從信息不對稱角度淺析物業(yè)費收繳困境

常艷妮

(陜西工商職業(yè)學(xué)院,陜西　西安　710119)

從信息不對稱角度淺析物業(yè)費收繳困境

常艷妮

(陜西工商職業(yè)學(xué)院,陜西西安710119)

[摘要]隨著物業(yè)行業(yè)的迅速發(fā)展,行業(yè)內(nèi)的爭執(zhí)與糾紛也層出不窮,由物業(yè)管理費所引發(fā)的糾紛更是屢見不鮮。由于物業(yè)管理費直接關(guān)系著物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的直接利益,關(guān)乎整個物業(yè)市場的良性運轉(zhuǎn),因此,文章試圖從經(jīng)濟學(xué)的信息不對稱角度剖析當(dāng)前物業(yè)管理費收繳困局,并據(jù)此提出幾點改進措施。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)費;收繳困境;信息不對稱;改進措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.10.141

當(dāng)前我國物業(yè)管理行業(yè)中一個突出的問題就是物業(yè)管理費收繳困難,由物業(yè)管理費引發(fā)的糾紛也占據(jù)了物業(yè)管理糾紛的很大份額。有關(guān)資料顯示,近幾年來物業(yè)管理費收取與繳納引起的糾紛在物業(yè)管理糾紛中所占份額在70%左右；而2006年北京市消費者協(xié)會發(fā)布的消息稱,由物業(yè)管理費而引發(fā)的投訴占到了物業(yè)管理投訴總數(shù)的80%左右(《人民日報》,2006年6月28日)。由于物業(yè)管理費關(guān)乎業(yè)主的切身經(jīng)濟利益,所以由此引發(fā)的糾紛也受到了社會輿論的普遍關(guān)注。本文試從經(jīng)濟學(xué)信息不對稱的角度解析當(dāng)前物業(yè)費收繳困境的原因,并據(jù)此提出幾點改進措施。

1信息不對稱的含義

信息不對稱是指市場上買方與賣方所掌握的信息是不對稱的,一方掌握的信息多一些，另一方掌握的信息少,有些市場賣方所掌握的信息多于買方,例如在某些商品與生產(chǎn)要素市場上,賣方所掌握的信息多于買方；在另一些市場買方所掌握的信息多于賣方,保險與信用市場往往就是這種情況。信息不對稱的存在,主要是由于信息的獲取需要太大的成本。在信息不對稱條件下,市場低效率的兩種主要形式是逆向選擇和道德風(fēng)險。

2逆向選擇——事前不對稱

人們在進行市場交易時非常重視產(chǎn)品的質(zhì)量,但在很多情況下,賣主能真正了解自己產(chǎn)品的質(zhì)量,而買主不了解產(chǎn)品的真實質(zhì)量。這樣,那些質(zhì)量差的產(chǎn)品(次品)的賣主就有動機“隱藏”有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量的信息,從而造成市場失靈。

美國經(jīng)濟學(xué)家阿克洛夫在1970年提出的舊車市場模型開創(chuàng)了這一研究的先河。在舊車市場上,有好車,也有壞車,由于買主不了解舊車的質(zhì)量,所以所有賣主都說自己的車是好車。但對于買主而言,他們無法區(qū)分誰在說真話,誰在說假話,只能根據(jù)對整個市場的估計來決定支付的價格。在好車和壞車被顧客同等對待時,壞車在成本上具有優(yōu)勢,從而容易被賣出。市場交易的結(jié)果使優(yōu)勝劣汰的原則被違背,即好產(chǎn)品在競爭中失敗,而次品卻容易成交,這就是市場中的逆向選擇。

在另一些情況中,能夠隱藏信息的是買主,而不是賣主。例如在保險市場上,保險公司根據(jù)平均的意外發(fā)生概率確定保費,但不知道具體哪些個人意外事故發(fā)生的概率大或小。這樣,在醫(yī)療保險中,那些知道自己財產(chǎn)容易遭受損失的個人最愿意購買保險。從而,保險客戶的意外損失概率就會高于社會平均的概率,迫使保險公司提高保費。結(jié)果是將那些風(fēng)險可能較小的好顧客逐出了保險市場,出現(xiàn)了逆向選擇。

政府的介入可以解決一些逆向選擇問題。例如搭建有效的信號傳遞機制,通過相關(guān)的規(guī)定與措施盡可能保證消費者和生產(chǎn)者能夠得到充分和正確的市場信息,即增加市場的透明度。

3道德風(fēng)險——事后不對稱

道德風(fēng)險的含義,道德風(fēng)險是指在信息不對稱的情況下,參與交易的一方在雙方契約簽訂后才會作出某種選擇,一旦契約當(dāng)中隱含的激勵設(shè)計不佳或是沒有充分考慮到信息不足的缺陷,極可能引起其中一方渾水摸魚,另一方權(quán)益受損的情況出現(xiàn)。

例如,在保險市場中,信息不對稱不僅會扭曲保險市場中供給人(即保險公司)的行為,而且會扭曲需求者(即投保人)的行為。當(dāng)保險公司很難了解到投保人的具體情況時,保險這種商品往往會誘發(fā)投保人的“敗德”行為：在沒有購買保險之前,那些潛在的投保人總是小心翼翼地提防著風(fēng)險,隨時隨地準備采取避免風(fēng)險的行動,因為在這種情況下,風(fēng)險所造成的損失完全由他自己承擔(dān)；然而,一旦購買到保險之后,這些投保人往往就變得“粗心大意”起來,不再像以前那樣謹慎,因為此時出現(xiàn)風(fēng)險的損失不再由投保人自己承擔(dān),而是由保險公司承擔(dān)一部分甚至全部,從而使發(fā)生風(fēng)險的概率增大。從保險公司的角度來看,投保人的這種難以直接觀察到的“敗德”行為,就是他們所面臨的道德風(fēng)險,大大增加了保險公司虧損的可能性。需要說明的是,在經(jīng)濟學(xué)中,道德風(fēng)險并不等于道德敗壞。根據(jù)經(jīng)濟人假說,投保人事后隱藏行為或信息都是為了追求自身利益,仍然是符合理性的。

道德風(fēng)險還體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部存在的委托—代理問題上。委托—代理關(guān)系泛指任何一種涉及非對稱信息的交易,交易中有信息優(yōu)勢的一方稱為代理人,另一方稱為委托人。簡單地說,知情者是代理人,不知情者是委托人。當(dāng)然,這樣的定義背后隱含的假定是,知情者的私人信息(行動或知識)影響不知情者的利益,或者說,不知情者不得不為知情者承擔(dān)風(fēng)險。

委托—代理關(guān)系的一個例子是企業(yè)的所有人委托經(jīng)理進行管理的情況。通常,所有者特別是小股東很難知道他們所聘任的經(jīng)理在做些什么以及應(yīng)該做些什么。在這個例子中,不僅委托人不能直接觀察到代理人的行為,而且代理人的行為也不能通過其行為的后果被推斷出來。因此,當(dāng)代理人試圖從委托人那里榨取更多剩余時,由于委托人不知道代理人工作的難度,因而代理人就希望利用這一點獲取更多收入。由此可見,委托—代理問題產(chǎn)生的直接原因是“信用危機”,這在信息經(jīng)濟學(xué)中稱為道德風(fēng)險。

道德風(fēng)險的對策,解決道德風(fēng)險最傳統(tǒng)的方法是加強監(jiān)督,但監(jiān)督是有成本的,有時監(jiān)督因信息問題而常常無效。于是,在不同的市場上,人們根據(jù)行業(yè)特點總結(jié)出了一些解決道德風(fēng)險的方法。例如,在保險市場上通過完善保險合同可以解決道德風(fēng)險問題。委托—代理問題中的道德風(fēng)險主要通過對代理人的激勵機制和約束機制解決。

4物業(yè)服務(wù)與信息不對稱

在當(dāng)前的物業(yè)管理市場中,物業(yè)管理公司與業(yè)主之間存在信息不對稱。這種信息不對稱一種是發(fā)生在交易前,即業(yè)主大會選擇物業(yè)管理公司的環(huán)節(jié)；另一種是交易后的信息不對稱,雙方在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后,物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)過程中出現(xiàn)的信息不對稱。在這兩種信息不對稱的影響之下,分別產(chǎn)生了經(jīng)濟學(xué)中的逆向選擇和道德風(fēng)險的問題。

4.1物業(yè)管理市場中交易前的信息不對稱與逆向選擇

在業(yè)主大會選擇物業(yè)管理公司的時候,由于業(yè)主對物業(yè)公司的經(jīng)營成本及定價策略知之甚少,而物業(yè)管理公司在定價時掌握了完全信息,其對物業(yè)管理的成本及市場行情了如指掌,是信息優(yōu)勢者。因此即使是通過招標的方式,業(yè)主大會也難以區(qū)分各個物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)服務(wù)相對于其價格而言孰優(yōu)孰劣,最終導(dǎo)致物業(yè)市場的逆向選擇。

4.2物業(yè)管理市場中交易后的信息不對稱與道德風(fēng)險

道德風(fēng)險在物業(yè)管理市場同樣存在。在物業(yè)管理市場中,委托人是業(yè)主,代理人是物業(yè)公司,顯而易見,后者具有絕對的信息優(yōu)勢。由于業(yè)主并不參加物業(yè)管理活動,不能直接觀測到代理人的行動,僅能從物業(yè)管理公司的勞動成果中推斷努力程度。在這種情形下,物業(yè)公司完全可以采取不為業(yè)主所知曉的行為為自己謀利,此時物業(yè)管理費用相對于其所提供的服務(wù)價格必然偏高,最終導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)管理費。

4.3改進當(dāng)前物業(yè)管理困境的對策

為消除交易前信息不對稱引起的逆向選擇問題,應(yīng)當(dāng)為業(yè)主一方增加信息的供給。具體途徑是政府應(yīng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管,并建立物業(yè)管理公司營業(yè)狀況的信息披露制度。由公權(quán)機關(guān)向處于信息劣勢的消費者提供信息,讓物業(yè)服務(wù)的潛在需求方——業(yè)主掌握物業(yè)管理企業(yè)的信譽程度及營業(yè)狀況,在不涉及物業(yè)管理企業(yè)商業(yè)秘密的前提下,保證市場機制有效調(diào)控市場,促進物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。

解決委托一代理問題的核心是設(shè)計一種激勵機制來保證兩點:使得代理人努力工作,使得委托人和代理人之間利益分配合理。物業(yè)管理作為委托一代理關(guān)系,必然也存在委托—代理問題。針對物業(yè)管理,可設(shè)計來解決這個問題的激勵機制有以下幾點。

4.3.1詳盡的契約

盡量減少契約中的不確定性,盡量使契約更為詳盡,這樣將使對代理人—物業(yè)管理公司的行為的監(jiān)督更容易。也使得委托人—業(yè)主委員會的監(jiān)督行為更合理,這是解決問題的一個有效手段。

4.3.2長期合同

簽訂長期合同,使得全體業(yè)主(業(yè)主大會)與物業(yè)管理公司之間的委托一代理關(guān)系相對穩(wěn)定是另一種解決問題的方法。信息不完全、不對稱的情況下,長期合同是有相當(dāng)多的優(yōu)點的。同時,房地產(chǎn)是一種耐用品,相對較長期的物業(yè)管理合同有利于激勵物業(yè)管理公司向業(yè)主提供穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)。

4.3.3市場化

市場競爭是使委托人、代理人獲得各自合理的利益的主要手段。對經(jīng)理的招聘制是個最好的例釋。在市場化的物業(yè)管理中,對獲取物業(yè)管理合同的競爭實際是這種代理權(quán)的競買過程,這種過程的均衡則意味著委托人(業(yè)主委員會)和代理人(物業(yè)管理公司)都可以得到相對公平的利益分配,這恐怕是最有效的激勵機制之一了。

[作者簡介]常艷妮(1982—),女,陜西人,蘭州大學(xué)管理學(xué)碩士,陜西工商職業(yè)學(xué)院工商管理系講師。研究方向：物業(yè)管理、公共經(jīng)濟學(xué)、公共政策。