情勢(shì)變更原則在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的適用

侯佳敏

(中央民族大學(xué) 法學(xué)院，北京　100081)

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情勢(shì)變更原則在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的適用

侯佳敏

(中央民族大學(xué) 法學(xué)院，北京100081)

[摘要]情勢(shì)變更原則在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中適用一直是個(gè)疑難點(diǎn)。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的反復(fù)，以情勢(shì)變更為由主張解除或變更合同的案例時(shí)有發(fā)生，比較典型的兩種案例為：因政策原因買(mǎi)房人無(wú)法辦理按揭貸款以及開(kāi)發(fā)商因資金籌措困難、市政配套設(shè)施未到位等原因?qū)е卵悠诮环壳樾?。文章探討情?shì)變更原則在這兩類(lèi)案件中的具體適用具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

[關(guān)鍵詞]情勢(shì)變更；商品房買(mǎi)賣(mài)合同；合同解除

一、問(wèn)題的提出

最高人民法院于2009年發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》在第26條中對(duì)情勢(shì)變更原則做出規(guī)定。①該原則自確立以來(lái)，其在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的具體適用備受理論界與實(shí)務(wù)界關(guān)注。

近年來(lái)，一方面，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的反復(fù)，“限購(gòu)”“限貸”等政策導(dǎo)致大量的已經(jīng)生效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同因政策變化而履行發(fā)生重大困難，典型的如合同生效后，因政策原因買(mǎi)房人無(wú)法辦理按揭貸款，又無(wú)力支付全額房款。在此情況下，買(mǎi)房人往往以情勢(shì)變更為由要求解除購(gòu)房合同。另一方面，部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展畸形，房地產(chǎn)企業(yè)因資金籌措困難甚至資金鏈斷裂、市政配套設(shè)施未到位等原因而導(dǎo)致延期交房現(xiàn)象普遍，買(mǎi)房人因此要求解除合同或要求其支付違約金。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商能否以情勢(shì)變更原則為由拒絕解除合同或支付違約金？

在這兩類(lèi)案件中，法院應(yīng)當(dāng)如何適用情勢(shì)變更原則，成為一個(gè)難題。尤其是在后一類(lèi)型案件中，其主要特征為當(dāng)事人的群體性和訴求的同一性，往往是某一個(gè)小區(qū)中的多個(gè)買(mǎi)房人對(duì)于同一開(kāi)發(fā)商提起同一種類(lèi)請(qǐng)求的多個(gè)案件，如果一律允許其適用情勢(shì)變更原則解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將會(huì)使開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂而倒閉，出現(xiàn)大批爛尾樓，最終即使解除合同，也無(wú)錢(qián)退款，導(dǎo)致買(mǎi)房人損失無(wú)法追償?shù)葒?yán)重的社會(huì)后果。但如果一律裁決該類(lèi)案件不得適用情勢(shì)變更原則解除合同，在個(gè)案中又難免會(huì)造成有失公平爭(zhēng)議的司法困境。再加上最高院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》)中特別強(qiáng)調(diào)“慎重適用情勢(shì)變更原則，合理調(diào)整雙方利益關(guān)系”，這就使得法院在適用情勢(shì)變更原則審理案件時(shí)更加謹(jǐn)慎，更需要對(duì)該原則的適用條件反復(fù)斟酌。因此，探討情勢(shì)變更原則在這兩類(lèi)案件中的具體適用有著一定的現(xiàn)實(shí)意義。

二、因政策原因無(wú)法辦理按揭貸款應(yīng)否適用情勢(shì)變更解除合同

近年來(lái)，為了抑制住房?jī)r(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投機(jī)的急劇膨脹，從國(guó)家到地方均出臺(tái)了一系列金融、行政、稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。各銀行也紛紛提高按揭貸款購(gòu)房的首付款比例，加大了對(duì)買(mǎi)房人按揭貸款資格的審查力度。例如，2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》要求對(duì)首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍，對(duì)于第三套及以上房貸，商業(yè)銀行還可以根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)拒絕放貸。這就導(dǎo)致很多買(mǎi)房人在簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者認(rèn)購(gòu)意向書(shū)后，因政策變化，而無(wú)法按照按揭貸款的形式支付購(gòu)房款。在此情況下，買(mǎi)房人作為申請(qǐng)人，要求適用情勢(shì)變更原則解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但在以鄂爾多斯市為代表的一些地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路下跌，開(kāi)發(fā)商因此拒絕買(mǎi)房人解除合同的要求。那么，在這種案件中，買(mǎi)房人能否以情勢(shì)變更為由主張解除合同，取回首付款及利息及相關(guān)費(fèi)用？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，國(guó)家的住房貸款政策一直處在不斷調(diào)整中，所以貸款政策的變化屬于一種可以預(yù)見(jiàn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而非情勢(shì)變更，雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行，買(mǎi)房人要求解除合同的主張不應(yīng)支持。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，國(guó)家住房貸款政策并不能夠?yàn)楫?dāng)事人所預(yù)見(jiàn)與控制，無(wú)法辦理按揭貸款乃是政策變化，不能歸責(zé)于買(mǎi)房人，應(yīng)當(dāng)屬于情勢(shì)變更的情形，買(mǎi)房人解除合同的主張應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

筆者認(rèn)為，因政策原因無(wú)法辦理按揭貸款的情形應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為情勢(shì)變更。理由如下：

其一，貸款政策變化屬于重大的、不可歸責(zé)于當(dāng)事人的情勢(shì)變更事實(shí)。正如案例中，新的貸款政策的出臺(tái)導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法獲取按揭貸款，而貸款又是其能夠負(fù)擔(dān)購(gòu)房款的唯一方式。政策的變化不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，且直接使買(mǎi)房人失去繼續(xù)履行合同的能力，屬于重大的情勢(shì)變更事實(shí)。

其二，買(mǎi)房人不能預(yù)見(jiàn)貸款政策變化。梳理近年來(lái)重大的房地產(chǎn)政策會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾乎每個(gè)月均有政策出臺(tái)，今日之政策有可能明日即被拋棄，作為一個(gè)普通的消費(fèi)者，不能苛求其對(duì)于房地產(chǎn)政策走向進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)測(cè)，即使其對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控有一個(gè)模糊的感覺(jué)，也絕無(wú)可能預(yù)知政策的具體出臺(tái)時(shí)間以及具體內(nèi)容。

其三，貸款政策變化造成當(dāng)事人之間給負(fù)義務(wù)嚴(yán)重失衡，顯失公平。盡管政策變化并未造成支付價(jià)款數(shù)量的變化，但卻造成了支付方式、支付時(shí)間的變化。支付價(jià)款數(shù)量、支付方式、支付時(shí)間三者作為一個(gè)整體，共同決定了當(dāng)事人的即時(shí)支付能力。誠(chéng)然，不乏有少數(shù)的買(mǎi)房人即使無(wú)法辦理貸款，仍有能力湊齊房款，且支付方式的變更不會(huì)影響其生活質(zhì)量，以情勢(shì)變更為由主張合同解除僅是其應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的一個(gè)借口。但我們更不能否認(rèn)，購(gòu)買(mǎi)住房對(duì)多數(shù)人而言是一生中的大事，更有相當(dāng)多一部分屬于因拆遷或其他原因?yàn)榻鉀Q自身居住需要而買(mǎi)房的弱勢(shì)群體。政策的變化導(dǎo)致其無(wú)法辦理按揭貸款，其即時(shí)支付能力已不足以繼續(xù)履行原合同，固守“契約嚴(yán)守”原則并要求其承擔(dān)嚴(yán)格的違約責(zé)任，無(wú)疑會(huì)使其履約成本極其高昂，將會(huì)嚴(yán)重影響其經(jīng)濟(jì)狀況與生活質(zhì)量，造成當(dāng)事人之間給負(fù)義務(wù)嚴(yán)重失衡，也等于強(qiáng)令買(mǎi)房人獨(dú)自承擔(dān)政策變動(dòng)帶來(lái)的所有不利后果，顯然對(duì)買(mǎi)房人有失公平。而在房?jī)r(jià)下跌的背景下，繼續(xù)履行合同顯然使開(kāi)發(fā)商明顯獲利，符合情勢(shì)變更中一方明顯獲利一方嚴(yán)重受損之標(biāo)準(zhǔn)。

其四，貸款政策的變化使合同的基礎(chǔ)喪失，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，且造成了對(duì)價(jià)關(guān)系障礙。原合同簽訂的基礎(chǔ)是買(mǎi)房人確信可以通過(guò)按揭貸款的方式支付購(gòu)房款，一個(gè)理性人不會(huì)超出自己的支付能力去簽訂一項(xiàng)合同。而政策的變化使得這一信賴(lài)基礎(chǔ)喪失，約定的合同履行方式無(wú)法進(jìn)行，且造成一方明顯獲利一方嚴(yán)重受損的對(duì)價(jià)關(guān)系障礙。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條與以情勢(shì)變更為由主張解除合同有異曲同工之處。②因此，在買(mǎi)房人因政策原因而無(wú)法辦理按揭貸款時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的實(shí)際情況，應(yīng)買(mǎi)房人情勢(shì)變更之主張，判令解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)，根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》之要求：“在調(diào)整尺度的價(jià)值取向把握上，人民法院仍應(yīng)遵循側(cè)重于保護(hù)守約方的原則”，應(yīng)根據(jù)交易的具體情況、當(dāng)事人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況等綜合因素決定給予開(kāi)發(fā)商一定的經(jīng)濟(jì)賠償。但在此要注意兩個(gè)不得適用情勢(shì)變更原則的例外情況：

一是根據(jù)合同約定，本應(yīng)在政策調(diào)整之前辦理完畢貸款手續(xù)的，卻因當(dāng)事人的原因未能及時(shí)辦理導(dǎo)致政策調(diào)整后無(wú)法辦理的。此種情況下，貸款手續(xù)未能辦理歸咎于當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)，而情勢(shì)變更原則的適用條件之一是不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。

二是合同中明確約定，如果買(mǎi)房人無(wú)法獲得貸款，則由其自籌資金支付。此種情形下，由于合同明確約定了無(wú)法獲得貸款時(shí)應(yīng)及時(shí)變更支付方式，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)按合同要求履行。當(dāng)然，鑒于商品房買(mǎi)賣(mài)合同多為格式合同，且買(mǎi)房人作為消費(fèi)者，處于弱勢(shì)地位，對(duì)于此種關(guān)系重大的支付方式條款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在訂立合同時(shí)向買(mǎi)房人詳細(xì)說(shuō)明。

三、延期交房現(xiàn)象中情勢(shì)變更原則的適用

案例一：原告王某與被告包頭市A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司)簽訂了《包頭市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定A公司應(yīng)于2013年6月15日將商品房交付王某，且約定：“除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三條約定日期交付商品房，逾期在120日內(nèi)的，乙方有權(quán)向甲方追償已付款利息。此外，甲方還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的0.01%向乙方支付違約金”。此后，王某已按合同要求通過(guò)首付款與按揭貸款方式支付了全部房屋價(jià)款。后因A公司逾期交房，王某將其訴至法院，要求其支付因違約產(chǎn)生的利息損失及違約金。A公司則辯稱(chēng)，逾期交房的原因是應(yīng)由政府承擔(dān)的供電、排水、燃?xì)獾氖姓涮自O(shè)施不能在2013年6月15日前投入運(yùn)行致使小區(qū)的相關(guān)設(shè)施無(wú)法施工，無(wú)法按期交房。該公司早已全額繳納了市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，且多次與市政溝通，并出資建臨時(shí)排污窖井，由于上述政府相關(guān)部門(mén)原因?qū)е卤桓鏌o(wú)法按期竣工交房，非被告可以左右，應(yīng)屬情勢(shì)變更情形，如繼續(xù)按合同約定支付違約金，對(duì)被告顯失公平。法院經(jīng)審理認(rèn)為，市政配套設(shè)施無(wú)法按時(shí)到位致使逾期交房非被告主觀惡意違約，是被告在締結(jié)合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的非市場(chǎng)系統(tǒng)的固有風(fēng)險(xiǎn)，可依情勢(shì)變更原則予以處理，酌情減輕被告30%的違約責(zé)任。③

案例二：原告郝某與被告安陽(yáng)市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)B公司)簽訂了商品房預(yù)售合同，原告已按合同約定的金額和日期支付完房款，根據(jù)合同約定，被告應(yīng)于2013年12月31日前將具備條件的商品房交付原告使用，但被告反復(fù)拖延工期，至今仍未將房屋交付，故原告要求被告履行合同交房，并支付延期交房的違約金。被告辯稱(chēng)，房屋竣工延遲是因受到2011年安陽(yáng)市金融風(fēng)暴影響，具有情勢(shì)變更情形，現(xiàn)已有60多戶業(yè)主向法院起訴，屬于群體性案件，按合同支付違約金壓力較大，將影響其他未竣工工程建設(shè)，請(qǐng)求酌定減半。法院認(rèn)為，被告延期交房的事實(shí)不構(gòu)成情勢(shì)變更，不予支持違約金酌定減半請(qǐng)求。④

這兩個(gè)案例中，開(kāi)發(fā)商均主張其延期交房的原因構(gòu)成情勢(shì)變更，出于公平原則，應(yīng)酌定減少違約金，此種情形在實(shí)踐中并不鮮見(jiàn)。筆者認(rèn)為，對(duì)于延期交房中的情勢(shì)變更事由，應(yīng)當(dāng)具體案件具體分析，嚴(yán)格依照情勢(shì)變更的標(biāo)準(zhǔn)與適用條件進(jìn)行判斷。在案例一中，被告延期交房是因?yàn)槭姓涮自O(shè)施未能按期到位，這直接導(dǎo)致被告無(wú)法按期施工，應(yīng)屬于重大的影響合同履行的事實(shí)，而作為企業(yè)，被告無(wú)法把握市政工程進(jìn)度，在合同締結(jié)時(shí)也無(wú)法預(yù)見(jiàn)。此外，被告早已繳納市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，且多次催告政府有關(guān)部門(mén)，并采取了建設(shè)臨時(shí)排污窖井等補(bǔ)救措施，對(duì)因此造成的延期交房不能歸責(zé)于被告。若在此仍要求被告為其無(wú)法預(yù)見(jiàn)的情勢(shì)變更買(mǎi)單，嚴(yán)格按照合同約定支付違約金，顯然并不公平。因此可以依據(jù)公平原則酌情減少其違約金。案例二中，被告認(rèn)為其延期交房是因受安陽(yáng)市金融風(fēng)暴影響，金融危機(jī)可構(gòu)成情勢(shì)變更事由，應(yīng)酌定減半違約金。但筆者認(rèn)為，金融風(fēng)暴、民間借貸危機(jī)等導(dǎo)致的資金籌措困難并不構(gòu)成無(wú)法按期施工的必然事由。以鄂爾多斯市為例，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金主要來(lái)自民間借貸，2013年末，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成137.56億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款39億元，占比不到30%。隨著民間借貸風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，延期交房現(xiàn)象十分普遍。此種因金融風(fēng)暴、民間借貸危機(jī)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)并非不可預(yù)見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)理性的市場(chǎng)主體，對(duì)自身的資金結(jié)構(gòu)中所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見(jiàn)并采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)防范措施，對(duì)此導(dǎo)致的延期交房應(yīng)當(dāng)歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商，其情勢(shì)變更主張并無(wú)依據(jù)。

注釋?zhuān)?/p>

①《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第26條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！?/p>

②《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以要求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人?！?/p>

③本案詳細(xì)內(nèi)容參見(jiàn)：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，http：//www.court.gov.cn/zgcpwsw/nmg/nmgzzqbtszjrmfy/btxtgxjscykfqrmfy/ms/201504/t20150421_7534209.htm，2015年5月18日訪問(wèn)。

④本案詳細(xì)內(nèi)容參加：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，http：//www.court.gov.cn/zgcpwsw/hen/hnsayszjrmfy/ayslaqrmfy/ms/201504/t20150418_7485382.htm，2015年5月18日訪問(wèn)；http：//house.ifeng.com/detail/2014_12_12/50168735_0.shtml，2015年5月14日訪問(wèn)。

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責(zé)任編輯：谷曉紅

The Application of the Principle of Substantial Change of Circumstances in the Commodity House Purchase and Sales Contract Disputes

HOU Jia-min

(Minzu University of China，Beijing 100081，China)

Abstract：How to apply the principle of substantial change of circumstances in the commodity house purchase and sales of contract disputes makes a problem of the law practice. In recent years，for the adjustment of national housing policy，the cases of claiming to cancel or change the contract，in which the principle of substantial change of circumstances has been quoted，is not rare. Two typical cases include：(1) the customer is not able to get mortgage loan due to policy；(2) the property developer postpones apartment delivery due to financial problem or inadequate public facility. It is of certain realistic significance.

Key words：substantial change of circumstances；the commodity house purchase and sales contract；termination of contract

[中圖分類(lèi)號(hào)]D923.6

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

doi：10.3969/j.issn.1004-5856.2016.03.008

[文章編號(hào)]1004—5856(2016)03—0034—04

[作者簡(jiǎn)介]侯佳敏(1992-)，女，山西呂梁人，碩士研究生，主要從事經(jīng)濟(jì)法研究。

[收稿日期]2015-05-25