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    房價暴漲之下,容不下一張安靜的辦公桌

    2016-03-21 22:05:28
    新財富 2016年3期
    關鍵詞:房價貨幣人口

    春節(jié)之后,一線城市房價跳空高開,且仍在上漲趨勢中。房價再次取代股市成為全民關注和熱議的話題。突然上漲的一線城市房價就如驟然抬升的貼現(xiàn)率,給本已改觀的資產預期蒙上了一層不確定性,未來房市將何去何從?

    李迅雷:房價下跌還會遠嗎?

    過去,房價上漲是人口現(xiàn)象,與城市人口的不斷增加和大城市人口更加集聚有關。如今,人口流入城市的數量大幅減少,只有貨幣增量在大幅增加。故這些年的房價與2015年的股價一樣,似乎都是貨幣現(xiàn)象,或“水?!毙星椤?/p>

    目前,上海、北京的房價已經接近紐約或東京的水平,不排除超越。原因可能在于富人階層的人數和財富總額超過紐約或東京。此外,中國的大城市化進程還沒有結束,大東京的GDP占日本的30%,人口占比也接近30%,紐約的GDP也要占美國的10%左右,人口占8%左右。而上海與北京的人口占全國人口均不到2%,GDP占比也不足4%。

    但對于其他三、四線城市而言,貨幣現(xiàn)象就不會陽光普照了。這與過去3年的股市類似,創(chuàng)業(yè)板指數漲了3倍,而上證綜指卻只漲了50%左右。因為人口不再流入,貨幣主要流向一、二線城市。

    因此,如果買房加杠桿,也要加在一線城市,或杭州、廣州等有錢人多的二線城市,或賭限購未放開,或賭資金還在集聚。

    但既然是貨幣現(xiàn)象,那么,2015年股市的教訓就應該吸取,千股跌停對于加杠桿的投資者而言,慘不忍睹。這些熱錢說來就來,說走就走。因此,貨幣現(xiàn)象就是泡沫現(xiàn)象。股市沒有盈利支撐,房價則沒有人口支撐。

    房地產市場已經走了16年牛市,這個牛市多延緩一年,下跌的概率就增加一點。美國的房地產投資增速見頂是2000年,房價2006年開跌,次貸危機2008年爆發(fā)。中國的房地產投資增速2010年見頂(33%),房價下跌的時間恐怕也不會滯后太久吧?

    孫建波:下滑拐點到來,買房需謹慎

    一線城市房價暴漲,整體要看清三個因素。第一,貨幣因素,即人民幣貶值預期和中國國內物價通脹預期,在沒有別的資產可以保值的情況下,唯有搶房子。第二,社會在分層,城市也在分層,好城市、好區(qū)域的房價上漲得更快。第三,從全社會角度來看,建筑業(yè)處于下滑的拐點上,建筑量會下滑50%以上,所以未來三年我不建議大家搶房子,因為人民幣貶值和通貨膨脹都是可控的,不會出現(xiàn)惡性情況,建筑業(yè)的崩盤卻幾乎是必然的。

    從經濟周期的角度來看,我對經濟是非常悲觀的。如果說一定要買房子,必須考察城市規(guī)劃和商業(yè)圈前景。中國社會開始分層,在一個危機到來之前瘋狂買房子非明智之舉,無論是好的區(qū)域還是不好區(qū)域,房價將來是一定會下跌的。不過,好的區(qū)域跌下去后在下一輪繁榮當中又漲得更高;壞的區(qū)域在今后的每一輪周期中逐漸被遺忘,商圈的價值在不斷凝聚。

    在瘋狂當中,不管區(qū)域多好,都會面臨下滑風險,根據2014和2015年的數據,中國建筑總量明顯處于頂部拐點,未來5年,全社會建筑總量將會有50%以上的下滑,經濟將會承受較大的壓力。在下滑拐點到來時,買房還是要謹慎。

    閻常銘:房地產大周期并未見頂

    房地產真正的本質是貨幣現(xiàn)象,人口、年齡、結構、人均居住面積、房價收入比都不能決定大的周期。美日等國的走勢都表明貨幣、資金才是真正決定地產長短周期的決定性因素。

    房地產基本面走勢基本由貨幣政策所主導,行政調控政策是不會主導的。行政調控政策更多是在短期形成對基本面的沖擊,長期來看則與基本面主導的因素基本擬合,也就是說行政調控政策實際效果從中長期來看是比較小的。大周期沒有見頂,小周期只要貨幣持續(xù)放水,房地產市場就必然持續(xù)上行,而且一線和核心二線城市必然表現(xiàn)更好。

    貨幣寬松背景下, 2016年年初貨幣大幅度發(fā)放,必然有相當部分進入房市。從歷史數據來看,金融屬性較強的區(qū)域必然表現(xiàn)更為強勁。一線城市土地供給相對有限,基本面持續(xù)向上不能在量上有更多的體現(xiàn),就必然體現(xiàn)在價格上。

    至于美元加息周期對房地產市場的影響,研究表明,美元加息周期確實會對一些國家房地產市場有一定的負面影響,但主要是資本賬戶完全開放的國家和地區(qū)。歷史案例表明,對于資本賬戶相對封閉的國家,影響很小。這也是為什么香港地區(qū)房價會跌,但是中國一線城市房價持續(xù)上漲的原因。因為這是兩個不同資本賬戶下的資產,不存在價格聯(lián)動的基礎,地域上的連接是沒有任何指向意義的。

    郭磊:房地產是最大的供給側

    對于中國經濟增長模型來說,一個共識是明顯的約束在供給端。但最大的供給端約束并非產能過剩,而是要素成本。要素成本上升速度快于國民收入增長,則增長紅利會快速收斂,中國經濟會逐漸面臨不能承受之重。

    有人可能把要素成本歸罪于工資問題,但實際上,中國的工資收入增長只略高于GDP,且其中很大程度上是劉易斯拐點的推動。遠遠高于GDP增速的,是土地價格和地價成本。

    中國經濟的一個特點是:在歷次通縮周期中,地價和房價都未能有效調整,其中在多數情況下都是剛剛開始的調整周期被地產刺激政策打斷,于是房產似乎變成了一種帶有“floor”的金融衍生品。這種經驗對于居民資本配置來說,便形成了“房價只會漲不會跌”的印象,居民對于房產的投資和投機習慣根深蒂固。于是,房產帶有更多金融產品屬性,其價格彈性變得比一般供需決定的產品會更高。地方政府基于土地出讓金收益和財政考量,亦樂得見房價上漲。房價作為經濟的上游成本被越推越高,逐漸成為經濟之踵。

    高房價不僅會封殺制造業(yè)空間,更可憂的是會阻礙轉型和創(chuàng)新。除此之外,其所蘊含的金融風險亦不容小覷。此輪一線城市房價暴漲之后,深圳、上海等城市核心地段的房價市盈率從70倍左右進一步推高至80-100倍。在政策推動去庫存的背景下,杠桿率又進一步提高。而且,由于居民存在房價會繼續(xù)上漲的普遍預期,除了按揭貸款之外,部分消費貸款、P2P產品甚至民間借貸都參與到購房融資環(huán)節(jié),其中的金融風險在逐步加大。

    房地產是最大的供給側。只有把地產端的成本和投機預期降下來,中國經濟的金融風險和系統(tǒng)性風險才會實質性降低;中國制造的成本端才能改善,未來才能實現(xiàn)沒有資產價格壓力、低泡沫化的增長;創(chuàng)新意識和企業(yè)家精神才有生存土壤,大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新才會成為現(xiàn)實。

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