不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對太原市商品住宅市場的影響分析

趙 璟

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對太原市商品住宅市場的影響分析

趙 璟

2015年11月12日山西省國土資源廳表示明年在全省范圍內(nèi)實施不動產(chǎn)登記，省會太原市各界對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記所帶來的影響預(yù)測頻繁。本文在太原市商品住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的特點，對該影響做出合理分析。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記;太原市;商品住宅市場;影響

一、引言

2007年頒布的《物權(quán)法》第一次提出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2013年3月26日出臺的《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》將不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提到戰(zhàn)略高度，2013年中共十八屆三中全會再次指出要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。山西省將在2016年6月底前實施和完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。該制度的出臺和落實對太原市商品住宅市場的影響眾說紛紜，本文將根據(jù)太原市商品住宅發(fā)展現(xiàn)狀和問題，結(jié)合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)市場的關(guān)系，客觀分析這一影響。

二、太原市商品住宅市場的現(xiàn)狀及問題

(一)太原市近五年房地產(chǎn)投資額

表1 太原市近五年房地產(chǎn)投資情況

可以從表1中看出太原市房地產(chǎn)投資額逐年上漲，盡管2013年開始投資額增速明顯放緩，投資額總體還是呈上升趨勢。

(二)商品住宅市場

1、商品住宅供應(yīng)量—成交量分析

圖3 太原市2014年9月-2015年9月商品住房供應(yīng)面積與成交面積

數(shù)據(jù)來源：上海市克爾瑞信息技術(shù)有限公司

由圖3可知太原市商品住宅供應(yīng)面積有增有減，其中2015年9月，新增商品房住宅面積55.39萬平方米，較上月上漲95.45%，與去年同期相比上漲1240.66%。但2015年太原市商品房成交面積低于2014年，其中2015年9月較去年同期下跌26.39%。

2、商品房成交價分析

圖4 2014年9月-2015年9月太原市商品住房成交均價走勢圖

數(shù)據(jù)來源：上海克爾瑞信息技術(shù)有限公司

由圖4可知太原市商品住房成交價基本呈上漲趨勢，但2015年9月，太原市商品住成交價為9753元/平方米，環(huán)比下降2.96%，同比上漲10.52%。

(三)太原市商品住宅市場在的問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速勢頭回。太原市房地產(chǎn)開發(fā)投資額大致保持逐年上升的趨勢，特別是十年前的平均增長率保持在28%以上，最高時達(dá)到46.25%，最低時也達(dá)到17.21%。但自從2013年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，對太原市經(jīng)濟帶動作用減弱。

2、庫存量大。由于受到商品住宅市場調(diào)控的時滯性、開發(fā)商不夠理性以及政府較為嚴(yán)厲的限購政策的影響，太原市商品住宅供求比一直較高，資料顯示2014年太原市商品房年末累計可售面積為1517.34萬平方米，如果按照2014年每月平均51.61萬平方米銷售量計算，消化1517.34萬平方米的商品房需要30個月，目前的房屋空置率較高。

3、房價升高脫離經(jīng)濟發(fā)展水平。最近幾年發(fā)布的全國主要城市房價收入比排名中，作為內(nèi)陸二三線城市太原卻都處于比較靠前的位置，與經(jīng)濟發(fā)展水平較為接近的中部六省省會相比，房價收入比也是居于榜首。

4、太原市商品房住宅市場的其他問題。太原市很多地方存在著大量產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的“央產(chǎn)房”、“軍產(chǎn)房”等，還有因土地制度不完善而野蠻生長的小產(chǎn)權(quán)房，同時房地產(chǎn)企業(yè)也因?qū)Ρ镜氐拇媪繑?shù)據(jù)沒有準(zhǔn)確掌握，對市場的需求判斷失真。此外，過度重視住宅市場的開發(fā)，而忽略了配套的商業(yè)和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對太原市商品房住宅市場的影響

根據(jù)太原市商品住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)市場的關(guān)系，將其影響歸納如下：

(一)短期內(nèi)對房價影響較小

短期來看，不動產(chǎn)登記為是為征收房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，在一定程度上會對購房者的市場預(yù)期造成影響，對二手房房源的增加將產(chǎn)生更大的影響。[5]但太原市作為省會城市，常住居民和外來人口數(shù)量大，二手房房源不會對一手房產(chǎn)生較大影響，因此不會對房價產(chǎn)生較大影響。

(二)實現(xiàn)政府房地產(chǎn)調(diào)控與房地產(chǎn)行業(yè)精準(zhǔn)決策

通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，信息透明化，太原市政府會針對市場的真實情況制定針對性的樓市調(diào)控政策，避免“一刀切”誤傷自住型購房需求。政府還可以根據(jù)房地產(chǎn)的真實存量數(shù)據(jù)，制定合理的土地出讓計劃，保障性住房建設(shè)也能真正惠及民生。對太原市房地產(chǎn)企業(yè)來說，有了更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，在制定戰(zhàn)略規(guī)劃和具體拿地規(guī)劃的時候，可避免盲目投資。

(三)維護房地產(chǎn)市場秩序

不動產(chǎn)登記可在心理層面影響房地產(chǎn)的交易，抑制非剛性需求中的投機需求。信息一旦公開，使一房多賣、多處抵押、房源不清等現(xiàn)象從根本上杜絕，房產(chǎn)交易公開透明，產(chǎn)權(quán)糾紛也有法可依。

四、小結(jié)

綜上，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對太原市商品住宅市場的影響可歸結(jié)為：首先在公開透明的環(huán)境下，長期來看可以起到平抑房價的作用；其次有利于清晰把握目前的存量和潛在供應(yīng)量，釋放出大量二手房源；從調(diào)控角度看，對于不動產(chǎn)屬性有明確把握，有利于政府的住房保障政策真正能解決中低收入家庭的住房問題；使購房者對未來樓市發(fā)展保持理性認(rèn)識，抑制投機；最后明確各項不動產(chǎn)的權(quán)益，有利于保護權(quán)利人利益，凈化房地產(chǎn)市場，使太原市商品住宅市場平穩(wěn)健康發(fā)展。(作者單位：山西財經(jīng)大學(xué))

[1] 向明.不動產(chǎn)登記程序研究[J].寧夏社會科學(xué),2011,(4)

[2] 張倩.不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響和研究[J].品牌,2015,(3)

[3] 羅善軍,宋曉麗.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對海南省房地產(chǎn)市場的影響分析[J].城市規(guī)劃與管理,2015,(1)

[4] 黃輝玲,張效敬.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房價和房地產(chǎn)稅的邏輯關(guān)系[J].房地產(chǎn)開發(fā)，2014，(24)

[5] 聞之.不動產(chǎn)登記對樓市有何影響[J].上海房地,2015,(3)

趙璟, 碩士研究生,山西財經(jīng)大學(xué)。