• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    房地產(chǎn)公司電梯合約管理研究

    2016-03-24 08:45:55廖秦明郭明星
    工程管理學(xué)報(bào) 2016年1期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司

    廖秦明,郭明星

    (中海發(fā)展(上海)有限公司 合約部,上海 200023,E-mail:174493437@qq.com)

    ?

    房地產(chǎn)公司電梯合約管理研究

    廖秦明,郭明星

    (中海發(fā)展(上海)有限公司 合約部,上海 200023,E-mail:174493437@qq.com)

    摘 要:在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,電梯作為房地產(chǎn)公司直接采購的一項(xiàng)重要機(jī)電設(shè)備,在合同執(zhí)行過程中存在較多問題,不僅造成甲乙雙方或者多方的爭議,而且通常結(jié)算金額較合同金額超支比例較大,然而其中大部支出是可以通過有效的管理來規(guī)避的。簡述了房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中的常規(guī)電梯管理流程,對(duì)若干實(shí)際項(xiàng)目中遇到的問題進(jìn)行總結(jié)和歸類,從策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工和竣工等5個(gè)階段,分別闡述了電梯管理的措施和建議。結(jié)合上海市某住宅項(xiàng)目的電梯安裝合同結(jié)算數(shù)據(jù),直觀體現(xiàn)通過有效管理可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司;電梯管理;合約管理

    中國早已成為全世界最大的電梯市場、最大的電梯生產(chǎn)基地以及最大電梯擁有量的國家[1]。伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,在中國城鎮(zhèn)化建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大背景下,每年的住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)以及地鐵、輕軌、機(jī)場等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入不斷保持著較高的水平,因此在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi),中國仍然會(huì)是全球最大的電梯市場。當(dāng)前,電梯在國民經(jīng)濟(jì)與國民生活有著非常廣泛的應(yīng)用,已經(jīng)與人們的日常生活和工作息息相關(guān)、密不可分。在高層建筑,甚至多層建筑和別墅中,電梯不僅僅是垂直運(yùn)輸?shù)慕煌üぞ?,也成為房地產(chǎn)開發(fā)商中宣傳樓盤、體現(xiàn)檔次的重要組成部分。

    國外學(xué)者研究的是較深入電梯技術(shù)問題,從而幫助選型和減少電梯自身能耗來節(jié)省費(fèi)用。Takashi Nagatani[2]建立隨機(jī)模型來分析高峰狀態(tài)下的電梯行為,為電梯配置提供了有效方法。Matthew Brand 等[3]通過減小停車次數(shù)來減小能耗,減少候梯時(shí)間,分析最優(yōu)停車問題。

    在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,房地產(chǎn)公司直接采購電梯設(shè)備,雙方分別簽署供貨合同和安裝合同,由于電梯的特殊性,實(shí)際施工過程中極易出現(xiàn)問題。如陳俊才[4]指出設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收過程不嚴(yán)格、施工人員資格難把控、施工過程缺乏監(jiān)控等問題。羅艷霞[5]提出應(yīng)以項(xiàng)目管理為中心,以具體合同為依據(jù),對(duì)電梯安裝過程進(jìn)行合理的資源配置和合理安排。因此,借鑒若干實(shí)際項(xiàng)目所遇到的各類電梯問題進(jìn)行了整理和歸類,通過分析并提出措施,希望房地產(chǎn)公司對(duì)電梯采購和安裝的全過程給予足夠的關(guān)注,保障項(xiàng)目更順暢地發(fā)展以及對(duì)成本更有效控制。

    1 電梯管理流程

    對(duì)于電梯設(shè)備及安裝的管理,各家房地產(chǎn)公司均有相關(guān)的管理制度和辦法,雖然略有差異但大致類似,詳見圖1所示。

    圖1 電梯管理流程圖

    在工程實(shí)踐中,雖然各家企業(yè)都有一套相對(duì)完善的管理流程,但在項(xiàng)目開發(fā)過程中仍然會(huì)遇到這樣那樣的問題,不僅一定程度上影響項(xiàng)目進(jìn)度和電梯驗(yàn)收,而且相應(yīng)導(dǎo)致成本增加,從而結(jié)算金額超出甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合同金額。

    2 項(xiàng)目開發(fā)過程中的電梯問題

    2.1 營銷因素

    (1)根據(jù)售樓需要,通常要求樓層編號(hào)避開4、13等數(shù)字,但常常電梯已生產(chǎn)或者已安裝完成,由于樓層按鈕與銷售樓層編號(hào)不符,則需要對(duì)電梯按鈕進(jìn)行變更。由于對(duì)停站樓層顯示按鈕后期改造,電梯公司須取消4層、13層、14層、24層、34層等的顯示按鈕,其余顯示依次順延,并重新調(diào)試。

    (2)為了促進(jìn)銷售,在土建結(jié)構(gòu)施工過程中,房地產(chǎn)公司會(huì)提前選取某樓層的某戶作為樣板房,抵達(dá)樣板房的行走路線中所涉及的景觀、公共部位等均會(huì)提前完成施工和裝修工作,提供“所見即所得”的效果,因此在公共部位電梯廳的位置,需要進(jìn)行臨時(shí)裝飾廳門及門套(表面效果同正式電梯門)的供應(yīng)及安裝。但是安裝正式廳門是需要從上到下放基準(zhǔn)線,依次安裝,且對(duì)偏差要求相對(duì)較高,因此為配合營銷展示而提前安裝的臨時(shí)裝飾電梯門最終無法作為正式門使用。

    2.2 設(shè)計(jì)因素

    (1)電梯轎廂裝修通常包括標(biāo)配簡單裝飾(不額外產(chǎn)生費(fèi)用)、選配裝修風(fēng)格(額外收費(fèi))、自行二次裝修。對(duì)于自行二次裝修的電梯轎廂,在圖紙深化設(shè)計(jì)過程中更多的關(guān)注焦點(diǎn)放到了裝飾效果上,而相對(duì)忽視了裝修重量對(duì)安全性的影響。例如:2013年8月6日,深圳寶安區(qū)某一小區(qū),其電梯因?yàn)檫^度裝修而發(fā)生故障,從21樓突然下墜,停至在4樓與5樓之間,當(dāng)時(shí)成為深圳市“電梯過度裝修”第一案。

    (2)在電梯的二次深化圖紙中,常常會(huì)標(biāo)注“業(yè)主自理”、“客戶自理”等字樣,諸如井道照明、廳門留孔位置按照深化圖整改、門洞位置的預(yù)留鐵條、吊鉤等。也就意味著此部分內(nèi)容的施工不包含在電梯公司的承包范圍和合同總價(jià)內(nèi)。由于土建總包招標(biāo)及合同簽署時(shí)間較早,而電梯二次深化圖往往出圖較晚,所以土建總包承包范圍內(nèi)一般也未包含此部分內(nèi)容,因此容易成為一個(gè)爭議項(xiàng)。例如:電梯單位對(duì)每個(gè)門洞預(yù)留φ12鋼筋6根,加裝層門門套預(yù)埋件(含M12膨脹螺栓及人工費(fèi))。

    (3)在土建總包圖紙中,電梯井道中較容易遺漏層門的混凝土牛腿,圖示的圈梁間距不能滿足電梯安裝要求等情況。為解決牛腿問題,電梯公司加裝層門鋼牛腿產(chǎn)生費(fèi)用約200元/個(gè);按照規(guī)范要求電梯導(dǎo)軌支架間距不得大于2.5m,在圈梁間距不能滿足要求的情況下,電梯公司須在每層樓板梁上增加一檔支架從而導(dǎo)致費(fèi)用增加。

    2.3 合約因素

    (1)電梯備貨期較長,雖不同廠家不同型號(hào)的電梯備貨期有所差異,但國產(chǎn)電梯通常為70~90天,進(jìn)口電梯則可能長達(dá)120天。同時(shí),電梯廠家對(duì)于合同約定付款的要求較為嚴(yán)謹(jǐn),除了被書面告知備貨以外,預(yù)付款是否到賬也是開始下單生產(chǎn)的重要條件。若提前書面通知電梯廠家備貨的預(yù)留時(shí)間不夠或者預(yù)付款不及時(shí),都可能影響到電梯的到貨時(shí)間,進(jìn)而影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。

    (2)施工時(shí)在室外電梯拆除后,為滿足施工材料垂直運(yùn)輸?shù)男枰?,同時(shí)會(huì)啟用正式電梯作為臨時(shí)電梯(一般采用消防電梯)使用,但在開梯前需滿足若干條件,如電梯公司要求簽署臨時(shí)用梯合同、驗(yàn)收部門要求提供電梯使用單位與電梯維修保養(yǎng)單位的維修保養(yǎng)合同等。如果銜接不到位,合同簽署滯后,導(dǎo)致室內(nèi)電梯沒法開梯,而且受影響的施工單位(人工搬運(yùn)材料)可能會(huì)向業(yè)主索賠。

    (3)土建總包或電梯招標(biāo)過程中較容易遺漏對(duì)電梯臨時(shí)電纜(由1層敷設(shè)至機(jī)房層專用臨時(shí)電源)的約定,根據(jù)現(xiàn)場進(jìn)度和施工要求,當(dāng)需YJV臨時(shí)電纜供現(xiàn)場使用時(shí),進(jìn)行實(shí)際施工的單位會(huì)提出額外費(fèi)用。

    (4)土建預(yù)留門與電梯安裝好的門之間有空隙(15cm),因此需要對(duì)門套進(jìn)行封堵,主要是底部和側(cè)面,若招標(biāo)過程中未進(jìn)行明確,土建總包會(huì)提出合同外增補(bǔ)相關(guān)費(fèi)用。

    2.4 現(xiàn)場管理因素

    (1)施工過程中廳門底部若無防水保護(hù),一旦現(xiàn)場遇到暴雨,將有水流入底坑。在土建總包澆注地坪時(shí),施工用水同樣容易進(jìn)入井道,從而導(dǎo)致電梯轎廂頂部與轎廂內(nèi)操縱箱進(jìn)水,容易損壞電梯部件,從而需對(duì)零部件維修或更換、檢測調(diào)試、電梯清理、導(dǎo)軌除銹等,值得注意的是,電梯井道的此類進(jìn)水在整個(gè)項(xiàng)目施工過程中可能出現(xiàn)多次。

    (2)施工過程中,底坑積水會(huì)影響正常的作業(yè)和電梯運(yùn)行。底坑積水還會(huì)損壞底坑部件,使金屬材料生銹。嚴(yán)重的積水甚至?xí)p壞電梯的電氣部分,造成嚴(yán)重后果。底坑積水也將造成電梯無法調(diào)試、無法通過政府驗(yàn)收。

    (3)由于土建總包工作失誤,放線定位偏差,導(dǎo)致電梯門檻比裝修完成面低一定距離,電梯公司需進(jìn)行底坑整體抬升,從而涉及緩沖器整體提高、導(dǎo)軌切割、門套固定件重新拆裝換新等整改內(nèi)容。

    (4)施工電梯拆除后,室內(nèi)電梯往往作為臨時(shí)用梯,垂直運(yùn)輸施工材料,因而都會(huì)受到不同程度的損壞,在竣工入住前電梯單位統(tǒng)一檢查、維修、整改并整體調(diào)試而產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用。

    3 房地產(chǎn)企業(yè)電梯合約管理的建議和措施

    電梯的合約管理工作不應(yīng)僅局限于合同簽署后關(guān)注合同的執(zhí)行,而應(yīng)是貫穿策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工及物業(yè)管理各階段[6],提前做好相應(yīng)措施,動(dòng)態(tài)的全過程管理,才能把每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)和成本控制在可控范圍內(nèi)。

    3.1 策劃階段

    各房地產(chǎn)公司在前期尤其是在總包招標(biāo)之前,通常會(huì)進(jìn)行合約策劃和工程策劃,此時(shí)的營銷策劃也非常重要,綜合考慮各類因素,才能對(duì)整個(gè)項(xiàng)目做好統(tǒng)籌安排。

    提前明確樓層編號(hào)非常必要。在進(jìn)行電梯二次深化設(shè)計(jì)時(shí)可以明確把樓層跳號(hào)的因素考慮到圖紙中,電梯公司生產(chǎn)備貨時(shí)即能在工廠完成生產(chǎn)和調(diào)試工作,減少后期不必要的改造和成本增加。

    對(duì)于樣板段的策劃工作是個(gè)專項(xiàng)內(nèi)容,除了確定是否要做樣板段和樣板房、具體設(shè)置在什么位置、涉及多大的范圍以外,可以進(jìn)一步細(xì)化策劃工作,明確是否需要做臨時(shí)電梯門、采用何種方案,提前做好安排和明確,合作方才有更多的時(shí)間提前下單備料,才能在樣板段施工期間爭取更多的時(shí)間,確保對(duì)外展示。

    3.2 設(shè)計(jì)階段

    在設(shè)計(jì)階段,不僅要考慮電梯臺(tái)數(shù)、載重量、額定速度、功能、外觀效果[7],還需要充分考慮安全、合約分判、施工情況等因素。

    在電梯深化設(shè)計(jì)時(shí),與電梯公司充分溝通,明確電梯出廠時(shí)的裝飾效果,明確電梯可預(yù)留的最大裝修重量。在精裝修二次深化設(shè)計(jì)時(shí),設(shè)計(jì)院完成電梯轎廂裝修深化設(shè)計(jì)后,有必要再次復(fù)核和計(jì)算裝修重量,同時(shí)邀請(qǐng)電梯公司對(duì)裝修重量進(jìn)行復(fù)核,杜絕安全隱患。尤其是當(dāng)轎廂再裝潢導(dǎo)致轎廂重量發(fā)生變化時(shí),須重新計(jì)算平衡系數(shù)(平衡系數(shù)在0.4~0.5之間為宜)[8]。

    電梯深化設(shè)計(jì)圖出圖時(shí)間經(jīng)常晚于土建總包出圖時(shí)間,導(dǎo)致其中“客戶自理”字樣的內(nèi)容在合約分判過程中容易遺漏,因此,在土建總包出圖階段,第一時(shí)間啟動(dòng)電梯選型工作并完成電梯圖紙深化工作,使得在招標(biāo)階段的招標(biāo)圖紙能夠同時(shí)包含土建圖紙和電梯深化圖,相關(guān)內(nèi)容包含在土建總包合同范圍內(nèi)。

    3.3 招標(biāo)階段

    工程招標(biāo)和電梯采購是相輔相成的,一方面需在招標(biāo)采購中明確各方之間的責(zé)任和義務(wù),另一方面須注重合同的執(zhí)行。

    (1)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度,充分考慮電梯的供貨期,倒排電梯的計(jì)劃,制定合理的合同簽訂、預(yù)付款、下單排產(chǎn)、到貨等時(shí)間節(jié)點(diǎn),將大的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)細(xì)分為每個(gè)階段的小目標(biāo),從而為確保電梯的準(zhǔn)時(shí)到貨做好充分的保障。通常在土建總包招標(biāo)階段,同步進(jìn)行電梯采購為宜。

    (2)實(shí)時(shí)了解和跟進(jìn)現(xiàn)場施工進(jìn)度,加強(qiáng)與現(xiàn)場的溝通,了解室外電梯拆除時(shí)間,明確哪些電梯需要作為臨時(shí)用梯以及開梯時(shí)間與結(jié)束時(shí)間,配合現(xiàn)場辦證進(jìn)度,提前一個(gè)月左右配合完成臨時(shí)用梯和維修保養(yǎng)合同的簽署工作,有利于電梯驗(yàn)收和開梯工作的正常進(jìn)行。

    (3)土建總包招標(biāo)時(shí),需同時(shí)提供電梯深化圖,因此需要提醒設(shè)計(jì)部盡早出圖,至少在最后一輪回標(biāo)前提供電梯深化圖,將電梯深化圖中的內(nèi)容包含在土建總包的施工范圍,減少后期與總包之間的爭議和成本的增加。

    (4)合約界面至關(guān)重要。為減少后期風(fēng)險(xiǎn),在招標(biāo)文件中約定得再細(xì)致也不為過。尤其對(duì)于易產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和爭議在合同中明確并強(qiáng)調(diào),通過實(shí)踐總結(jié),對(duì)土建總包與電梯的界面約定可參考如下:土建總包完成電梯機(jī)房施工(包括土建、粗裝飾、吊環(huán)預(yù)埋、預(yù)留孔等)及井道結(jié)構(gòu)偏差修整;土建總包完成電梯緩沖區(qū)爬梯的供應(yīng)及安裝,并提供檢修的通道;土建總包完成電梯井鋼筋混凝土圈梁施工,電梯深化圖紙中要求的預(yù)埋件由土建總包供應(yīng)及預(yù)埋;土建總包完成電梯井道施工,清除底坑積水,保證地坑干燥,不漏水,不滲水(包括但不限于:消防電梯集水井做水泥反坎、地下室電梯廳門做水泥門檻等);土建總包提供電梯安裝施工用標(biāo)高線;電梯井道內(nèi)施工用的照明由土建總包負(fù)責(zé);電梯層門門洞、召喚盒、消防按鈕等的預(yù)留由土建總包負(fù)責(zé);電梯井道內(nèi)腳手架搭設(shè)由電梯單位負(fù)責(zé)完成;電梯門框與墻體之間封堵(白鐵皮或其他材料,須滿足電梯驗(yàn)收條件)由土建總包完成;扶梯的中間支撐由土建總包完成;扶梯蓋板收口由土建總包完成并保證平整,不得留縫;電梯的臨時(shí)電纜由土建總包供應(yīng)、安裝、拆除及回收。

    (3)對(duì)于土建總包須配合的內(nèi)容,可制定關(guān)于電梯的專項(xiàng)細(xì)則,采用圖文結(jié)合的方式更加有效。一方面有利于標(biāo)準(zhǔn)化和文明施工,另一方面減少爭議,有利于公共部位精裝修單位對(duì)現(xiàn)場接收。

    3.4 施工階段

    施工階段充分做好與各合作單位、公司內(nèi)部的溝通協(xié)調(diào),采取一定施工措施預(yù)防問題的產(chǎn)生,并做好現(xiàn)場監(jiān)管,是一個(gè)減少爭議、降低成本、創(chuàng)造效益的動(dòng)態(tài)管理階段[9]。進(jìn)場前做好與工程設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào),落實(shí)現(xiàn)場安裝條件,驗(yàn)收與交接安裝工作面(包括電梯機(jī)房、井道、門洞等)[10]。

    (1)在電梯廳門的門洞口處設(shè)置一道防水反坎,避免積水進(jìn)入電梯內(nèi)。防水反坎高度不小于100mm,采用素混凝土現(xiàn)澆完成,在電梯廳裝修時(shí)拆除,可大大減少土建總包施工過程中的電梯進(jìn)水事情的發(fā)生,也減少對(duì)電梯設(shè)備的損壞幾率和相互索賠、扣款等事項(xiàng)。

    (2)在電梯施工前提供清潔干燥的底坑,并保持整個(gè)安裝過程中清潔和干燥,保證安裝好的底坑部件不會(huì)受損,并使電梯能正常運(yùn)行。有條件的底坑可以增加底坑排水孔。在電梯安裝完畢后,于電梯井坑底部采用水泥砂漿局部找坡的方式避免存水,坡度傾向排水孔,約2%~3%,且以水泥砂漿不沒過基坑底部彈簧鋼梁為宜,有效避免底坑潮濕及積水。同時(shí)安排人員定期檢查和清理底坑垃圾。

    (3)對(duì)于由于責(zé)任單位原因?qū)е聵I(yè)主增加成本和索賠的事宜,現(xiàn)場需要第一時(shí)間留存圖片和影像資料,并書面告知責(zé)任單位。第一次書面告知,告知內(nèi)容包括但不限于:具體事宜、產(chǎn)生原因、責(zé)任判斷、責(zé)任分?jǐn)偙壤?,?zé)任單位應(yīng)于某年某月某日前修復(fù)完成,若未完成,將委托其他單位完成,該事宜預(yù)計(jì)涉及多少金額,從責(zé)任單位的工程款中扣除;待到時(shí)間節(jié)點(diǎn)責(zé)任單位仍未完成整改工作,則應(yīng)第二次書面告知,內(nèi)容包括但不限于:繼工作聯(lián)系單(注明發(fā)文編號(hào))后,責(zé)任單位未完成,因此委托其他單位完成,預(yù)計(jì)涉及多少金額,從責(zé)任單位工程款中扣除;期間的書面函件須確保送達(dá)責(zé)任單位,并做好對(duì)送達(dá)的依據(jù)存檔工作。

    3.5 竣工階段

    竣工移交作為收尾工作,不但強(qiáng)調(diào)竣工檔案制作的及時(shí)和完整,而且要做好房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司的移交工作。

    電梯安裝完成、驗(yàn)收通過后,具備移交條件的,則在交房入伙前2個(gè)月由房地產(chǎn)公司、電梯公司、物業(yè)公司共同到現(xiàn)場檢查,檢查無問題后三方共同簽署移交單,辦理移交工作。在此期間,物業(yè)公司書面提出電梯整改內(nèi)容,根據(jù)整改內(nèi)容進(jìn)行分類處理,由電梯公司或由電梯公司協(xié)助其他相關(guān)的責(zé)任單位(如土建總包、機(jī)電單位等)整改。同時(shí),在此階段,啟動(dòng)電梯保養(yǎng)的必要性宣傳工作,協(xié)調(diào)電梯公司的維保部門和物業(yè)公司提前介入關(guān)于保養(yǎng)的洽談工作,建立激勵(lì)機(jī)制和責(zé)任制度,簽署保養(yǎng)合同,以保障保養(yǎng)服務(wù)的延續(xù)性[11]。

    4 實(shí)際案例

    上海市某住宅項(xiàng)目總建筑面積97889.23m2,占地面積24022.00m2。共5棟住宅樓,包括9#樓(東單元17F,西單元18F)、10#樓(東單元31F,西單元16F)、11#樓(1個(gè)單元,28F)、12#樓(3個(gè)單元,33F)、13#樓(1個(gè)單元,31F),9個(gè)單元,合計(jì)18臺(tái)電梯。電梯安裝合同金額89萬,最終結(jié)算金額141萬,超支約52萬,超支比例約57%。4.1 管理方面的超支

    通過有效管理可避免產(chǎn)生的費(fèi)用約30萬。

    (1)由于早期土建階段電梯按照常規(guī)編號(hào)下單排產(chǎn),在整個(gè)項(xiàng)目竣工前各部門驗(yàn)收發(fā)現(xiàn),樓層按鈕與銷售樓層不符,所以對(duì)電梯按鈕進(jìn)行變更,各棟樓的樓層按鈕需跳過4層、13層、14層、24層、34層。產(chǎn)生改造費(fèi)用約9萬。平均每臺(tái)電梯的改造材料費(fèi)約3700元/臺(tái),改造調(diào)試費(fèi)約1300元/臺(tái)。

    (2)由于12#樓地下室取消夾層板,層高由2850mm改為4200mm,因此6臺(tái)電梯的井道高度由102.67m變更為104.02m,導(dǎo)致原已生產(chǎn)完成的補(bǔ)償鏈、隨行電纜、導(dǎo)軌等重新加工及改造,增加費(fèi)用約15萬,平均每臺(tái)電梯的改造材料費(fèi)17000元/臺(tái),改造調(diào)試費(fèi)約8000元/臺(tái)。

    (3)由于總包11#樓地下一層建筑一米線定位錯(cuò)誤,導(dǎo)致11#樓地下一層電梯門檻比目前裝修完成面低60mm,需對(duì)兩個(gè)井坑進(jìn)行底坑整體抬升造成費(fèi)用增加約1萬。由于是總包原因造成,總包施工錯(cuò)誤承擔(dān)主要責(zé)任70%,監(jiān)理現(xiàn)場檢查未對(duì)標(biāo)高線進(jìn)行復(fù)核承擔(dān)次要責(zé)任30%,見表1。

    (4)13#樓18號(hào)電梯由于總包澆注地坪,施工用水進(jìn)入井道,導(dǎo)致電梯轎廂頂部與轎廂內(nèi)操縱箱進(jìn)水,損壞電梯部件等約5萬??偘?zé)任,見表1。

    表1 責(zé)任單位及分?jǐn)偨痤~

    4.2 合約界面爭議引起的超支

    雖必須發(fā)生但可在招標(biāo)中提前明確合約界面和減少施工過程中爭議的事宜約22萬。

    (1)后期深化10#、13#樓電梯圖紙,根據(jù)現(xiàn)場安排,要求電梯單位加裝鋼牛腿及層門門套埋件,增加費(fèi)用約4.8萬。

    (2)10#樓原圈梁施工圖與電梯安裝圖紙沖突,導(dǎo)致導(dǎo)軌支架間距大于2.5m,按照規(guī)范要求,需每層樓板梁上增加一檔支架,共80檔,增加費(fèi)用約7萬。

    (3)9#樓、12#樓樣板段一層、三層電梯廳轎門為展示需要,增加8樘臨時(shí)廳門,表面為鏡面蝕刻鍍淺香檳色不銹鋼,同正式門效果,增加費(fèi)用約4萬。

    (4)由于土建結(jié)構(gòu)、精裝修施工階段,電梯作為臨時(shí)電梯使用,用于材料的垂直運(yùn)輸,最終項(xiàng)目交付前,電梯單位對(duì)施工期間使用過的電梯進(jìn)行維修和調(diào)試,包括緩沖器、鋼絲繩、導(dǎo)靴、靴襯、終端開關(guān)等修理。涉及12臺(tái)電梯增加費(fèi)用約4.9萬。

    5 結(jié)語

    對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)公司來說,傳統(tǒng)的觀念是更為注重對(duì)電梯選型的管理,而容易忽視合同簽訂后對(duì)電梯供貨、安裝及維修保養(yǎng)的合約管理工作。電梯工程作為一項(xiàng)專業(yè)的承包工程,電梯合約管理也應(yīng)該是全過程的管理,需要樹立全局觀,重視事前控制,過程中充分溝通,加強(qiáng)管理,不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和分析原因,才能確保合同順暢的執(zhí)行,才能有利于業(yè)主與各合作方之間的友好合作,不僅有助于項(xiàng)目的順利推進(jìn),并且可以有效控制成本。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院.2012~2015年中國電梯行業(yè)產(chǎn)銷需求與轉(zhuǎn)型升級(jí)分析報(bào)告(2012版),2012.

    [2] Takashi Nagatani.Complex behavior of elevators in peak traffic.Physica A,2003(326):556-566.

    [3] Matthew Brand,Daniel Nikovski.Optimal Parking in Group Elevator Control.Proceeding of IEEE International Conference on Robotica & Automation,2004:1004-1008.

    [4] 陳俊才.電梯安裝施工及使用存在的問題和處理探討[J].科技與創(chuàng)新,2015(13):148-149.

    [5] 羅艷霞.淺談電梯安裝工程項(xiàng)目管理工作[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2014(7):50-51.

    [6] 洪 萍.合同管理應(yīng)貫穿于工程造價(jià)管理全過程[J].福建建設(shè)科技,2008(4):86-87.

    [7] 黃軍威.高層建筑中電梯選型、配置與設(shè)計(jì)方法[J].甘肅科技,2010,26(11):119-123.

    [8] 杜 成,李愛民.淺談電梯轎廂再裝潢[J].甘肅科技,2014,30(4):3-4.

    [9] 蔣 屹.電梯安裝工程項(xiàng)目管理工作研究[J].裝備制造技術(shù),2010(10):179-181.

    [10] 邢中玉.電梯安裝工程協(xié)調(diào)管理[J].中國建筑金屬結(jié)構(gòu),2013(3):128-130.

    [11] 白根亮.淺談電梯安裝項(xiàng)目全過程管理[J].廣西輕工業(yè),2008(6):54,124.

    廖秦明(1987-), 男,碩士,研究方向:合約管理;

    郭明星(1982-), 男,本科,研究方向:合約管理。

    Contract Management of Elevators in Real Estate Company

    LIAO Qin-ming,GUO Ming-xing
    (Cost Management Department,COB Development(Shanghai)Co.,Ltd.,Shanghai 200023,China,E-mail:174493437@qq.com)

    Abstract:The elevator is an important mechanical and electrical equipment purchased by Real Estate Company. There are many problems in the implementation of the contract. Kinds of problems happens during the phases of the tendering,contract signing,ordering,scheduling,delivery,installation,and completion. But most of them can be avoided by effective management. Therefore the contract management of elevators becomes a special content. First,the paper outlines the definition of the elevator and conventional management process in the project development processes. And it summarizes some relevant issues,including marketing factors,design factors,contracts factors,on-site management factors. Second,measures and recommendations of elevator management are elaborated from the planning phase,design phase,bidding phase,construction phase, and completion phase to seek cooperation with each partner to achieve win-win in the elevator management through effective management. Finally,combined with the elevator installation contract settlement data of a residential project in Shanghai,it visually reflects how much the economic benefits can be achieved through the effective management.

    Keywords:real estate company;elevator management;contract management

    作者簡介:

    收稿日期:2015-12-03.

    中圖分類號(hào):F293.3

    文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    文章編號(hào):1674-8859(2016)01-148-05

    DOI:10.13991/j.cnki.jem.2016.01.027

    猜你喜歡
    房地產(chǎn)公司
    信達(dá)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因與防范
    房地產(chǎn)公司人力資源優(yōu)化配置分析
    基于EVA的房地產(chǎn)公司投資價(jià)值分析
    新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)公司納稅籌劃方法探討
    我國房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)性與公司業(yè)績關(guān)系文獻(xiàn)綜述
    探究房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行造價(jià)控制
    房地產(chǎn)公司存貨管理
    探究現(xiàn)代管理環(huán)境下房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)管理完善策略
    房地產(chǎn)上市公司債務(wù)違約原因分析
    M房地產(chǎn)公司成本核算制度問題研究
    商(2016年1期)2016-03-03 11:33:08
    精品欧美国产一区二区三| 亚洲欧美精品自产自拍| 日韩不卡一区二区三区视频在线| 久久97久久精品| 久久久久精品性色| 可以在线观看毛片的网站| 夫妻性生交免费视频一级片| 欧美bdsm另类| 天天躁日日操中文字幕| 熟妇人妻不卡中文字幕| 网址你懂的国产日韩在线| 深夜a级毛片| 欧美性猛交╳xxx乱大交人| 婷婷色综合www| 高清毛片免费看| 伊人久久精品亚洲午夜| 黄片wwwwww| 99九九线精品视频在线观看视频| 免费看av在线观看网站| 少妇熟女aⅴ在线视频| 黄片无遮挡物在线观看| 日韩成人av中文字幕在线观看| 精品欧美国产一区二区三| 又黄又爽又刺激的免费视频.| 波野结衣二区三区在线| av免费在线看不卡| 日本欧美国产在线视频| 成人一区二区视频在线观看| 国产高潮美女av| 国产一区亚洲一区在线观看| 男人爽女人下面视频在线观看| av线在线观看网站| 在线天堂最新版资源| 国产成人91sexporn| 天天躁日日操中文字幕| 亚洲人成网站高清观看| 在线观看av片永久免费下载| av在线天堂中文字幕| 亚洲av二区三区四区| 街头女战士在线观看网站| 综合色av麻豆| 国产亚洲一区二区精品| 天天一区二区日本电影三级| 精品国产三级普通话版| 午夜老司机福利剧场| 亚洲精品乱码久久久v下载方式| 久久鲁丝午夜福利片| 亚洲成人精品中文字幕电影| 两个人视频免费观看高清| 女的被弄到高潮叫床怎么办| 亚洲经典国产精华液单| 成人国产麻豆网| 亚洲欧美日韩卡通动漫| 亚洲久久久久久中文字幕| 国产一级毛片在线| 日日啪夜夜撸| 汤姆久久久久久久影院中文字幕 | 成人亚洲欧美一区二区av| 午夜视频国产福利| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 老师上课跳d突然被开到最大视频| 国产高清三级在线| 国产伦一二天堂av在线观看| 老司机影院毛片| 亚洲激情五月婷婷啪啪| 热99在线观看视频| 麻豆国产97在线/欧美| 一夜夜www| 中文乱码字字幕精品一区二区三区 | 日日摸夜夜添夜夜添av毛片| 亚洲成色77777| 九草在线视频观看| 卡戴珊不雅视频在线播放| 亚洲精品乱久久久久久| 国产亚洲91精品色在线| 少妇裸体淫交视频免费看高清| 精品久久久精品久久久| 麻豆乱淫一区二区| 观看免费一级毛片| 尾随美女入室| 插逼视频在线观看| 国产一区二区三区av在线| 免费不卡的大黄色大毛片视频在线观看 | 男女视频在线观看网站免费| 麻豆乱淫一区二区| 夜夜爽夜夜爽视频| 永久网站在线| 丰满乱子伦码专区| 18禁动态无遮挡网站| 三级经典国产精品| 欧美精品国产亚洲| 中文乱码字字幕精品一区二区三区 | 日韩不卡一区二区三区视频在线| 五月天丁香电影| 亚洲av中文字字幕乱码综合| 亚洲乱码一区二区免费版| 国产精品人妻久久久影院| 亚州av有码| 国产精品99久久久久久久久| 美女脱内裤让男人舔精品视频| 亚洲自拍偷在线| 久久久久久国产a免费观看| 卡戴珊不雅视频在线播放| 久久午夜福利片| 日韩 亚洲 欧美在线| 久久久久久久久中文| 亚洲乱码一区二区免费版| 两个人视频免费观看高清| 亚洲精品乱码久久久v下载方式| 在线天堂最新版资源| 又粗又硬又长又爽又黄的视频| 国产精品久久久久久精品电影小说 | 国产高清有码在线观看视频| 别揉我奶头 嗯啊视频| 99视频精品全部免费 在线| 亚州av有码| 精品人妻熟女av久视频| 亚洲最大成人中文| 中文精品一卡2卡3卡4更新| 国产精品美女特级片免费视频播放器| 大香蕉久久网| 久久久国产一区二区| 久久精品国产亚洲网站| 国产高清不卡午夜福利| 男女国产视频网站| 免费黄网站久久成人精品| 精品国产一区二区三区久久久樱花 | 80岁老熟妇乱子伦牲交| 亚洲av成人精品一二三区| 18禁裸乳无遮挡免费网站照片| 日韩电影二区| 精品久久久久久久久亚洲| 国产成人a∨麻豆精品| 老女人水多毛片| 日韩欧美 国产精品| av在线天堂中文字幕| 亚洲人成网站在线播| 一级毛片黄色毛片免费观看视频| 18禁在线播放成人免费| 国产成人a区在线观看| 亚洲激情五月婷婷啪啪| 久久午夜福利片| 啦啦啦韩国在线观看视频| 国产av在哪里看| 国产高清有码在线观看视频| av专区在线播放| 日本与韩国留学比较| 69av精品久久久久久| videos熟女内射| 两个人的视频大全免费| av在线播放精品| 国产在视频线在精品| 两个人的视频大全免费| 日韩av在线大香蕉| 波多野结衣巨乳人妻| 少妇人妻一区二区三区视频| 五月天丁香电影| 人妻系列 视频| 日韩一区二区视频免费看| av播播在线观看一区| 18禁在线无遮挡免费观看视频| 一级爰片在线观看| 婷婷色综合大香蕉| 国产老妇伦熟女老妇高清| 尾随美女入室| 免费av毛片视频| 熟女人妻精品中文字幕| 精品少妇黑人巨大在线播放| 一级a做视频免费观看| 男人狂女人下面高潮的视频| 日韩欧美 国产精品| 亚洲精品久久午夜乱码| 欧美97在线视频| 人人妻人人澡欧美一区二区| 一级毛片我不卡| 天堂av国产一区二区熟女人妻| 91aial.com中文字幕在线观看| 欧美成人a在线观看| 久久精品熟女亚洲av麻豆精品 | 亚洲欧美中文字幕日韩二区| 亚洲色图av天堂| 久久人人爽人人爽人人片va| 亚洲精品国产av蜜桃| 国产免费福利视频在线观看| 女人十人毛片免费观看3o分钟| 国产亚洲av片在线观看秒播厂 | 亚洲av免费高清在线观看| 欧美高清成人免费视频www| 中文欧美无线码| 91久久精品国产一区二区三区| 婷婷色麻豆天堂久久| 国产亚洲5aaaaa淫片| 一本—道久久a久久精品蜜桃钙片 精品乱码久久久久久99久播 | 欧美日韩国产mv在线观看视频 | 免费黄频网站在线观看国产| 亚洲精品成人久久久久久| 高清欧美精品videossex| 在线播放无遮挡| 国产伦精品一区二区三区视频9| 好男人在线观看高清免费视频| 人妻一区二区av| 免费不卡的大黄色大毛片视频在线观看 | 精品熟女少妇av免费看| 青青草视频在线视频观看| 在线观看人妻少妇| 免费播放大片免费观看视频在线观看| 三级毛片av免费| 国产精品1区2区在线观看.| 国产精品三级大全| 丝瓜视频免费看黄片| 日韩人妻高清精品专区| 禁无遮挡网站| 伦理电影大哥的女人| 床上黄色一级片| 狠狠精品人妻久久久久久综合| 一区二区三区高清视频在线| 国模一区二区三区四区视频| 内射极品少妇av片p| 亚洲av免费在线观看| 久久精品久久久久久久性| 国产av码专区亚洲av| 18禁在线播放成人免费| 久久久精品免费免费高清| 最新中文字幕久久久久| 亚洲精品成人av观看孕妇| 亚洲经典国产精华液单| 国产黄片视频在线免费观看| 小蜜桃在线观看免费完整版高清| 欧美精品国产亚洲| 老女人水多毛片| 少妇人妻一区二区三区视频| 最近2019中文字幕mv第一页| 黄色日韩在线| 日本av手机在线免费观看| 国产成人精品一,二区| 日韩欧美精品v在线| 精品欧美国产一区二区三| 大香蕉久久网| 日本av手机在线免费观看| 免费人成在线观看视频色| 亚洲美女视频黄频| 免费看日本二区| 亚洲av日韩在线播放| 91久久精品国产一区二区成人| 国产午夜精品一二区理论片| 国产成人精品婷婷| 国产高清三级在线| 亚洲综合色惰| 欧美高清性xxxxhd video| 日韩一本色道免费dvd| 最后的刺客免费高清国语| 国产探花极品一区二区| 深爱激情五月婷婷| 看黄色毛片网站| 色吧在线观看| 男人狂女人下面高潮的视频| 亚洲精品,欧美精品| 午夜福利视频1000在线观看| 亚洲成色77777| 一级毛片久久久久久久久女| kizo精华| 精品一区在线观看国产| 秋霞伦理黄片| 国产精品一区二区三区四区久久| 精品人妻一区二区三区麻豆| 婷婷色综合大香蕉| 亚洲精品中文字幕在线视频 | 在现免费观看毛片| 国产精品久久久久久久电影| 欧美成人一区二区免费高清观看| 三级经典国产精品| 亚洲aⅴ乱码一区二区在线播放| 小蜜桃在线观看免费完整版高清| 麻豆国产97在线/欧美| 国产在视频线在精品| 免费观看a级毛片全部| 熟女人妻精品中文字幕| 在线天堂最新版资源| 日日摸夜夜添夜夜爱| 久久久久久久久中文| xxx大片免费视频| 亚洲人成网站在线播| 人人妻人人澡欧美一区二区| 人妻系列 视频| 国产高潮美女av| 亚洲精品国产av成人精品| 十八禁网站网址无遮挡 | 少妇高潮的动态图| 校园人妻丝袜中文字幕| 久久久久免费精品人妻一区二区| 亚洲精品国产成人久久av| 国产免费又黄又爽又色| 精品午夜福利在线看| 九九爱精品视频在线观看| 国产精品无大码| 午夜激情福利司机影院| 国产精品综合久久久久久久免费| 国产精品熟女久久久久浪| 白带黄色成豆腐渣| 国产高清有码在线观看视频| 成人高潮视频无遮挡免费网站| 搡老乐熟女国产| 欧美一级a爱片免费观看看| 亚洲伊人久久精品综合| 99久久人妻综合| 精品久久久久久久久亚洲| 久久精品久久久久久久性| 亚洲激情五月婷婷啪啪| 午夜激情欧美在线| 国产乱人视频| 国产美女午夜福利| 日韩av在线免费看完整版不卡| 婷婷色综合www| 欧美最新免费一区二区三区| 成人亚洲精品一区在线观看 | 日本免费在线观看一区| 精品一区二区三区人妻视频| 国产亚洲91精品色在线| 亚洲av电影不卡..在线观看| 人妻夜夜爽99麻豆av| 超碰av人人做人人爽久久| 欧美一级a爱片免费观看看| 免费播放大片免费观看视频在线观看| 国产亚洲av嫩草精品影院| 久久久久久久久中文| 亚州av有码| 中文字幕免费在线视频6| freevideosex欧美| 国产精品熟女久久久久浪| 亚洲成色77777| 国产亚洲最大av| 国产在线一区二区三区精| av在线蜜桃| 91在线精品国自产拍蜜月| 欧美97在线视频| 久久99精品国语久久久| 18禁在线无遮挡免费观看视频| 欧美变态另类bdsm刘玥| 欧美bdsm另类| 午夜激情福利司机影院| 全区人妻精品视频| 嫩草影院新地址| 亚洲三级黄色毛片| www.色视频.com| 人妻系列 视频| .国产精品久久| 日本猛色少妇xxxxx猛交久久| 极品教师在线视频| 日韩av不卡免费在线播放| av卡一久久| 欧美日本视频| 亚洲自偷自拍三级| av线在线观看网站| 亚洲欧美精品专区久久| 男女视频在线观看网站免费| 精品少妇黑人巨大在线播放| 成人特级av手机在线观看| 久久久a久久爽久久v久久| 日韩中字成人| 成年免费大片在线观看| 三级男女做爰猛烈吃奶摸视频| 淫秽高清视频在线观看| av黄色大香蕉| 日韩欧美精品v在线| 97精品久久久久久久久久精品| 精品国产一区二区三区久久久樱花 | 国产淫片久久久久久久久| 国产精品.久久久| 18禁在线播放成人免费| 一级毛片aaaaaa免费看小| 又大又黄又爽视频免费| 国产69精品久久久久777片| 熟女电影av网| 亚洲aⅴ乱码一区二区在线播放| 国产精品麻豆人妻色哟哟久久 | 亚洲精品国产av蜜桃| 国产精品国产三级专区第一集| 大片免费播放器 马上看| 国产午夜精品论理片| 国产国拍精品亚洲av在线观看| 尤物成人国产欧美一区二区三区| eeuss影院久久| 精品人妻熟女av久视频| 国产成人精品久久久久久| 亚洲婷婷狠狠爱综合网| 十八禁网站网址无遮挡 | 三级国产精品片| 午夜福利高清视频| 午夜福利视频1000在线观看| 大香蕉久久网| 欧美性猛交╳xxx乱大交人| 中文字幕久久专区| 婷婷六月久久综合丁香| 如何舔出高潮| 久久99精品国语久久久| 免费观看的影片在线观看| 色5月婷婷丁香| 国产成人精品婷婷| 欧美成人午夜免费资源| 国产黄频视频在线观看| av女优亚洲男人天堂| 特级一级黄色大片| 最近视频中文字幕2019在线8| 天堂影院成人在线观看| 男女边摸边吃奶| 大片免费播放器 马上看| 亚洲国产日韩欧美精品在线观看| 97超视频在线观看视频| 国产91av在线免费观看| 亚洲欧美一区二区三区黑人 | 中文乱码字字幕精品一区二区三区 | 激情 狠狠 欧美| 中国美白少妇内射xxxbb| 欧美性猛交╳xxx乱大交人| 特级一级黄色大片| 好男人视频免费观看在线| 你懂的网址亚洲精品在线观看| 亚洲av免费高清在线观看| 国产精品综合久久久久久久免费| 成年免费大片在线观看| 亚洲美女视频黄频| 日韩视频在线欧美| 乱人视频在线观看| 女人久久www免费人成看片| 亚洲国产最新在线播放| 国产高潮美女av| 久久人人爽人人片av| 少妇人妻一区二区三区视频| 精品亚洲乱码少妇综合久久| 国产精品一区二区三区四区久久| 日韩在线高清观看一区二区三区| 亚洲精品久久午夜乱码| 最近中文字幕2019免费版| 午夜福利视频1000在线观看| 亚洲精品乱码久久久久久按摩| 99热6这里只有精品| av播播在线观看一区| 久久久久久久国产电影| 久久久久久久久久黄片| 久久久久久久久中文| 校园人妻丝袜中文字幕| 精品国产一区二区三区久久久樱花 | 免费高清在线观看视频在线观看| 亚洲精品456在线播放app| 最新中文字幕久久久久| 成人美女网站在线观看视频| 嫩草影院精品99| 内射极品少妇av片p| 美女内射精品一级片tv| 1000部很黄的大片| 美女高潮的动态| 久久精品国产自在天天线| 高清在线视频一区二区三区| 国产亚洲午夜精品一区二区久久 | 国产探花极品一区二区| 色播亚洲综合网| 人体艺术视频欧美日本| 在线免费十八禁| 蜜臀久久99精品久久宅男| 男人狂女人下面高潮的视频| 久久久久久伊人网av| 啦啦啦韩国在线观看视频| 美女xxoo啪啪120秒动态图| 久久久久久久久久久免费av| 久久久久网色| 自拍偷自拍亚洲精品老妇| 中文字幕制服av| 极品教师在线视频| 在线免费观看的www视频| 久久这里有精品视频免费| 少妇裸体淫交视频免费看高清| 亚洲成色77777| 久久久久网色| 少妇人妻一区二区三区视频| 国产综合懂色| 激情 狠狠 欧美| 女人久久www免费人成看片| 国产亚洲精品久久久com| freevideosex欧美| 久久精品国产亚洲av天美| 国产一区亚洲一区在线观看| 久久久久免费精品人妻一区二区| 一区二区三区免费毛片| 男女啪啪激烈高潮av片| 精品久久久久久成人av| 亚洲内射少妇av| 国产探花极品一区二区| 国产亚洲精品久久久com| 日日啪夜夜撸| 亚洲国产精品国产精品| 色综合站精品国产| 岛国毛片在线播放| 国产片特级美女逼逼视频| 国产一区二区三区av在线| 国产在视频线在精品| 欧美另类一区| 国产精品一区二区三区四区免费观看| 亚洲最大成人手机在线| 欧美日韩在线观看h| 直男gayav资源| 国国产精品蜜臀av免费| 成年版毛片免费区| 亚洲aⅴ乱码一区二区在线播放| 久久鲁丝午夜福利片| 国产爱豆传媒在线观看| 久久久国产一区二区| 美女被艹到高潮喷水动态| 精品久久国产蜜桃| 亚洲丝袜综合中文字幕| 亚洲熟妇中文字幕五十中出| 中文字幕亚洲精品专区| 日韩一本色道免费dvd| 51国产日韩欧美| 久久久亚洲精品成人影院| 91在线精品国自产拍蜜月| 久久久久免费精品人妻一区二区| 91在线精品国自产拍蜜月| 国产白丝娇喘喷水9色精品| 欧美激情在线99| 黄色配什么色好看| 美女xxoo啪啪120秒动态图| 亚洲国产日韩欧美精品在线观看| 国产视频首页在线观看| 亚洲人成网站在线观看播放| 成人特级av手机在线观看| 91精品一卡2卡3卡4卡| 一级毛片久久久久久久久女| 欧美人与善性xxx| 青青草视频在线视频观看| 内射极品少妇av片p| 一区二区三区四区激情视频| 亚洲最大成人中文| 一二三四中文在线观看免费高清| 九草在线视频观看| 亚洲高清免费不卡视频| 在线天堂最新版资源| 亚洲最大成人手机在线| 亚洲精品aⅴ在线观看| 亚洲国产精品成人久久小说| 91午夜精品亚洲一区二区三区| 亚洲精品第二区| 亚洲成人精品中文字幕电影| 久久久久久久大尺度免费视频| 看非洲黑人一级黄片| 直男gayav资源| 少妇的逼好多水| 欧美不卡视频在线免费观看| 日韩 亚洲 欧美在线| 日韩制服骚丝袜av| 午夜免费男女啪啪视频观看| 国模一区二区三区四区视频| 亚洲精品,欧美精品| 精品99又大又爽又粗少妇毛片| 精品久久久久久电影网| 亚洲av一区综合| 99热这里只有是精品50| 2018国产大陆天天弄谢| 欧美变态另类bdsm刘玥| 日本爱情动作片www.在线观看| 少妇熟女aⅴ在线视频| 91在线精品国自产拍蜜月| 一级毛片黄色毛片免费观看视频| 国产美女午夜福利| av国产免费在线观看| 欧美极品一区二区三区四区| 亚洲av男天堂| 国产 一区 欧美 日韩| 黑人高潮一二区| 亚洲精品一区蜜桃| 国产 亚洲一区二区三区 | 又爽又黄a免费视频| 免费看美女性在线毛片视频| 寂寞人妻少妇视频99o| 午夜精品国产一区二区电影 | 日本爱情动作片www.在线观看| 我的老师免费观看完整版| 精品久久久久久成人av| 亚洲最大成人av| 免费观看在线日韩| 午夜精品国产一区二区电影 | 亚洲婷婷狠狠爱综合网| 免费看a级黄色片| 精品久久久噜噜| 欧美zozozo另类| 久久久午夜欧美精品| 一级爰片在线观看| 91久久精品国产一区二区成人| 亚洲av国产av综合av卡| 又黄又爽又刺激的免费视频.| 一区二区三区四区激情视频| 日韩精品青青久久久久久| 国产高清三级在线| 亚洲国产精品成人综合色| 日产精品乱码卡一卡2卡三| 成人美女网站在线观看视频| av卡一久久| 亚洲乱码一区二区免费版| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 国产免费视频播放在线视频 | 精品人妻一区二区三区麻豆| 天美传媒精品一区二区| 国产精品综合久久久久久久免费| 又爽又黄a免费视频| 嫩草影院新地址| 亚洲精品亚洲一区二区| 国产成人精品一,二区| 毛片一级片免费看久久久久| 亚洲精品,欧美精品| 成人一区二区视频在线观看| 午夜老司机福利剧场| 欧美日韩精品成人综合77777| 久久久欧美国产精品| 亚洲最大成人手机在线| 久久这里只有精品中国| 日韩成人伦理影院|