不動產統(tǒng)一登記對太原市商品住宅市場的影響分析

趙璟

摘 要：2015年11月12日山西省國土資源廳表示明年在全省范圍內實施不動產登記，省會太原市各界對不動產統(tǒng)一登記所帶來的影響預測頻繁。本文在太原市商品住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀的基礎上，結合不動產統(tǒng)一登記制度的特點，對該影響做出合理分析。

關鍵詞：不動產統(tǒng)一登記；太原市；商品住宅市場；影響

一、引言

2007年頒布的《物權法》第一次提出不動產統(tǒng)一登記制度，2013年3月26日出臺的《國務院機構改革和職能轉變方案》將不動產統(tǒng)一登記提到戰(zhàn)略高度，2013年中共十八屆三中全會再次指出要建立不動產統(tǒng)一登記制度。山西省將在2016年6月底前實施和完善不動產統(tǒng)一登記制度。該制度的出臺和落實對太原市商品住宅市場的影響眾說紛紜，本文將根據太原市商品住宅發(fā)展現(xiàn)狀和問題，結合不動產統(tǒng)一登記與房地產市場的關系，客觀分析這一影響。

二、太原市商品住宅市場的現(xiàn)狀及問題

（一）太原市近五年房地產投資額

可以從表1中看出太原市房地產投資額逐年上漲，盡管2013年開始投資額增速明顯放緩，投資額總體還是呈上升趨勢。

（二）商品住宅市場

1、商品住宅供應量—成交量分析

由圖3可知太原市商品住宅供應面積有增有減，其中2015年9月，新增商品房住宅面積55.39萬平方米，較上月上漲95.45%，與去年同期相比上漲1240.66%。但2015年太原市商品房成交面積低于2014年，其中2015年9月較去年同期下跌26.39%。

2、商品房成交價分析

由圖4可知太原市商品住房成交價基本呈上漲趨勢，但2015年9月，太原市商品住成交價為9753元/平方米，環(huán)比下降2.96%，同比上漲10.52%。

（三）太原市商品住宅市場在的問題

1、房地產開發(fā)投資增速勢頭回。太原市房地產開發(fā)投資額大致保持逐年上升的趨勢，特別是十年前的平均增長率保持在28%以上，最高時達到46.25%，最低時也達到17.21%。但自從2013年開始，房地產開發(fā)投資增速放緩，對太原市經濟帶動作用減弱。

2、庫存量大。由于受到商品住宅市場調控的時滯性、開發(fā)商不夠理性以及政府較為嚴厲的限購政策的影響，太原市商品住宅供求比一直較高，資料顯示2014年太原市商品房年末累計可售面積為1517.34萬平方米，如果按照2014年每月平均51.61萬平方米銷售量計算，消化1517.34萬平方米的商品房需要30個月，目前的房屋空置率較高。

3、房價升高脫離經濟發(fā)展水平。最近幾年發(fā)布的全國主要城市房價收入比排名中，作為內陸二三線城市太原卻都處于比較靠前的位置，與經濟發(fā)展水平較為接近的中部六省省會相比，房價收入比也是居于榜首。

4、太原市商品房住宅市場的其他問題。太原市很多地方存在著大量產權復雜的“央產房”、“軍產房”等，還有因土地制度不完善而野蠻生長的小產權房，同時房地產企業(yè)也因對本地的存量數(shù)據沒有準確掌握，對市場的需求判斷失真。此外，過度重視住宅市場的開發(fā)，而忽略了配套的商業(yè)和公共基礎設施建設。

三、不動產統(tǒng)一登記制度與房地產市場的關系

（一）不動產統(tǒng)一登記制度

不動產登記指國家設立的不動產登記或依托當事人的申請、有關機關的囑托或依法定職權，將不動產的自然狀況、權利狀況及其他依法應當?shù)怯浀氖马椨涊d于不動產登記簿并加以公示的活動。[1]本文的不動產特指房地產，不動產登記的最終目的就是弄清不動產的產權關系。[2]

（二）不動產統(tǒng)一登記與房地產的關系

1、不動產統(tǒng)一登記與商品住宅的供需

就供給方面來說，不動產統(tǒng)一登記沒有對一手房的供應量產生直接影響，但會造成二手房源的增加，而且房地產企業(yè)會根據政策改變開發(fā)策略，滿足居住需求的同時也可減少稅收。對房地產的投機需求會起到一定的抑制作用，但對自住型需求的抑制作用很小。

2、不動產統(tǒng)一登記與房價

按市場經濟理論，房價的高低取決于房地產的供需，其他看似與房價有關的因素都是通過間接影響房地產的供需起作用的。[3]不動產統(tǒng)一登記有利于二手房的供應量的增加，對平抑二手房市場價格起到積極作用，但對于降低房價，作用有限。

3、不動產統(tǒng)一登記與房產稅

開征房產稅要以不動產統(tǒng)一登記為技術支撐[4]。房產稅開征需要明確知道不動產的所有者，通過不動產統(tǒng)一登記，實現(xiàn)信息聯(lián)網，就能避免居民的避稅行為。

三、不動產統(tǒng)一登記對太原市商品房住宅市場的影響

根據太原市商品住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產統(tǒng)一登記與房地產市場的關系，將其影響歸納如下：

（一）短期內對房價影響較小

短期來看，不動產登記為是為征收房產稅做準備，在一定程度上會對購房者的市場預期造成影響，對二手房房源的增加將產生更大的影響。[5]但太原市作為省會城市，常住居民和外來人口數(shù)量大，二手房房源不會對一手房產生較大影響，因此不會對房價產生較大影響。

長期來看，不動產登記為房產稅的征收奠定了基礎，有利于實現(xiàn)制度長遠性的設計與改進，對房價的影響是逐漸體現(xiàn)的，但目前它們之間不存在必然聯(lián)系。

（二）活躍二手房市場，達到去庫存的目的

征收房產稅表明房產持有環(huán)節(jié)的成本增加，對市場上的投機性需求而言，這會影響其未來收益率，由此便引發(fā)預見性拋售，這會帶來一定的存量供給，有利于降低住房空置率，達到去庫存的目的，提高資源使用效率。

（三）實現(xiàn)政府房地產調控與房地產行業(yè)精準決策

通過不動產統(tǒng)一登記，信息透明化，太原市政府會針對市場的真實情況制定針對性的樓市調控政策，避免“一刀切”誤傷自住型購房需求。政府還可以根據房地產的真實存量數(shù)據，制定合理的土地出讓計劃，保障性住房建設也能真正惠及民生。對太原市房地產企業(yè)來說，有了更準確的數(shù)據，在制定戰(zhàn)略規(guī)劃和具體拿地規(guī)劃的時候，可避免盲目投資。

（三）維護房地產市場秩序

不動產登記可在心理層面影響房地產的交易，抑制非剛性需求中的投機需求。信息一旦公開，使一房多賣、多處抵押、房源不清等現(xiàn)象從根本上杜絕，房產交易公開透明，產權糾紛也有法可依。

四、小結

綜上，不動產統(tǒng)一登記對太原市商品住宅市場的影響可歸結為：首先在公開透明的環(huán)境下，長期來看可以起到平抑房價的作用；其次有利于清晰把握目前的存量和潛在供應量，釋放出大量二手房源；從調控角度看，對于不動產屬性有明確把握，有利于政府的住房保障政策真正能解決中低收入家庭的住房問題；使購房者對未來樓市發(fā)展保持理性認識，抑制投機；最后明確各項不動產的權益，有利于保護權利人利益，凈化房地產市場，使太原市商品住宅市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1] 向明.不動產登記程序研究[J].寧夏社會科學，2011，（4）

[2] 張倩.不動產登記對房地產經濟的影響和研究[J].品牌，2015，（3）

[3] 羅善軍，宋曉麗.不動產統(tǒng)一登記對海南省房地產市場的影響分析[J].城市規(guī)劃與管理，2015，（1）

[4] 黃輝玲，張效敬.不動產統(tǒng)一登記與房價和房地產稅的邏輯關系[J].房地產開發(fā)，2014，（24）

[5] 聞之.不動產登記對樓市有何影響[J].上海房地，2015，（3）