杭州市住房限購政策變化與“假離婚”現(xiàn)象研究

陳竹韻

[摘 要] 房產(chǎn)是我國21世紀初期備受關(guān)注的經(jīng)濟熱點，為確保國民經(jīng)濟穩(wěn)健地發(fā)展，2010年4月起國家相繼出臺家庭住房限購政策。具備中國時代特色，針對政策漏洞繞過限購的假離婚現(xiàn)象開始出現(xiàn)。杭州房地產(chǎn)市場在全國一二線城市中具有一定的代表性，作為已取消限購的重要東部沿海城市，積極響應(yīng)黨中央宏觀調(diào)控政策及時推出一系列房管政策，研究其住房調(diào)控政策變動與假離婚現(xiàn)象變化對公共政策制定借鑒意義。

[關(guān) 鍵 詞] 住房限購；調(diào)控管理；政策漏洞；假離婚

[中圖分類號] F293.3 [文獻標志碼] A [文章編號] 2096-0603（2016）03-0028-02

一、杭州住房限購政策產(chǎn)生的背景

住房是21世紀備受關(guān)注的話題，在中國迅猛高效的城市化進程下，杭州作為中國富裕、活躍的城市之一，可借此清晰地描繪中國地產(chǎn)時代的發(fā)展軌跡。1999年起，杭州市行政、企事業(yè)單位的住房分配逐步實行貨幣化分配，住房貨幣化改革序幕由此拉開。

杭州樓市進入十年迅猛發(fā)展期后迎來短期產(chǎn)能過剩，2008年9月，萬科·魅力之城等樓盤的急劇降價成為導(dǎo)火線，杭州樓市面臨前所未有的下滑，部分開發(fā)商接近崩盤的邊緣。杭州樓市在政府引導(dǎo)下，樓市迅速升溫，為防止樓市過熱，2010年10月11日杭州市出臺22條房產(chǎn)調(diào)控新政從嚴限購。上有政策，下有對策，鑒于房產(chǎn)調(diào)控對象以家庭為單位，不少人想到用假離婚拆一為二繞過限購政策。假離婚現(xiàn)象在房價越高的城市越明顯，甚至北京、上海這樣的城市，有本地戶籍的人通過多次結(jié)婚、離婚幫助非本市戶籍的人購房謀利，每次提取購房款5%的傭金，每次大約10～15萬，嚴重擾亂國家住房調(diào)控政策的執(zhí)行效果[1]。

二、杭州市政府住房調(diào)控新政

（一）杭州市住房調(diào)控新政策概要

2010年的杭州限購政策有效抑制了樓市需求，開發(fā)商不得不以血腥的價格戰(zhàn)刺激消費。2012年4月丁橋昆侖·天籟正式宣布降價，以均價8800元/平方米的價格進行銷售，創(chuàng)主城區(qū)房價新低，杭州樓市走入熊市。

據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2014年6月末杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）庫存量歷史新高，市區(qū)新建商品房可售房源132 262套，環(huán)比增加4923套。同期杭州市區(qū)二手房情況也不容樂觀，住宅價格指數(shù)環(huán)比下降1.1%，連續(xù)5個月下降。在行情大逆轉(zhuǎn)情況下，杭州市政府在國家政策指導(dǎo)下有步驟地對限購松綁。

（二）杭州市住房新政與限購政策的比較

杭州市政府房管部門最新住房調(diào)控政策運用金融、稅收工具全方位在商業(yè)貸款、公積金貸款、營業(yè)稅激發(fā)購買需求，與限購政策有著巨大的變化（詳見下表），還從拆遷貨幣化安置、人才引進等方面進行政策傾斜。

（三）杭州市激發(fā)購房需求的其他政策

在城市高速發(fā)展的進程中，鼓勵租房和拆遷安置合理消化庫存是維穩(wěn)的重要工作之一。2015年4月29日杭州市政府出臺《關(guān)于大力推進住房保障貨幣化的指導(dǎo)意見》，主要內(nèi)容包括：（1）向符合公租房條件的中等偏下困難家庭、大學(xué)畢業(yè)生和創(chuàng)業(yè)人員發(fā)放租房補貼；

（2）國有土地被征人選擇貨幣補償且按期搬遷的，被征收人房屋按評估價補償后，按評估價20%獎勵，領(lǐng)取貨幣補償款之日起一年內(nèi)購房，再按被評估價22%給予獎勵，合計獎勵42%評估價；（3）集體土地征用被補償人在領(lǐng)取補償款之日起一年內(nèi)購房，也給予10%左右的獎勵。

三、不同調(diào)控背景下假離婚可行性分析

杭州樓市在市場運行和政府干預(yù)交替作用下，經(jīng)歷了2009年瘋狂，2011～2013年持久低迷，2014年下半年回暖，2015年3月30日新政推出后，成交量、庫存量、房企年銷量屢創(chuàng)新高。杭州市取消住房限購政策后，假離婚現(xiàn)象是否還存在？

（一）限購令下假離婚的成本收益分析

對杭州市2010年10月11日限購令下假離婚現(xiàn)象進行分析，調(diào)控對象針對家庭，而不是個人，就有政策漏洞。政策漏洞的存在為人們避稅、規(guī)避政策、獲取利益優(yōu)惠預(yù)留了空間，政策成了婚姻的“第三者”，違背了正常的倫理規(guī)范[2]。課題組調(diào)查發(fā)現(xiàn)，假離婚規(guī)避原限購政策主要發(fā)生在購買環(huán)節(jié)，即原以家庭為單位限購二套房（認房又認貸）六成首付和利率1.1倍，銷售環(huán)節(jié)本應(yīng)由賣方承擔的20%個人所得稅在交易習慣中由買方承擔，賣方?jīng)]有操作假離婚的必要。按年齡來劃分，35歲左右家庭假離婚動機主要為買學(xué)區(qū)房，40歲左右假離婚主要為改善居住條件。

鑒于我國目前針對離婚采用的是“形式審查”，則無論基于何種目的解除婚姻，只要二人認為是符合其利益的，法律就無權(quán)干涉?？墒亲》肯拶徚钕录匐x婚違法收益相當可觀，以2012年1月購買價值200萬房產(chǎn)為例，假離婚可以減少60萬首付，140萬本金按等額本息按揭30年計算少付15.3674萬利息，從貨幣的時間價值角度衡量遠超當事人的心理預(yù)期，有人愿意冒假戲真做的險也不足為奇。

（二）住房新政下假離婚的可行性分析

杭州市2014年7月開始推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，滿足市民理性住房需求，合理消化商品房庫存為導(dǎo)向的取消限購政策與原有的一刀切限購政策有著本質(zhì)不同。住房新政雖然還是以家庭為單位，但不管家庭名下有幾套住房，只要商業(yè)貸款結(jié)清后購房即算首套，二套房首付也降為四成。公積金貸款申請門檻降低，甚至省內(nèi)異地也可貸款，貸款額度按住房公積金賬戶月平均余額15倍，首套首付只需二成。這些政策的出臺無疑有利于購買學(xué)區(qū)房和大戶型改善居住條件的剛需人群，真正滿足了人民的生活需求。此外，2015年3月1日起執(zhí)行《不動產(chǎn)登記暫行條例》、創(chuàng)歷史高點的商品房庫存和預(yù)計可能出臺的房產(chǎn)稅使盲目投資的投機客失去炒作空間，紛紛拋售房產(chǎn)。杭州市2015年3月30日新政后，課題組對樓盤及二手房中介實地訪談?wù){(diào)查假離婚現(xiàn)象為零，分析當事人假離婚形成的非法收益與可能會真離婚的隱性成本相比，違法動力明顯不足。

2016年1月15日，浙江省城建工作會議上明確指出，全省房地產(chǎn)調(diào)控的首要任務(wù)就是“去庫存”。2016年1月24日，據(jù)杭州市經(jīng)濟形勢通報會公布數(shù)據(jù)，2015年杭州地區(qū)GDP總值達10053.58億元，人均GDP達到富裕國家水平。隨著國家房產(chǎn)管理政策日益完善，把握住房調(diào)控的核心，增加百姓福祉，集民意的原則上推行不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅征收制度，在取消限購的杭州市甚至全國其他限購城市畸形的“假離婚”現(xiàn)象將失去生存的土壤。

參考文獻：

[1]王加典，范雪芹.假離婚的若干法律問題探析[J].法制與經(jīng)濟（下旬刊），2014（3）.

[2]于樂，張岐鑫.論假離婚[J].法制與社會，2013（13）.