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    農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的效力認(rèn)定

    2016-03-22 03:30:30徐小飛
    法庭內(nèi)外 2016年1期
    關(guān)鍵詞:房屋買賣張超宅基地

    文/徐小飛

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    農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的效力認(rèn)定

    文/徐小飛

    丈夫去世為了兒子他村買房屋

    孫維英與丈夫路大勇是北京市延慶縣千家店鎮(zhèn)某村的模范夫妻,夫妻恩愛有加,相敬如賓,讓其他村民羨慕不已。夫妻倆結(jié)婚后經(jīng)營了一家農(nóng)家院,得利于當(dāng)?shù)卣罅Πl(fā)展旅游的好政策,這幾年來千家店百里畫廊景區(qū)游玩的人日益增多,再加上夫妻倆辛勤勞動(dòng),經(jīng)營有方,農(nóng)家院生意非常紅火。2004年兒子路逢春出生,更是讓夫妻倆高興不已,感覺生活更有奔頭了,村民們都說他們的生活過得比蜜還甜。

    然而,天有不測風(fēng)云,人有旦夕禍福。2008年7月的一天,路大勇駕駛一輛皮卡車出去進(jìn)貨,天晚了,朋友留他在北京延慶縣城住一晚,明早再回去,但路大勇想念孫維英娘兒倆堅(jiān)持要回去。從延慶縣城到路大勇所在的村莊有80多公里,有一段山路非常崎嶇,路大勇雖然很熟悉這里的路況,但也許是他疲勞過度,車開到一個(gè)急轉(zhuǎn)彎處,他沒有及時(shí)打方向盤,皮卡車一下沖下山溝。等孫維英趕到時(shí),路大勇已奄奄一息。去世前,他掙扎著告訴孫維英說,他們夫妻緣分盡了,如果有合適的人,讓孫維英帶著路逢春改嫁,但希望孫維英看在以往夫妻情分上,好好培養(yǎng)路逢春成長。

    安葬好丈夫路大勇后,孫維英非常思念亡夫整天以淚洗臉,也無心經(jīng)營農(nóng)家院,生意慢慢變差,最后孫維英把農(nóng)家院關(guān)閉了。孫維英有個(gè)舅舅叫張?jiān)谂d,在北京延慶舊縣鎮(zhèn)某某村居住,他看到孫維英整天茶不思、飯不香的,擔(dān)心她得抑郁癥有個(gè)三長兩短,就建議她搬出來住,一來為了避免睹物思情,二來也為了孩子有個(gè)好的學(xué)習(xí)環(huán)境。孫維英想起了丈夫去世前的囑托,在眾人的勸說下,決定搬家,讓舅舅張?jiān)谂d幫忙留意村里有沒有合適的房子。

    2008年11月8日,張?jiān)谂d興沖沖地給孫維英打來電話告訴她,他所在的舊縣村有個(gè)叫張超的村民想賣房子,問她是否愿意購買。孫維英覺得待售的房屋所在地段不錯(cuò),關(guān)鍵是房屋邊上有個(gè)小學(xué),孩子上學(xué)非常方便,于是決定購買。孫維英與張超經(jīng)過多次商談,雙方達(dá)成房屋買賣協(xié)議:張超將坐落于延慶縣舊縣鎮(zhèn)某某村的5間房屋出售給孫維英;孫維英一次性支付給張超購房款50000元。孫維英和張超在協(xié)議上簽字捺手印,張?jiān)谂d作為見證人也在上面簽字。孫維英擔(dān)心張超日后反悔,要求張超和自已一起去村委會蓋章確認(rèn)。

    孫維英慢慢從丈夫去世的陰影中走出來,為了讓兒子路逢春有個(gè)好的居住環(huán)境,2009年3月她拿出了全部的積蓄,把張超原來的5間北房拆了重新翻蓋了??粗律w的5間敞亮的大北房還有挺大的一個(gè)院子,孫維英覺得很滿意,但唯一讓她有點(diǎn)遺憾的是,自己和兒子的戶口還在千家店鎮(zhèn)的村子里,由于當(dāng)?shù)卣咚抟粫r(shí)半會兒也遷不過來,但想到兒子已經(jīng)順利在這邊的小學(xué)上學(xué)了,她覺得戶口能不能遷到村里也無所謂了。為了讓兒子在縣城接受更好的教育,2014年8月,孫維英以15萬元的價(jià)格把房子賣給了舅舅張?jiān)谂d,自己和兒子搬到延慶縣城居住,但由于該房子一直空閑,孫維英有時(shí)候也回來住。

    訴諸法庭:房價(jià)上漲賣房者要求確認(rèn)合同無效

    2015年4月的一天,孫維英接到法院的開庭傳票,讓她于特定日期去應(yīng)訴。孫維英有點(diǎn)摸不著頭腦,自己一直沒和別人發(fā)生爭執(zhí),怎么會被告上法庭呢?通過仔細(xì)閱讀起訴狀,孫維英才明白了事情的原委,原來是張超以孫維英的戶口不在本村為由,認(rèn)為自己與孫維英簽訂的房屋買賣協(xié)議無效,要求法院確認(rèn)他們之間簽訂的房屋買賣協(xié)議無效,并要求孫維英返還房屋。

    法庭上,孫維英非常生氣,堅(jiān)決不同意張超的訴訟請求,表示張超是在房屋大幅升值和日后拆遷可能獲得高額拆遷利益的驅(qū)動(dòng)下,才不講誠信要求自己返還房屋的,孫維英認(rèn)為房屋買賣協(xié)議是雙方平等自愿達(dá)成,村委會也在協(xié)議書上蓋了章,自己依據(jù)合同給付了全部房款,并對房屋進(jìn)行了翻建和裝修,全家人在里面居住了好幾年,何況現(xiàn)在房屋已經(jīng)賣給了張?jiān)谂d,請求法院駁回張超的訴訟請求。張超得知孫維英已將訴爭房屋賣給了張?jiān)谂d,要求追加張?jiān)谂d為第三人。張?jiān)谂d陳述,自己戶口就在村里,孫維英已于2012年把房子賣給了自己,自己當(dāng)然是房屋的所有權(quán)人,不同意返還房屋給張超。法庭上,孫維英和張?jiān)谂d站在一邊,指責(zé)張超出爾反爾、言而無信,張超則搬出《土地管理法》,認(rèn)為自己依法行使權(quán)利天經(jīng)地義。雙方情緒都很激動(dòng),你一言,我一語,吵得不可開交,幾乎大打出手,經(jīng)法庭多次制止,雙方情緒才得以平靜下來。當(dāng)?shù)匾恍┐甯刹亢痛迕褚瞾砼月牥讣徖恚虢璐藱C(jī)會解除心中疑惑,一些人大代表和政協(xié)委員也通過各種渠道關(guān)注案件審理情況。

    法院經(jīng)審理認(rèn)為,宅基地屬于農(nóng)村集體所有,由村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理,只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才可以申請使用。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與享有者特定的成員身份密切相關(guān),非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得,但不禁止在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部依法流轉(zhuǎn)。在處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛時(shí),應(yīng)堅(jiān)持尊重歷史,照顧現(xiàn)實(shí),在嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)讓宅基地行為和平等保護(hù)雙方合法權(quán)益之間尋求平衡。本案中,張超與孫維英經(jīng)平等、自愿協(xié)商,簽訂的房屋買賣協(xié)議,雙方簽訂后進(jìn)行了實(shí)際履行,孫維英對房屋進(jìn)行了翻修且居住多年,后孫維平又將房屋賣給了第三人張?jiān)谂d。鑒于訴爭房屋連環(huán)買賣過程中,所簽訂合同均屬雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,且由于張超和張?jiān)谂d均屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員,訴爭房屋最終仍屬該集體經(jīng)濟(jì)組織成員所有,實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部流轉(zhuǎn),并未違反我國土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定,應(yīng)屬合法有效,故判決駁回張超的訴訟請求。

    案件判決后,張超、孫維英和張?jiān)谂d都沒有上訴,三方當(dāng)事人均服判息訴,該判決現(xiàn)已生效。

    法官釋法:農(nóng)村房屋買賣有風(fēng)險(xiǎn)

    隨著經(jīng)濟(jì)社會和城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展,農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)象較為普遍,而且買賣主體的范圍也從同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間,發(fā)展到跨村、跨縣鎮(zhèn)、跨區(qū)縣甚至跨省市之間。如,河北周邊地區(qū)的一些農(nóng)民出于務(wù)工、看病、孩子上學(xué)方便等原因,選擇在北京郊區(qū)縣購買一處房屋,舉家搬過來定居。再者,農(nóng)村房屋較為低廉的價(jià)格受到一些城鎮(zhèn)居民的青睞,也有一些市民認(rèn)為農(nóng)村環(huán)境污染少、空氣清新選擇來農(nóng)村買房居住。

    近年來,因小城鎮(zhèn)改造和新農(nóng)村建設(shè)需要,農(nóng)村土地價(jià)值不斷增加,房屋拆遷后可獲得高額補(bǔ)償費(fèi)用等原因,房屋出讓方發(fā)現(xiàn)其原有房屋存在巨大升值空間,自己當(dāng)初出賣房屋的價(jià)格與現(xiàn)在市場價(jià)存在較大差價(jià),故而反悔,以買房人不具備房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格為由訴至法院,要求確認(rèn)房屋買賣合同無效,要求買房者返還房屋。據(jù)北京市延慶縣法院調(diào)查統(tǒng)計(jì),近3年來,該法院已經(jīng)受理了200余起農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件,且有逐年增長趨勢。換而言之,農(nóng)村房屋買賣合同糾紛正以案件的形式向法院聚集,已成為危害農(nóng)村和諧穩(wěn)定的一個(gè)因素,也對人民法院的審理、執(zhí)行工作提出挑戰(zhàn)。類似相關(guān)案件立案難、審理難、執(zhí)行難成為困擾法院工作的一大難題。

    同村村民之間買賣房屋,因雙方均為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,一般爭議不大,進(jìn)入訴訟程序解決爭議的較少發(fā)生。爭議較大的主要為如何認(rèn)定外村村民或城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同的法律效力問題。我國《土地管理法》第43條規(guī)定:“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第63條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?!?004年11月國土資源部出臺的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定:“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?!睆纳鲜龇煞ㄒ?guī)可以看出,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員才享有的權(quán)利,與其特定的身份相聯(lián)系,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,不具備取得該村宅基地上房屋的資格和條件,故雙方簽訂的農(nóng)村房屋買賣協(xié)議為無效合同。根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定,合同無效后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

    根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)可以看出,我國涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定確立了無效為原則,認(rèn)定合同有效為例外的適用規(guī)則。如雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員,或者訴訟時(shí)房屋買受人已經(jīng)將戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織等其它特殊情形,可以認(rèn)定該農(nóng)村房屋買賣合同有效。

    在司法實(shí)踐中,農(nóng)村房屋連環(huán)買賣情形并不少見,其牽涉到的當(dāng)事人更多,法律關(guān)系更為復(fù)雜,矛盾也更為突出。如何認(rèn)定農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的法律效力,目前我國的法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋都沒有明確規(guī)定,司法實(shí)踐中也存在較大爭議。筆者認(rèn)為,如果當(dāng)事人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人之間真實(shí)意思表示,且房屋買賣行為并沒有導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員,該農(nóng)村房屋買賣合同并沒有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,為保護(hù)交易安全,維護(hù)農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定,應(yīng)該認(rèn)定該買賣合同有效,雙方應(yīng)尊重誠實(shí)信用原則,按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。

    認(rèn)定農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的效力,應(yīng)堅(jiān)持尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)的原則,要具體案件具體分析,重點(diǎn)查明以下幾點(diǎn)可能影響合同效力的事實(shí)和因素:一是房屋買賣合同雙方的身份情況,尤其要查明被告的身份關(guān)系,包括:戶籍狀況、居住時(shí)間、隨同居住的家屬情況、有無其它住所、是否具備騰房條件;二是要查明房屋出讓方是否有宅基地使用權(quán)、是否為房屋所有權(quán)人;三是查明購房者購買房屋后對房屋有無翻建、改建、擴(kuò)建和裝修等情形;四是要查明房屋出讓有無經(jīng)過審批、登記手續(xù),集體經(jīng)濟(jì)組織對房屋買賣是否知情及對宅基地使用權(quán)持何種意見。

    當(dāng)前,農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)象的大量存在,牽涉到國家和社會各個(gè)方面的利益,是一個(gè)關(guān)乎國計(jì)民生的重大問題。農(nóng)村房屋買賣尤其是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋買賣行為具有法律風(fēng)險(xiǎn),一方面挑戰(zhàn)了法律權(quán)威,損害了國家法律法規(guī)的威信和尊嚴(yán);另一方面擾亂了國家土地開發(fā)利用規(guī)劃,影響城市建設(shè)及房地產(chǎn)市場正常發(fā)展,給社會安定埋下了隱患,更為嚴(yán)重的是,將危及國家保護(hù)耕地政策。人民法院在審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件時(shí),一定要慎重處理,在情理法之間探尋解決之道,協(xié)調(diào)各方利益、妥善處理,全面考慮房屋出賣方因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益,以及房屋買受人因房屋現(xiàn)價(jià)和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素,平衡買賣雙方的利益,努力實(shí)現(xiàn)法律效果與社會效果有機(jī)統(tǒng)一。

    責(zé)任編輯/鄭潔

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