構(gòu)建房產(chǎn)稅評估體系的探討

余忠萍，張?jiān)B

（合肥師范學(xué)院　經(jīng)管學(xué)院，安徽　合肥　230061）

構(gòu)建房產(chǎn)稅評估體系的探討

余忠萍，張?jiān)B

（合肥師范學(xué)院經(jīng)管學(xué)院，安徽合肥230061）

房產(chǎn)稅開征的一個(gè)難點(diǎn)問題就是如何評估房產(chǎn)的價(jià)值.要合理、公正的評估房產(chǎn)的價(jià)值，關(guān)鍵在于建立一套科學(xué)合理、方便實(shí)用的房產(chǎn)稅評估體系.本研究從我國的國情出發(fā)，借鑒開征房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗(yàn)，對構(gòu)建我國房產(chǎn)稅評估體系的基本思路、關(guān)鍵問題、配套措施等進(jìn)行了探討.

房產(chǎn)稅；稅收要素；房地產(chǎn)；評估體系；申訴機(jī)制

對房產(chǎn)稅立法的一系列問題討論，其中的一個(gè)難點(diǎn)問題就是如何評估房產(chǎn)的價(jià)值［1］.要合理、公正的評估房產(chǎn)的價(jià)值，必須首先確定科學(xué)的評估方法，這個(gè)評估方法不但要結(jié)合目前的管理水平和各地的實(shí)際情況，又要考慮評估成本，在實(shí)際工作中，還要方便基層人員操作.房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的市場化培育后，已經(jīng)逐步成熟完善.構(gòu)建房產(chǎn)稅評估體系有了很好的基礎(chǔ)，具體表現(xiàn)在［2］:土地出讓已基本實(shí)現(xiàn)在公開市場招拍掛出讓，新房銷售和二手房的轉(zhuǎn)讓都已充分市場化，房產(chǎn)交易價(jià)格由買賣雙方參考區(qū)域價(jià)格自行定價(jià)，這樣的價(jià)格一般能反應(yīng)房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值.房地產(chǎn)的登記也實(shí)現(xiàn)了法制化和信息化，這為房產(chǎn)稅評估體系的建設(shè)提供了有力的技術(shù)和信息支持；隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，尤其是二手房交易的繁榮，培養(yǎng)出了大批經(jīng)驗(yàn)豐富的評估人才.從以上分析可以看出:目前建立房產(chǎn)稅評估體系的硬件環(huán)境、軟件環(huán)境和社會發(fā)展環(huán)境均已具備.

1　構(gòu)建房產(chǎn)稅評估體系的基本思路

房產(chǎn)稅評估體的建立系是開征房產(chǎn)稅的前提和基礎(chǔ).房產(chǎn)稅評估體系主要是指與房產(chǎn)稅評估相關(guān)的一系列重要因素及其相互關(guān)系構(gòu)成的總和.筆者認(rèn)為，構(gòu)建房產(chǎn)稅評估體系，應(yīng)著重從兩方面展開:

首先，必須對評估原則、評估機(jī)構(gòu)、評估方法、評估程序、評估周期等基本問題加以明確，其核心是評估方法的確定.我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)原值扣除一定比例后的價(jià)值或年租金收入的12%為計(jì)稅依據(jù)的，這兩種計(jì)稅依據(jù)存在明白諸多不合理的地方:如以租金為計(jì)稅依據(jù)，存在房屋出租的情況及租金難以掌握的問題，納稅人容易逃稅；以房地產(chǎn)原值扣除一定比例后的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，沒有考慮房地產(chǎn)的增值情況.因此，要從房產(chǎn)稅的特性出發(fā)，借鑒世界各國的經(jīng)驗(yàn)，選擇能使評估結(jié)果更加公正、合理的方法.其次，規(guī)范現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估市場，完善與評估有關(guān)的配套措施，確保房產(chǎn)稅評估體系的順利運(yùn)轉(zhuǎn).一是要理順現(xiàn)有評估機(jī)構(gòu)與其主管部門的關(guān)系，只有評估機(jī)構(gòu)保持獨(dú)立，其評估結(jié)果才能不受部門利益的驅(qū)動，才有參考的價(jià)值；二是要制定統(tǒng)一的評估制度和具體的操作規(guī)程，只有這樣才能保證評估結(jié)果的公平；三是應(yīng)該出臺房產(chǎn)稅評估相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對評估行業(yè)的法律監(jiān)管.只有這樣，房產(chǎn)稅的征收才有科學(xué)的依據(jù)，才能有效發(fā)揮房產(chǎn)稅的職能作用.

2　房產(chǎn)稅評估的幾個(gè)關(guān)鍵問題

房產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員運(yùn)用統(tǒng)一的估價(jià)程序和方法，在綜合分析影響評估對象價(jià)值的各種因素如地段、房齡、戶型、面積、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、裝修情況等基礎(chǔ)上，判定評估對象的價(jià)值的活動.構(gòu)建房產(chǎn)稅評估體系，必須首先對評估機(jī)構(gòu)、評估原則、評估的程序、評估的方法、評估周期等幾個(gè)關(guān)鍵問題加以明確［2］.下面將對上述關(guān)鍵問題分別進(jìn)行探討.

2.1評估機(jī)構(gòu)

關(guān)于評估機(jī)構(gòu)的設(shè)置，目前主要有三種觀點(diǎn):一是在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)設(shè)置評估機(jī)構(gòu)，二是由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)評估，三是由中介機(jī)構(gòu)來承擔(dān).

筆者認(rèn)為，選擇由中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房產(chǎn)稅的評估是最佳選擇.首先從效率上看，由房地產(chǎn)管理部門或稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)評估，需要錄用更多的工作人員，降低了運(yùn)行效率，增加了房地產(chǎn)管理部門或稅務(wù)部門的行政成本；目前我國的不動產(chǎn)評估事業(yè)已有很大的發(fā)展，各個(gè)城市均涌現(xiàn)出不少專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)評估人員，從稅收公平的角度看，房地產(chǎn)評估的中介機(jī)構(gòu)與評估對象的納稅行為之間沒有直接利害關(guān)系，在評估中相對更容易排除利益因素影響，使評估結(jié)果更客觀公正，有利于稅收公平.

2.2評估的原則

評估的原則是是評估房產(chǎn)價(jià)值時(shí)應(yīng)該遵從的原則.在房產(chǎn)價(jià)值評估工作中，應(yīng)遵循以下三條基本原則:（1）效率為主.評估房產(chǎn)價(jià)值時(shí)不能片面追求評估工作的精確性，一旦房產(chǎn)稅開征，評估工作量很大，如果片面追求精確，勢必會降低評估效率，增加評估成本，推高征稅成本，影響房產(chǎn)稅改革的進(jìn)程.現(xiàn)實(shí)中，可以考慮使用批量評估技術(shù)來進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值的評估.即先確定某一區(qū)域范圍內(nèi)新房的評估基準(zhǔn)價(jià)，然后在基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上，結(jié)合具體房屋的房齡、位置、裝修、戶型、朝向等做一些調(diào)整.（2）統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn).可以借鑒歐美發(fā)達(dá)國家成熟的房產(chǎn)價(jià)值評估方法，結(jié)合我國國情，制訂統(tǒng)一的房產(chǎn)價(jià)值評估標(biāo)準(zhǔn)，并允許各地區(qū)結(jié)合地區(qū)實(shí)際情況增減部分參數(shù)，以體現(xiàn)地區(qū)的差別.（3）市場為主.市場評估價(jià)值能反映房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值，稅基隨著房地產(chǎn)市場價(jià)值的上漲而不斷擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅籌集財(cái)政收入的功能.

2.3評估方法

房產(chǎn)稅評估工作的性質(zhì)，決定了對房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正.房地產(chǎn)估價(jià)有三大基本方法，即收益法、成本法、市場法，如假設(shè)開發(fā)法、剩余法、路線價(jià)法、長期趨勢法、評分法、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法等都是這三大方法的派生［3］.筆者認(rèn)為，評估時(shí)應(yīng)根據(jù)不同的應(yīng)稅不動產(chǎn)選擇不同的評估方法.（1）有條件選用市場法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場法為主要的估價(jià)方法.要適用市場法，必須要在同一區(qū)域范圍內(nèi)存在較多類似的房地產(chǎn)交易，且這種交易不受行政因素的干預(yù)，這樣評估出來的房產(chǎn)價(jià)值才有參考價(jià)值.如對普通商品住宅、辦公樓、商鋪、工業(yè)廠房等可自由交易的房產(chǎn)完全可以市場法.如我國北京、上海、廣州、大連等大中城市，居住房地產(chǎn)的評估則可采用這種方法.（2）收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其估價(jià)方法.我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅法中有針對收益性房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的規(guī)定，對經(jīng)營性房產(chǎn)如出租的辦公樓、倉庫等按照年租金收入的12%征收房產(chǎn)稅.在評估房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，也可考慮對收益性房產(chǎn)按照年租金收入乘以一定的年限來確定房產(chǎn)的價(jià)值.（3）在沒有市場交易或市場交易樣本不夠多且收益不確定的情況下，不宜采用市場法和收益法，這時(shí)可采用成本法作為主要的估價(jià)方法.如對5年以內(nèi)的次新房，可以直接以其購買時(shí)的成本作為房產(chǎn)的評估價(jià)值.成本法也適用于那些只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn).

2.4評估程序

房產(chǎn)估價(jià)程序是指在房地產(chǎn)的估價(jià)過程中，按照各項(xiàng)工作的相互聯(lián)系，排列出其先后進(jìn)行次序的程序.房產(chǎn)估價(jià)是一種直接關(guān)系到相關(guān)當(dāng)事人的切身利益且較為復(fù)雜的專業(yè)服務(wù)活動，理應(yīng)制定一套科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，使估價(jià)工作規(guī)范化、高效化，并防止出現(xiàn)程序上的疏漏，保證估價(jià)工作的質(zhì)量.

筆者認(rèn)為，房產(chǎn)價(jià)值評估可按如下步驟進(jìn)行:①受理估價(jià)委托；②擬定估價(jià)工作方案；③搜集估價(jià)所需資料；④實(shí)地查勘估價(jià)對象；⑤選定估價(jià)方法；⑥測算估價(jià)結(jié)果；⑦撰寫估價(jià)報(bào)告；⑧審核估價(jià)報(bào)告；⑨出具估價(jià)報(bào)告.

2.5評估周期

因各方面原因?qū)е路康禺a(chǎn)價(jià)值發(fā)生變化時(shí)，需要重新進(jìn)行評估.評估周期太短，評估太頻繁，會導(dǎo)致成本過高；而周期太長，又不利于掌握房產(chǎn)的真正價(jià)值.確定合理的評估周期，即能降低評估成本，保證稅收的征收效率又能使評估價(jià)值符合市場變化.從國外的實(shí)踐來看，房產(chǎn)稅評估周期都在1年以上，日本是每3年評估一次，商業(yè)資產(chǎn)每年一次；英國是每5年重評一次；美國是每3年重評一次［4］.根據(jù)我國的國情，周期可以確定為3～5年.我國可以考慮根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行區(qū)分，對于中西部落后地區(qū)，評估周期可適當(dāng)?shù)拈L一些.

3　建立和完善房產(chǎn)稅評估體系的建議

目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展已較為成熟，一手房和存量房交易活躍.但房地產(chǎn)評估制度還需進(jìn)一步完善.要全面開征房產(chǎn)稅，首先要確保房產(chǎn)價(jià)值評估體系能順利運(yùn)轉(zhuǎn)，這樣才能合理確定稅基.為此，筆者提出以下建議［5］:

3.1出臺房產(chǎn)價(jià)值評估標(biāo)準(zhǔn)，培養(yǎng)專業(yè)評估人員

目前，已開征房產(chǎn)稅的歐美發(fā)達(dá)國家都建立了統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)，我國也應(yīng)制訂統(tǒng)一的房產(chǎn)稅估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范.筆者認(rèn)為，可以由行業(yè)協(xié)會根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的準(zhǔn)則制定統(tǒng)一的評估方法和標(biāo)準(zhǔn)，并指導(dǎo)評估機(jī)構(gòu)的具體評估工作，以促使評估市場的規(guī)范發(fā)展.在房產(chǎn)稅評估工作中，應(yīng)充分重視專業(yè)評估人才的培養(yǎng)和儲備，著力培養(yǎng)一批法制觀念強(qiáng)、業(yè)務(wù)技能熟練的職業(yè)評估隊(duì)伍.當(dāng)然，稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部也必需擁有一批熟悉評估業(yè)務(wù)的稅務(wù)工作人員，來監(jiān)督評估結(jié)果的公正性.

3.2完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記及交易管理制度

在房產(chǎn)稅開征之前，要完善現(xiàn)行的房產(chǎn)登記及交易制度，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、分割、繼承、交易及租賃管理，并建立與房地產(chǎn)有關(guān)的收入支出申報(bào)制度.只有房產(chǎn)登記制度完善了，房產(chǎn)稅的納稅主體才能明確，房產(chǎn)稅才能順利征收.在完善登記制度時(shí)，必須充分運(yùn)用計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)部門和房產(chǎn)部門、民政部門、國土部門、公安部門、工商部門資源共享，及時(shí)更新登記的數(shù)據(jù)信息.

3.3建立評估申訴機(jī)制，強(qiáng)化行業(yè)自律職能

完善的申訴機(jī)制已成為房產(chǎn)稅評估體系的重要組成部分.如在中國香港地區(qū)，如果納稅人對房產(chǎn)評估結(jié)果有異議，可以向房產(chǎn)估價(jià)署提出申請復(fù)議，如對決定不滿可向土地審裁處提出上訴，涉及法律問題還可以進(jìn)一步提交高等法院裁決.筆者認(rèn)為，我國可以參照行政訴訟法的有關(guān)程序和規(guī)定，允許有疑問的納稅人向相關(guān)部門申請復(fù)議.政府可考慮設(shè)立專門的委員會，對有關(guān)的復(fù)議事項(xiàng)通過各種方式予以裁決，如對復(fù)議決定不服還可以向法院起訴.此外，還應(yīng)鼓勵(lì)由評估行業(yè)協(xié)會進(jìn)行管理，強(qiáng)化行業(yè)的自律職能.

3.4加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，明確評估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任

評估機(jī)構(gòu)收費(fèi)一般是以評估標(biāo)的物的價(jià)值為依據(jù)，房產(chǎn)價(jià)值評估機(jī)構(gòu)為賺取更多的報(bào)酬，在利益驅(qū)動下，有可能會高估房產(chǎn)的價(jià)值.此外，業(yè)主也容易影響評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果，滋生更多的社會問題.因此，必須建立和完善對評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督機(jī)制，對房產(chǎn)的評估結(jié)果進(jìn)行抽樣監(jiān)督.監(jiān)督機(jī)構(gòu)可以是行業(yè)協(xié)會，也可以在稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)立專門的評估監(jiān)督機(jī)構(gòu).評估監(jiān)督機(jī)構(gòu)的只能主要是對房產(chǎn)價(jià)值的評估結(jié)果進(jìn)行抽樣調(diào)查，以確保評估結(jié)果公正公平合理并且符合既定的評估標(biāo)準(zhǔn).對監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)的不實(shí)評估結(jié)果，要追究其評估人員的行政、民事甚至刑事責(zé)任.對評估人員與房產(chǎn)所有者或使用者串通太高或壓低房產(chǎn)價(jià)值的，可以予以吊銷評估資格的處罰，造成嚴(yán)重后果的，甚至可以追究刑事責(zé)任.

4　結(jié)束語

建立房產(chǎn)稅評估體系是開征房產(chǎn)稅的前提和基礎(chǔ).構(gòu)建我國的房產(chǎn)稅評估體系，應(yīng)從我國的國情出發(fā)，借鑒國際上開征房產(chǎn)稅國家的經(jīng)驗(yàn)，首先對評估原則、評估機(jī)構(gòu)、評估方法、評估程序、評估周期等幾個(gè)關(guān)鍵問題加以明確，其次要建立和完善與評估有關(guān)的配套措施，如房產(chǎn)稅評估標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)交易管理制度、評估申訴制度、評估行業(yè)監(jiān)管機(jī)制等.

〔1〕席月民.我國房產(chǎn)稅立法問題研究［EB/OL］.http：//www. civillaw.com.cn/article/default.asp？id=43176.

〔2〕姚娜.我國房產(chǎn)稅立法若干問題研究［D］.西南政法大學(xué)，2009.

〔3〕張富強(qiáng).論我國房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的路徑選擇［J］.稅務(wù)研究，2012，11（61）.

〔4〕何楊，劉威.發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅征管模式的比較與借鑒［J］.涉外稅務(wù)，2011，5（22）.

〔5〕涂京騫，王波冰，涂龍力.房地產(chǎn)稅立法與改革中幾個(gè)重要問題的破解思路［J］.國際稅收，2014，4（25）.

F812.42

A

1673-260X（2016）07-0106-02

2016-04-11

安徽省高校優(yōu)秀青年人才基金《物業(yè)稅的立法問題研究》（2010SQRW117）