新就業(yè)大學(xué)生公租房制度淺議

□文/張艷梅

（安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院　安徽·蚌埠）

新就業(yè)大學(xué)生公租房制度淺議

□文/張艷梅

（安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院安徽·蚌埠）

［提要］ 現(xiàn)階段，新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生住房保障問題已經(jīng)得到了社會的廣泛關(guān)注，各地也紛紛出臺將新就業(yè)大學(xué)生納入保障范圍的公共租賃住房的政策。本文通過了解新就業(yè)大學(xué)生的公租房現(xiàn)狀，闡述制度設(shè)計對制度形成的重要意義，以期為完善新就業(yè)大學(xué)生公租房制度提出一些建議。

新就業(yè)大學(xué)生；公租房；制度；建議

收錄日期：2016年7月4日

一、引言

公共租賃住房簡稱公租房，所有權(quán)歸政府或公共機構(gòu)所有，是一種為了解決“夾心層”群體住房困難的過渡性方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員，提供一種住房保障。租金略低于市場水平，使承租者可以負(fù)擔(dān)得起。面向中低收入群體，其中的對象包括新就業(yè)的大學(xué)生。2016年5月召開的國務(wù)院常務(wù)會議上決定推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼，在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的新就業(yè)大學(xué)生也納入了保障范圍，這一舉措打破了許多城市公租房政策只對戶籍居民的思緒。

隨著市場經(jīng)濟的不斷完善，我國政府也越來越重視住房保障體系的建設(shè)與發(fā)展，而現(xiàn)階段在完成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下房地產(chǎn)去庫存任務(wù)的背景下，新就業(yè)大學(xué)生的住房保障問題尤為值得社會關(guān)注，推進一些針對大學(xué)生的公租房的貨幣化安置，可以留住人才，提高城市的競爭力，通過建立購租并舉的住房制度，實現(xiàn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，可以幫助房地產(chǎn)市場有效的去庫存。研究關(guān)于公共租賃住房制度的方方面面，對解決大學(xué)生住房保障問題有一定的理論和現(xiàn)實意義。

二、新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房現(xiàn)狀

2016年中國高校畢業(yè)生規(guī)模將到達(dá)765萬人，比2015年增長16萬人。高校畢業(yè)生規(guī)模進一步增長，住房短期需求也在不斷增長，而新就業(yè)大學(xué)生的工資水平普遍處于較低水平，這群人大多有著滿腔的抱負(fù)和對未來的憧憬，有著豐富的專業(yè)領(lǐng)域知識和較強的學(xué)習(xí)能力，但是卻對高房價無能為力。新就業(yè)大學(xué)生的住房供給以市場租賃和公租房兩種方式為主，而面向新就業(yè)大學(xué)生有一定政策優(yōu)惠的公共租賃住房制度并不完善，并不能滿足絕大多數(shù)大學(xué)生的需要，供給小于需求。

每個地區(qū)針對大學(xué)生申請公租房的硬性條件規(guī)定并不一致。比如，蘭州市今年開始受理公租房申請，但是必須具有蘭州市城鎮(zhèn)戶籍；福建則在今年全面放開對高校畢業(yè)生的落戶限制，準(zhǔn)入門檻進一步降低，使得福建省新就業(yè)大學(xué)生公租房有保障?？偟膩碚f一般都要具有的條件為合法穩(wěn)定職業(yè)、參加社保年限（一般為兩年）、連續(xù)居住年限（一般為五年）、無自有住房等。

新就業(yè)大學(xué)生的公租房的供給方式仍舊以政府主導(dǎo)，資金來源方式單一，而保障房的建設(shè)需要大量資金和土地，投資回報周期長，后續(xù)管理工作繁雜，所獲利潤少，所以很少有企業(yè)積極參加。按照布坎南的政府公共選擇理論和“政府失靈”，政府干預(yù)行為存在局限性，政策效果有時會削弱社會福利。有些地方的政府為了完成公租房的指標(biāo)任務(wù)，謀求自身的利益，不考慮地區(qū)規(guī)劃，將公租房的建設(shè)選在偏遠(yuǎn)地區(qū)，而這樣就與新就業(yè)大學(xué)生的交際需求和交通便利的需求相悖。比如，南京市四大保障房片區(qū)的公租房，詢問的新就業(yè)大學(xué)生多，實際申請的并不多，就是因為建設(shè)公租房的地點相對偏遠(yuǎn)，且門檻較高。

三、相關(guān)理論

自發(fā)演進和人為設(shè)計是制度的形成的兩種方法。當(dāng)前針對新就業(yè)大學(xué)生公租房的制度并不完善，不僅需要制度的自發(fā)演進，還需要人為的對制度進行設(shè)計和完善。人為的制度設(shè)計對制度的形成有著重大意義，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）單純靠制度演進難以滿足社會對有效制度的需求，人為設(shè)計可以填補不足。針對新就業(yè)大學(xué)生公租房設(shè)計的制度僅靠自身演進，只能形成非正式制度。而非正式制度并沒有具體確切的表現(xiàn)形式，為了加強新就業(yè)大學(xué)生公租房的管理，規(guī)范經(jīng)營使用，解決沖突和協(xié)調(diào)問題，保障公平性，就離不開正式制度，所以要進一步加強新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房制度的構(gòu)建和完善。

（二）能夠加快制度形成的演進過程。政府應(yīng)該根據(jù)各個地區(qū)不同的發(fā)展水平，新就業(yè)大學(xué)生公租房需求和供給的實際情況，不斷完善現(xiàn)有的制度，不斷設(shè)計構(gòu)思，形成一套完備的制度設(shè)計方案，來切實有效地解決新就業(yè)大學(xué)生的保障住房問題。公租房大多由政府提供，但地方政府也會有怠惰和獲取利益的心理，所以要采取激勵機制，并從立法上制定完備的有關(guān)新就業(yè)大學(xué)生公租房的法律法規(guī)，來明確政府應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任和義務(wù)，推動制度的不斷前進和發(fā)展。

（三）幫助糾正制度自發(fā)演進中的路徑依賴（過去的績效對制度演進過程的現(xiàn)在或未來強大的影響力）現(xiàn)象。需要以政府為主導(dǎo)來切實解決路徑依賴問題，不能讓以往的相關(guān)保障房的制度對現(xiàn)階段時期新就業(yè)大學(xué)生公租房制度演進產(chǎn)生陳腐偏差的影響。傳統(tǒng)福利性住房制度是保障性住房制度的初始路徑。該路徑初設(shè)成本較高、學(xué)習(xí)效應(yīng)較差?，F(xiàn)階段從福利分房到公租房的發(fā)展路徑非效率狀態(tài)一直沒有得到根本的改變，公共租賃住房制度仍然存在非效率問題。所以關(guān)于新就業(yè)大學(xué)生公租房制度的政策要不斷地強化，需要依靠政府或其他強大的外力推動，調(diào)整路徑方向，不斷優(yōu)化，避免其陷入惡性循環(huán)、制度鎖定的情形。

四、完善新就業(yè)大學(xué)生公租房制度的建議

（一）開辟申請和分配的專用通道。新就業(yè)大學(xué)生需要過渡性的公租房，大多需要依靠單位申請，按照實物配租的原則按順序搖號配房，利用專用搖號程序在信息庫中隨機搖號。新就業(yè)大學(xué)生公租房需求數(shù)量大的地區(qū)可以嘗試建立一個平臺進行集中的個人申請，設(shè)計可靠的準(zhǔn)入制度。對申請的大學(xué)生的各項條件和資產(chǎn)做多方位全面調(diào)查，然后集中分配。這樣關(guān)于審核程序就比之前更加繁雜了，政府可以建立專門針對大學(xué)生資格條件審核的部門，相關(guān)的法律法規(guī)也應(yīng)該進一步完善，并且加強對住房租賃市場的監(jiān)管力度和后續(xù)管理。如果新就業(yè)大學(xué)生的收入狀況變化，租金也可以適度的進行調(diào)整，采取各種措施來保障新就業(yè)大學(xué)生的正當(dāng)合法權(quán)益，加大對新就業(yè)大學(xué)生的支持，促進社會分配的公平性。

（二）制定有效的退出機制。許多省份對于新就業(yè)大學(xué)生申請公共租賃住房的進入機制很重視，但不重視退出機制。大學(xué)生工作一定年限后（一般為五年），或者收入提高可以改善自己的生活居住條件時，就需要退出公共租賃住房，但其中也會有一些大學(xué)生因為政府監(jiān)管不嚴(yán)，自身仍舊不肯放棄這個保障利益，遲遲不肯搬走。所以就需要政府的大力監(jiān)管和完善退出機制，采用行政和經(jīng)濟手段鼓勵大學(xué)生期滿或經(jīng)濟條件更好時退出住房保障。對那些存在造假申請信息、轉(zhuǎn)租給合同外的第三人居住的、承租期限屆滿、住房用于經(jīng)營行為的人員按照規(guī)定騰退其公租房，從而為真正需求者提供住房。

對于不再符合公共租賃住房保障條件，必須退出但存在困難的新就業(yè)大學(xué)生，公租房的保障部門可以規(guī)定一個過渡期，超過了過渡期必須強制搬走，如若仍舊不搬走，計入個人誠信檔案并且罰款。對于滿足條件積極退出保障的大學(xué)生，給予一定關(guān)于他們以后住房或租房方面的政策優(yōu)惠，來促進公租房制度的良性發(fā)展。

（三）推進新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房的貨幣化保障。公租房貨幣化保障即用貨幣補貼的方式，幫助符合條件的保障對象租房以解決其實際的住房保障問題。杭州市已經(jīng)開始全面實施公租房貨幣化補貼的方式，率先將公共租賃住房的貨幣化安置范圍延伸至新就業(yè)大學(xué)生。南京市也開始執(zhí)行公租房貨幣化保障，新就業(yè)大學(xué)生每月最多可補貼1，000元，但公租房實物配租和租賃補貼只能享受其中一種。這樣的舉措可以給新就業(yè)大學(xué)生多一個選擇，可以讓新就業(yè)大學(xué)生根據(jù)自身的實際工作情況、經(jīng)濟實力、住房需求來解決租住問題，也可以提升資源的配置效率。采取貨幣化的補貼方式糾錯成本較低，如果出現(xiàn)新就業(yè)大學(xué)生資格申請認(rèn)證的錯誤或新就業(yè)大學(xué)生的經(jīng)濟條件發(fā)生大的變化，政府可以快速的調(diào)整，以便將住房保障財政資金花在明處、用到實處，切實地促進社會公平。

（四）注重新就業(yè)大學(xué)生公租房供給的質(zhì)和量，用多種方式融資。在區(qū)位選擇上宜靠近主城區(qū)，不要選擇過于偏遠(yuǎn)的地方，如果城市規(guī)劃布局無法讓新就業(yè)大學(xué)生靠近就業(yè)中心，就要思量公租房劃撥用地的籌劃要與城市交通規(guī)劃相結(jié)合，同時注重周邊配套設(shè)施和服務(wù)。政府可以采取地價優(yōu)惠激勵的措施，吸引社會單位參與進來，增大公租房供給的數(shù)量，也可以收購二手空置商品房進行改造，將無效供給轉(zhuǎn)化為有效供給。政府在部分開發(fā)地塊出讓時，明確規(guī)定一定的土地比例用于建設(shè)公共租賃住房，將此作為出讓的前置條件也會增加公租房的供給。

公租房吸引社會資金的能力比經(jīng)濟適用房差，是國家建設(shè)保障性住房的難點。政府可以通過各項舉措來降低融資成本，激勵更多的房地產(chǎn)企業(yè)、園區(qū)、高校參與公租房的建設(shè)，比如稅收優(yōu)惠、政策的傾斜、簡化審核程序、加強風(fēng)險管理等方式。確保各地區(qū)保障資金的落實，加強監(jiān)督管理，防止官員的腐敗行為和資金的濫用，充分發(fā)揮保障住房資金的杠桿作用，帶動社會投資的增長。發(fā)展面向新就業(yè)大學(xué)生公租房的信托基金和融資租賃的專項基金，有需求的企業(yè)還可以與開發(fā)商探討運作模式，共同建設(shè)，將配建的一部分作為其員工宿舍。國家鼓勵推行PPP模式（政府和社會資本合作）推進公租房投資建設(shè)和運作管理，各地區(qū)也應(yīng)切實開展關(guān)于建立大學(xué)生公共租賃住房項目PPP模式的工作。目前，安徽省已試點進行該方法進行建房，此種方法也可以用于針對新就業(yè)大學(xué)生公租房建設(shè)中來，如果試點工作的效果不錯可以在其他地區(qū)廣泛的推行，以此來提升各地區(qū)的公租房資源配置效率，改善公租房管理服務(wù)質(zhì)量。

五、總結(jié)

針對新就業(yè)大學(xué)生公租房的供應(yīng)還不是很多，不能滿足廣大住房的短期需求。許多地區(qū)并沒有專門的制度規(guī)定，新就業(yè)大學(xué)生想入住公租房的準(zhǔn)入門檻相對較高，制度設(shè)計的一些方面需要完善和細(xì)化，不能光靠制度自身的演進，人為的設(shè)計完善也是比較重要的，可以幫助解決公共租賃住房制度演進的路徑依賴問題。

新就業(yè)大學(xué)生公租房對于個人雖然是過渡性的方案，但是從社會來看，在眾多大學(xué)生一年又一年的走出校園，走向工作崗位，不斷地有公租房的需求，國家公租房也會不斷地建設(shè)發(fā)展，面向新就業(yè)大學(xué)生公租房的使用是綿延不絕的。有關(guān)公租房的制度和政策是長久性的社會關(guān)注的重點，也是需要根據(jù)社會發(fā)展的實際情況不斷完善的。完善的方法建議包括開辟申請和分配的專用通道、制定有效的退出機制、推進新就業(yè)大學(xué)生公租房貨幣化保障、注重新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房供給的質(zhì)和量，用多種方式融資。推進面向新就業(yè)大學(xué)生公租房的制度的設(shè)計完善，解決他們的住房保障問題，可以保障勞動力的充足，激發(fā)一個城市的活力，活躍一個城市的經(jīng)濟，保障人才合理流動，優(yōu)化人力資源合理、科學(xué)配置，促進社會快速的進步和發(fā)展。加強面向新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房的建設(shè)對完成當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下房地產(chǎn)去庫存的任務(wù)也有一定的幫助，對推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)也有一定的助推作用。

主要參考文獻(xiàn)：

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