瘋狂的一線樓市

江寒秋

100平方米的二手房，半個(gè)月內(nèi)價(jià)格上漲100萬(wàn)元；新房提價(jià)10%，樓盤(pán)兩天銷售量高于過(guò)去兩月……年初以來(lái)，尤其是春節(jié)過(guò)后，一線城市房地產(chǎn)迎來(lái)了一輪瘋狂的“牛市”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月26日公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，一線城市上漲明顯。其中，北京、上海、廣州、深圳等地新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均比上月明顯擴(kuò)大。

在去庫(kù)存的大主題之下，一線城市房?jī)r(jià)瘋狂的邏輯是什么？

突如其來(lái)的一線“牛市”

“年前簽約的，我看新聞?wù)f現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)交易排隊(duì)，我們當(dāng)時(shí)也是買了號(hào)販子的號(hào)。據(jù)中介說(shuō)，我們小區(qū)現(xiàn)在同樣戶型已經(jīng)漲了快100萬(wàn)元了?！苯?，在北京西城區(qū)右安門(mén)附近新購(gòu)置了房產(chǎn)的龐女士告訴記者，“感覺(jué)房?jī)r(jià)突然一下就漲起來(lái)?！?/p>

和龐女士有同樣感覺(jué)的王琦，則異常后悔自己稍早前的決定。年前，屬于剛需群體的王琦先后看了十幾套房子，但在猶豫之際，他看中的房子都被人搶訂了。“現(xiàn)在再看房已經(jīng)感覺(jué)買不起了?！?/p>

上海的樓市比北京還要瘋狂。在歷經(jīng)7個(gè)半小時(shí)的等待后，陳玉婷終于擠進(jìn)人山人海的上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心。迎面而來(lái)一位房產(chǎn)中介，看著臉生，可見(jiàn)著她就道喜：“姐，你賺了！”陳玉婷納悶：可我是來(lái)賣房的呀？

未幾，陳玉婷明白，在“買到即是賺到”的當(dāng)下，這里幾乎每個(gè)中介都跟客戶說(shuō)這樣的話。環(huán)顧周遭，買房的往往內(nèi)心竊喜、笑逐顏開(kāi)；而賣房的，多少都面露懊惱之色，心忖道：“早知道賣貴點(diǎn)！”還有一大批拿了號(hào)、等候的，無(wú)不伸長(zhǎng)了脖子往里探，恨不得旋即在柜臺(tái)前坐下，把過(guò)戶手續(xù)給辦了，就好像晚幾分鐘，這房?jī)r(jià)又上去了。

不知道從何時(shí)開(kāi)始，上海的房?jī)r(jià)猶如脫了韁的野馬，日漸瘋狂。有人拿上市公司做比較，稱很多上市公司即便拼上一年利潤(rùn)也無(wú)力購(gòu)得上海一套房。而按照現(xiàn)下的漲速，一個(gè)購(gòu)房者走完首付、審批、過(guò)戶、銀行放款這一整套流程大致需要2到3個(gè)月，“其間有的人房子沒(méi)到手就賺了100萬(wàn)元也并非天方夜譚，”陳玉婷說(shuō)。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，與往年春節(jié)后的成交淡季不同，今年一線城市的樓市節(jié)后迅速“入春”。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月15日到21日的7天時(shí)間里，北上廣深的銷售套數(shù)最低的為深圳，銷售958套。而銷售量最高的上海，則賣出了2740套。

房市火爆之下，曾經(jīng)一度遠(yuǎn)離媒體視線的“眾籌買房”模式再度被熱炒，一線城市聯(lián)合炒房的隊(duì)伍已越來(lái)越壯大。

眾籌炒房，主要有兩種模式：有的是幾個(gè)朋友湊齊首付，約定房?jī)r(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)賣出，獲利按出資比例分成。還有的是投資客直接“包樓”，在看好某個(gè)新盤(pán)后，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商以某個(gè)價(jià)格承包整棟樓，留著慢慢賣。

杠桿炒房

不少人將一線城市房?jī)r(jià)的暴漲歸因于近期不斷出臺(tái)的利好政策。進(jìn)入2月以來(lái)，幾乎每周都有樓市政策出臺(tái)。2月2日，央行出臺(tái)了首套房的房貸政策，20%的首付政策重出江湖；2月17日，央行再次發(fā)布消息，上調(diào)職工住房公積金賬戶存款利率；2月19日又迎來(lái)了營(yíng)業(yè)稅、契稅的減免。除此之外，濟(jì)南首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以“區(qū)”為單位，公積金貸款最高額度將上漲，幾乎每一條政策的出臺(tái)，都引發(fā)全民的高度關(guān)注。

值得注意的是，假如一線城市房?jī)r(jià)的上漲，是以剛需支撐和推動(dòng)的，倒也無(wú)所謂，至少，不會(huì)有太大的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵在于，從去年以來(lái)一線城市房?jī)r(jià)上漲的實(shí)際情況看，更多的是投資和投機(jī)造成的。尤其是投機(jī)，已經(jīng)成為一線城市房?jī)r(jià)上漲的主推動(dòng)力，成為近一段時(shí)間以來(lái)一線城市住房銷售的主力軍。

更重要的，在深圳、上海等一線城市以及南京等二線城市，許多投機(jī)者是以高杠桿來(lái)完成商品房投機(jī)任務(wù)的，有的是通過(guò)房產(chǎn)中介，有的是通過(guò)投資機(jī)構(gòu)，更有一些P2P平臺(tái)也加入到了住房投機(jī)的行列中來(lái)，為商品房投機(jī)者提供資金支撐。

2月26日，央行行長(zhǎng)周小川在G20記者會(huì)議上，就曾詳細(xì)解釋了在房地產(chǎn)去庫(kù)存方面，加杠桿與去杠桿如何平衡的問(wèn)題。周小川表示：個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重相對(duì)偏低。這預(yù)示著未來(lái)仍有加大杠桿的可能。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政府官方加的購(gòu)房杠桿可以稱為場(chǎng)內(nèi)杠桿，目前樓市最危險(xiǎn)的是有更多的場(chǎng)外杠桿在出現(xiàn)，有些企業(yè)理財(cái)平臺(tái)各種首付貸款已可以將首付降低到5%，也就是杠桿率放大到20倍。甚至部分企業(yè)，已經(jīng)可以提供契稅貸款。

交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，部分地區(qū)有中介、開(kāi)發(fā)商、貸款公司提供低首付或零首付的“首付貸”放大杠桿的現(xiàn)象，以及商貸零首付，可能導(dǎo)致不具備貸款資質(zhì)的非理性購(gòu)房，容易吹大房?jī)r(jià)泡沫，違約跑路的風(fēng)險(xiǎn)也較大，而且留給銀行的是價(jià)值不足、泡沫較大的房產(chǎn)，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管和審查。

融資盤(pán)具有天然的脆弱性。股市中是這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)中也是這樣，只不過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款比較隱蔽些，不如股市中每天都公布融資融券數(shù)據(jù)，房市中每個(gè)季度才公布。但這種隱蔽性其實(shí)加大了泡沫破裂的成本，一旦潮水退去，發(fā)現(xiàn)在裸泳的被擊殺的速度會(huì)很快。

國(guó)泰君安首席宏觀分析師任澤平近日也撰文稱，今年的樓市類似于去年股市的“水?！薄案軛U牛”?！胺渴姓始铀仝s頂跡象，2016年需警惕房市重蹈2015年股市和1991年日本泡沫崩潰覆轍?！?/p>

投資收益率下降，房貸成本下降，只要房?jī)r(jià)上升可以趕上3%的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)年化收益率，房地產(chǎn)就會(huì)成為重要的投資選項(xiàng)。雖然購(gòu)買股票享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果表面上看來(lái)是更理性的選擇，但中國(guó)股市的現(xiàn)金流證明，大部分上市公司沒(méi)有磚頭水泥和地段來(lái)得靠譜。

房地產(chǎn)的最后瘋狂似乎已成共識(shí)，這阻擋不了那些排隊(duì)購(gòu)房的人，他們的邏輯是：這么多年來(lái)，排隊(duì)的人都對(duì)了，憑什么這一次就錯(cuò)了？

中國(guó)樓市的“旱澇異象”

在一線城市房?jī)r(jià)大熱的同時(shí)，二線城市的房?jī)r(jià)則處于穩(wěn)中有升的局面。以濟(jì)南為例，有10多家樓盤(pán)每平米售價(jià)一口氣上調(diào)了500元以上，最多的甚至超過(guò)了1500元。而二手房市場(chǎng)最近也挺熱，記者采訪多家中介后獲悉，最近不少二手房動(dòng)輒漲個(gè)三四萬(wàn)，而年前沒(méi)成交的房子，漲價(jià)后反而成交了。

至于去庫(kù)存壓力最大的三四線城市，其樓市依然“春寒料峭”。數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)同比仍在下降。1月份同比跌幅最大的三個(gè)城市為湛江、蚌埠和襄陽(yáng)，跌幅都超過(guò)3.5%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的可能性仍大。

“樓市去庫(kù)存是今年五大結(jié)構(gòu)性改革之一。近期我國(guó)出臺(tái)了一系列旨在去庫(kù)存的稅收信貸政策，以鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)。從目前情況看，政策的紅利激發(fā)了市場(chǎng)的人氣。突出表現(xiàn)在部分城市隨著城鎮(zhèn)化改革的推進(jìn)，人均收入水平的提高以及二胎政策的放開(kāi)等，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛?！泵裆y行首席研究員溫彬指出，“但從全國(guó)總體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性分化，一線城市與三四線城市‘冰火兩重天，前者交易活躍，房?jī)r(jià)快速上漲，而后者仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力?！?/p>

溫彬認(rèn)為，這種“冰火兩重天”的狀況反映出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局，即總體供需平衡，但結(jié)構(gòu)上，收入水平較高、人口流入量大的一線城市，政策利好刺激了購(gòu)房需求；而在三四線城市受經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、收入水平等因素的影響，市場(chǎng)處于供大于求的狀況，政策的刺激作用相對(duì)有限。

值得警惕的是，短期爆發(fā)導(dǎo)致的市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。張大偉認(rèn)為，分化的市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市的“地王”對(duì)房?jī)r(jià)上漲的要求非常高，未來(lái)一年二線城市將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。溫彬也指出，任何一種價(jià)格上漲都有合理的成分，但同時(shí)也不排除投機(jī)的因素。平穩(wěn)、健康運(yùn)行的樓市是市場(chǎng)樂(lè)見(jiàn)的，但往往在具體運(yùn)行過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)投機(jī)因素，帶來(lái)局部地區(qū)、某一時(shí)間段的非理性上漲，給市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

有評(píng)論指出，中國(guó)樓市正在上演自1994年房改以來(lái)所未有的“天文異象”：多地大旱，亟需降雨，然而，盡管政府在旱區(qū)采取了人工降雨措施，但雨卻落到了澇區(qū)。

專家表示，引發(fā)中國(guó)樓市“旱澇異象”的根源還是在于供需矛盾，除了信貸等直接作用于房地產(chǎn)的政策以外，推動(dòng)三四線城市加速轉(zhuǎn)型、完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施、打破城鄉(xiāng)間壁壘等或許是解決中國(guó)樓市調(diào)控難題的一劑長(zhǎng)效藥方。