簡(jiǎn)談房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理

卜忠權(quán)

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)企業(yè)也迅速發(fā)展起來，房地產(chǎn)企業(yè)通過房產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)滿足城市居民居住需求的同時(shí)不斷追求利潤(rùn)最大化。集生產(chǎn)者與銷售者于一身的房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性對(duì)會(huì)計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理要求更高。因此，需要對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理工作進(jìn)行細(xì)致的研究，從而提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理質(zhì)量，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算；業(yè)務(wù)處理

由于房地產(chǎn)企業(yè)即是生產(chǎn)者又是銷售者的特殊性決定了房產(chǎn)生產(chǎn)及銷售多個(gè)環(huán)節(jié)的繁雜現(xiàn)象，由于環(huán)節(jié)較多，而每個(gè)環(huán)節(jié)又都涉及資金投入問題同時(shí)房產(chǎn)建筑的周期性又決定了房產(chǎn)的資金投入大，因此房地產(chǎn)行業(yè)普遍出現(xiàn)負(fù)債資金較高的局面。因此房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)也相當(dāng)繁雜。本文根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理中存在的問題，提出了完善房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算及完善房地產(chǎn)收入核算的對(duì)策，進(jìn)而優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)，使企業(yè)資金利用率得到提高，起到緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)困難局面的作用。下面進(jìn)行詳細(xì)的分析和探討。

一、房地產(chǎn)的特殊會(huì)計(jì)核算科目

由于房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)較多決定了房地產(chǎn)會(huì)計(jì)合算的科目也很多，目前我國房地產(chǎn)特殊會(huì)計(jì)核算科目主要有：①開發(fā)成本費(fèi)用，具體包括土地征用及拆遷費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套費(fèi)用等[1]。②開發(fā)間接費(fèi)用，具體包括工薪費(fèi)用、福利費(fèi)用、辦公費(fèi)用、折舊攤銷費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用、房租及物業(yè)管理費(fèi)用、工程管理費(fèi)用、營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)用、借貸費(fèi)用等。③預(yù)收賬款，具體包括預(yù)收定金、預(yù)收售房款等。④應(yīng)付賬款，主要是指暫估成本。⑤開發(fā)產(chǎn)品，具體包括普通住宅、非普通住宅、商鋪、車庫等。⑥主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指5帶來的收入。⑦主營(yíng)業(yè)務(wù)成本是指5收入時(shí)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包含生產(chǎn)業(yè)務(wù)與銷售業(yè)務(wù)，而在每個(gè)業(yè)務(wù)中都存在很多環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)行基本都會(huì)有成本的發(fā)生，因此房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)中成本核算中的問題不可避免[2]。此外房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)也較繁雜，存在多個(gè)與收入相關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)的收入核算過程中也存在著一些問題。

（一）成本費(fèi)用核算中的問題

從目前房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算工作來看，其依然存在著諸多的問題，成本費(fèi)用核算中的問題是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)問題的重要方面。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①成本核算的主體劃分不清，具體表現(xiàn)在有時(shí)將同一工程項(xiàng)目下的科目分成多個(gè)核算主體[3]。使核算目標(biāo)不明確。②成本分配不清晰，一般表現(xiàn)在動(dòng)遷成本沒有按照實(shí)際用途轉(zhuǎn)出；同一筆費(fèi)用在用于不同用途時(shí)，沒有得到具體分配。③帳面與實(shí)物不一致，在商品房轉(zhuǎn)自用房和商品房的銷售過程中沒有規(guī)范的操作流程導(dǎo)致帳面與實(shí)物不一致的問題。④成本低于實(shí)際，成本低于實(shí)際的核算問題主要原因有兩方面的，第一、公共建設(shè)配套不按規(guī)定預(yù)提，出現(xiàn)少提或不提現(xiàn)象造成成本低于實(shí)際問題；第二、工程承包方對(duì)不能及時(shí)付款的發(fā)包方?jīng)]有及時(shí)開出發(fā)票導(dǎo)致成本核算時(shí)出現(xiàn)成本低于實(shí)際的問題。⑤計(jì)劃價(jià)格預(yù)計(jì)銷售成本使成本結(jié)轉(zhuǎn)過程中無法按實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)。

（二）收入核算中的問題

1.商品房的預(yù)售方式使房地產(chǎn)收入核算變得復(fù)雜

由于房地產(chǎn)的商品房屬于自住房，在建造過程中的周期較長(zhǎng)，為了是房地產(chǎn)企業(yè)保持資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，許多企業(yè)都采用預(yù)售的方式解決資金流通問題，商品房在預(yù)售時(shí)房產(chǎn)項(xiàng)目還沒有竣工，不滿足確認(rèn)商品收入條件導(dǎo)致收入核算的精準(zhǔn)確認(rèn)增加困難[4]。

2.出租房租金收入的核算問題

由于我國房產(chǎn)行業(yè)已趨于飽和化，許多商品房在竣工之后沒有達(dá)到預(yù)計(jì)銷售量，出現(xiàn)房屋存貨現(xiàn)象，為了增加部分資金回籠，地產(chǎn)商將這部分存貨進(jìn)行出租，因此出租房租金也成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的一小部分，而這一小部分資金并未有效收入賬給收入核算帶來不利因素。而有些專門為出租而建的門市等房屋或土地在收入入賬時(shí)也受到開發(fā)商的操控進(jìn)而不能夠準(zhǔn)確入賬。

3.土地轉(zhuǎn)讓收入核算問題

土地轉(zhuǎn)讓收入核算問題主要表現(xiàn)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓且轉(zhuǎn)讓費(fèi)用一次性付清，這種情形常出現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓買賣雙方存在兩種合同的現(xiàn)象，按照國家規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中存在營(yíng)業(yè)稅和所得稅的繳稅問題，為了達(dá)到少繳稅的目的，買賣雙方同時(shí)簽訂兩種合同，一份合同按照實(shí)際交付金額擬定，另外一份合同是將交易價(jià)格降低，這份合同通常在進(jìn)行土地使用權(quán)過戶時(shí)交給土地主管部門，從而達(dá)到少繳稅的目的[5]。這種交易方式使會(huì)計(jì)核算中收入少記，影響了收入的正確核算，而且影響了我國正常的財(cái)政收入。

三、完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理的對(duì)策

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)中存在著許多為題，使房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作不能順利展開，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金最大化利用，給企業(yè)帶來了不利的影響，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的發(fā)展。甚至有些問題與稅收有關(guān)，影響了國家稅收的政策，造成房地產(chǎn)企業(yè)不能健康發(fā)展，因此應(yīng)該研究分析完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理的對(duì)策，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算達(dá)到優(yōu)化，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供依據(jù)。

（一）完善房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算

①正確劃分核算主體，房地產(chǎn)的開發(fā)特點(diǎn)成片狀、小區(qū)狀開發(fā)形式，因此在進(jìn)行小區(qū)成本核算時(shí)應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)的不同項(xiàng)目進(jìn)行分開核算，在同一施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立的多個(gè)預(yù)算較小的工程項(xiàng)目可進(jìn)行合并核算。②規(guī)范成本分配。成本分配的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)如下：第一根據(jù)成本發(fā)生的依據(jù)進(jìn)行成本分?jǐn)偂５诙凑帐芤娉潭缺壤龑?duì)成本進(jìn)行分?jǐn)?。第三按成本?duì)象的負(fù)擔(dān)承受能力分?jǐn)偝杀?。第四將間接成本（接受范圍內(nèi)的成本）分?jǐn)偨o沒有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目。③期間費(fèi)用與間接費(fèi)用進(jìn)行正確劃分，根據(jù)要求，項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的管理部門產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)屬于間接費(fèi)用，但有些房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到利潤(rùn)最大化、扣除項(xiàng)目資金基數(shù)的不良目的，將與施工現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)聯(lián)的所有費(fèi)用均分?jǐn)偟介g接費(fèi)用中。因此應(yīng)正確劃分期間費(fèi)用與間接費(fèi)用的成本核算。④公建配套應(yīng)按規(guī)定預(yù)提，規(guī)模較大的公共建設(shè)配套設(shè)施按照投資比例或面積進(jìn)行預(yù)提。此外項(xiàng)目承包方應(yīng)及時(shí)開出發(fā)票，保證成本的準(zhǔn)確計(jì)入。⑤結(jié)轉(zhuǎn)完成的預(yù)計(jì)銷售成本應(yīng)按照實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)。

（二）完善房地產(chǎn)收入核算

房地產(chǎn)的收入主要范圍包括房屋銷售、土地轉(zhuǎn)讓、及配套設(shè)施等。因此應(yīng)對(duì)這些收入部分行準(zhǔn)確核算。對(duì)商品房預(yù)售款的收入核算，具體有兩方面，第一、對(duì)未竣工前收取的商品房預(yù)售款，開具預(yù)售款發(fā)票；第二、對(duì)竣工后收取的預(yù)收款開具商品房銷售結(jié)算發(fā)票；應(yīng)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)出租房的收入指定規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，避免出租房的租金收入不明去向，加強(qiáng)出租房的租金收入管理，使出租房的租金收入準(zhǔn)確列入收入核算中；土地轉(zhuǎn)讓收入核算中兩種合同的現(xiàn)象直接影響了地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中收入核算的準(zhǔn)確性，因此在土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)制定嚴(yán)厲的政策法規(guī)，嚴(yán)厲打擊不法逃稅現(xiàn)象。避免兩種合同的現(xiàn)象給地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)中收入核算部分帶來的不利影響，使土地轉(zhuǎn)讓收入透明化，同時(shí)使稅收正常進(jìn)行，加強(qiáng)國家的財(cái)政收入。

四、結(jié)論

本文主要針對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理進(jìn)行了相關(guān)方面的分析和探討，通過本文的研究，我們了解到，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)中存在許多問題，而這些問題的存在，已經(jīng)嚴(yán)重的影響到我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，因此，應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)范，使會(huì)計(jì)核算進(jìn)一步優(yōu)化，為緩解房地產(chǎn)的資金鏈問題起到有效的作用。使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能夠順利進(jìn)行，進(jìn)而促進(jìn)房產(chǎn)行業(yè)的健康、有序的可持續(xù)發(fā)展。

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