法人，而分公司則不是一個獨(dú)立法人，它們在稅收利益方面存在差異。子公司是獨(dú)立法人，在設(shè)立區(qū)域被視為納稅人，通常要承擔(dān)與該區(qū)域其它公司一樣的全面納稅義務(wù)；分公司不是獨(dú)立的法人實(shí)體，在設(shè)立分公司的所在區(qū)域不被視為納稅人，只承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司發(fā)生的利潤與虧損要與總公司合并計(jì)算。由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以綜合權(quán)衡不同地區(qū)的稅負(fù)和經(jīng)營預(yù)期來確定項(xiàng)目公司的形式。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問題

（一）遵守稅法法律、法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能達(dá)到預(yù)期效果。

（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，離不開規(guī)范的組織和謹(jǐn)慎的籌劃。

（三）稅務(wù)籌劃要堅(jiān)持多維性的原則?；I劃的目的是使得企業(yè)整體收益最大化，而不僅僅是某個稅種的節(jié)稅，因此，要從整個企業(yè)的利益出發(fā)，做好稅務(wù)籌劃。

（四）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)會人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)綜合的財(cái)務(wù)管理活動，需要專業(yè)水平高的財(cái)務(wù)人員多方權(quán)衡、細(xì)心規(guī)劃，更不是變“節(jié)稅”為“逃稅”。

稅務(wù)籌劃是綜合的統(tǒng)籌各種稅種，通過采用多種多樣的方法，使其在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，對經(jīng)營活動和財(cái)務(wù)活動精心安排，滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達(dá)到減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在前期開發(fā)、建設(shè)和銷售等各個環(huán)節(jié)貫穿稅務(wù)籌劃的思想，讓企業(yè)和普通購房者雙雙受益。（作者單位為沈陽國際軟件園產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司）