解決商品房庫存難題的“三三制”

溫洋

中央經(jīng)濟工作會議提出，我國將努力化解過剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)庫存，幫助農(nóng)村居民在城市買房，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商降低房價，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整合、鼓勵其轉(zhuǎn)變營銷策略；落后的房屋所有權(quán)限制應(yīng)予以撤銷，這些決策是非常英明和有前瞻性的。截至2014年底，我國城鎮(zhèn)存量住房約200多億平方米，戶均住房超1套，而新房仍在源源不斷地涌向市場。待售住房還可供至少2億人居住，住房投資需求快速下降。據(jù)預(yù)測，未來5年，城鎮(zhèn)20—45歲主要購房群體將下降約10%。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公積金管理司司長張其光研究，2010年后，作為非家庭配置資產(chǎn)的，住房投資需求在快速下降。

為了盡快消化商品房庫存，化解金融風險，中央提出引導(dǎo)開發(fā)商降低房價，以利于進城農(nóng)民工購買的方案，但是目前大中城市的房價普遍較貴，每套房的售價少則幾十萬元，多則上百萬乃至上千萬元，以進城農(nóng)民工平均每月3000元左右的工資，根本沒有能力購買。加上進城務(wù)工人員的流動性較大，不但較難長期固定在一個城市打工，而且還隨時準備返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)或務(wù)工。因此，應(yīng)改變觀念，由擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，向擁有房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)變。建議采用“三、三制”破解商品房庫存的問題。

三讓

政府讓稅。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加）、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等，另外還有項目眾多的行政管理收費。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%—25%左右。建議將其降到8%左右。

銀行讓利。房地產(chǎn)開發(fā)貸款在各家銀行業(yè)務(wù)中占的比例不是很高，尤其是大的銀行業(yè)務(wù)占比還相對較低，普遍都在8%以下。房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年（含三年）。 建議將房地產(chǎn)貸款利率降低到5%左右，還貸期限放寬到5—10年。

企業(yè)讓利。房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本主要包括土地成本、建設(shè)費、市政配套費用，等等，以國家最低標準承建，造價也難以少于1000元/平方米。實際上，多層普通商品房，建設(shè)成本大約在1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建設(shè)成本大約在1500—1800元/平方米左右，檔次越高，造價越高。目前的房價賣到幾千到幾萬元一平方米，不可謂不暴利，建議其將房價大幅下調(diào)，盈利不得超過其成本的一倍，否則，按照成本價由國家強行收購后作為廉價商品房出售。

三放

放開限購。對于北上廣等一線大城市，由于二孩政策的放開，應(yīng)允許其市民進行改善性的住房再購買，也就是換房。二三線城市則應(yīng)完全放開購房限制。

放開限貸。目前公積金貸款的最高額度只有30萬元。有的銀行還拖延到3個月后才放款。應(yīng)根據(jù)購房者的還貸能力，購房所需的資金給予70%以上的貸款。

放開購房首付限制。目前購房貸款首付比例是三成。也就是如果你要買價值100萬元的房子，那么你的首付最少就是100萬元乘以30%等于30萬元。建議對有住房抵押的貸款可以進一步降低首付比例至1—2成，嚴重滯銷的商品房可以零首付。

三轉(zhuǎn)

轉(zhuǎn)售為租。即由國企或民企將庫存商品房進行收購后，為農(nóng)民工提供短期的廉租房服務(wù)；也可作為旅游、大學生創(chuàng)業(yè)的租房用途。

轉(zhuǎn)住為醫(yī)。目前許多城市醫(yī)療資源不足，可將部分庫存商品房用于建設(shè)公辦或民辦醫(yī)院、養(yǎng)老院等，但應(yīng)從政策上嚴格規(guī)定其使用的性質(zhì)，不允許作為商品房出售。

轉(zhuǎn)住為教?？梢詫⑵滢D(zhuǎn)變用途為建設(shè)學校、幼兒園之需，以解決教育資源短缺的問題，同樣必須規(guī)定其不得再作為商品房出售。

（作者系九三學社中央委員、廣東省人民政府參事）