當(dāng)音樂(lè)盒還在轉(zhuǎn)動(dòng)……

譚松珩

有一天，我的朋友問(wèn)我，你覺(jué)得現(xiàn)在可以買(mǎi)房子了嗎？就算是我這樣的專(zhuān)業(yè)人士，面對(duì)普通人這個(gè)簡(jiǎn)單問(wèn)題，卻無(wú)比犯難。

經(jīng)濟(jì)不斷下行，熱錢(qián)不斷流出，建成房屋不斷增加，房屋庫(kù)存有增無(wú)減，但地產(chǎn)銷(xiāo)量和價(jià)格卻在不斷上揚(yáng)——深圳一騎絕塵，其他一線城市緊隨其后，而目前來(lái)看，在政府的減稅、降息刺激下，很多二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格似乎也蠢蠢欲動(dòng)。

老實(shí)說(shuō)，如果我的這位朋友問(wèn)的是，你覺(jué)得2016年二線城市房地產(chǎn)會(huì)漲嗎，這個(gè)問(wèn)題我回答起來(lái)會(huì)很有把握，“雖然并不像一線城市那么肯定，但二線城市在今年肯定是大概率上漲的”?？赏顿Y這件事并不只是“買(mǎi)入”“持有”這么簡(jiǎn)單，為了實(shí)現(xiàn)投資收益你必須要賣(mài)出，所以能否投資房地產(chǎn)更需要關(guān)注的是，明年或者后年，我能夠變現(xiàn)賺錢(qián)嗎？

目前經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定形態(tài)，為回答上面這個(gè)問(wèn)題增加了不少難度——?jiǎng)⒁姿构拯c(diǎn)、城鎮(zhèn)化空間變小、居民收入水平惡化的潛在可能性，都讓我覺(jué)得，地產(chǎn)存在著泡沫，而這個(gè)泡沫是繼續(xù)膨脹還是即將破裂，卻讓人捉摸不透。

經(jīng)歷了2008年閃電崩盤(pán)到2009年瘋狂反彈后，“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”這個(gè)概念已經(jīng)扎根于每個(gè)中國(guó)人心中了，最近一次這個(gè)概念遭到質(zhì)疑是2014年：經(jīng)歷了2013年的房地產(chǎn)瘋狂上量投資后，2014年迎來(lái)了巨量供給和人口拐點(diǎn)的雙重打擊，一線房地產(chǎn)價(jià)格搖搖欲墜，二、三線城市地產(chǎn)價(jià)格則如雪崩之勢(shì)，面對(duì)越來(lái)越嚴(yán)峻的地產(chǎn)環(huán)境，國(guó)家從2014年9月開(kāi)始不斷出臺(tái)刺激政策，這又喚起了人們對(duì)2009年地產(chǎn)市場(chǎng)深V走勢(shì)的回憶：正是政府對(duì)房地產(chǎn)的刺激力度不斷增大，房地產(chǎn)才從2008年的低點(diǎn)來(lái)到了2013年史無(wú)前例的高峰。在2014年末至今的房?jī)r(jià)反彈中，“剛需”購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)遠(yuǎn)落后于“改善”購(gòu)買(mǎi)力，二套、三套房成為了主力。

“買(mǎi)房投資”的最高潮在股市崩盤(pán)后來(lái)臨——人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的厭惡逼迫資金走入“低風(fēng)險(xiǎn)”資產(chǎn)，而債券和銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率太低、P2P風(fēng)險(xiǎn)太高，自然只有房地產(chǎn)能夠容納這些需求，所以在這之后一線城市房地產(chǎn)坐上高鐵，一路狂飆。

從微觀結(jié)構(gòu)上看，一線城市購(gòu)房需求量大增，帶來(lái)的也是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的杠桿率上升，而“剛需”購(gòu)買(mǎi)力疲軟、“改善”購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)說(shuō)明消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的龐氏化特征越來(lái)越明顯——如果說(shuō)剛需支撐的地產(chǎn)上漲還能說(shuō)得上有基本面支持的話，那么如今的地產(chǎn)則更像是泡沫：炒房資金選擇供給最少、需求最大的一線城市入手，先填平“價(jià)值洼地”深圳，再帶動(dòng)整體上漲，最后將上漲勢(shì)頭蔓延到二線城市。

可從人口結(jié)構(gòu)也好，房屋估值也好，二線城市真真沒(méi)那么多需求的，而且二線城市的供給也實(shí)在有些巨大。而2015年調(diào)查失業(yè)率上升、居民收入增速放緩、被寄予厚望的二胎政策出師不利等不利因素都在制約二線城市的上漲幅度，更別說(shuō)遠(yuǎn)超過(guò)歷史均值的租售比了。

所以，與其說(shuō)越來(lái)越蠢蠢欲動(dòng)的二線城市房?jī)r(jià)是改善性需求的爆發(fā)，倒不如說(shuō)這是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)入了第二階段——若保持目前的人口流入和收入水平，一線城市房?jī)r(jià)的泡沫不及二線城市大，炒作二線城市地產(chǎn)價(jià)格跟股票牛市炒作低價(jià)股一樣，是大媽進(jìn)場(chǎng)炒作泡沫的特征，更何況這種炒作一般而言還帶有超高的杠桿——各地均有所謂“首付貸”“首付分期”的金融服務(wù)，說(shuō)明實(shí)際杠桿很可能不止官方認(rèn)為的4倍。

房地產(chǎn)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)賴以生存的重要資產(chǎn)，也是其他資產(chǎn)價(jià)值的重要錨定。地產(chǎn)價(jià)格一旦下跌過(guò)度，將會(huì)導(dǎo)致諸如信貸危機(jī)等風(fēng)險(xiǎn)。因此，在下調(diào)首付至20%后，政府肯定還會(huì)有進(jìn)一步的刺激動(dòng)作，或許是進(jìn)一步下調(diào)首付比例至15%，或許是大幅減少稅費(fèi)，這些都構(gòu)成了一二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的中堅(jiān)力量。

不過(guò)，經(jīng)濟(jì)下行與居民收入下行的壓力仍在，居民加杠桿的空間并不是無(wú)限的，更重要的是，政府的刺激政策只能刺激杠桿和貨幣，并不能刺激人生二胎。所以，如果你自信你能很快從地產(chǎn)泡沫里脫身，一二線房地產(chǎn)的確是短期良好的投資標(biāo)的，它就像一個(gè)上了發(fā)條的音樂(lè)盒，所有人都知道它最終會(huì)停下來(lái)，可什么時(shí)候停下來(lái)卻不知道，你是應(yīng)該繼續(xù)享受音樂(lè)還是趕緊逃離會(huì)場(chǎng)呢？