構(gòu)建保障性住房物業(yè)管理模式研究

馬勇　王志蘭

【摘要】經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，讓保障性住房的物業(yè)管理成為全民關(guān)注的重點(diǎn)。優(yōu)化保障性住房物業(yè)管理模式，才能讓保障性住房的價(jià)值得以提高。文章立足于保障性住房物業(yè)管理現(xiàn)狀，主要分析了其中存在的問(wèn)題，并探討了幾點(diǎn)解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】保障性住房；物業(yè)管理；管理模式；主要問(wèn)題；解決對(duì)策

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，保障性住房的建設(shè)力度快速提高，與此同時(shí)，保障性住房的物業(yè)管理暴露出一些問(wèn)題。從上個(gè)世紀(jì)九十年代開(kāi)始，廉租房與公共租賃住房等多種類(lèi)型的保障性住房出現(xiàn)在市場(chǎng)中，幫助弱勢(shì)群體解決居住問(wèn)題。

一、保障性住房物業(yè)管理工作存在問(wèn)題

就目前來(lái)看，保障性住房的物業(yè)管理工作并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)以及具體的工作細(xì)則，在實(shí)施過(guò)程中，問(wèn)題一點(diǎn)一點(diǎn)地暴露出來(lái)：

（一）保障性住房用戶(hù)不重視物業(yè)管理。城市中的特困家庭、中低收入家庭以及城市郊區(qū)的拆遷戶(hù)等是保障性用房的主要用戶(hù)，這些人對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不足。很多用戶(hù)具有不良的生活習(xí)慣，不懂得保護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，缺少環(huán)保能力。因此，很多保障性用房的住房很難配合物業(yè)管理者做好物業(yè)管理工作，增加了物業(yè)管理的困難。保障性住房的居住者不了解物業(yè)管理的重要性，不重視物業(yè)管理工作，影響了物業(yè)管理工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）保障性住房物業(yè)管理費(fèi)用不盡合理。費(fèi)用問(wèn)題，是保障性住房物業(yè)管理工作的首要問(wèn)題。保障性住房的用戶(hù)收入普遍較低，他們的家庭經(jīng)濟(jì)條件不佳，考慮到實(shí)際情況，保障性用戶(hù)的物業(yè)管理價(jià)格一直由政府定價(jià)或者由堅(jiān)持政府指導(dǎo)價(jià)。政府定價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上物業(yè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用，物業(yè)行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，利益微薄，物業(yè)管理費(fèi)用不足，直接影響了物業(yè)公司的生存與發(fā)展。政府定價(jià)與市場(chǎng)環(huán)境、物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生不可解決的矛盾，影響了保障性住房物業(yè)管理的水平。物業(yè)管理費(fèi)用不足，保障性住房的物業(yè)管理者只能通過(guò)減少開(kāi)支去控制成本，服務(wù)質(zhì)量難免下降，惡性循環(huán)因此而形成。從住房來(lái)講，一些保障性住房的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于低收入家庭可接受的水平，加劇了住房與物業(yè)公司之間的矛盾。

（三）保障性住房物業(yè)管理缺少針對(duì)性。保障性住房的使用者具有特殊性，其物業(yè)管理模式與普通小區(qū)的物業(yè)管理模式有很大區(qū)別。很多地方與時(shí)俱進(jìn)，制定了保障性住房的物業(yè)管理建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，但卻忽視了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定。部分物業(yè)公司沒(méi)有結(jié)合保障性住房用戶(hù)的特點(diǎn)制定合理的服務(wù)計(jì)劃，而是按照普通標(biāo)準(zhǔn)制定服務(wù)細(xì)則，甚至還提供一些有償?shù)摹⒏呤召M(fèi)的服務(wù)，超出了用戶(hù)的接受能力。不能滿(mǎn)足業(yè)主需求的物業(yè)工作，無(wú)疑是沒(méi)有價(jià)值的。

二、保障性住房物業(yè)管理工作優(yōu)化策略

從保障性住房物業(yè)管理需求出發(fā)，解決物業(yè)管理工作中的問(wèn)題，才能讓保障性住房物業(yè)管理模式得以?xún)?yōu)化，具體方法如下：

（一）發(fā)揮政府作用，為保障性住房物業(yè)管理提供后盾。政府，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著指導(dǎo)作用。充分發(fā)揮政府在保障性住房物業(yè)管理上的作用，才能給保障性住房物業(yè)管理工作改革提供保障。保障性住房本身具有特殊性，其物業(yè)管理模式的優(yōu)化不能缺少政府的指導(dǎo)。如果完全依靠市場(chǎng)機(jī)制去調(diào)節(jié)，缺少政府職能部門(mén)的干預(yù)，只會(huì)讓保障性住房的物業(yè)管理工作寸步難行。政府部門(mén)要重視保障性住房的物業(yè)管理工作，成立物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)小組或者管理機(jī)構(gòu)，從保障性住房的規(guī)劃、建設(shè)與使用多個(gè)方面尋找物業(yè)管理的落腳點(diǎn)。積極建設(shè)保障性住房物業(yè)管理體系，出臺(tái)保障性住房物業(yè)管理的政策，有利于保障性住房物業(yè)管理水平的提高。

（二）拓展融資渠道，為保障性住房物業(yè)管理提供充足資金。住戶(hù)給保障性住房物業(yè)公司提供的物業(yè)經(jīng)費(fèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足物業(yè)公司實(shí)施管理工作的需求。開(kāi)拓更多的物業(yè)管理費(fèi)用來(lái)源，才能給物業(yè)管理工作提供動(dòng)力。融資渠道的開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)貫穿于保障性住房建設(shè)與使用的每一個(gè)環(huán)節(jié)，制定全面的融資計(jì)劃。首先，在保障性用戶(hù)建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合理的比例去建設(shè)保障性住房以及經(jīng)營(yíng)性用房，適當(dāng)提高房屋的租金水平，在保障低收入群體住房需求的同時(shí)，給物業(yè)管理提供基本。其次，在保障性住房的選址上，要盡量選擇公共設(shè)施較為完善，交通相對(duì)便利的地區(qū)，給住戶(hù)提供便利的生活條件，降低他們的生活成本。經(jīng)營(yíng)房能夠提升保障性住房的整體效益，這些經(jīng)濟(jì)利益可以轉(zhuǎn)而成為物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)保障性住房的自給自足。

（三）明確實(shí)際需求，改革保障性住房物業(yè)管理模式。保障性住房的用戶(hù)具有特殊性，他們的經(jīng)濟(jì)承受能力有限，對(duì)于物業(yè)服務(wù)的需求也不太高。提供能夠滿(mǎn)足低收入家庭生活需求的物業(yè)服務(wù)，結(jié)合保障性住房業(yè)主的實(shí)際生活需求，是物業(yè)管理模式改革的重點(diǎn)。在小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)方面，應(yīng)當(dāng)發(fā)動(dòng)業(yè)主共同努力，保護(hù)好小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，減小維修的費(fèi)用，節(jié)約物業(yè)管理的成本。引導(dǎo)業(yè)主重視物業(yè)管理工作，提高業(yè)主的環(huán)保意識(shí)，共同打造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)，減少物業(yè)管理工作者的工作任務(wù)，以此來(lái)節(jié)約成本。保障性住房的業(yè)主往往比較關(guān)注環(huán)境衛(wèi)生，對(duì)于其它服務(wù)沒(méi)有太高的要求。因此，物業(yè)公司可以將環(huán)保工作作為物業(yè)管理的重點(diǎn)，簡(jiǎn)化物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目，與此同時(shí)，適當(dāng)降低物業(yè)管理費(fèi)用。加強(qiáng)物業(yè)管理工作者的培訓(xùn)力度，使更多的物業(yè)管理工作人員意識(shí)到保障性住房業(yè)主的特殊性，結(jié)合特殊情況，提供一些收費(fèi)合理的有償服務(wù)。像對(duì)于低收入家庭的獨(dú)居老人，物業(yè)公司可以提供低于市場(chǎng)價(jià)的房間清潔工作或者飲食服務(wù)，在老人經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下提高其生活質(zhì)量，豐富保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，保障性住房的主要住房是低收入人群，他們的家庭經(jīng)濟(jì)水平較差，經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)較弱。因此，保障性住房的物業(yè)管理工作也面臨收費(fèi)難與收費(fèi)率過(guò)低的問(wèn)題。正視保障性住房的物業(yè)管理工作，加強(qiáng)政府的引導(dǎo)力度，將惡性循環(huán)轉(zhuǎn)變成為良性循環(huán)，才能促進(jìn)保障性住房?jī)r(jià)值的發(fā)揮。

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