假設開發(fā)法在房地產估價中的應用難點探討

陳丹蕊

摘要：假設開發(fā)法是房地產估價中的一種常用方法，為具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價提供了科學的依據(jù)。該方法在運用時以既定的假設為前提，一定程度上忽略了不確定性為房地產帶來的價值。本文主要針對假設開發(fā)法的適用對象和在實際運用中的難點和不足進行了分析，并提出了相應的對策及建議。

關鍵詞：假設開發(fā)法；房地產估價；不確定性；實物期權

一、假設開發(fā)法概述

假設開發(fā)法又稱為剩余法或預期開發(fā)法，是一種應用范圍廣易操作的房地產估價方法。以預期原理為依據(jù)，該方法先估算出房地產預期開發(fā)完成后的價值，再扣除后續(xù)開發(fā)建設投入的費用、正常稅費和合理利潤，用剩余的價值作為估價對象的價值。假設開發(fā)法的一般計算公式可概括為：

房地產價值=開發(fā)完成后價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-購地稅費

二、假設開發(fā)法的適用對象

假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產估價，首先估價對象應具有明確的規(guī)劃條件，具體指房地產必須符合規(guī)劃允許的用途，其建筑高度、外觀式樣和建筑密度等符合政府規(guī)劃條件，符合房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則。其次，待估房地產未來的價格也必須是能夠加以預測的。當估價對象預期用于出售時，可在房地產交易市場上尋找相似的參照對象，運用市場比較法和長期趨勢法預測開發(fā)完成后的樓價；當估價對象未來用于出租時，可以先預測其租賃或經營收益，再選取適當?shù)恼郜F(xiàn)率對未來現(xiàn)金流進行折現(xiàn)，得到房地產的價值。在滿足這兩個條件后，假設開發(fā)法的適用對象可歸納如下：

（一）待開發(fā)土地（包括生地、毛地、熟地）的估價；

（二）將生地、毛地或舊房地產整理成可直接利用的熟地或就房地產的估價；

（三）待拆遷房屋及土地的估價；

（四）具有裝修改造潛力或改變用途的就房地產的估價；

（五）在建工程的估價。

三、假設開發(fā)法在應用中的難點

假設開發(fā)法因其原理通俗易懂，運算簡單方便，資料相對容易搜集等特點被廣泛運用于待開發(fā)房地產的估價中，但該方法也并不是完美無缺的，在實際運用中仍然存在許多難點和不足。

（一）無法衡量不確定性帶來的價值

大多數(shù)涉及房地產的經濟活動是在不確定的環(huán)境下進行的，帶來不確定性的因素包括自然、社會、經濟、政治等各個方面，而這些因素也會隨時間和空間的變化而不斷變化，進一步地可將這種不確定性分為市場不確定性和技術不確定性。市場不確定性也稱為經濟不確定性，一般表現(xiàn)為市場環(huán)境的變化所帶來的不確定性，在房地產估價中可理解為房地產交易市場價格波動的不確定性。技術不確定性也可以理解為一種內生不確定性，在這里可以理解為房屋所有人的主觀決策性，即房屋所有人可以選擇合適的時間將房屋出售或出租，也可以選擇繼續(xù)等待以期更好的價格。在實物期權理論的觀點中，不確定性是價值形成的源泉，不確定性能夠為資產帶來價值?，F(xiàn)行假設開發(fā)法對房地產進行估值時，沒有考慮這種不確定性所能夠帶來的價值，僅僅是在確定性的假設環(huán)境下對房地產的價值做出估算，這種情況下估算出的價值是不完整的。

（二）無法準確預測房地產開發(fā)完成后的價值

假設開發(fā)法在預測房地產開發(fā)完成后的價值時，針對開發(fā)完成后用于出售的房地產多采用市場法與長期趨勢法相結合。運用市場法在尋找類似房地產作為參照物時，在房地產市場發(fā)育不完全后者類似房地產的交易較少的地區(qū)，難以找到合適的可比對象。另外，運用市場法估價需要把類似房地產的各種實際交易情況，例如急于出售或急于購買等造成的可能是不正常的成交價格，修正為正常市場價格；同時也需要對交易日期和交易狀況進行修正。在對類似房地產成交價格進行修正和調整時，將各種房地產價格影響因素進行分解，采用定量分析來量化這些影響因素。但由于許多因素對類似房地產成交價格的影響程度無法采用定量分析予以量化，在實踐中往往憑借估價師的經驗對其做出判斷，在價值估算中加入了一些主觀因素。

長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產，估價需要具備的條件是擁有估價對象或類似房地產過去至現(xiàn)在較長時期真實可靠的歷史價格資料。但在現(xiàn)實的房地產市場中，歷史價格資料是難以獲取的，長期趨勢法的運用受到了一定限制，對房地產市場價格的波動以及未來的不確定性情況難以準確計量。

（三）搜集市場信息難度較大，參數(shù)選取缺乏客觀性

準確搜集市場信息資料和合理選取參數(shù)是假設開發(fā)法在運用中十分重要的環(huán)節(jié)。在獲取市場信息資料時，尋找相似度較高的房地產有一定難度。很多時候市場信息是非完全對稱的，類似項目的交易信息存不完全公開透明，政府公布的城市基準地價數(shù)據(jù)會有時滯性存在，無法獲得相對準確的交易信息。

計算模型參數(shù)的預測也存在難以把握的狀況。因為房地產交易市場的價格是不斷變化的，在對房地產開發(fā)投資中的銷售計劃進行假設時，假設開發(fā)法只是簡單的對銷售進度進行安排，這樣簡單的進度規(guī)劃沒有對歷史數(shù)據(jù)情況進行詳細精準的分析，無法把握市場的最新變化情況，難以安排合適的銷售計劃并準確預測未來的收益。

四、對策及建議

假設開發(fā)法對房地產進行估價時，主要未考慮不確定性帶來的價值，將實物期權定價方法引入假設開發(fā)法中就有了一定的必要性。引入實物期權定價方法主要具有三個方面的優(yōu)勢：

第一，能夠對不確定性帶來的價值加以衡量。在房地產開發(fā)建設的過程中，會面臨外在和內生的不確定性。不確定性是實物期權價值存在的重要來源，正因為房地產在開發(fā)過程中存在不確定性，所以引入實物期權定價方法能夠對不確定性的價值加以衡量。不過需要特別注意的是，并不是所有房地產估價對象都存在實物期權價值，我們在運用實物期權定價方法時必須對估價對象加以嚴格的篩選。

第二，在估價中體現(xiàn)管理柔性的價值?，F(xiàn)行的假設開發(fā)法都假設房屋能夠在固定的時間內全部銷售完成，而開發(fā)者在現(xiàn)實中有時會采用多次開發(fā)，分期銷售的策略來對一塊土地進行開發(fā)。開發(fā)者可根據(jù)當前房屋的銷售情況及市場價格來對下一次土地的開發(fā)策略進行一個及時調整，也可選擇延遲土地的開發(fā)以期待一個更好的市場環(huán)境時再動工，這些可看作管理柔性。我們在引入實物期權定價方法后，可以把房地產看作是一個看漲期權，標的資產為預期開發(fā)完成后的價值，執(zhí)行價格是開發(fā)成本，這將對決策者的管理柔性所帶來的價值加以體現(xiàn)。

第三，對方法進行創(chuàng)新，全面認識房地產的價值。假設開發(fā)法的兩種操作方法傳統(tǒng)計息法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法都是在確定性環(huán)境下對房屋價值進行評估，其價值是不完整的。房地產從開發(fā)建設到銷售完成都存在于不確定性的環(huán)境，所以房地產的價值應該包含不確定性的價值才能夠更加完整。同時引入實物期權定價方法也是在對假設開發(fā)法進行一種創(chuàng)新，使其適用范圍更加廣泛，能夠更好的為市場服務。

在運用假設開發(fā)法進行房地產估價時，除了引入實物期權定價方法外，還應建立科學完善的房地產交易價格數(shù)據(jù)庫，這將使得假設開發(fā)法在參數(shù)的選取和市場信息資料搜集時更加的便捷。在對假設開發(fā)法不斷完善的過程中，也將有利于我國房地產估價市場的進一步發(fā)展。（作者單位：四川大學）

參考文獻：

[1]柴強.房地產估價理論與方法[M].中國建筑工業(yè)出版杜.2009.

[2]王小玲.我國房地產市場假設開發(fā)法應用研究[D].陜西：長安大學.2007.

[3]錢斌，劉爾烈.實物期權在房地產估價中的應用[J].中原工學院學報，2003.