社區(qū)物業(yè)管理模式與體制的典型調(diào)查
——以揚州市為例

王凱云 徐 燁 孫海麗 陳艷娥

(揚州大學(xué) 江蘇 揚州 225009)

社區(qū)物業(yè)管理模式與體制的典型調(diào)查
——以揚州市為例

王凱云 徐 燁 孫海麗 陳艷娥

(揚州大學(xué) 江蘇 揚州 225009)

城鎮(zhèn)的發(fā)展，人民生活水平的提高，開發(fā)區(qū)住宅越來越多，為適應(yīng)市場經(jīng)濟和人民群眾的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。

社區(qū)；物業(yè)管理模式和體制；物業(yè)服務(wù)

“十三五”開局之際，社區(qū)物業(yè)管理模式和體制也在不斷發(fā)展和更新，但明顯存在著物業(yè)管理覆蓋面小、地區(qū)發(fā)展不平衡、法制不健全、從業(yè)人員素質(zhì)低、管理水平差等各種問題。針對上述不足，此次調(diào)研活動希望通過問卷調(diào)查，社區(qū)訪問、文獻調(diào)查等方式，了解部分社區(qū)物業(yè)管理模式和體制上的優(yōu)點，反饋給那些在物業(yè)管理方面有問題的社區(qū)，加強人員培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平，創(chuàng)新物業(yè)管理模式和體制，以促進我國社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展。

一、 我市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

我市城區(qū)開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

從調(diào)查來看，我市已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

(一)住宅性質(zhì)多樣，每類都需要不同的管理方式。開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)作為由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)售賣，需要有人購買，肯定需要配備優(yōu)秀的物業(yè)管理體制以應(yīng)對住房以及住戶會面臨的一些問題。

(二)規(guī)模差別較大。在調(diào)查的5個社區(qū)中，大的有月亮園，揚州天下；中等的有富麗康城；小的有名興花苑和百祥園。

(三)建設(shè)標準不一。除了月亮園和揚州天下設(shè)施較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有住宅區(qū)、沒有公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、車位、物業(yè)用房、無公廁等。就目前而言，大多數(shù)小區(qū)普遍存在綠地偏少、停車位嚴重不足等問題，還有個別小區(qū)進出道路、消防通道不暢，存在嚴重的安全隱患。

二、存在的主要問題

(一)安全隱患

根據(jù)調(diào)查得知，安全隱患問題是整個揚州市社區(qū)物業(yè)管理問題的重中之重。首先是對安保設(shè)施。雖然每個社區(qū)基本都安置了監(jiān)控攝像，但是管理人員對其的監(jiān)督還是不到位，甚至?xí)霈F(xiàn)安保設(shè)施不運行的狀況。其次，保安巡邏這一方面存在很大的問題，小區(qū)內(nèi)部的居民都基本上看不見保安巡邏，覺得小區(qū)內(nèi)部并不是那么安全，缺少安全保障。另外對于外來車輛和人員的出入也沒有登記要求，這些都影響著居民的正常生活。

(二)環(huán)境問題

首先，有部分較舊的社區(qū)存在著環(huán)境衛(wèi)生狀況不佳，雖然每天都有阿姨做保潔，但仍然存在很多的生活垃圾隨地堆積。另外，住宅樓存在著樓距問題，樓距過近影響著采光。最后，寵物問題也是現(xiàn)在社區(qū)存在較為普遍的問題。寵物隨地大小便問題以及叫喚，掉毛問題也引起了很多住戶不滿。

(三)車位問題

小區(qū)內(nèi)車位少車輛多，無法滿足業(yè)主的需要，負責(zé)人表示買車的業(yè)主越來越多，很多家庭現(xiàn)在已經(jīng)不止一輛汽車，車位供應(yīng)不上，車主亂停車，導(dǎo)致小區(qū)的道路旁經(jīng)常因為停放了車輛而造成了擁堵。

(四)收費問題

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有部分社區(qū)物業(yè)管理收費上存在較大問題，業(yè)主反映物業(yè)收費信息不公開，業(yè)主無法確定自己交的物業(yè)費用到了哪里，還有少數(shù)業(yè)主反映物業(yè)針對不同人群收費標準不同，這嚴重損害了業(yè)主的利益。

三、對策與建議

面對現(xiàn)在社區(qū)物業(yè)管理體制存在的諸多問題，我們團隊根據(jù)分析的產(chǎn)生原因，一一對應(yīng)著提出了建議與對策，以便促進社區(qū)物業(yè)管理體制的進一步完善。

(一)加強管理專業(yè)化

所謂專業(yè)化主要包含三方面，第一，有專門的組織機構(gòu)；第二，有專業(yè)人才，如機電設(shè)備、空調(diào)、管道、消防、電梯、房屋維修等，非有專業(yè)人才不可；第三，有專門的管理工具和設(shè)備。而隨著生產(chǎn)力的不斷進步，社會分工日趨細化和專業(yè)化，物業(yè)管理公司可以自己不內(nèi)部創(chuàng)建，而是實行外包。例如，環(huán)境衛(wèi)生外包給專業(yè)清潔公司，保安服務(wù)委托給保安公司，而是上面的維修則是交給專業(yè)的維修公司。當(dāng)然，不是單單簽了外包合同就可以了事的，物管公司還是應(yīng)該至少分配一個管一個方面，對外包公司的服務(wù)質(zhì)量進行時時監(jiān)督，保證居民的生活質(zhì)量。這些專門組織的成立，表明社會分工進一步加深，服務(wù)領(lǐng)域進一步專業(yè)化，也是物業(yè)管理更加廣泛專業(yè)。

(二)學(xué)習(xí)與創(chuàng)新管理體制

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，車子越來越多，寵物也越來越多，直至他們成為了問題，也不見有人解決，很多物業(yè)管理處仍然是停滯不前，保留著以前的一些做事的方法，也不進行更新。物業(yè)管理處就應(yīng)該如同一個企業(yè)一般必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的生存空間，用經(jīng)營業(yè)績?nèi)幦「嗟目蛻簟Ｋ院推髽I(yè)一樣，物業(yè)管理體制也要根據(jù)所處社區(qū)的情況，要進行時時創(chuàng)新，更新，這樣才能更好的為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、整潔、安全、清凈的工作環(huán)境。當(dāng)然，也可以時時學(xué)習(xí)一下國外的一些好的管理方法，來更好的完善他們的物業(yè)管理體制。

(三) 培訓(xùn)物管人員

對于聘用的物業(yè)管理人員，社區(qū)應(yīng)該在開始階段對他們進行一定時期的專業(yè)物管培訓(xùn)，除了基本技能培訓(xùn)之外，還要加強物管人員社會化的職業(yè)技能培訓(xùn)。

四、總結(jié)

關(guān)于社區(qū)物業(yè)管理制度和模式的調(diào)查。首先，安保措施要到位。物業(yè)管理處應(yīng)該有專業(yè)的保安團隊，若為較年輕特警更好。每天早晨都會有集訓(xùn)，站資給人有一種意氣風(fēng)發(fā)的感覺。每天也有保安24小時巡邏，致力于確保每一戶租戶的安全。非住戶的車每次進入不僅要登記還需要審核，這樣是有效的保證住戶不被騷擾，更舒心的入住。其次，監(jiān)控照明等設(shè)備都要十分充足的，且監(jiān)控設(shè)備不僅在分區(qū)有人隨時查看，所有信息還會在總區(qū)進行匯總，并有人監(jiān)察，可謂是雙重保險，只為了確保每位住客的切身利益。停車位一說，配備有地下停車場，確保每一位顧客都有地方可以停。如果是一些老社區(qū)，沒有建地下車庫的，就可以考慮學(xué)習(xí)一下國外的一下做法，利用好上面的空間，搞一些升降車位。當(dāng)然，如果還有什么更好的創(chuàng)新方法，也是不錯的。綠化，環(huán)保都是非常重要的。當(dāng)然，這些都可以外包，但也要時時做好監(jiān)督檢查，物業(yè)管理方的目標就是做好服務(wù)，讓社區(qū)居民生活地更好。

指導(dǎo)老師：崔彬，陳恩才