探析房地產企業(yè)納稅籌劃

周立紅

摘 要：隨著房地產經濟的快速發(fā)展和日益激烈的市場競爭，房地產企業(yè)作為我國發(fā)展的主力軍，其向國家繳納的稅款數額非常大。本文首先對納稅籌劃進行了理論概述，然后從降低房地產企業(yè)經營成本，發(fā)揮價值最大化的角度出發(fā)，根據涉稅業(yè)務提出如何進行合理的納稅籌劃。

關鍵詞：房地產企業(yè)；納稅籌劃；措施

一、納稅籌劃的理論概述

我國自20世紀90年代才開始有了納稅籌劃，即稅務籌劃、稅收籌劃。房地產開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃是以該行業(yè)為視角，其納稅籌劃所涉及的內容有：營業(yè)稅納稅籌劃、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅、房產稅等的納稅籌劃。

通常，人們經常將納稅籌劃和避稅、偷稅相提并論，實際上三者無論從法律角度、行為性質和行為目標上來講，都有著本質上的區(qū)別，通俗來講，偷稅是非法的，避稅則是鉆了法律的空子，也在一定程度上破壞了市場規(guī)則，而納稅籌劃則是合理、合法且能有效促進生產經營活動。納稅籌劃的方法有多種，主要分為免稅法、減稅法、分拆法、扣除法、稅率差異法、抵免法和煙氣納稅法等不同類型。

二、主要涉稅業(yè)務及其納稅籌劃

（一）營業(yè)稅的納稅籌劃

在房地產開發(fā)企業(yè)中，營業(yè)稅是一個主要稅種，在企業(yè)經營活動的全程都涉及。其包含的內容很多，主要有轉讓土地使用權、銷售房屋、轉讓在建項目、合作開發(fā)、代建房產和委托代售托售房產等業(yè)務類型。

根據營業(yè)稅的計算公式“應納稅額=營業(yè)稅×稅率”可知，要有效降低房地產企業(yè)的納稅額，應重點從如下兩方面入手：第一，降低營業(yè)額。對不同的房地產開發(fā)企業(yè)來說，因其業(yè)務量的不同，營業(yè)額的具體計算方式也會不同，如：提供應稅勞務（代建房屋、物業(yè)管理、出租房產或土地使用權）的營業(yè)額；轉讓土地使用權的營業(yè)額為全部收入去除土地使用權受讓原價的部分；銷售開發(fā)房產的全部收入；對銷售改擴建的收購爛尾樓的，營業(yè)額應用所有收入減去購置成本?？傊?，根據經濟業(yè)務計稅營業(yè)額的差別，經營決策中可在不違背有相關規(guī)定的前提下，運用差額法適當的節(jié)稅需。注意的是，對無法用差額征稅的，可改用拆分法或降低定價及價外服務的方法減少應納稅額。該過程的操作必須保證企業(yè)經濟利益不變。第二，減少稅率或達到免稅。房地產開發(fā)企業(yè)在不動產的銷售及出租、代建、物業(yè)管理等服務內容中，營業(yè)稅率按5%計算，其中提供的建筑勞務的營業(yè)稅稅率則按3%計算，足見，稅率差異法是減低營業(yè)稅的有效途徑之一。

（二）房產稅的納稅籌劃

房產稅的計征也有兩種方法，其籌劃思路是一致的，即盡量把“”出租合房屋變成“自營”房屋，或者用拆分法分解租金，將能有效擴大納稅籌劃空間。具體運用到工作中的方法包括：第一，將房屋出租變成承包業(yè)務。房地產開發(fā)企業(yè)要降低營業(yè)稅，最好將準備出租的房屋進行包裝，使之成為商場、酒樓或辦公樓等特殊用途的場所，這樣房屋承租人則變成了經營人，則需房地產開發(fā)企業(yè)繳納的管理承包費則轉嫁到了經營人身上，這樣不但降低了總的房產稅，又少了中間流轉中的各項稅費。第二，將房屋出租變成對外投資業(yè)務。也就是房地產開發(fā)企業(yè)將準備出租的房屋以投資的形式給承租人，再由承租人用于租金同等的回報給企業(yè)，這樣就成功完成了行為轉變，房屋產權也出現了變更，不但能巧妙的避免企業(yè)的營業(yè)稅，同時沒有了房產稅，這些稅費均由被投資方繳納。

此外，將房屋租金合理分解的方式中應注意，企業(yè)在對房屋出租時，如在租賃合同中顯示了物業(yè)管理費、水電費、中央空調費和網絡費等內容的話，勢必讓房產稅增加。而改用將房屋合同、水電費你轉售合同和設備使用合同進行分簽的話，房產稅的繳納額度將大幅下降。

（三）土地增值稅的納稅籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅涉稅業(yè)務包括出讓、轉讓土地使用權、轉讓在建項目和房屋銷售等。因為土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率不等，變幅為30%-60%，稅率與隨增值額變幅成正比。另稅法早有規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售的，如增值額低于扣除項目金額20%的，將不收取土地增值稅。因此，在具體的納稅籌劃中，應遵循稅率特點，通過利用優(yōu)惠政策控制增值的方式來降低稅率或獲得免稅機會。

降低增值額的方法包括：第一，減少或分解銷售收入，其中銷售收入包括裝修收入、商品房價格等多方面。這樣不但能降低增值稅，還能加速回籠資金，減少市場風險。第二，使可扣除項目金額增加。具體措施包括加大園林綠化投資、提高住宅配套設施標準等。

（四）所得稅的納稅籌劃

房地產企業(yè)作為國家宏觀調控的對象，企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策少之又少。在具體的籌劃中，應從降低應納稅所得額和減少納稅項目兩方面入手。具體的方法包括：第一，提前設立關聯企業(yè)，兩者必須業(yè)務相關并能享受稅收減免政策，將利潤轉移。第二，調節(jié)銷售收入。第三，正確選擇會計政策，通過固定資產的折舊法、存貨的計價法和成本費用分攤法等方式將企業(yè)所得稅的稅負最小化，最終實現少交企業(yè)所得稅。

三、結語

綜上，房地產企業(yè)納稅籌劃工作異常復雜，只有制定合理、合法的籌劃方案，才能有效控制企業(yè)成本，使企業(yè)利潤達到最大。而由于納稅籌劃設計的細節(jié)很多，房地產企業(yè)在具體的實施中，應根據自身企業(yè)的實際情況進行區(qū)別籌劃。

參考文獻：

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