農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)及其繳稅主體研究

□宋珊珊 肖 謝

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農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)及其繳稅主體研究

□宋珊珊 肖 謝

關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題，現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行嚴(yán)格限制甚至禁止，而中央政策倡導(dǎo)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行探索和試點(diǎn)，法律的滯后性與政策的前瞻性存在沖突，在實(shí)務(wù)中呈現(xiàn)出了左右為難的境地。實(shí)務(wù)中關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)過(guò)程中繳稅問(wèn)題需要有指導(dǎo)性意見(jiàn)，可以將村集體與農(nóng)民作為一個(gè)整體看待，淡化關(guān)于權(quán)屬問(wèn)題的探討，將宅基地體現(xiàn)出來(lái)的集體權(quán)利與房屋體現(xiàn)出來(lái)的個(gè)人權(quán)利相融合，在對(duì)外關(guān)系上呈現(xiàn)出一體化，內(nèi)部則按照相應(yīng)比例進(jìn)行稅費(fèi)承擔(dān)和利益分享的劃分，以此緩和政策先行與法律滯后的尷尬，推動(dòng)實(shí)務(wù)向前發(fā)展，此可成為探索完善農(nóng)村制度體系建設(shè)的一種思考路徑。

宅基地；流轉(zhuǎn)；繳稅

一、問(wèn)題的提出：改革拐角的實(shí)務(wù)之變

農(nóng)民祖祖輩輩依附于土地生存、生產(chǎn)、生活，土地是農(nóng)民最大的財(cái)富，宅基地是農(nóng)民根據(jù)享有的農(nóng)民身份獲得的供其修建安身立命的房屋的場(chǎng)地。1962年，中共中央頒布的《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》和 1963年下發(fā)的《關(guān)于各地對(duì)社員宅基地問(wèn)題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》兩份文件確定了農(nóng)民對(duì)其房屋享有所有權(quán)，對(duì)其宅基地只享有使用權(quán)，從此，我國(guó)宅基地使用權(quán)正式禁止流轉(zhuǎn)。[]我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)也同樣對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)進(jìn)行了禁止或者是嚴(yán)格的限制，宅基地被賦予了保障農(nóng)民利益，維護(hù)農(nóng)民安身立命之根本的特殊使命，禁止宅基地流轉(zhuǎn)阻隔外界對(duì)農(nóng)民權(quán)益侵犯的空間，也穩(wěn)固了農(nóng)民與土地的牽連關(guān)系，從歷史角度來(lái)看，禁止流轉(zhuǎn)雖然帶有強(qiáng)制性和計(jì)劃性，但確屬彼時(shí)形勢(shì)所需。

時(shí)至今日，農(nóng)村的生產(chǎn)環(huán)境有了極大的變化，傳統(tǒng)的一家一戶的小規(guī)模耕種模式已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)化發(fā)展，大量農(nóng)民脫離土地，進(jìn)入到城市打工生活，農(nóng)民與土地的紐帶關(guān)系被社會(huì)發(fā)展沖擊斷裂，宅基地禁止流轉(zhuǎn)的規(guī)定所體現(xiàn)出來(lái)的對(duì)農(nóng)民權(quán)益的保障功能逐步削弱，宅基地在市場(chǎng)化大潮中的財(cái)產(chǎn)性功能更為農(nóng)民所看重。此外，大量空置的宅基地?zé)o疑是一種生產(chǎn)資料的浪費(fèi)，既包括附著在宅基地之上的房屋閑置和可預(yù)期耕地面積的縮減，宅

基地制度需要與時(shí)俱進(jìn)。

改革的步伐已經(jīng)邁開(kāi)，2013年中央一號(hào)文件《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見(jiàn)》提出“改革和完善農(nóng)村宅基地制度，加強(qiáng)管理，依法保障農(nóng)戶宅基地使用權(quán)?！?014年中央一號(hào)文件《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》提出“改革農(nóng)村宅基地制度，完善農(nóng)村宅基地分配政策，在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?！?015年中央一號(hào)文件《關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見(jiàn)》提出“依法保障農(nóng)民宅基地權(quán)益，改革農(nóng)民住宅用地取得方式，探索農(nóng)民住房保障的新機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)監(jiān)督，切實(shí)做到封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控，邊試點(diǎn)、邊總結(jié)、邊完善，形成可復(fù)制、可推廣的改革成果?！敝醒牒蛧?guó)務(wù)院聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，標(biāo)志著我國(guó)農(nóng)村土地制度改革即將進(jìn)入試點(diǎn)階段。

改革的號(hào)角已經(jīng)吹響，在制度層面的設(shè)計(jì)上需要通過(guò)試點(diǎn)實(shí)施——總結(jié)經(jīng)驗(yàn)——全面鋪開(kāi)的過(guò)程，需要一定時(shí)間的積累。在實(shí)務(wù)層面上，即使在法律法規(guī)嚴(yán)格限制的條件下，受利益驅(qū)使，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)仍然暗流涌動(dòng)，實(shí)務(wù)部門(mén)大可以嚴(yán)格依照法律法規(guī)進(jìn)行處理，然現(xiàn)今中央政策的變動(dòng)，立法層面的滯后，導(dǎo)致關(guān)于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題如何對(duì)待成為了實(shí)務(wù)中的一大難題，政策導(dǎo)向和實(shí)際需要迫使實(shí)務(wù)部門(mén)作出一定的調(diào)整，而現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的禁止抑或嚴(yán)格限制讓實(shí)務(wù)部門(mén)在處理過(guò)程中面臨無(wú)法可依甚至與法律相悖的境地，改革拐角之處往往呼喚著實(shí)務(wù)之變。政策和制度的制定需要循循漸進(jìn)，在實(shí)務(wù)中則必須正面應(yīng)對(duì)難題：宅基地與房屋的一體化是否必然導(dǎo)致“地隨房走”的局面，尤其是圍繞在宅基地基礎(chǔ)上修建的房屋的流轉(zhuǎn)行為如何認(rèn)定，與一般而言的“小產(chǎn)權(quán)房”存在何種差異等問(wèn)題，都需要正面應(yīng)對(duì)。在整體制度尚處于試點(diǎn)摸索的階段，實(shí)務(wù)操作中不能停滯觀望，各地需要有整體性導(dǎo)向性的實(shí)務(wù)指導(dǎo)意見(jiàn)，國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的征稅行為代表著國(guó)家對(duì)該行為的態(tài)度，能夠體現(xiàn)出政策引導(dǎo)下的實(shí)務(wù)操作整體方向，有必要從對(duì)農(nóng)村宅基地及房屋的征稅這一角度進(jìn)行分析研究，構(gòu)建出指導(dǎo)意見(jiàn)，方便各地相關(guān)部門(mén)開(kāi)展工作，確認(rèn)和保護(hù)當(dāng)事人的合法正當(dāng)權(quán)益，減少流轉(zhuǎn)中的爭(zhēng)議。

二、改革拐角的到來(lái)：農(nóng)村宅基地權(quán)屬的調(diào)整

(一)農(nóng)村宅基地權(quán)屬分析

第一，現(xiàn)行規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)農(nóng)民關(guān)于宅基地的權(quán)屬做了明確的規(guī)定，總體方針是宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓[2]：《土地管理法》第 62條規(guī)定：農(nóng)村村民出賣(mài)出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。第 63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。尤其是隔斷城鎮(zhèn)與農(nóng)村關(guān)于宅基地的關(guān)系，禁止農(nóng)村之外的居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地，2007年 12月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。此外《擔(dān)保法》第 37條規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。

第二，學(xué)界主張。有學(xué)者認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，其制度設(shè)計(jì)適應(yīng)了城鄉(xiāng)分割的二元社會(huì)結(jié)構(gòu)，并反映了優(yōu)先發(fā)展工業(yè)的時(shí)代背景，[3]有學(xué)者認(rèn)為中國(guó)農(nóng)村之所以貧困，歸因于市場(chǎng)化不夠，宅基地也應(yīng)采用國(guó)有土地出讓的辦法進(jìn)入流通領(lǐng)域。[4]宅基地使用權(quán)制度的構(gòu)建具有歷史性，置于今天，已無(wú)法滿足社會(huì)發(fā)展需要。如前述所言，中央各項(xiàng)文件的出臺(tái)已經(jīng)明確了農(nóng)村宅基地改革的整體方向，改革是時(shí)代要求、是形勢(shì)所需、是與時(shí)俱進(jìn)的必然規(guī)律，改革的方向是明確的，眼下需要討論和試點(diǎn)的是具體的改革方案和措施。實(shí)踐中，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)暗流涌動(dòng)，存在著諸多問(wèn)題：流轉(zhuǎn)市場(chǎng)混亂，超主體限制流轉(zhuǎn)普遍存在，市場(chǎng)交易行為不規(guī)范，管理失位，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛日漸增多，閑置率高，空心村問(wèn)題嚴(yán)重等。[5]圍繞宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度建構(gòu)，學(xué)者們提出了諸多觀點(diǎn)，主張建立宅基地復(fù)合所有制、[6]宅基地上建筑物區(qū)分所有權(quán)制度、[7]宅基地法定租賃權(quán)制度[8]等。主張國(guó)有化的學(xué)者認(rèn)為宅基地具有社會(huì)保障性質(zhì)，而社會(huì)保障當(dāng)然不能私有化，將宅基地在內(nèi)的集體土地所有權(quán)視為市場(chǎng)性的土地財(cái)產(chǎn)并不現(xiàn)實(shí)，只有通過(guò)將宅基地實(shí)行國(guó)有化，才能推動(dòng)宅基地使用權(quán)及地上房產(chǎn)與城市的房地產(chǎn)一樣能夠自由流轉(zhuǎn)；[9]主張私權(quán)化的學(xué)者則主張強(qiáng)化宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性和私權(quán)本質(zhì)，淡化其社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)保障功能的觀念；貫徹效率優(yōu)先、兼顧社會(huì)保障之理念；剝離宅基地使用權(quán)取得的人身屬性；在純粹財(cái)產(chǎn)權(quán)觀念下重構(gòu)農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律制度。[10]

(二)農(nóng)村宅基地權(quán)屬的整體認(rèn)識(shí)：集體與個(gè)人的平衡

第一，農(nóng)村宅基地的本質(zhì)探討。《物權(quán)法》第十三章專門(mén)規(guī)定了“宅基地使用權(quán)”，該章置于用益物權(quán)編，很顯然，在本質(zhì)上農(nóng)民關(guān)于宅基地享有使用權(quán)，屬于用益物權(quán)，享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。至于建造的住宅權(quán)屬問(wèn)題在《物權(quán)法》中沒(méi)有明確規(guī)定，于是一部分法律法規(guī)通過(guò)對(duì)宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的限制來(lái)對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)作出限制，即禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地上房屋。宅基地所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)屬于農(nóng)民，這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。關(guān)于房屋的權(quán)利歸屬，根據(jù)用益物權(quán)的一般理論，農(nóng)民作為使用人理應(yīng)對(duì)宅基地上的建造物享有所有權(quán)，享有處分的權(quán)利。宅基地與房屋的特殊結(jié)合的關(guān)系導(dǎo)致在農(nóng)村宅基地及房屋的整體中，存在著宅基地所有權(quán)歸屬于村集體，使用權(quán)歸屬于農(nóng)民，房屋所有權(quán)歸屬于農(nóng)民這樣復(fù)雜的權(quán)屬體系，在房屋流轉(zhuǎn)中，根據(jù)“地隨房走”原則，房屋的交易則必然導(dǎo)致土地的交易，宅基地的所有權(quán)卻不屬于農(nóng)民，農(nóng)民的交易行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，由此產(chǎn)生了當(dāng)前宅基地改革的實(shí)踐。只有將集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，并以繳納使用費(fèi)的方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，才能夠成立物權(quán)法上的有權(quán)處分，實(shí)踐中存在著為數(shù)眾多的沒(méi)有進(jìn)行轉(zhuǎn)化審批和繳納使用費(fèi)而在集體土地上建造房屋出售，由此產(chǎn)生了“小產(chǎn)權(quán)”房屋問(wèn)題。

第二，農(nóng)村宅基地的集體與個(gè)人、公權(quán)與私權(quán)的利益平衡。農(nóng)村宅基地存在著所有權(quán)和使用權(quán)的分離，由于與房屋的一體化，產(chǎn)生了紛繁復(fù)雜的流轉(zhuǎn)難題。從宏觀層面來(lái)看，宅基地及其房屋的爭(zhēng)論核心在于對(duì)集體與個(gè)人關(guān)系的處理上，因?yàn)閲?guó)家和個(gè)人不存在利益沖突，屬于國(guó)家的土地通過(guò)出讓或者劃撥的方式即可取得建設(shè)用地使用權(quán)，而只有在屬于集體的土地情況下，個(gè)人即農(nóng)民的權(quán)利如何調(diào)整。從權(quán)利屬性上來(lái)看，即需要平衡公權(quán)與私權(quán)的關(guān)系，前述學(xué)者所主張的強(qiáng)化宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性和私權(quán)本質(zhì)，以及均反映出了宅基地權(quán)屬的一個(gè)方面，筆者認(rèn)為不應(yīng)將集體與個(gè)人相對(duì)立，應(yīng)當(dāng)將二者統(tǒng)合起來(lái)，個(gè)人本屬于集體的一分子，集體也依托于個(gè)人，集體所有的宅基地與個(gè)人所有的房屋構(gòu)成了一個(gè)共同的具有全面權(quán)屬性質(zhì)的整體。在流轉(zhuǎn)方面并不會(huì)出現(xiàn)任何利益瑕疵，關(guān)鍵在于在流轉(zhuǎn)宅基地及房屋的對(duì)外關(guān)系中，農(nóng)民與村集體一同出現(xiàn)在合同的甲方；在內(nèi)部關(guān)系上，集體與個(gè)人則對(duì)獲得的流轉(zhuǎn)收益進(jìn)行分配，集體依據(jù)對(duì)宅基地的所有權(quán)參與分配，農(nóng)民依據(jù)對(duì)房屋的所有權(quán)參與分配，至于分配的方式和比例本文不做討論，重點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)在宅基地流轉(zhuǎn)中，集體與農(nóng)民具有利益一致性，屬于共同體。

第三，實(shí)務(wù)中的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的管理路徑。既按照前述所言，集體與農(nóng)民在宅基地流轉(zhuǎn)中具有利益一致性，屬于共同體，則在宅基地及房屋流轉(zhuǎn)的管理中也應(yīng)當(dāng)具有一致性，管理的范圍當(dāng)然包括繳納稅收，由此確立了后文討論的理論基點(diǎn)：集體與個(gè)人的統(tǒng)一。

三、實(shí)務(wù)之變的端口：流轉(zhuǎn)與征稅中的統(tǒng)一

當(dāng)前的局面是政策上的先見(jiàn)性指導(dǎo)開(kāi)展試點(diǎn)探索農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)制度，法律法規(guī)層面的滯后性導(dǎo)致實(shí)踐指導(dǎo)規(guī)范的缺乏，實(shí)踐實(shí)務(wù)層面對(duì)宅基地的現(xiàn)實(shí)需要產(chǎn)生了與法律法規(guī)的沖突。實(shí)務(wù)中相關(guān)部門(mén)面臨的難題是：有邁出改革步子的需求，沒(méi)有邁出步子的依據(jù)。尤其是在依法治國(guó)的大環(huán)境下，務(wù)求于法有據(jù)。拋開(kāi)政策與立法層面的不斷完善之外，在實(shí)踐操作層面，應(yīng)當(dāng)謀求一定的變化，以適應(yīng)各地不斷涌現(xiàn)的宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，其理念仍著眼于集體與個(gè)人的統(tǒng)一。

(一)流轉(zhuǎn)中的統(tǒng)一

農(nóng)村宅基地的集體所有屬性具有獨(dú)特性：集體與個(gè)人，公權(quán)與私權(quán)的復(fù)合。宅基地與附著在其上的房屋決然不能一分為二，這是由土地與房屋的先天構(gòu)造決定的，在宅基地及房屋的管理方面應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出集體與個(gè)人的統(tǒng)一。具體到流轉(zhuǎn)宅基地及房屋中，流轉(zhuǎn)的決定應(yīng)當(dāng)由村集體與農(nóng)民共同作出，任何一個(gè)主體的缺位都將導(dǎo)致決定作出的無(wú)效，在形式上宜采用書(shū)面形式并予以公示，村集體與農(nóng)民應(yīng)當(dāng)處于平等的地位，此處的村集體應(yīng)當(dāng)是指村委會(huì)，而非村民大會(huì)，在村委會(huì)與農(nóng)民達(dá)成流轉(zhuǎn)決定后，村民大會(huì)以全體村民個(gè)體集合的地位對(duì)這一決定做審核。流轉(zhuǎn)協(xié)商的雙方應(yīng)當(dāng)是村集體、農(nóng)民與流轉(zhuǎn)方，雙方達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)簽署書(shū)面合同。

在日常管理方面還需要關(guān)注房產(chǎn)稅的繳納問(wèn)題?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日起正式施行，這被認(rèn)為是房產(chǎn)稅征收的前奏。房產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)人征收的稅，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。當(dāng)前，關(guān)于是否將農(nóng)村宅基地上修建的房屋納入到房產(chǎn)稅征收范圍之內(nèi)存在著較大爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為既然宅基地的流轉(zhuǎn)在政策上已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)，勢(shì)必預(yù)示著宅基地市場(chǎng)化，依附于宅基地上的房屋也應(yīng)當(dāng)具有市場(chǎng)化，當(dāng)然地屬于房產(chǎn)稅的征收范圍之內(nèi)，按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為農(nóng)民，則應(yīng)由農(nóng)民繳納。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)始終堅(jiān)持宅基地與房屋的一體化，集體與個(gè)人的一體化，各項(xiàng)費(fèi)用的繳納應(yīng)當(dāng)以集體與個(gè)人為主體，利益也應(yīng)當(dāng)由集體和個(gè)人共享，二者的比例可以是一致的，同樣房產(chǎn)稅也應(yīng)當(dāng)有集體與個(gè)人按比例繳納。

(二)征稅中的統(tǒng)一

我國(guó)現(xiàn)行的土地稅費(fèi)制度包括：根據(jù)土地性質(zhì)分為從集體所有制到國(guó)家所有和城市土地國(guó)家所有制，前者將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地征收新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)；將國(guó)有土地使用權(quán)出讓征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。后者在土地開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓和使用環(huán)節(jié)將征收耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，土地增值稅營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、印花稅、契稅，企業(yè)所得稅(或個(gè)人所得稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅。[]在房屋買(mǎi)賣(mài)方面，由于農(nóng)村宅基地上修建的房屋屬于二手房，現(xiàn)行的關(guān)于二手房交易需要交納的稅費(fèi)包括：買(mǎi)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：契稅：房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)；印花稅：房款的0.05%；交易費(fèi)：3元/平方米；測(cè)繪費(fèi)：1.36元/平方米；權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)等。賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：印花稅：房款的0.05%；交易費(fèi)：3元/平方米；營(yíng)業(yè)稅：全額的5.5%(房產(chǎn)證滿5年的普通住房不需要繳納)；個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)；二手房里有產(chǎn)權(quán)證的五年內(nèi)賣(mài)出就要交納營(yíng)業(yè)稅5.55%，個(gè)人所得稅1%，建筑面積超過(guò)140米的住宅還要交納土地增值稅。

在農(nóng)村宅基地及房屋流轉(zhuǎn)過(guò)程中，宅基地屬于集體性質(zhì)土地，只有在將集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地中，才需要繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，因此農(nóng)村宅基地及房屋流轉(zhuǎn)主要的稅費(fèi)繳納在于圍繞房屋展開(kāi)的各項(xiàng)稅費(fèi)項(xiàng)目，這其中又將繳稅的義務(wù)分置于買(mǎi)賣(mài)雙方，以涉及金額較大稅種為例展開(kāi)說(shuō)明，買(mǎi)方以契稅為主，賣(mài)方以營(yíng)業(yè)稅或個(gè)人所得稅為主。按照統(tǒng)一原則，應(yīng)當(dāng)將由買(mǎi)房單獨(dú)地承擔(dān)以契稅為主的應(yīng)由其承擔(dān)的全部稅費(fèi)，而由賣(mài)方承擔(dān)的稅費(fèi)則應(yīng)由集體與個(gè)人共同承擔(dān)。

(三)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的探討

如按照前述，宅基地及房屋的流轉(zhuǎn)的程序是集體與個(gè)人達(dá)成流轉(zhuǎn)的一致意見(jiàn)，并經(jīng)過(guò)村民大會(huì)表決通過(guò)，然后與流轉(zhuǎn)方協(xié)商一致，繳納相關(guān)稅費(fèi)，申請(qǐng)相關(guān)證件即可。那么，現(xiàn)實(shí)中普遍存在的小產(chǎn)權(quán)房又當(dāng)如何對(duì)待，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在談到房產(chǎn)稅征收時(shí)就曾指出“如果對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征稅，那就是認(rèn)同它合法。如果不征，小產(chǎn)權(quán)房主沒(méi)守法反而不交稅，你說(shuō)商品房業(yè)主能心理平衡嗎？”同樣，在小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)過(guò)程中，究竟應(yīng)不應(yīng)當(dāng)對(duì)其征繳相應(yīng)的費(fèi)用，因?yàn)檎骼U代表國(guó)家行為，也體現(xiàn)出了國(guó)家對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度，筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房雖然存在著權(quán)屬上的漏洞，但仍然滿足了為數(shù)眾多的群眾對(duì)住房的需求，將現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房“一刀切”地拆除，既造成了資源浪費(fèi)，又不利于民生穩(wěn)定和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房實(shí)行兩個(gè)路徑的處理對(duì)待，參照政策指導(dǎo)試點(diǎn)下的宅基地及房屋流轉(zhuǎn)的要求和限制條件來(lái)評(píng)價(jià)現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)于達(dá)到要求的小產(chǎn)權(quán)房可以催促賣(mài)方——集體和個(gè)人(仍然成立一個(gè)主體)、買(mǎi)方補(bǔ)繳相應(yīng)的稅費(fèi)，正式地回歸到與政策相符的框架下；對(duì)于不符合要求的應(yīng)當(dāng)采取限期整改，過(guò)期拆除的方式對(duì)待。對(duì)于在建或籌建的小產(chǎn)權(quán)房一律按照國(guó)家政策和試點(diǎn)地區(qū)的要求來(lái)執(zhí)行。實(shí)踐中深圳就率先開(kāi)展了“小產(chǎn)權(quán)房”申報(bào)“轉(zhuǎn)正”的試點(diǎn)工作，為制度建立和其他地區(qū)的探索提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

四、余論

農(nóng)村宅基地及房屋流轉(zhuǎn)過(guò)程中征稅的意義不僅僅限于對(duì)流轉(zhuǎn)行為的財(cái)產(chǎn)性的征收，更在于通過(guò)征稅行為體現(xiàn)出國(guó)家對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)的態(tài)度和指導(dǎo)，尤其是成為在實(shí)務(wù)中如何對(duì)待政策先行試點(diǎn)、立法滯后的困境時(shí)，可以借鑒的一種思路。具體來(lái)看，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持一下幾項(xiàng)原則。

村集體與農(nóng)民個(gè)人的一體化。宅基地與房屋權(quán)屬性質(zhì)雖然不同，但是在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，村集體與農(nóng)民應(yīng)當(dāng)始終作為一個(gè)整體對(duì)外交涉，在稅費(fèi)繳納上也應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)出一體化，按照相應(yīng)比例進(jìn)行劃分，在流轉(zhuǎn)收益上也應(yīng)當(dāng)按照同樣比例分享。

征稅的合理性。在現(xiàn)代社會(huì)中，農(nóng)村宅基地更加凸顯的是其財(cái)產(chǎn)屬性，依托于宅基地的房屋更加具有財(cái)產(chǎn)屬性，兼具集體與個(gè)人屬性的宅基地及房屋的流轉(zhuǎn)必然涉及到繳稅問(wèn)題，不論宅基地及房屋的權(quán)屬如何安排，在集體與個(gè)人中如何劃分，在稅務(wù)繳納上集體與個(gè)人是作為一個(gè)整體出現(xiàn)。即使是小產(chǎn)權(quán)房，在政策指導(dǎo)下，符合流轉(zhuǎn)要求，也同樣具有流轉(zhuǎn)的可能性，前提是要將應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)補(bǔ)上。

改革與實(shí)務(wù)的權(quán)衡。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題在法律法規(guī)嚴(yán)格控制情況下，政策要有所突破，進(jìn)行大膽改革，先行試點(diǎn)，逐步推廣。實(shí)務(wù)中更應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)中央號(hào)召，在政策的整體框架內(nèi)，尋找法律與政策最佳契合點(diǎn)，本文提供的僅是一種通過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)過(guò)程中繳稅義務(wù)主體問(wèn)題的探討展現(xiàn)出的分析思路，將對(duì)宅基地及房屋權(quán)屬存在復(fù)合甚至對(duì)立的不同主體納入到稅務(wù)框架中成為統(tǒng)一的整體來(lái)討論，求同存異，以此緩和政策先行與法律滯后的尷尬，推動(dòng)實(shí)務(wù)向前發(fā)展，成為探索完善農(nóng)村制度體系建設(shè)的一種路徑。

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2016-03-04

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院，北京，100872

宋珊珊(1992- )，女，天津河北區(qū)人，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院在讀碩士生，研究方向：經(jīng)濟(jì)法；肖 謝(1989- )，男，湖北石首人，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院在讀碩士生，研究方向：民商法。

F301

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1008-8091(2016)03-0042-05