“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響及應(yīng)對策略

蘇浩寧

摘要：“營改增”是我國“十二五”期間財(cái)稅體制改革中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是我國增值稅轉(zhuǎn)型改革之后的又一次重大的財(cái)稅體制改革?！盃I改增”的實(shí)質(zhì)不僅擴(kuò)大了增值稅的征收范圍，更將原來繳納營業(yè)稅的行業(yè)全部納入到增值稅的征收范圍之內(nèi)。經(jīng)過一段時(shí)間在試點(diǎn)地區(qū)的探索與實(shí)踐后，“營改增”在試點(diǎn)的運(yùn)行狀況良好、平穩(wěn)，改革的成效也越來越明顯。本文將就“營改增”的實(shí)施對物業(yè)管理行業(yè)的影響進(jìn)行分析并提出應(yīng)對的策略。

關(guān)鍵詞：“營改增” 物業(yè)管理行業(yè) 影響 對策

自從增值稅在法國開始實(shí)施以來，已經(jīng)先后在170多個(gè)多家和地區(qū)開征了增值稅，征稅的范圍也越來越廣泛，涉及到了所有的貨物與勞務(wù)。我國于1994年開始了增值稅與營業(yè)稅共存的局面。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與完善，全球經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展進(jìn)程的加快，各種新的經(jīng)濟(jì)形勢不斷涌現(xiàn)，各種貨物與勞務(wù)之間的界限變得越來越模糊，增值稅、營業(yè)稅共同存在的格局已經(jīng)對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的阻礙效果，同時(shí)，由于我國在稅收征管方面存在著一定的缺陷，這對我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極為不利。物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)較高，增值稅與營業(yè)稅并存的局面使得該行業(yè)重復(fù)征稅問題明顯，這不利于物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化分工，更不利于物業(yè)管理行業(yè)的全面發(fā)展。

一、“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響分析

隨著“營改增”在我國的深入實(shí)施，2016年作為“營改增”的收官之年，如何使物業(yè)管理行業(yè)順利面對新形勢的到來，還必須經(jīng)過深入思考才能正確面對。做好應(yīng)對“營改增”為物業(yè)管理行業(yè)帶來的影響的具體措施，這是物業(yè)管理行業(yè)在今后的工作中必須正視的問題。

（一）“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

在實(shí)施“營改增”后，物業(yè)管理企業(yè)被正式納入到增值稅體系改革中，這對于促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)制度、統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算的口徑、保證物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)與完整、保證財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性等財(cái)務(wù)管理行為等有著積極地促進(jìn)作用。在實(shí)施“營改增”后，物業(yè)管理企業(yè)原來面臨的重復(fù)征稅問題避免了，這不僅進(jìn)一步彌補(bǔ)了征稅中存在的漏洞，更使很多企業(yè)在稅制改革中獲利。可見，“營改增”的實(shí)施對物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級、擴(kuò)大市場規(guī)模有著重要的作用。

（二）“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)發(fā)展的影響

在我國稅制改革中，“營改增”是重頭戲，它的實(shí)施對于推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、大力發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)有著重要的意義。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)中尚未形成良性、有序的價(jià)格機(jī)制，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了稅率偏高、行業(yè)稅負(fù)過重的問題。實(shí)施“營改增”后，物業(yè)管理行業(yè)在新形勢下，將進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、逐漸解決企業(yè)營業(yè)稅與增值稅并存時(shí)存在的抵扣鏈條斷裂而使稅收增加的難題。從長遠(yuǎn)的發(fā)展角度來看，“營改增”的實(shí)施使得抵扣鏈條逐漸得到延伸、逐漸被打通，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額也會(huì)不斷增加，“營改增”為物業(yè)管理行業(yè)帶來的減稅效應(yīng)更是惠及更多的企業(yè)。可見，實(shí)施“營改增”后將促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和經(jīng)營，在增強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展能力的同時(shí)推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）“營改增”對物業(yè)管理企業(yè)稅負(fù)的影響

在實(shí)施“營改增”前，我國增值稅的稅率是17%和13%這兩種，“營改增”后，在原來的基礎(chǔ)上又增加了11%、6%這兩檔稅率。同時(shí)，在實(shí)施“營改增”后，物業(yè)管理企業(yè)原來繳納的5%的營業(yè)稅改成了6%的增值稅。在物業(yè)管理企業(yè)中，其主要經(jīng)營成本就是人工成本和固定成本，這兩項(xiàng)所占的比例較高，其中，人工成本所占成本的比例高達(dá)70%，這些成本并不能為企業(yè)帶來可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，這也在無形中增加了物業(yè)管理企業(yè)的稅負(fù)?？梢?，“營改增”的實(shí)施在短期內(nèi)將使物業(yè)管理企業(yè)的稅負(fù)不降反增。隨著“營改增”的深入實(shí)施，如果能對商品房與保障房的物業(yè)管理分別采取不同的稅率進(jìn)行征收，并使其享受一定的稅收減免政策，再加上“營改增”財(cái)政專項(xiàng)資金補(bǔ)貼的實(shí)施，物業(yè)管理行業(yè)在未來一定時(shí)期內(nèi)將會(huì)改變稅負(fù)增加的情況。

（四）“營改增”對物業(yè)管理企業(yè)利潤變化的影響

物業(yè)管理企業(yè)在取得的收入中需要支出日常的維護(hù)耗材費(fèi)、人工費(fèi)、期間費(fèi)用等，在實(shí)施營改增后，小規(guī)模納稅企業(yè)在稅率下降的情況下利潤增加了；而對于一般納稅人而言，在實(shí)施“營改增”后由于收費(fèi)結(jié)算模式的不同將導(dǎo)致利潤發(fā)生了變化，有的增加、有的減少，例如：對于實(shí)行包干制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)將會(huì)使利潤得到增加，對于實(shí)行酬金制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)又會(huì)由于稅率的上升、無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額將導(dǎo)致稅費(fèi)的增加，最終造成企業(yè)利潤的下降?？梢姡趯?shí)施“營改增”后，對小規(guī)模納稅人性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)利潤的增加有利，而對于酬金制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)將使其利潤減少。

二、應(yīng)對“營改增”對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生影響的措施

我國物業(yè)行業(yè)的“營改增”已經(jīng)接近尾聲，在新形勢下，我國物業(yè)行業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對才能實(shí)現(xiàn)減輕增值稅負(fù)擔(dān)降低的目的？物業(yè)企業(yè)只有充分了解“營改增”的基本情況，了解增值稅的基本情況，充分利用稅收政策才能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

（一）做好稅收籌劃工作

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施“營改增”的過程中，必須及時(shí)、準(zhǔn)確掌握相關(guān)的稅收政策，提前進(jìn)行稅收籌劃。例如：對于那些小規(guī)模納稅企業(yè)而言，必須采用酬金制的收費(fèi)模式來降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；再例如：對于一般納稅人而言，必須采用包干制的收費(fèi)結(jié)算模式，在國家法律法規(guī)允許的政策范圍內(nèi)爭取最大限度的稅收優(yōu)惠政策，在降低企業(yè)稅負(fù)的同時(shí)做好稅收籌劃，并及時(shí)處理好企業(yè)的各種納稅事項(xiàng)，避免稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（二）加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票的管理

這就要求物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)人員一定要嚴(yán)格遵守《中華人民共和國增值稅暫行條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》中的相關(guān)規(guī)定，增值稅專用發(fā)票不同于其他發(fā)票，因此，必須加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票的管理，獲得的發(fā)票必須辨明其真?zhèn)危⒓訌?qiáng)對發(fā)票的傳遞、作廢等流程的嚴(yán)格管理。例如：如果增值稅專用發(fā)票出現(xiàn)遺失的問題，必須要到相關(guān)的稅務(wù)機(jī)關(guān)備案；提高對增值稅專用發(fā)票開具、管理、傳遞等各環(huán)節(jié)的意識(shí)，加強(qiáng)對稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理。例如：目前我國大部分物業(yè)公司采取收據(jù)的方式來取代水電氣的費(fèi)用，一般都未開具增值稅專用發(fā)票，物業(yè)公司這種采取收據(jù)的方式直接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的一般納稅人客戶無增值稅進(jìn)項(xiàng)可以抵扣，嚴(yán)重?fù)p害了客戶的經(jīng)濟(jì)利益。因此，必須加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票的管理。

（三）提高企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平

在新形勢下，物業(yè)管理企業(yè)要想得到可持續(xù)發(fā)展就必須擁有與時(shí)俱進(jìn)的先進(jìn)管理理念。任何一家成功的企業(yè)都會(huì)通過提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平及時(shí)發(fā)現(xiàn)其經(jīng)營管理中存在的問題和不足，并采取相應(yīng)的措施來對漏洞和問題予以糾正，從而實(shí)現(xiàn)提高企業(yè)內(nèi)部管理的目標(biāo)。不完善的財(cái)務(wù)管理體制是無法幫助企業(yè)來應(yīng)對瞬息萬變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的。因此，只有不斷適應(yīng)市場的變化才能確保企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。例如：在一些物業(yè)管理企業(yè)中，發(fā)生了一些不規(guī)范的經(jīng)濟(jì)行為和違法活動(dòng)，收入存在“跑、冒、滴、漏”的現(xiàn)象，有的企業(yè)甚至出現(xiàn)了貪污腐敗等行為，不僅為企業(yè)的發(fā)展帶來了困擾，更造成了企業(yè)財(cái)產(chǎn)的流失。因此，要想正確應(yīng)對“營改增”對物業(yè)管理企業(yè)的影響就必須加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督力度。

三、結(jié)束語

總之，在實(shí)施“營改增”后，對于物業(yè)管理企業(yè)而言是一次重大的改革事件，隨著我國物業(yè)管理行業(yè)向著規(guī)范化、合理化、科學(xué)化方向的發(fā)展，為了使物業(yè)管理行業(yè)能夠在市場經(jīng)濟(jì)中更快地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，各物業(yè)管理企業(yè)必須緊緊把握時(shí)機(jī)、抓住機(jī)遇，為促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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