論不動(dòng)產(chǎn)善意取得登記要件的法律適用

袁　昊

(河南大學(xué) 法學(xué)院，河南 開封 475001)

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論不動(dòng)產(chǎn)善意取得登記要件的法律適用

袁昊

(河南大學(xué) 法學(xué)院，河南 開封 475001)

摘要：將瑕疵登記所公示的無權(quán)處分，擴(kuò)大到與登記公信力無關(guān)的冒名處分，是不動(dòng)產(chǎn)善意取得被曲解的癥結(jié)。其原因在于否認(rèn)物權(quán)意思表示，將屬于交易雙方私法自治行為的物權(quán)變動(dòng)登記，割裂為單純的政府公權(quán)力確認(rèn)，以至于出現(xiàn)只要冒名處分人將房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，善意取得綠燈大開的局面。應(yīng)當(dāng)看到，冒名處分不存在基于登記公信力表征的處分權(quán)，無法達(dá)成轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思合致，沒有物權(quán)意思合致支持的登記是虛假可撤銷的，買受人也無法善意取得所有權(quán)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；登記；物權(quán)合意

房屋不動(dòng)產(chǎn)是每一個(gè)自然人的安身立命之所，與每個(gè)人息息相關(guān)。自2007年物權(quán)法施行以來，伴隨房地產(chǎn)市場的跌宕起伏，有關(guān)善意取得制度應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域正確適用的紛爭就未曾停歇。從實(shí)踐中有關(guān)房屋不動(dòng)產(chǎn)善意取得的糾紛來看，涉及物權(quán)確認(rèn)糾紛、執(zhí)行異議之訴自不必言，更因此而牽扯出了眾多錯(cuò)綜復(fù)雜的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承案件，如去年發(fā)生的著名藝人趙薇老公黃有龍豪宅被其司機(jī)冒充其名義，委托他人出賣的案件就頗具代表性。①司法上，善意取得制度的恰當(dāng)適用應(yīng)當(dāng)是由點(diǎn)及面結(jié)合整個(gè)法律體系通盤理解，而不能從單一的法條中管中窺豹。單從文意出發(fā)，脫離法律體系，將《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第106條規(guī)定的善意取得要件機(jī)械套用，會使善意取得制度走入歧途。學(xué)理上，為保護(hù)交易安全，犧牲靜態(tài)利益換取動(dòng)態(tài)利益的觀點(diǎn)也顯得支撐力不足，畢竟靜態(tài)利益是大多數(shù)人的利益，也是交易安全追求的目的，法律也不可能使大多數(shù)人生活在自己的不動(dòng)產(chǎn)會無緣無故被人賣掉的恐懼中。因此本文以房屋不動(dòng)產(chǎn)交易中的登記要件為切入點(diǎn)，以《物權(quán)法》和最近頒布實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》(簡稱《物權(quán)法司法解釋(一)》)為依據(jù)，從解釋論角度檢視房屋不動(dòng)產(chǎn)登記與善意取得的關(guān)系，以求能夠明晰不動(dòng)產(chǎn)善意取得的正確適用路徑。

一、 承認(rèn)登記是物權(quán)合意的外化存在是化解爭議的前提

物權(quán)公示公信力所表征的主體出現(xiàn)錯(cuò)誤或存在瑕疵，交易相對人由于善意與該公示主體進(jìn)行交易是發(fā)生善意取得的原因。由于公示手段所導(dǎo)致的公信力效力強(qiáng)弱有別，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得實(shí)則為兩條路徑?！段餀?quán)法司法解釋(一)》第16條針對不動(dòng)產(chǎn)的善意、第17條針對動(dòng)產(chǎn)善意具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的分野正是兩種路徑的反映。②具體到《物權(quán)法司法解釋(一)》第16條對房屋不動(dòng)產(chǎn)中善意的判定更是著重從登記角度出發(fā)。顯然正確理解“登記”的內(nèi)涵就成為解開不動(dòng)產(chǎn)善意取得癥結(jié)的關(guān)鍵。而正確理解登記的含義首先需從債權(quán)形式主義與物權(quán)形式主義兩種學(xué)說對物權(quán)變動(dòng)的不同解讀出發(fā)。③

債權(quán)形式主義認(rèn)為，除債權(quán)合同之外，物權(quán)變動(dòng)還需要滿足登記或交付的形式要件，但并不認(rèn)可交易主體之間存在為轉(zhuǎn)移合同指向物所有權(quán)而達(dá)成的物權(quán)意思合致。[1]在交易中對標(biāo)的物進(jìn)行“轉(zhuǎn)移登記”是對債權(quán)合同的一種確認(rèn)，登記是債權(quán)合同的一部分，是債權(quán)合同的自然延伸。更進(jìn)一步，該理論將登記認(rèn)定為一種政府公權(quán)力的確認(rèn)，而非私法上市場主體間意思自治的法律行為。[2]因此，有生效債權(quán)合同加上房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成，且滿足其他構(gòu)成要件，就可能會觸發(fā)善意取得。而物權(quán)形式主義認(rèn)為，物權(quán)變動(dòng)是債權(quán)合同和物權(quán)意思合致共同作用的結(jié)果，登記乃是物權(quán)變動(dòng)意思合致的外化表現(xiàn)形式，并借以登記公示所系載的公信力周知不特定多數(shù)人[3]。房屋不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的根本內(nèi)因來自市場交易主體私權(quán)的行使，而不是一種公權(quán)力介入確認(rèn)的結(jié)果。[4]因此在物權(quán)形式主義語境下解釋房屋不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“登記”要件就隱含了雙方當(dāng)事人有轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的合意，且該合意已經(jīng)通過登記在形式上外化的含義。

通過對比不難得出二者爭議的焦點(diǎn)體現(xiàn)在：一是除交易主體達(dá)成債權(quán)合同外，在物權(quán)變動(dòng)的過程中，是否還存在一個(gè)最終決定物權(quán)變動(dòng)的獨(dú)立意思合致；二是登記是交易相對人轉(zhuǎn)移物權(quán)權(quán)屬意思合致的外化表現(xiàn)形式，亦或是一種單純的政府公權(quán)力確認(rèn)。筆者持物權(quán)形式主義的觀點(diǎn)，理由如下：

(一) 物權(quán)意思表示獨(dú)立存在具有客觀性

拋棄是最能直觀體現(xiàn)處分物權(quán)時(shí)，獨(dú)立意思表示客觀存在的制度。這里首先應(yīng)當(dāng)明確的是拋棄是一種法律行為，因?yàn)閽仐壭枰欢ㄐ袨槟芰Φ闹?，比如未成年人拋棄貴重物品的行為可能會被其法定代理人撤銷，但是成年人一旦作出拋棄的意思表示即生效力。在法律行為項(xiàng)下，又有負(fù)擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分，訂立債權(quán)合同屬于典型負(fù)擔(dān)行為，處分行為則包括物權(quán)行為。拋棄作為一種單方法律行為，一經(jīng)做出即生物權(quán)變動(dòng)的效力，故拋棄是一種物權(quán)行為。拋棄中放棄所有權(quán)的處分意思表示直接作用于拋棄之物，應(yīng)然理解為物權(quán)意思表示而非有相對人承受的債權(quán)意思，如果法定代理人對其被監(jiān)護(hù)人的拋棄行為加以撤銷，撤銷所指向的對象當(dāng)然是被監(jiān)護(hù)人的物權(quán)行為。

在交易過程中，承認(rèn)交易雙方存在關(guān)于轉(zhuǎn)移所有權(quán)的獨(dú)立物權(quán)意思合致不僅符合現(xiàn)實(shí)情況，也具有積極意義。有不同意見認(rèn)為交易主體之間關(guān)于所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的意思合致就存在于債權(quán)合同內(nèi)，如果將該意思合致抽離，那么債權(quán)合同也就會失去意義。[5]筆者對此不能認(rèn)同，因?yàn)椋S著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，交易模式也是日新月異，一手交錢一手交貨的買賣方式已經(jīng)廣泛被遠(yuǎn)期交易和非即時(shí)交易所取代，涉及物權(quán)變動(dòng)的很多合同在生效時(shí)，合同所指向的標(biāo)的物尚未存在，況且是否能存在也是未知數(shù)，物權(quán)合意本身即獨(dú)立于債權(quán)合同，更無所謂從債權(quán)合同中分離。比如業(yè)主簽訂購買開發(fā)商尚未完工樓盤的合同，樓盤是否能建成，是否能交付都是未知數(shù)，開發(fā)商收錢跑路的案件也是時(shí)有發(fā)生，此時(shí)何談轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意！即使房屋建設(shè)完成，消費(fèi)者與開發(fā)商之間也可能因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題、價(jià)款問題而不能達(dá)成轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意。再比如如今普遍存在的訂單化生產(chǎn)，都是在簽訂合同之后供貨人才去采購原料，組織生產(chǎn)，直到產(chǎn)品生產(chǎn)完成供貨人才會有對標(biāo)的物的處分權(quán)，此時(shí)才會有交付的可能。在樓盤尚未建成，產(chǎn)品生產(chǎn)未完成的情況下，雖然無法形成轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的意思合致，但并不能因此而否認(rèn)債權(quán)合同的效力。合同應(yīng)當(dāng)履行不能絕對地認(rèn)為合同肯定會履行，債務(wù)人轉(zhuǎn)移所有權(quán)是受自己意思與外部環(huán)境支配的結(jié)果，與合同效力無關(guān)。一旦債務(wù)無法履行甚至主動(dòng)積極違約，合同自有違約責(zé)任救濟(jì)。物權(quán)形式主義理論可同時(shí)兼容簡單的即時(shí)交易與復(fù)雜的非即時(shí)交易；而反觀債權(quán)形式主義則對復(fù)雜的非即時(shí)交易無法很好地兼容，與其削足適履不如實(shí)事求是地承認(rèn)物權(quán)合意的獨(dú)立存在。

(二) 否認(rèn)物權(quán)合意的獨(dú)立價(jià)值會使支配權(quán)與請求權(quán)相混淆

物權(quán)的支配性與債權(quán)的請求性是兩種不同權(quán)利的重要區(qū)分方式。支配權(quán)是指權(quán)利人將自己的獨(dú)立意志直接作用于指向標(biāo)的，就能獲得支配利益的權(quán)利。相應(yīng)的請求權(quán)顧名思義是指權(quán)利目的有賴于請求權(quán)利相對方的配合方可實(shí)現(xiàn)。物權(quán)支配性的核心體現(xiàn)在物權(quán)所有人能夠以自己的獨(dú)立意思，獨(dú)斷地對其權(quán)屬物進(jìn)行處分[6]，故物權(quán)行為又被稱為處分行為，支配權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提是權(quán)利指向物存在，且已歸權(quán)利人支配。而債權(quán)合同的請求性是指依據(jù)特定的債權(quán)合同關(guān)系，請求相對方履行合同義務(wù)的行為。債權(quán)請求性之于債務(wù)方為負(fù)擔(dān)性，故債權(quán)行為又被稱作負(fù)擔(dān)行為。為負(fù)擔(dān)行為之人不必有處分權(quán)，但為處分行為之人對于處分權(quán)的標(biāo)的物，則須有處分權(quán)。[7]在涉及物權(quán)變動(dòng)的合同中，債權(quán)人享有的僅是要求交易相對方交付標(biāo)的物的請求權(quán)，尚無法獲得直接對物的支配權(quán)。此時(shí)即使合同相對方有意讓渡合同標(biāo)的指向物的支配權(quán)也是不可能的，因?yàn)榇藭r(shí)標(biāo)的物可能是正在制造的飛機(jī)，可能是正在建設(shè)的樓房，合同達(dá)成后即使標(biāo)的物存在也可能因?yàn)闃?biāo)的物價(jià)格的波動(dòng)導(dǎo)致交易發(fā)生“積極違約”，是否履行合同完全受當(dāng)事人意思表示的支配。

物權(quán)形式主義認(rèn)為，物權(quán)的變動(dòng)過程應(yīng)區(qū)分為債權(quán)合同的訂立和物權(quán)合意的完成兩個(gè)階段，并以負(fù)擔(dān)行為為前提，以請求權(quán)為媒介，推動(dòng)交易主體物權(quán)變動(dòng)意思合致的產(chǎn)生，進(jìn)而達(dá)到物權(quán)變動(dòng)的目的?？梢哉f債權(quán)請求權(quán)的行使僅是觸發(fā)物權(quán)合意的“鑰匙”，能否打開物權(quán)合意的“鎖”還要看交易物是否已經(jīng)特定化，交易相對人是否有必要的處分權(quán)，以及是否進(jìn)行了公示，單一的債權(quán)請求權(quán)是不能直接產(chǎn)生對物權(quán)的支配效果的。

(三)不能將登記視為是公權(quán)力作用的結(jié)果

債權(quán)形式主義在不承認(rèn)物權(quán)合意的前提下，將不動(dòng)產(chǎn)登記視為一種政府公權(quán)力的確認(rèn)，將本屬于私法自治的物權(quán)變動(dòng)，錯(cuò)誤地認(rèn)為應(yīng)當(dāng)交由公權(quán)力確認(rèn)，進(jìn)而否認(rèn)在房屋不動(dòng)產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)移所有權(quán)是交易主體效果意思的推動(dòng)。這顯然忽視了不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的復(fù)合型，并且正當(dāng)交易的完成必須經(jīng)由行政權(quán)力的確認(rèn)才能取得適法“權(quán)源”的觀點(diǎn)也不符合市場經(jīng)濟(jì)思維。

從歷史上看，深受啟蒙思想熏陶的《法國民法典》之所以認(rèn)為影響物權(quán)變動(dòng)的原因有且只有交易雙方的債權(quán)合同并極力排斥政府職能的介入，就是因?yàn)槿宋闹髁x革命對私權(quán)意識的極大解放，若采登記則擔(dān)心公權(quán)力機(jī)關(guān)以此為由對民事交易活動(dòng)進(jìn)行干預(yù)，更非一般人所愿，并與人民爭取權(quán)利、反對封建集權(quán)、自由商業(yè)主義之思潮完全背離[8]，其后的《德國民法典》因社會化大生產(chǎn)的發(fā)展而建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但也是在物權(quán)行為的基礎(chǔ)上進(jìn)行構(gòu)建的。況且域外采不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制登記的國家，都是由法院來承擔(dān)房屋不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的職責(zé)。舊中國頒行民法典之時(shí)也采用法院作為登記主管機(jī)關(guān)的做法，但無奈連年戰(zhàn)亂，司法不堪，后才由隸屬于行政部門的地政局統(tǒng)管土地登記事務(wù)，但在解釋上依舊認(rèn)為我國臺灣地區(qū)房屋不動(dòng)產(chǎn)的登記具有司法性質(zhì)。[9]

從法理上看，債權(quán)形式主義的標(biāo)準(zhǔn)模式為“物權(quán)變動(dòng)=債權(quán)合同+不動(dòng)產(chǎn)登記/動(dòng)產(chǎn)交付”，前文已經(jīng)分析過債權(quán)的性質(zhì)是負(fù)擔(dān)性，當(dāng)事人是否愿意負(fù)擔(dān)，負(fù)擔(dān)什么，皆屬法不禁止即自由。理論上交易雙方能夠簽訂買賣任意第三人房屋的契約，履行不能自會有違約責(zé)任來救濟(jì)，問題在于依債權(quán)形式主義，簽署買賣他人不動(dòng)產(chǎn)合同后，該負(fù)擔(dān)行為者只要能夠?qū)⒑贤赶虻牟粍?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記于受讓人名下，受讓人即有可能依據(jù)善意取得他人不動(dòng)產(chǎn)。實(shí)踐中令人詬病的租客冒充房東，子女冒充父母，以及文章開頭所說的黃有龍房屋被司機(jī)倒賣等冒名處分他人不動(dòng)產(chǎn)案件因已經(jīng)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記，所以可適用善意取得的觀點(diǎn)不僅與普通民眾樸素法感情不符，也有違不動(dòng)產(chǎn)登記的法理基礎(chǔ)。這種否認(rèn)物權(quán)合意，排斥所有權(quán)人處分權(quán)，將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力系于登記機(jī)關(guān)行政行為的做法將使每一個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)安全處于惶惶不可終日的狀態(tài)。

二、 登記是當(dāng)事人物權(quán)合意的一種外化表現(xiàn)方式

物權(quán)形式主義將物權(quán)轉(zhuǎn)移交易分為兩個(gè)階段，即債權(quán)合同階段與物權(quán)合意階段。物權(quán)合意階段的所有權(quán)轉(zhuǎn)移是一種處分行為，以處分人具有對標(biāo)的物的處分權(quán)為要件。處分權(quán)除要求意欲交易的物品已經(jīng)特定化、有必要的處分權(quán)外，因?yàn)槲餀?quán)的絕對性需要社會其他不特定多數(shù)人的知曉、認(rèn)可才能為權(quán)利人的意思獨(dú)斷提供法律空間，故還要求一定的外化表現(xiàn)方式作用于處分權(quán)，且隨之轉(zhuǎn)移。房屋不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)的外化表征就由不動(dòng)產(chǎn)登記完成。也就是說推動(dòng)房屋不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的根本原因在于交易雙方物權(quán)意思合致，登記只是物權(quán)獨(dú)立意思用以周知不特定多數(shù)人的外化形式，該外化形式是物權(quán)排他性的需要，故成為轉(zhuǎn)移所有權(quán)完成的形式要件[10]，這也是以國家信用背書不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力，維護(hù)市場主體私法合意與交易秩序的正當(dāng)性理由。

除登記外，在一些情況下法律也允許以其他方式來表征物權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示，以周知利害關(guān)系人?！段餀?quán)法》第9條的但書條款就是允許其他物權(quán)合意表征方式的原則性規(guī)定，其他表征方式具體體現(xiàn)在：(1)依《物權(quán)法》第59條召開村民大會是農(nóng)村這一熟人社會中，土地承包經(jīng)營權(quán)達(dá)成物權(quán)合意的特殊表征方式[11]；(2)《物權(quán)法》第142條更是明確了若有相反證據(jù)存在，則可突破登記制度，以確認(rèn)真正所有人。比如交付房屋、交付房屋權(quán)屬證書、為事實(shí)交付行為公證等。[12]從這些都可以看出登記只是交易主體之間物權(quán)變動(dòng)意思合致的外化表現(xiàn)的一種方式。

三、在登記是物權(quán)合意外化形式基礎(chǔ)上適用善意取得

我國一些法院在以往的實(shí)踐中，未能正確理解登記的背后當(dāng)有轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)合意的要求，以至在適用《物權(quán)法》第106條時(shí)出現(xiàn)了偏差，以下僅舉三例：

案例1:法院查明，魏某某曾系順河回族區(qū)侯家胡同××號房屋產(chǎn)權(quán)人，張某某系魏某某的女兒。張某某讓王某某冒充其母將房屋賣與李某某，并辦理登記。一審法院認(rèn)為，王某某雖無權(quán)處分侯家胡同××號的房屋，但魏某某提交的證據(jù)不能證明房屋購買方李某某，對魏某某之女張某某領(lǐng)著王某某冒充魏某某辦理了身份證并以魏某某的名義將上述房屋賣與其的事實(shí)知情，又因李某某已支付了合理價(jià)款，并辦涉訴房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，其購房行為符合《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定。*判決書全文見《(2015)汴民終字第575號判決書》。

案例2：本院認(rèn)為：被告辛某以歐某名義與被告郭某簽訂買賣協(xié)議，并一起到方城縣房管局辦理了轉(zhuǎn)移登記。房屋買賣協(xié)議并不是在脅迫、威脅的情況下簽訂的，當(dāng)時(shí)房屋價(jià)格15萬元系辛某自愿出售，且價(jià)格合理，郭某受讓該房屋并非惡意，系善意取得。被告郭某已實(shí)際占用并按照法律規(guī)定已辦理房屋過戶變更登記。*判決書全文見《(2014)方民初字第112號判決書》。

案例3：被告徐某某未經(jīng)原告同意，找人冒名頂替原告與被告顏某某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同之后，又以被告顏某某的名義……由于杭州大學(xué)路新村6幢14號502室房屋的所有權(quán)已經(jīng)由案外人善意取得，被告徐某某對因其侵權(quán)行為給原告造成的損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。*判決書全文見《(2011)杭上民初字第12號判決書》。

以上法院判決的冒名處分他人不動(dòng)產(chǎn)的案例，一個(gè)共同的特征就是法院認(rèn)為在符合善意取得其他要件的前提下，認(rèn)定只要第三人已經(jīng)辦理了過戶登記就可以善意取得他人房屋。這些判例沒有很好地將債權(quán)負(fù)擔(dān)行為和物權(quán)處分行為進(jìn)行區(qū)分?？梢钥吹竭@些案例中，冒名處分人并不擁有房屋，不動(dòng)產(chǎn)登記簿也并未將其登記為權(quán)利主體并賦予公信力。故冒名人既沒有事實(shí)上的處分權(quán)，也沒有形式上的處分權(quán)。也就不能與交易相對方形成轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思合致，沒有物權(quán)轉(zhuǎn)移合致支持的登記猶如空中樓閣，是錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。并且原所有人在這種交易中的可歸責(zé)性往往只是沒有妥善保管自己的身份證件或房產(chǎn)證，然而這種輕微的過失人皆有之，如果因這種過失將會導(dǎo)致喪失安身立命之所的損害，未免太過苛求。這種“任意合同+轉(zhuǎn)移登記”就能將他人房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣的觀點(diǎn)無異于是在縱容將他人房產(chǎn)私相授受，不僅將給物權(quán)的穩(wěn)定性帶來極大挑戰(zhàn)，也會使人人自危，更談不上所謂保護(hù)交易安全。*冒名處分他人不動(dòng)產(chǎn)常在家庭近親屬間發(fā)生，一旦法院確認(rèn)第三人善意取得，將損害家庭成員基本的信任關(guān)系，破壞家庭穩(wěn)定。

產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)善意取得的原因在于不動(dòng)產(chǎn)登記公示制度的公信力對市場不特定交易主體的保護(hù)，不能將房屋不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的登記僅僅理解為程序的要求，更應(yīng)當(dāng)看到隱含在登記制度背后的法律邏輯體系：當(dāng)房屋不動(dòng)產(chǎn)登記的主體出現(xiàn)偏差，與真實(shí)的權(quán)利主體存在不一致時(shí)，對于信賴此錯(cuò)誤登記，進(jìn)而與錯(cuò)誤登記人進(jìn)行交易者，為維護(hù)登記公信力以保護(hù)交易安全，認(rèn)可善意交易者取得房屋所有權(quán)，故善意必須以信賴不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力為前提。在域外認(rèn)可公信力的國家和地區(qū)也才有不動(dòng)產(chǎn)善意取得的余地，且無一例外都強(qiáng)調(diào)了善意的信賴具有公示公信力的登記簿才是“善意”的落腳點(diǎn)，如《德國民法典》第892條*《德國民法典》第892條：“以法律行為取得土地上的某項(xiàng)權(quán)利或此種權(quán)利上的某項(xiàng)權(quán)利的人的利益，土地登記簿的內(nèi)容視為正確?！保弧度鹗棵穹ǖ洹返?73條*《瑞士民法典》第973條：“出于善意而信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記內(nèi)容因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)?！保晃覈_灣地區(qū)民法典第759—1條。*我國臺灣地區(qū)民法典759—1條：“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記物權(quán)之不實(shí)而受影響?！蔽覈段餀?quán)法》第9條、第16條確立了不動(dòng)產(chǎn)的公示公信原則*《物權(quán)法》第9條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡?6條：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！?，那么不動(dòng)產(chǎn)善意取得也應(yīng)該以信賴不動(dòng)產(chǎn)登記為基礎(chǔ)?！段餀?quán)法司法解釋(一)》進(jìn)一步明確了“善意”應(yīng)當(dāng)落實(shí)于不知登記簿有誤的情況，《物權(quán)法司法解釋(一)》第15條首先明確善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即：善意=不知道無權(quán)處分+無重大過失。其次，第16條落實(shí)了知曉無權(quán)處分從而無法認(rèn)定為善意的種類，即受讓人對于登記簿有瑕疵或效力不完全的情況了解。通過對此條的反向解釋不難得出如下兩層含義：第一層，不知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤或效力不完全，則應(yīng)認(rèn)定為不知道是無權(quán)處分。第二層，登記的主體未發(fā)生錯(cuò)誤，且主體權(quán)能不存在瑕疵，公信力表征正確，冒名出賣人就無法進(jìn)行處分行為，更無法論及所謂“無權(quán)”。也即只有在登記有瑕疵的情況下才會發(fā)生無權(quán)處分，也就才會有買受人對于無權(quán)處分是否知道，是否存在重大過失的討論余地。在冒名處分中，受讓人信賴的并非登記所蘊(yùn)含的公信力，而是臨時(shí)性、相對性地信賴冒名者所冒充的個(gè)體身份。而真正的善意信賴?yán)鎽?yīng)當(dāng)落實(shí)于在房屋登記簿所表征的公信力上，善意取得的適用應(yīng)嚴(yán)格限制在登記簿公示發(fā)生錯(cuò)位，造成公信力發(fā)生偏差即登記發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)。

四、結(jié)論

如不承認(rèn)登記是當(dāng)事人“物權(quán)合意”的外在表現(xiàn)形式，則會出現(xiàn)本應(yīng)是私法自治領(lǐng)域的物權(quán)變動(dòng)，需要由登記機(jī)構(gòu)行政行為確認(rèn)的可怕后果，冒名處分他人房產(chǎn)適用善意取得就是這一后果的體現(xiàn)。任意債權(quán)合同+行政公權(quán)力確認(rèn)即有可能取得他人不動(dòng)產(chǎn)的觀點(diǎn)不僅不符合誠實(shí)信用原則的要求，甚至在刑法上也會受到制裁，這種構(gòu)成犯罪的行為民法不能為其“開綠燈”。明晰房屋不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記背所后蘊(yùn)含的當(dāng)事人的物權(quán)合意價(jià)值，系統(tǒng)地理解物權(quán)法，以及《物權(quán)法司法解釋(一)》所體現(xiàn)的登記公示公信力的意義，是解決目前紛爭的關(guān)鍵。

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(責(zé)任編輯王勇)

收稿日期：2016-03-24

作者簡介：袁昊(1990-)，男，河南開封人，碩士，中國社會科學(xué)院與河南大學(xué)聯(lián)合培養(yǎng)研究生，研究方向?yàn)槊裆谭▽W(xué)。

中圖分類號：DF521

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-2663(2016)02-0082-04

Application of the Law on Bona Fide Acquisition’s Register

YUAN Hao

(Law School, Henan University, Kaifeng, Henan 475001)

Abstract:The core reason why bona fide acquisition of real property is misinterpreted is that the unauthorized disposal demonstrated by the defect registration is expanded to the false impersonation disposition which has nothing to do with the registration credibility. The problem is that treat the alternating registration as single public power operation, rather than the agreement of property right which belongs to civil law autonomous behavior of trading partners. The adverse consequence is that bona fide acquisition will occur as long as the false impersonation disposition person makes transfer registration. We should realize that the false impersonation disposition doesn’t have the disposition right based on characterization of real estate registration’s confidence. Trading partners cannot reach the agreement for transferring ownership. Without the agreement of property right the registration is false and revocable. And the purchaser cannot get ownership with the bona fide gain system.

Key words：real property; bona fide acquisition; registration; agreement of property right

① 趙薇老公黃有龍豪宅被司機(jī)冒名處分案：2014年8月武某某通過黃有龍委托人靳某購買黃有龍名下豪宅一套，并辦理登記。后武某某訴請法院要求黃有龍騰房。黃有龍辯稱所謂“委托人靳某”是其司機(jī)冒充其樣貌騙過公證機(jī)關(guān)進(jìn)行的委托，故不同意騰房。詳情參見新浪法院頻道，http://finance.sina.com.cn/sf/news/2015-10-22/10067705.html，2016年3月4日。

② 《物權(quán)法司法解釋(一)》第15條規(guī)定：“受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意?！钡?6條規(guī)定：“具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：(一)登記簿上存在有效的異議登記；(二)預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；(三)登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；(四)受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；(五)受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失?！钡?7條規(guī)定：“受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易的對象、場所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失?！?/p>

③ 由于理論通說認(rèn)為我國《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定未采意思主義，故意思主義中的登記本文將不討論。