城市不動(dòng)產(chǎn)征收的社會(huì)不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究

（鄭州升達(dá)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院，河南 鄭州 451191）

城市不動(dòng)產(chǎn)征收的社會(huì)不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究

王 錚

（鄭州升達(dá)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院，河南 鄭州 451191）

在城市化進(jìn)程不斷加速的新形勢(shì)下，由于房屋拆遷引發(fā)的社會(huì)群集事件越來越多。為了減少城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)征收過程中社會(huì)不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，需要對(duì)拆遷活動(dòng)中利益主體的博弈行為進(jìn)行深入分析。本文通過構(gòu)建非對(duì)稱二元“鷹鴿博弈”模型和引入“城市區(qū)域內(nèi)整體擴(kuò)容拆遷回搬共生”策略的非對(duì)稱多元“鷹鴿博弈”模型，分析了政府與拆遷居民在房屋拆遷過程中的博弈行為，并得出了研究結(jié)果。

城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)；演化博弈模型；共生策略；博弈均衡

隨著我國城鎮(zhèn)化水平的不斷推進(jìn)，城市公共事業(yè)、工商業(yè)等建設(shè)用地的激增，我國土地資源的供需矛盾越來越凸顯。為了解決國有土地資源供給不足難題，大量征收農(nóng)村土地成為全社會(huì)獲取土地的重要渠道。然而，現(xiàn)行的土地征收制度立法存在嚴(yán)重地滯后和不完善，產(chǎn)生了諸如城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)拆遷征收補(bǔ)償制度不統(tǒng)一、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低等問題，嚴(yán)量損害了農(nóng)民利益。

一、城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)征收的現(xiàn)狀與文獻(xiàn)綜述

1、城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)征收的現(xiàn)狀分析

受《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的約束，我國禁止任何土地所有權(quán)的交易行為，而且只有國有土地使用權(quán)才能夠進(jìn)行完全市場化的流轉(zhuǎn)。因此，以限制性產(chǎn)權(quán)形式存在的集體土地，只有通過征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋刂螅趴梢赃M(jìn)入市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)。舊城區(qū)改造或者新城區(qū)建設(shè)，均涉及到的不動(dòng)產(chǎn)拆遷問題，由此引起的對(duì)抗性事件屢見不鮮。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計(jì)，2005年我國發(fā)生的將近2.4萬起農(nóng)民維權(quán)事件中，就有70%的案件因征地而起。

2、城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)征收的文獻(xiàn)綜述

目前，國內(nèi)研究主要集中于不動(dòng)產(chǎn)征收公共目的、征收程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等幾個(gè)方向。國外學(xué)者針對(duì)于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做了詳細(xì)深入的分析，認(rèn)為政府應(yīng)按照市場價(jià)格來補(bǔ)償被征收人。

但關(guān)于城鄉(xiāng)房屋土地征收的差異性卻長期得不到足夠的重視，而且對(duì)于城市不動(dòng)產(chǎn)與農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的分割化管理，進(jìn)一步激化了城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)征收中的矛盾。故而出現(xiàn)，農(nóng)村土地征收補(bǔ)償即使看起來比較合理，被征收人依然非常抵觸拆遷的情況。

二、拆遷主體行為博弈分析

1、演化博弈模型

一方面，作為唯一征收人的國家，想以盡可能低的成本完成大規(guī)模征地，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；另一方面，作為被征收人的農(nóng)民，因多年來積累的土地情懷或者對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿，極力地抵制征地，故土地征收過程中的矛盾日益凸顯。

為了構(gòu)建城市房屋拆遷博弈模型，我們假設(shè)：

A1和A2分別表示政府在房屋拆遷過程中使用斗爭策略和妥協(xié)策略；

B1和B2分別表示拆遷戶對(duì)房屋拆遷使用斗爭策略和妥協(xié)策略；

V1和V2表示在政府采用斗爭策略時(shí)，拆遷戶分別采用斗爭策略和妥協(xié)策略時(shí)，政府給予拆遷戶的拆遷費(fèi)用；

D1和D2表示在政府采用妥協(xié)策略時(shí)，拆遷戶分別采用斗爭策略和妥協(xié)策略時(shí)，政府給予拆遷戶的拆遷費(fèi)用；

C1和C2表示在拆遷戶采用斗爭策略時(shí)，政府分別采用斗爭策略和妥協(xié)策略時(shí)，拆遷戶所支付的成本；

C3和C4表示在政府采用妥協(xié)策略時(shí)，拆遷戶分別采用妥協(xié)策略和斗爭策略時(shí)，拆遷戶所支付的成本。

根據(jù)上述假設(shè)，我們構(gòu)造非對(duì)稱二元“鷹鴿博弈”收益矩陣模型，如表1所示。變量之間存在如下關(guān)系:

表1 二元鷹鴿博弈收益矩陣

假設(shè)政府和拆遷戶分別以q和p的可能性采取斗爭策略，那么，政府和拆遷戶妥協(xié)的概率分別為1－q和1－p。則政府斗爭時(shí)的邊際期望收益為:

政府妥協(xié)時(shí)的邊際期望收益：

政府的期望收益為：

負(fù)號(hào)表示政府的收益以支付形式表示。拆遷戶斗爭時(shí)的邊際期望收益為:

拆遷戶妥協(xié)時(shí)的邊際期望收益為:

拆遷戶的期望收益為：

理論研究表明，當(dāng)一個(gè)策略的適應(yīng)性高于所有策略的平均適應(yīng)性時(shí)，此策略就會(huì)發(fā)展。故拆遷戶采用斗爭策略的增長率為:

政府采用強(qiáng)勢(shì)政策的增長率為：

2、博弈模型分析

簡便起見，將（8）和（9）微分自治系統(tǒng)改寫為:

由微分方程定性理論得，滿足

的點(diǎn)稱為式(10)的平衡點(diǎn)。由于p、q的取值范圍均為[0，l]，可知E1(0，0)、E2(0，1)、E3(1，0)和E4(1，1)就是方程(10)的平衡點(diǎn)。若上述兩式還滿足

那么還存在第五個(gè)平衡點(diǎn)E5

（1）對(duì)于平衡點(diǎn)E1點(diǎn)，式（10）可以N化 =成 D ?。本文主要討論同時(shí)存在上述5個(gè)平衡點(diǎn)的情況：

性質(zhì)相同。方程組(15)在平衡點(diǎn)E1處的性質(zhì)由其特征值決定。其特征值為

（2）對(duì)于平衡點(diǎn)E2，令y=1－q代入(10)，有

轉(zhuǎn)化為(17)在平衡點(diǎn)E2處的討論。求得特征值:

（3）對(duì)于平衡點(diǎn)E3，令x=1－p代入(10)，有

轉(zhuǎn)化為(19)在平衡點(diǎn)E3處的討論，求得特征值:

（4）對(duì)于平衡點(diǎn)E4，令x=1－p，y=1－q代入(10)，有

轉(zhuǎn)化為(21)在平衡點(diǎn)E4處的討論，求得特征值:

（5） 對(duì) 于 平 衡 點(diǎn) E5， 令，代入(10)，有

轉(zhuǎn)化為(23)在平衡點(diǎn)E5處的討論，求得特征值:

若Np=D2? (D1? C4)＜0

即D2＜ (D1? C4)，也就是說拆遷戶妥協(xié)比斗爭得到的絕對(duì)收益低。那么由(13)，可得:

根據(jù)上述分析，首先，在政府與拆遷戶有關(guān)房屋拆遷的博弈過程中，在當(dāng)拆遷戶妥協(xié)比斗爭獲得的絕對(duì)收益低的條件下，當(dāng)兩者同時(shí)采用相同策略時(shí)博弈過程不會(huì)趨于平衡，即其中的一方會(huì)改變策略；而當(dāng)兩者同時(shí)采用不同策略時(shí)博弈過程才會(huì)趨于平衡，即其中的任何一方都沒有

在拆遷戶妥協(xié)比斗爭獲得的絕對(duì)收益低的條件下，在點(diǎn)E4政府和拆遷戶都采用斗爭策略時(shí)，如果引發(fā)大規(guī)模群體聚集事件的概率很高，政府就會(huì)妥協(xié)；反之，如果引發(fā)大規(guī)模群體聚集事件的概率很低，拆遷戶就會(huì)妥協(xié)。這一現(xiàn)象通常與社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展有關(guān)。在完成相關(guān)政策目標(biāo)的根本要求下，為了避免被上級(jí)政府追責(zé)，地方政府也會(huì)向拆遷戶妥協(xié)，答應(yīng)拆遷戶提出的些超額要求，從而表現(xiàn)為博弈趨于平衡。

若Np=D2? (D1? C4)＞0

即D2＞ (D1? C4)，也就是說拆遷戶妥協(xié)比斗爭獲得的絕對(duì)收益低。那么由(13)，可得：

由于鞍點(diǎn)不是穩(wěn)定的平衡點(diǎn)，因此，除了E5之外其余的四個(gè)點(diǎn)都不是政府與拆遷戶博弈過程的穩(wěn)定平衡點(diǎn)，即當(dāng)拆遷戶采取妥協(xié)策略比采取斗爭策略獲得的絕對(duì)收益更高時(shí)，政府和拆遷戶的博弈過程中，會(huì)根據(jù)對(duì)方的博弈策略來逐步調(diào)整自身的期望值，最終博弈過程會(huì)穩(wěn)定在均衡點(diǎn)E5處。同時(shí)，E5有兩個(gè)共軛純虛根，這意味著有一小部分拆遷戶會(huì)與政府進(jìn)行非合作斗爭，但斗爭的幅度不大，表現(xiàn)為在E5點(diǎn)附近。

三、引入共生策略的博弈分析

1、演化博弈模型

根據(jù)對(duì)拆遷地居民有關(guān)拆遷補(bǔ)償款的期望數(shù)額進(jìn)行的調(diào)研結(jié)果，拆遷戶對(duì)拆遷補(bǔ)償款的期望數(shù)額通常與拆遷地未來房地產(chǎn)市場價(jià)格相一致，要求補(bǔ)償不低于原面積的等額貨幣補(bǔ)償或現(xiàn)房補(bǔ)償?；谡{(diào)研結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中普遍使用的拆遷模式具有顯著的特點(diǎn)。通常是政府通過提高住宅區(qū)容積率等方式，鼓勵(lì)拆遷居民整體集中搬回原拆遷地附近的安置房區(qū)。同時(shí)，將空出的土地進(jìn)行整體開發(fā)，投入房地產(chǎn)市場，從而為補(bǔ)償居民拆遷等行為籌措資金。由于拆遷居民搬回時(shí)，遵循集中安置原則，同時(shí)為新居民解決住房問題。我們將這一策略稱之為“城市區(qū)域內(nèi)整體擴(kuò)容拆遷回搬共生”策略。將這一策略引入我們上面的模型，構(gòu)造非對(duì)稱多元“鷹鴿博弈”模型。

表2 政府和拆遷戶的非對(duì)稱多元鷹鴿博弈收益矩陣

其中，A1、A2、A3分別表示政府的斗爭策略、共生策略和妥協(xié)策略；

B1、B2分別表示拆遷戶的斗爭策略和妥協(xié)策略；

V1、V2表示在政府采取斗爭策略的條件下，拆遷戶分別采取斗爭策略和妥協(xié)策略時(shí)，政府支付的拆遷費(fèi)用；

M1、M2表示在政府采用共生策略的條件下，拆遷戶分別分別采用斗爭策略和妥協(xié)策略時(shí)，政府支付給拆遷戶的拆遷費(fèi)用；

D1、D2表示在政府采用妥協(xié)策略的條件下，拆遷戶分別采取斗爭策略和妥協(xié)策略時(shí)，政府支付的拆遷費(fèi)用；

C3、C4、C6表示在拆遷戶采取斗爭策略時(shí)，政府采用三種不同策略時(shí)拆遷戶分別所需支付的成本；

C1、C2、C5表示在拆遷戶采取斗爭策略時(shí)，政府分別采用三種不同策略時(shí)需要應(yīng)對(duì)的支出。

顯然，變量之間存在如下關(guān)系:

假設(shè)政府和拆遷戶分別以q1和p的可能性采取斗爭策略，政府采取共生策略的概率為q2，那么，政府和拆遷戶采取妥協(xié)策略的概率分別為1－q1－q2和1－p。則政府和拆遷戶邊際期望收益及總期望收益分別為:

拆遷戶斗爭的增長率為:

可以簡化為：

政府采用強(qiáng)勢(shì)政策的增長率為:

可以簡化為：

政府采用中間政策的增長率為:

可以簡化為：

2、博弈模型分析

為簡便起見，將（33）和（34）微分自治系統(tǒng)改寫為:

由微分方程定性理論得，滿足

可得下面9個(gè)滿足條件[0，1]的實(shí)根

根據(jù)式（38）的結(jié)果代入式（36）可知，存在三種情況：

根據(jù)式（39），此時(shí)，由于q1=0，意味著政府將不再采 取 斗 爭 策 略。 此 時(shí) 政 府 按 照和的概率，在妥協(xié)策略和共生策略之間進(jìn)行選擇。

第二種情況下，結(jié)果為

根據(jù)式（40），此時(shí)，由于q2=0，意味著政府將不再實(shí)施共生策略。此時(shí)政府按照和的概率，在妥協(xié)策略和斗爭策略之間進(jìn)行選擇。

第三種情況下，結(jié)果為

根據(jù)式（41），此時(shí)q1+q2=1，故政府實(shí)施斗爭策略和共生策略的概率為1。也就是說，1-q1-q2=0，即意味著政府將不再實(shí)施妥協(xié)策略，該策略的執(zhí)行概率退化至零（ 此 時(shí) 有V2=M2）。 因 此， 政 府 的 決 策 按 照

總之，當(dāng)政府實(shí)施“城市區(qū)域內(nèi)整體擴(kuò)容拆遷回搬共生”策略時(shí)，最終的博弈結(jié)果取決于政府與拆遷戶各自成本與收益的對(duì)比。

四、結(jié)論

本文采用非對(duì)稱二元“鷹鴿博弈”模型和引入共生策略的非對(duì)稱多元“鷹鴿博弈”模型，分析了政府與拆遷戶在《物權(quán)法》框架下進(jìn)行有關(guān)房屋拆遷的博弈過程。結(jié)果表明：第一，在拆遷戶妥協(xié)比斗爭獲得的絕對(duì)收益低的條件下，當(dāng)兩者同時(shí)采用相同策略時(shí)博弈過程不會(huì)趨于平衡，即其中的一方會(huì)改變策略；而當(dāng)兩者同時(shí)采用不同策略時(shí)博弈過程才會(huì)趨于平衡，即其中的任何一方都沒有改變策略的動(dòng)機(jī)。第二，在拆遷戶妥協(xié)比斗爭獲得的絕對(duì)收益高的條件下，政府和拆遷戶的博弈過程中，會(huì)根據(jù)對(duì)方的博弈策略來逐步調(diào)整自身的期望值，最終博弈過程會(huì)穩(wěn)定在雙方都做出讓步的均衡點(diǎn)處。第三，當(dāng)政府實(shí)施“城市區(qū)域內(nèi)整體擴(kuò)容拆遷回搬共生”策略時(shí)，最終的博弈結(jié)果取決于政府與拆遷戶各自成本與收益的對(duì)比。

[1] 陶信平,李江鴻．土地征收中公益性目的被泛化的根源及對(duì)策—兼談開放集體土地一級(jí)市場的初步構(gòu)想[J]．農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2006(6)．

[2] 劉國臻．論我國土地征收公共利益目的之邊界[J]．中國行政管理,2010(9)．

[3] 慎先進(jìn),王海琴．論城市房屋拆遷的社會(huì)公共利益目的[J]．湖北社會(huì)科學(xué),2005(12)．

[4] 楊世建．土地征收與農(nóng)民權(quán)利的憲法保障問題研究[J]．湖北農(nóng)業(yè)科學(xué)，2011，50(16)．

[5] 魏志昌．房屋拆遷法律程序問題及完善[J]．法制與社會(huì),2011(23)．

[6] 楊富堂．集體土地征收的公平補(bǔ)償及法律修訂取向[J]．西安電子科技大學(xué)學(xué)報(bào):社會(huì)科學(xué)版,2011(4)．

[7] 高漢．集體產(chǎn)權(quán)卜的農(nóng)地征收問題研究[M]．上海:上海人民出版社,2009．

[8] 唐代中,馬衛(wèi)峰．基于演化博弈的城市拆遷補(bǔ)償機(jī)制研究[J]．財(cái)貿(mào)研究,2007(6)．

（責(zé)任編輯：劉 康）

河南省哲學(xué)社科規(guī)劃課題，城市“二元化”問題的特征、成因及治理對(duì)策研究，項(xiàng)目編號(hào)：2015BJJ054；鄭州地方高校第六批特聘高層次人才項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)：鄭教高〔2014〕103號(hào)。