長三角地區(qū)與珠三角地區(qū)農(nóng)村集體土地市場發(fā)育與運(yùn)行比較研究
——基于上海市松江區(qū)、金山區(qū)和廣東省南海區(qū)、東莞市4地實(shí)證分析

文蘭嬌，張安錄

（華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院，湖北 武漢 430070）

長三角地區(qū)與珠三角地區(qū)農(nóng)村集體土地市場發(fā)育與運(yùn)行比較研究
——基于上海市松江區(qū)、金山區(qū)和廣東省南海區(qū)、東莞市4地實(shí)證分析

文蘭嬌，張安錄

（華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院，湖北 武漢 430070）

研究目的：測算農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化程度，對比分析長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)集體土地市場發(fā)育情況。研究方法：加權(quán)平均法、調(diào)研分析法和對比分析法。研究結(jié)果：珠三角和長三角地區(qū)農(nóng)村集體土地市場化水平分別為0.5571和0.5116；二者對應(yīng)綜合集體土地價(jià)格水平分別為2631.99元/m2和851.17元/m2。研究結(jié)論：（1）從市場培育環(huán)境看，珠三角地區(qū)治理結(jié)構(gòu)和市場配置更具優(yōu)勢，長三角地區(qū)農(nóng)村土地市場是一種混合層級制的市場形態(tài)，而珠三角地區(qū)集體土地市場是完全開放的市場經(jīng)濟(jì)形態(tài)；（2）珠三角地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化程度比長三角地區(qū)略高，但是土地綜合價(jià)格水平卻比長三角地區(qū)高出很多，珠三角地區(qū)農(nóng)村土地價(jià)值資產(chǎn)顯化程度更高；（3）當(dāng)前土地市場發(fā)育條件下，應(yīng)將虛擬指標(biāo)交易市場、出讓/買賣市場（一級市場）和租賃市場（二級市場）納入農(nóng)村土地市場化測度的分析框架中。

土地經(jīng)濟(jì)；農(nóng)村集體土地市場；市場化水平；比較分析；長三角地區(qū)；珠三角地區(qū)

1 前言

城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場從20世紀(jì)80年代初期開始出現(xiàn)，歷經(jīng)萌芽期、形成期和成熟期三個階段，至今已經(jīng)形成了一個相對成熟的土地市場。然而曾經(jīng)支撐中國紅紅火火的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展，并成為工業(yè)半壁江山廣大的農(nóng)村集體建設(shè)用地的市場化建設(shè)，不僅沒有得到政府的支持，反而在1998年新修訂的《土地管理法》用途管制的制度背景下受到抑制，只能以“灰色”、“隱形”方式發(fā)育，始終得不到其應(yīng)有的地位[1]。在雙軌并行的城鄉(xiāng)二元土地制度下，集體土地進(jìn)入市場的唯一合法渠道是土地征收，于是形成了農(nóng)地征收市場、一級市場、二級市場的中國特色的“三級層次結(jié)構(gòu)”土地市場[2]。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和不斷增長的建設(shè)用地需求，低價(jià)補(bǔ)償高價(jià)賣出的農(nóng)地征收引的社會福利效益問題[3]和自發(fā)形成的隱形市場無序流轉(zhuǎn)問題[4]愈演愈烈。

為了引導(dǎo)農(nóng)村土地合法流轉(zhuǎn)，自1999年國土資源部選擇安徽省蕪湖市作為農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)后，不斷加快探索集體建設(shè)用地市場運(yùn)行規(guī)律的步伐，相繼增加浙江省湖州市、廣東省南海市，重慶市等城市為農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市。2008年黨的十七屆三中全會提出國有建設(shè)用地與農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地“同地同權(quán)同價(jià)”，2013年黨的十八屆三中全會正式明確提出“農(nóng)村集體建設(shè)用地以同等權(quán)利、公平入市，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，2015年國務(wù)院提出《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，并確定33個區(qū)（縣）作為試點(diǎn)地區(qū)不受當(dāng)前法律約束，探索農(nóng)村土地市場。目前，全國上下已出現(xiàn)了多種集體土地市場探索模式，諸如廣東南海模式、天津?yàn)I海新區(qū)“雙置換”、浙江省模式、江蘇省昆山模式、四川省成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、重慶市地票等，形成了農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市的出讓市場、出租市場、指標(biāo)交易的虛擬市場和原有的征地市場4種市場形態(tài)。長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)由于其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和高度城市化需求，在農(nóng)村土地市場建設(shè)和推動中，一直走在全國前列，但是時隔多年，其農(nóng)村集體土地市場發(fā)育程度如何？當(dāng)前農(nóng)村土地市場運(yùn)行狀況如何？存在何種異同？一直缺乏系統(tǒng)研究和對比。

關(guān)于中國土地市場化程度的測度，目前主要圍繞城市土地市場進(jìn)行，趙雲(yún)泰等[5]認(rèn)為主要包括3種方法：一種是從市場內(nèi)涵建立指標(biāo)體系進(jìn)行測度，二是基于土地供應(yīng)方式進(jìn)行測度，三是基于經(jīng)驗(yàn)和靜態(tài)標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)重度量。實(shí)際上，根據(jù)指標(biāo)表現(xiàn)形式看，可以分為兩種測度方法：（1）單一指標(biāo)測度法。不少學(xué)者根據(jù)出讓方式和市場層級關(guān)系建立土地市場化程度指數(shù)[2，6-7]。李永樂和吳群[8]利用加權(quán)平均法根據(jù)土地出讓方式測算了城鎮(zhèn)土地市場化程度，并建立模型探究了城鎮(zhèn)土地市場化程度和農(nóng)地非農(nóng)化的關(guān)系；而錢忠好和牟燕[9]也采用了相同的方法，考慮了征地市場，構(gòu)建了中國土地市場化綜合水平指數(shù)；在此基礎(chǔ)之上，有學(xué)者提出用出讓溢價(jià)率指數(shù)進(jìn)行修正，更能反映特定土地類型的市場化程度[10]。（2）多維指標(biāo)測度法。趙珂等[11]從土地交易情況，土地金融情況和企業(yè)投資情況構(gòu)建了土地市場發(fā)育程度評價(jià)體系；還有學(xué)者利用層次分析法[12]和因子分析法[13]構(gòu)建土地市場發(fā)育程度評價(jià)體系；張曄等[14]還提出了用商權(quán)可拓物元模型建立指標(biāo)體系評價(jià)土地市場發(fā)育成熟度。兩種方法各有優(yōu)劣，單一指標(biāo)法更側(cè)重交易方式，能更直接的測度土地市場發(fā)育情況，而多維指標(biāo)法評價(jià)的角度更多，能有效選取替代指標(biāo)，規(guī)避土地市場中部分?jǐn)?shù)據(jù)可得性問題。但是，基于層次分析，因子分析，主成分分析等方法的多維指標(biāo)測度法存在權(quán)重難以確定、信息壓縮、主觀性強(qiáng)等缺陷，可能會弱化某些重要指標(biāo)的作用，相比而言單一指標(biāo)法目標(biāo)更為明確，結(jié)果也更為客觀；其二，多維指標(biāo)測度法往往包含了多種微觀、宏觀環(huán)境指標(biāo)，因而若將以此測度出市場化程度作為土地市場發(fā)育指標(biāo)參數(shù)進(jìn)一步放入宏觀經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行二次分析時，往往會不可避免產(chǎn)生內(nèi)生性問題，不利于土地市場化程度結(jié)果的推廣與使用；再者，長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)農(nóng)村土地市場建設(shè)一直走在全國前列，在當(dāng)前在農(nóng)村土地市場培育初期，直接測度市場化程度，對當(dāng)前農(nóng)村土地市場運(yùn)行評估和以后市場發(fā)展預(yù)測更具指導(dǎo)意義。因此，本文采取單一指標(biāo)測度法測度兩個地區(qū)土地市場發(fā)育程度。

本文在分析長三角和珠三角地區(qū)農(nóng)村土地市場培育環(huán)境的基礎(chǔ)上，利用問卷調(diào)查數(shù)據(jù)和實(shí)地考察所獲農(nóng)村土地交易數(shù)據(jù)，利用單一指標(biāo)法，測算長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)農(nóng)村土地市場化程度和市場差異化程度，以期為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場提供科學(xué)依據(jù)。

2 市場培育環(huán)境比較

2.1 理論基礎(chǔ)

威廉姆森的“社會基礎(chǔ)—制度環(huán)境—治理結(jié)構(gòu)—資源配置”4層次理論[15]，能為社會分析提供清晰的分析框架，尤其適用于政策對比分析，因此本文基于該理論對比分析長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)農(nóng)村土地市場的培育環(huán)境。其中，社會基礎(chǔ)用地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城鎮(zhèn)化水平和工業(yè)化水平衡量；制度環(huán)境分為自上而下制度安排和自下而上地方創(chuàng)新；治理結(jié)構(gòu)可以看作是人類在第二層次的游戲規(guī)則下自發(fā)選擇的各種競爭規(guī)則，或者可以看作是游戲的過程，是在一定的社會基礎(chǔ)下政策的具體實(shí)現(xiàn)形式[16]，交易費(fèi)用經(jīng)濟(jì)學(xué)將治理結(jié)構(gòu)歸納為一條光譜，光譜的左端是完全的市場治理結(jié)構(gòu)即市場發(fā)揮主導(dǎo)作用的運(yùn)作模式，光譜的右端是完全的層級治理結(jié)構(gòu)即政府主導(dǎo)的運(yùn)作模式，中間是混合型的治理結(jié)構(gòu)[17]，這里需要根據(jù)市場的主體、客體、交易對象、交易方式等進(jìn)行分析判定；資源配置是指在既定制度環(huán)境和治理結(jié)構(gòu)下，市場運(yùn)行所取得的市場配置效率。

2.2 長三角地區(qū)“浙江模式”VS.珠三角地區(qū)“南海模式”

課題組于2015年對兩地區(qū)進(jìn)行走訪和問卷調(diào)查，發(fā)現(xiàn)長三角地區(qū)農(nóng)村土地市場探索主要圍繞指標(biāo)交易進(jìn)行，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)活動形式多樣（土地復(fù)墾、土地征收、土地出租、土地整治），而珠三角地區(qū)農(nóng)村土地市場是農(nóng)地直接入市交易（出租、出讓）的真實(shí)市場，其中的交易大部分是為避免以租代讓而履行了出讓手續(xù)。通過走訪對比，發(fā)現(xiàn)不同地區(qū)不同市場交易模式最終都反映在土地流轉(zhuǎn)活動上，并分別在長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)呈現(xiàn)出地域趨同性。針對長三角地區(qū)，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的不同模式，諸如杭州市土地征收自留地模式，嘉興市的宅基地“兩分兩換”，江蘇省宿遷市的地票入市交易，義烏市的城鄉(xiāng)新社區(qū)建設(shè)等，盡管有學(xué)者從權(quán)屬分化的角度將其概括為“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”、“保權(quán)讓利”和“規(guī)劃區(qū)內(nèi)外分別對待”（即以上兩種流轉(zhuǎn)模式相結(jié)合）三種流轉(zhuǎn)模式[18]，但其核心思想均源于浙江模式，即空間置換和發(fā)展權(quán)的變更與轉(zhuǎn)移，繼而形成了以土地征收、土地復(fù)墾與整治等流轉(zhuǎn)活動為依托的指標(biāo)交易和集體建設(shè)用地私下出讓交易形式。針對珠三角地區(qū)，除了深圳市實(shí)行全盤國有化土地外，盡管南海區(qū)在2010年已建立集體建設(shè)用地公開出讓平臺，但以土地出租為交易方式的南海模式對珠三角地區(qū)有較大影響，出租仍占較大比例，以南海區(qū)2010—2015年交易數(shù)據(jù)為例，出租所占比例約為60%。

由此可見，浙江模式和南海模式分別對于長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)的農(nóng)村土地市場改革起了重要推動作用。土地市場發(fā)育離不開其培育環(huán)境，長三角地區(qū)圍繞浙江模式展開農(nóng)村土地市場改革，珠三角地區(qū)主要依托“南海模式”進(jìn)行農(nóng)村土地市場交易，那么梳理“南海模式”和“浙江模式”的運(yùn)作方式有利于分析長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)農(nóng)村土地市場治理模式和市場配置效率。

2.2.1 長三角地區(qū)的“浙江模式”與“松江模式” 浙江模式是在對現(xiàn)行建設(shè)用地管制模式和浙江省發(fā)展的矛盾和困難中摸索出來的典型案例，旨在解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地利用規(guī)劃、土地用途管制之間的矛盾[19]。1999年，中央下達(dá)給浙江省的“規(guī)劃指標(biāo)”和“計(jì)劃指標(biāo)”偏緊，迅速發(fā)展的“城市化”和“工業(yè)化”與浙江省各級土地規(guī)劃之間不可避免地出現(xiàn)了矛盾。而矛盾主要來源于作為指標(biāo)分配者的上級政府與下級政府存在用地需求和非農(nóng)用地邊際產(chǎn)出方面的信息不對稱。同時，就省內(nèi)而言，建設(shè)用地需求量較小的地方政府也為贏得以后發(fā)展的公平性考慮也拒絕承擔(dān)更多的耕地保護(hù)責(zé)任，導(dǎo)致了有更多建設(shè)用地需求的地區(qū)得不到建設(shè)滿足，欠發(fā)達(dá)地區(qū)不愿犧牲以后發(fā)展機(jī)會而承擔(dān)更多耕地保護(hù)責(zé)任的僵局。為了打破僵局，浙江省國土廳出臺了以“折抵（復(fù)墾）指標(biāo)”（新增耕地面積的72%折抵建設(shè)用地指標(biāo)）、“待置換用地區(qū)”（可用復(fù)墾指標(biāo)將該區(qū)域耕地置換作非農(nóng)建設(shè)）為2個基本要素的“區(qū)域內(nèi)土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移”政策體系；同時，引入土地發(fā)展權(quán)跨區(qū)交易的市場機(jī)制，建立了以“折抵指標(biāo)有償調(diào)劑”、“基本農(nóng)田易地代?！薄ⅰ耙椎匮a(bǔ)充耕地”為3個主要內(nèi)容的“跨區(qū)域土地發(fā)展權(quán)交易”政策體系。區(qū)內(nèi)發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移和跨區(qū)發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移都是以各級政府為主導(dǎo)的，不同的是，前者通過編制、調(diào)整規(guī)劃以實(shí)施土地復(fù)墾（整理）項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)，后者通過不同政府之間指標(biāo)交易實(shí)現(xiàn)。

2015年，上海市松江區(qū)劃入33個試點(diǎn)區(qū)（縣）后，在充分考慮上海集體建設(shè)用地發(fā)展?fàn)顩r和上海土地利用規(guī)劃的基礎(chǔ)上，上海市松江區(qū)人民政府沿襲“浙江模式”的思想，印發(fā)了《松江區(qū)集建區(qū)外現(xiàn)狀建設(shè)用地減量化財(cái)政補(bǔ)貼資金管理暫行辦法》，提出了浦南—浦北指標(biāo)交易與財(cái)政轉(zhuǎn)移相結(jié)合的“松江模式”：對浦北地區(qū)通過實(shí)施工礦倉儲用地減量化和郊野單元規(guī)劃騰出減量化“雙指標(biāo)”，即“新增建設(shè)用地指標(biāo)”和“耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)”，由所在街鎮(zhèn)、園區(qū)通過土地出讓收益自求資金平衡，實(shí)增減掛鉤后土地不能自求平衡的，需向區(qū)級繳納減量化“雙指標(biāo)”有償使用費(fèi)以使用區(qū)級減量化“雙指標(biāo)”；而浦南地區(qū)受規(guī)劃和功能限制不能自行實(shí)現(xiàn)資金平衡的，其減量化“雙指標(biāo)”由區(qū)級統(tǒng)一收儲、管理，并享受減量化財(cái)政補(bǔ)貼政策。

2.2.2 珠三角地區(qū)的“南海模式” 南海模式是由于大量外資搶灘南海，集體自發(fā)以土地或廠房出租給企業(yè)使用、征地艱難和市場作用促成的土地資本化和農(nóng)村工業(yè)化股份合作制[20]。20世紀(jì)90年代初，大量外資搶灘廣東省，建設(shè)用地指標(biāo)日趨緊張，南海區(qū)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，造成用地緊張，土地的價(jià)值飄升，土地的資產(chǎn)特性逐漸顯現(xiàn)，征地的補(bǔ)償價(jià)值已不能滿足集體對土地價(jià)值的認(rèn)識。同時，廣東省作為外來人口最多的省份之一，集聚了大量外來勞動力，也吸引很多地方小企業(yè)（作坊）租賃集體建設(shè)用地作業(yè)。為滿足企業(yè)用地需求，緩解征地帶來的社會問題，1992年，南海區(qū)村、組兩級集體經(jīng)濟(jì)組織以興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)名義申請用地，辦理土地使用權(quán)證，然后將土地出租給企業(yè)投資建設(shè)，并將集體土地折價(jià)入股，村民按股分紅，建立起股份合作制。股份合作制主要包括了兩個做法，其一是進(jìn)行“三區(qū)規(guī)劃”，在地方政府規(guī)劃的土地功能區(qū)劃下，集體組織將集體土地分為農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、行政住宅區(qū)；其二是將集體財(cái)產(chǎn)、土地和農(nóng)民承包權(quán)折價(jià)入股，并設(shè)計(jì)了一套關(guān)于股權(quán)設(shè)置、股紅分配和股權(quán)管理的章程。以土地啟動農(nóng)村工業(yè)化，也帶來集體經(jīng)濟(jì)組織在功能、權(quán)力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力上的變化[21]，集體經(jīng)濟(jì)組織通過集中土地重新獲得土地實(shí)際支配權(quán)的過程中，成立了集體組織經(jīng)聯(lián)社，該集體組織擁有很大權(quán)利。

2.2.3 兩種模式比較分析 浙江模式和南海模式的作用是顯而易見的，其實(shí)施后果除了解決了各自的地方土地問題外，前者部分政策因涉及耕地質(zhì)量、發(fā)展權(quán)利等被中央叫停，后者由于集體土地產(chǎn)權(quán)市場缺失造成了以租代讓，集體資產(chǎn)流失等問題。將二者產(chǎn)生背景、主要內(nèi)容、參與主體、運(yùn)行特征及實(shí)施結(jié)果進(jìn)行對比，見表1。

2.3 農(nóng)村土地市場培育環(huán)境分析

在對比“浙江模式”和“南海模式”的基礎(chǔ)上，按“社會基礎(chǔ)—制度環(huán)境—治理結(jié)構(gòu)—資源配置”4層次理論，對長三角和珠三角地區(qū)農(nóng)村土地市場培養(yǎng)環(huán)境進(jìn)行分析（表2）。

社會基礎(chǔ)方面，兩個地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)實(shí)力都非常雄厚。長三角地區(qū)占全國土地的1%，創(chuàng)造了18.7%的國內(nèi)生產(chǎn)總值和全國22%的財(cái)政收入，而珠三角地區(qū)2012年生產(chǎn)總值達(dá)47897.25億元，其中一半通過國際貿(mào)易實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力僅次于長三角都市經(jīng)濟(jì)圈。

表1 浙江模式和南海模式比較Tab.1 Comparison between Zhejiang mode and Nanhai mode

表2 長三角和珠三角地區(qū)土地市場培育環(huán)境比較Tab.2 Comparison of land market circumstances in Yangtze River Delta and Pearl River Delta

制度環(huán)境方面，自上而下看，兩個地區(qū)都積極響應(yīng)城鎮(zhèn)土地公開交易，較早進(jìn)行土地市場探索。1986年，上海市開始對“三資”企業(yè)收取土地使用費(fèi)，1987年9月，深圳市首次以協(xié)議方式出讓住宅用地使用權(quán)。自下而上看，兩個地區(qū)分別依托浙江模式和南海模式這兩個創(chuàng)新模式，并針對其中問題，制定了一系列地方制度保障。

從治理結(jié)構(gòu)看，治理結(jié)構(gòu)主要有市場、計(jì)劃層級制和混合制三種形式[21]，根據(jù)資產(chǎn)的專有性、交易的頻率和交易的不確定性看，珠三角地區(qū)農(nóng)村土地市場交易以出租和出讓形式進(jìn)行，均有確權(quán)發(fā)證，資產(chǎn)專有性較高，且交易更為頻繁，交易主體是廣泛的企業(yè)，而長三角地區(qū)指標(biāo)交易的主體是政府，而隱形的農(nóng)村土地市場交易又存在很大的不確定性，因此長三角地區(qū)農(nóng)村土地市場是一種混合制的市場形態(tài)，而珠三角地區(qū)是市場經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

從資源配置層面看，由市場經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的集體土地直接入市相較政府主導(dǎo)的指標(biāo)交易更有效率。在珠三角地區(qū)，地方政府不再扮演投資者和經(jīng)營者的角色，而是靠稅收的增加來提供公共服務(wù)[21]，實(shí)現(xiàn)了職能轉(zhuǎn)變，同時，農(nóng)村土地市場只涉及出讓、出租、入股等5種形式，使得交易成本更低。而長三角地區(qū)，在指標(biāo)交易中由于政府即使裁判又是運(yùn)動員，市場配置效率大打折扣，且涉及多種土地流轉(zhuǎn)形式，造成較大交易成本。

3 農(nóng)村土地市場化測度和差異化分析

3.1 數(shù)據(jù)來源

由于長三角地區(qū)指標(biāo)交易存在于政府之間，并不對外公開，數(shù)據(jù)不易獲得，而且是一種混合制的市場形態(tài)，不是完全的市場經(jīng)濟(jì)，難以按交易結(jié)果進(jìn)行土地市場化測算，而珠三角地區(qū)的真實(shí)土地市場交易的市場化程度則相對更容易測度。因此，對于長三角地區(qū)，筆者認(rèn)為可以采取根據(jù)問卷調(diào)查集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式來判斷交易方式，而由于上海市既存在以空間置換為核心思想的指標(biāo)交易，也因?yàn)槠洫?dú)特的區(qū)位優(yōu)越性存在較大的隱形市場交易空間，且松江區(qū)是新一輪集體建設(shè)用地入市試點(diǎn)地區(qū)，金山區(qū)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)也備受關(guān)注，因此選擇上海市松江區(qū)和金山區(qū)作為長三角地區(qū)為研究區(qū)進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式的抽樣調(diào)查。對應(yīng)的，選擇廣東省試點(diǎn)地區(qū)南海區(qū)和與其轄區(qū)毗鄰的東莞市為珠三角地區(qū)抽樣代表進(jìn)行實(shí)證研究。

最終，土地市場化測度數(shù)據(jù)來源于課題組2015年對上海地區(qū)168份農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式的問卷調(diào)查，而對于珠三角地區(qū)，數(shù)據(jù)來源于2015年南海區(qū)和東莞市農(nóng)村土地交易中心92宗集體建設(shè)用地交易數(shù)據(jù)。本文調(diào)查對象為包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、宅基地和集體公共用地在內(nèi)的集體建設(shè)用地。盡管兩組數(shù)據(jù)來源于不同統(tǒng)計(jì)口徑，但是符合兩地區(qū)集體建設(shè)用地市場發(fā)育實(shí)情，在實(shí)際處理市場化分析過程中具有可操作性，且兩組數(shù)據(jù)均源于2015年，在時間尺度上具有可比性；另一方面，雖然兩組數(shù)據(jù)量差距較大，但本文更為關(guān)注不同交易方式所占比例，與樣本數(shù)量關(guān)系不大，因而本文數(shù)據(jù)具有一定可比性和合理性。

3.2 土地市場化測度

由于長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)農(nóng)村土地市場培育條件不同，其入市的方式略有不同，為了把二者放在同一比較維度上進(jìn)行對比，本文在測算農(nóng)村土地市場化水平時，考慮指標(biāo)交易部分，按指標(biāo)交易、出讓和出租3種市場交易方式衡量農(nóng)村土地市場化程度，進(jìn)行加權(quán)平均、計(jì)算農(nóng)村土地市場綜合水平。具體測算模型見式（1）。

式（1）中，LM為綜合市場化水平，LM1表示指標(biāo)交易宗數(shù)，LM2表示出讓的土地宗數(shù)，LM3表示出租的土地宗數(shù)，而ω1、ω2和ω3分別對應(yīng)交易、出讓和出租3種交易方式的權(quán)重。

根據(jù)實(shí)地調(diào)查，南海區(qū)和東莞市2015年92宗集體建設(shè)用地交易中，64宗來源于土地出讓，出讓均價(jià)為3051.44元/m2，28宗來源于土地出租，出租的均價(jià)為1673.26元/m2，由于出租價(jià)格是出讓價(jià)格的54.84%，故二者權(quán)重為1和0.5484，由于無指標(biāo)交易，對應(yīng)權(quán)重為0。而在上海市的問卷調(diào)查中，由于指標(biāo)交易存在于政府之間，絕大多數(shù)受訪者不清楚是否進(jìn)行了指標(biāo)交易，反映在土地流轉(zhuǎn)情況下，只能確定是否進(jìn)行了集體建設(shè)用地復(fù)墾，因此假定所有復(fù)墾的土地都將進(jìn)行指標(biāo)交易，根據(jù)文獻(xiàn)2007年一部分折抵交易指標(biāo)已達(dá)9萬元/畝[19]，則按最高價(jià)算，折抵指標(biāo)價(jià)格為14.5元/m2。在上海市問卷調(diào)查中，一共有31宗地被復(fù)墾，104宗地進(jìn)行民間買賣活動，姑且等同于土地出讓，均價(jià)為1162.12元/m2，11宗地進(jìn)行租賃活動，平均租金為269.18元/m2。按照其價(jià)格，指標(biāo)交易價(jià)格為買賣交易價(jià)的0.012，出租價(jià)格為買賣價(jià)格的0.2316，指標(biāo)交易、出讓（買賣）、出租的權(quán)重分別為

0.012 、1和0.2316。

將交易宗數(shù)和各種交易方式對應(yīng)權(quán)重代入式（1），得到上海市的農(nóng)村土地市場化水平為0.5116，而南海區(qū)和東莞市對應(yīng)的農(nóng)村土地市場化水平為0.5571。從市場化程度看，南海區(qū)和東莞市的農(nóng)村土地市場化水平略高于上海，若把它們分別作為珠三角和長三角地區(qū)的抽樣樣本，則可推斷珠三角地區(qū)農(nóng)村土地市場化水平比長三角地區(qū)高。

3.3 市場差異化分析

從上述土地出讓所占宗數(shù)比例和對應(yīng)價(jià)格看，無論是上海市還是南海區(qū)和東莞市，土地出讓（買賣）的交易量占了較大比重，而且相對于出租和指標(biāo)交易，出讓價(jià)格較高。由于直接出讓市場和隱形的交易市場不具可比性，因此，進(jìn)一步構(gòu)建農(nóng)村土地價(jià)格水平指數(shù)分析長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)農(nóng)村土地市場差異，具體見式（2）。

式（2）中，P為綜合農(nóng)村土地價(jià)格水平指數(shù)，Zi為第i種交易方式的均格，fi為各種方式對應(yīng)權(quán)重，該權(quán)重為不同交易方式的土地宗數(shù)與總交易土地量的比值，n為交易形式，n = 3，仍然包括指標(biāo)交易、出讓（買賣）和出租。

根據(jù)上述實(shí)地調(diào)查結(jié)果，上海地區(qū)三種交易形式的對應(yīng)權(quán)重為0.2123、0.7123和0.0753，而南海區(qū)和東莞市的兩種交易形式（出讓和出租）對應(yīng)權(quán)重為0.6957和0.3043，由此計(jì)算出長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)集體土地價(jià)格水平分別為851.17元/m2和2631.99元/m2。由此可見，綜合價(jià)格水平主要受集體建設(shè)用地出讓（買賣）價(jià)格的影響，而珠三角地區(qū)集體建設(shè)用地由于直接入市交易價(jià)格高于長三角地區(qū)私下買賣交易，直接交易更能顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值，因而導(dǎo)致兩個地區(qū)農(nóng)村土地市場價(jià)格差異較大。

4 結(jié)論與討論

（1）從市場培育環(huán)境看，長三角地區(qū)農(nóng)村土地市場是一種混合層級制的市場形態(tài)，而珠三角地區(qū)集體土地市場是完全開放的市場經(jīng)濟(jì)形態(tài)。在對比分析南海模式和浙江模式的運(yùn)行模式基礎(chǔ)上，結(jié)合威廉姆森的“社會基礎(chǔ)—制度環(huán)境—治理結(jié)構(gòu)—資源配置”4層次理論進(jìn)行對比發(fā)現(xiàn)，長三角地區(qū)主要進(jìn)行以政府為主體的基于發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移和有償折抵的指標(biāo)交易，伴隨土地復(fù)墾、土地整理和隱形土地市場等多種農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)活動，是當(dāng)前全國各地以政府為導(dǎo)向積極探索農(nóng)村建設(shè)用地市場的一個縮影，而珠三角地區(qū)以真實(shí)交易為主，是市場倒逼的結(jié)果，流轉(zhuǎn)活動主要為出讓、出租、入股，形式相對單一。

（2）根據(jù)市場化指數(shù)測算結(jié)果，珠三角地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化水平比長三角地區(qū)高。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，本文采用加權(quán)平均法測算了當(dāng)前長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化程度，發(fā)現(xiàn)珠三角地區(qū)農(nóng)村土地市場化水平比長三角地區(qū)略高。從測算的市場化程度指數(shù)看，兩地市場化程度差別不大，但是從調(diào)查數(shù)據(jù)看，由于上海地區(qū)私下交易宗地達(dá)104宗，所占總調(diào)查宗地量的61.90%，整體提升了權(quán)重比例，使得該地區(qū)市場化程度指數(shù)不至于過低。但因本文將私下出讓與公開出讓等同對待，顯然也潛在提升了其市場化程度，可以推測實(shí)際上，珠三角地區(qū)農(nóng)村土地市場化水平要比長三角地區(qū)高得多。

（3）通過構(gòu)建綜合農(nóng)村土地價(jià)格指數(shù)模型，發(fā)現(xiàn)珠三角地區(qū)集體建設(shè)用地綜合價(jià)格水平比長三角地區(qū)高得多，進(jìn)一步印證珠三角地區(qū)集體建設(shè)用地市場化程度比長三角地區(qū)高。經(jīng)測算，長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)集體土地價(jià)格水平分別為851.17元/m2和2631.99元/m2，后者是前者的3倍多。綜合價(jià)格水平主要受集體建設(shè)用地出讓（買賣）價(jià)格的影響，而珠三角地區(qū)集體建設(shè)用地由于直接入市交易價(jià)格高于長三角地區(qū)私下買賣交易，直接交易更能顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值，因而導(dǎo)致兩個地區(qū)農(nóng)村土地市場價(jià)格差異較大。

總體而言，農(nóng)村集體土地市場相對于城鎮(zhèn)土地市場，目前發(fā)育還不成熟，因而很難像城鎮(zhèn)土地市場化測度一樣根據(jù)其招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式劃分一級市場、二級市場，再根據(jù)不同層級市場對應(yīng)不同交易方式進(jìn)行加權(quán)平均。本文根據(jù)當(dāng)下農(nóng)村土地市場模式，提出了農(nóng)村土地市場化測度的分析思路，即把虛擬指標(biāo)交易市場、出讓/買賣市場（一級市場）和租賃市場（二級市場）納入考慮范疇，這對于當(dāng)前集體建設(shè)用地市場發(fā)育程度評價(jià)體系的構(gòu)建具有借鑒作用，對全國各個地區(qū)集體建設(shè)用地市場化程度評估具有普適性和推廣作用。

（References）：

［1］ 高圣平，劉守英. 集體建設(shè)用地進(jìn)入市場：現(xiàn)實(shí)與法律困境［J］ . 管理世界，2007，（3）：62 - 72.

［2］ 王青，陳志剛，葉依廣，等. 中國土地市場化進(jìn)程的時空特征分析［J］ . 資源科學(xué)，2007，29（1）：43 - 47.

［3］ 高進(jìn)云，喬榮鋒，張安錄. 農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)前后農(nóng)戶福利變化的模糊評價(jià)——基于森的可行能力理論［J］ . 管理世界，2007，（6）：45 - 55.

［4］ 羅湖平. 中國土地隱形市場研究綜述［J］ . 經(jīng)濟(jì)地理，2014，34（4）：145 - 152.

［5］ 趙雲(yún)泰，黃賢金，鐘太洋，等. 中國土地市場化測度方法與實(shí)證研究［J］ . 資源科學(xué)，2012，34（7）：1333 - 1339.

［6］ 譚丹，黃賢金，陳志剛，等. 中國土地市場化程度及其影響因素分析［J］ . 城市問題，2008，（1）：14 - 18.

［7］ 趙云泰，黃賢金，鐘太洋，等. 土地督察隊(duì)土地市場的影響效果評估［J］ . 自然資源學(xué)報(bào)，2012，27（6）：901 - 911.

［8］ 李永樂，吳群. 土地市場發(fā)育與農(nóng)地非農(nóng)化——基于省際面板數(shù)據(jù)的估計(jì)與測算［J］ . 中國土地科學(xué)，2009，23（11）：45 - 49.

［9］ 錢忠好，牟燕. 中國土地市場化水平：測度及分析［J］ . 管理世界，2012，（7）：67 - 95.

［10］ 趙愛棟，馬賢磊，曲福田，等. 基于資源價(jià)值顯化視角的中國工業(yè)用地市場發(fā)育水平及其影響因素［J］ . 資源科學(xué)，2016，38（2）：217 - 227.

［11］ 趙珂，石曉平，曲福田. 我國土地市場發(fā)育程度測算與實(shí)證研究［J］ . 經(jīng)濟(jì)地理，2008， 28（5）：821 - 825.

［12］ 李娟，吳群，劉紅，等. 城市土地市場成熟度及評價(jià)指標(biāo)體系研究——以南京市為例［J］ . 資源科學(xué)，2007，29（4）：187 - 192.

［13］ 曲福田，吳郁玲. 土地市場發(fā)育與土地利用集約度的理論與實(shí)證研究——以江蘇省開發(fā)區(qū)為例［J］ . 自然資源學(xué)報(bào)，2007，22（3）：445 - 454.

［14］ 張曄，鄧楚雄，謝炳庚，等. 基于熵權(quán)可拓物元模型的湖南省土地市場成熟度評價(jià)［J］ . 資源科學(xué)，2015，37（1）：45 - 51.

［15］ Williamson OE. The New Institutional Economics: Taking Stock, Looking Ahead［J］ . Journal of Economic Literature，2000，38（3）：595 - 613.

［16］ 顧漢龍，馮淑怡，曲福田. 重慶市兩類城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤模式的比較［J］ . 中國土地科學(xué)，2014，28（9）：11 - 24.

［17］ 顧漢龍，馮淑怡，張志林，等. 我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策與美國土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移政策的比較研究［J］ . 經(jīng)濟(jì)地理，2015，35（6）：143 - 148，183.

［18］ 呂春梅. 關(guān)于集體建設(shè)用地直接入市流轉(zhuǎn)的分析和思考［J］ . 石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào), 2010, 33（6）：96 - 100.

［19］ 汪暉，陶然. 論土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移與交易的浙江模式——制度起源、操作模式及其重要含義［J］ . 管理世界，2009，（8）：39 - 52.

［20］ 蔣省三，劉守英. 土地資本化和農(nóng)村工業(yè)化——廣東省佛山市南海經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)查［J］ . 管理世界，2003，（4）：87 - 97.

［21］ 譚榮. 農(nóng)地非農(nóng)化的效率：資源配置、治理結(jié)構(gòu)與制度環(huán)境［D］ . 南京：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)， 2008.

（本文責(zé)編：戴晴）

Comparative Analysis of Rural Land Market Development in Yangtze River Delta and Pearl River Delta Regions: Based on the Empirical Analysis from Songjiang, Jinshan, Nanhai and Dongguan

WEN Lan-jiao, ZHANG An-lu
（College of Land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan 430070, China）

The purpose of this paper is to measure the degree of rural land marketization and to analyze the rural land market development in Yangze River Delta and Pearl River Delta. The methods we used are weighted mean method, field investigation and comparative analysis. The results show that: the marketization degrees of rural land market in Yangze River Delta and Pearl River Delta are 0.5571 and 0.5116, respectively while their aggregate price indexes are 2631.99 yuan/m2and 851.17 yuan/m2, respectively. The study concludes that: 1）from the perspective of market circumstances, compared with Yangze River Delta that is considered as a market form with mixed hierarchical features , the Pearl RiverDelta has more advantages on governance structures and market allocation, which makes it develop into an open market economy; 2）the rural land market in Pearl River Delta has a higher level of marketization than that in Yangze River Delta, and the comprehensive land prices in Pearl River Delta is much higher than that in Yangze River Delta, indicating a higher level of land value achievement in Pearl River Delta; 3）Given the current degree of land marketization, virtual land quota transaction market, leasing/transaction market （the primary market） and rental market （the secondary market）should be involved in the framework for measuring the degree of rural land marketization.

land economy; rural land market; marketization level; comparative analysis; Yangze River Delta; Pearl River Delta

F301

符：A

1001-8158（2016）10-0064-08

10.11994/zgtdkx.20161111.104614

2016-08-18；

2016-10-05

教育部社會哲學(xué)社科重大攻關(guān)項(xiàng)目“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”（14JZD009）；國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（71573101，71373095）。

文蘭嬌（1989-），女，四川宜賓人，博士研究生。主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源經(jīng)濟(jì)。E-mail: wenlanjiao@ webmail.hzau.edu.cn

張安錄（1964-），男，湖北麻城人，教授，博士生導(dǎo)師。主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源經(jīng)濟(jì)。E-mail: zhanganlu@ mail.hzau.edu.cn