淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策

楊偉麗

摘要：“營改增”是國家為完善稅制，消除重復征稅，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整而實行的重要稅制改革。目前多行業(yè)已完成了“營改增”按照國家的部署安排，今年將是房地產(chǎn)和建筑業(yè)全面實行“營改增”的一年，施行后必將成為國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)有效調(diào)控的重要舉措，對遏制房價大幅上漲，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

關鍵詞：營改增 房地產(chǎn) 稅收 影響 對策

“營改增”是我國今年稅制改革的重大舉措。2013年8月1日，“營改增”方案正式向全國推廣?！盃I改增”的直接目的在于以減少重復征稅、結(jié)構(gòu)性降低企業(yè)稅負的方式，促進產(chǎn)業(yè)的升級與專業(yè)化分工，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。此外，稅務因素的變化將改變行業(yè)及企業(yè)的盈利水平，引發(fā)上下游企業(yè)間新一輪的價格博弈，進而在長期內(nèi)改變行業(yè)的供求關系，并對行業(yè)的競爭格局帶來深遠影響。營改增自2012年1月試點以來，試點行業(yè)也陸續(xù)增加到交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和7個現(xiàn)代服務業(yè)，目前僅剩建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)四大行業(yè)尚未納入營改增試點這些行業(yè)戶數(shù)眾多、業(yè)務形態(tài)豐富、利益調(diào)整復雜，特別是其中房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的增值稅制度設計更是國際難題，因此稅率、計稅方法、抵扣方式、納稅地點等稅制要素的科學設計以及過渡政策的合理安排，事關營改增試點的平穩(wěn)推進。“營改增”政策在這幾大行業(yè)的延后實施，給這些行業(yè)的企業(yè)為應對營改增爭取了充足的準備時間，特別是對政策的把握以及對政策的實施對本單位業(yè)務及收益的影響分析提供了充足的準備時間，以便企業(yè)綜合考慮各種影響因素，在業(yè)務的開展和稅務處理上進行調(diào)整和優(yōu)化。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一名財務，筆者在充分學習“營改增”政策的基礎上，深刻思考了“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的重要影響。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本及稅負的影響

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的一個重要組成部分是建安成本，建筑安裝工程是由具有相應資質(zhì)的建筑施工企業(yè)來完成，因此，建安成本對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本起著至關重要的作用。因此，控制建安成本首先要從建安企業(yè)入手。詳細分解建安成本的組成，我們不難發(fā)現(xiàn)，營改增后制約施工企業(yè)成本的主要因素包括以下幾個方面：

一是施工企業(yè)相關成本費用支出是否能取得真實、完整的可抵扣發(fā)票。在目前的形式下，施工企業(yè)的部分成本支出無法取得正常的可抵扣發(fā)票，如：沙石采購、購置和發(fā)生的工程保險等；還有部分企業(yè)無法取得合格的可抵扣發(fā)票，如：取得的發(fā)票名稱不統(tǒng)一的情況是會經(jīng)常出現(xiàn)的，最常見的就是甲供材，發(fā)票一般會直接開具甲方名稱，有些大型施工企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)內(nèi)部法人主體之間的資產(chǎn)調(diào)撥行為，也會無法獲得正?？傻挚郯l(fā)票。

二是目前政策下，施工企業(yè)可能實行的稅率為11%，而部分成本支出的稅率則低于11%，如：商砼、小型機具購置、項目融資成本以及從其他小規(guī)模納稅人處采購的物品等。

三是建筑勞務費稅負增加。人工費通常占總造價的20%—30%，勞務用工主要來源是成建制的勞務公司和零散農(nóng)民工，勞務公司提供建筑勞務需產(chǎn)生銷項稅額但卻沒有相應進項稅額抵扣，是比會將增加的稅負轉(zhuǎn)至施工企業(yè)，農(nóng)民工則根本不能提供可抵扣發(fā)票。

土地成本也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本占比較大部分。土地的獲得是通過政府“招拍掛”的方式，按現(xiàn)行稅政房地產(chǎn)企業(yè)是否能拿到增值稅發(fā)票也將有很大的疑問，若不能獲得，高額的土地成本將給企業(yè)帶來較大的稅負支出。

營改增前企業(yè)已經(jīng)購置的固定資產(chǎn)也將成為影響稅負支出的一大重要因素。固定資產(chǎn)是以折舊的方式計入成本，無法滿足改革后進行進項稅額抵扣的要求。尤其是企業(yè)固定資產(chǎn)較大時對稅負的影響更加明顯。

營改增對企業(yè)的現(xiàn)金流影響巨大，對于資金周轉(zhuǎn)量較大的房地產(chǎn)業(yè)造成巨大的沖擊，融資成本的加大將會提高整個房地產(chǎn)開發(fā)成本。

營改增增大了企業(yè)對稅務管控的風險。增值稅的管理涉及到專用發(fā)票的管理、進項稅額的抵扣、納稅申報等環(huán)節(jié)，接受稅務機關監(jiān)管的方位較營業(yè)稅廣，且日常稽查較多，這對以前接觸增值稅較少的房地產(chǎn)企業(yè)來說面臨著較大的挑戰(zhàn)。

綜上營改增給企業(yè)帶來的影響，筆者認為企業(yè)應該調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略政策，改變管理模式，減少營改增對企業(yè)造成的不利影響，以改革為契機，加強內(nèi)部管理，為企業(yè)實現(xiàn)利益最大化做好準備。

二、認真學習“營改增”政策，提高業(yè)務人員水平。

面對新形勢，房地產(chǎn)企業(yè)要加強職員培訓，尤其對原來不熟悉的增值稅業(yè)務要進行專項培訓，根據(jù)政策調(diào)整原有核算方式，提高核算質(zhì)量。必要時需要聘請專門人才處理該項業(yè)務，降低稅管風險。

三、調(diào)整組織架構(gòu)。

成立專門的稅務管理機構(gòu)，明確崗位職責，拓展稅務管理空間，尤其加強對增值稅的稅務管理。該機構(gòu)的人員組成要覆蓋公司經(jīng)營的各個部門，以公司領導為組長，計劃、經(jīng)營、物資、工程、財務、法律各部門參加，系統(tǒng)研究稅政，認真評估分析，科學確定工作方案，制定相應的應對措施。

進一步明確投標報價與合同管理部門的職責。營改增后招投標體系和預算報價都將會做一系列調(diào)整，因此該部門要及時學習相關新增政策，正確測算相關成本，簽訂合法有效的合同以應對政策變革。同時嚴格合同審批手續(xù)與流程，從源頭上杜絕風險產(chǎn)生。

加強物資、資產(chǎn)的管理。分析物資、資產(chǎn)購置方式和時間對稅負的影響，制定相應的購置計劃。

加強資金管理。合理規(guī)劃建設和銷售方案，制定詳盡的資金計劃，盡力平衡資金流，以減少稅改對融資成本的沖擊。

營改增給企業(yè)帶來的不僅有挑戰(zhàn)，更多的是機遇，企業(yè)必須要以此為契機，加大企業(yè)管理力度，提高企業(yè)核心競爭力，不斷做大做強。

參考文獻：

[1]陳秀芳.試論營改增對建筑安裝企業(yè)的影響[J].當代經(jīng)濟，2013，04：108-109

[2]趙暉.“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響的研究[J].財會學習，2013，06：46-48