探究公共租賃住房的后續(xù)管理辦法

于浩 威海市住房委員會辦公室蔣玲 威海市物業(yè)管理辦公室

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探究公共租賃住房的后續(xù)管理辦法

于浩 威海市住房委員會辦公室
蔣玲 威海市物業(yè)管理辦公室

摘 要：我國興建了大量的保障性住房，主要包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房，其中公共租賃住房對于解決城市中等偏低收入家庭住房困難，緩解新職工的階段性住房壓力以及改善外來務(wù)工人員的居住條件發(fā)揮了重要的作用。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房 私有化

一、公共租賃住房制度存在的問題

（一）供給和需求存在嚴(yán)重的不對等

隨著城市化進(jìn)程的加速和社會人口流動性的增強(qiáng)，而居高不下的房價對于目前夾心層群體的經(jīng)濟(jì)收入狀況來說實(shí)在難以應(yīng)對，他們對于公租房的需求也會越來越大。然而，目前就已經(jīng)實(shí)施試點(diǎn)的幾個城市來看，各地由于房源供應(yīng)不足，再加上管理能力有限，所以覆蓋人群相對較窄，都設(shè)置了一定的準(zhǔn)入門檻——戶籍制度。北京公租房的供應(yīng)對象為城市中低收入住房困難家庭，包括已通過廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭。廣州、廈門等地的供應(yīng)對象也都針對城鎮(zhèn)戶籍人口。重慶則較為寬松，申請人只要年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，具有良好的支付能力，符合政策規(guī)定就可以申請。上海規(guī)定如果持有本市居住證在同時滿足其他政策規(guī)定的條件下也可申請。

（二）選址

目前，許多城市的公租房建設(shè)選址大都集中在城市郊區(qū)，沒有便利的交通和生活設(shè)施，城市居民居住空間結(jié)構(gòu)的異向分化日趨明顯，低收入群體聚集區(qū)的邊緣化逐漸破壞了城市的整體和諧性。為了防止因低收入貧困群體逐漸移往城市邊緣地帶聚集居住而導(dǎo)致“平民窟”現(xiàn)象的發(fā)生，應(yīng)當(dāng)逐漸發(fā)展多種房源籌資機(jī)制，盡量把公租房同其他住房布局在一起，實(shí)現(xiàn)融合居住。

（三）資金來源和融資機(jī)制

融資機(jī)制是影響公共租賃住房供給穩(wěn)定性和持久性的關(guān)鍵因素，是公共租賃住房制度安排亟待突破的瓶頸。公共租賃住房的性質(zhì)和特征決定了其資金籌措過程中，面臨與廉租住房相似的問題，主要包括：①籌集、建設(shè)和發(fā)展公共租賃住房既要解決“房源”所需的資金，又要負(fù)擔(dān)長期的房屋維修費(fèi)用，所需資金與開發(fā)普通住宅一樣數(shù)量龐大、且占用周期長；②基于公共租賃住房建設(shè)的社會保障性，公共租賃住房建設(shè)管理以“保本微利”為原則，其租金實(shí)行政府限價，租金標(biāo)準(zhǔn)較低，難以形成建設(shè)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。③由于相關(guān)部門在保障性住房的計劃審批、手續(xù)辦理、落實(shí)優(yōu)惠政策等方面拖拉、掣肘，建房成本和風(fēng)險大大增加，使開發(fā)企業(yè)對建設(shè)公共租賃住房難以產(chǎn)生足夠的興趣。

（四）制度建設(shè)落后，缺乏相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)

近年來，我國中央政府一直高度關(guān)注住房保障制度的建設(shè)，先后制定了相關(guān)的關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房在內(nèi)的一系列保障住房的法律法規(guī)，《指導(dǎo)意見》雖然對公租房具體實(shí)施內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，但立法層次較低，配套法律體系也不健全。同時，住房保障是一項(xiàng)政策性、動態(tài)性、連續(xù)性很強(qiáng)的工作，目前國內(nèi)大部分城市都沒有設(shè)立明確的管理公租房的相應(yīng)部門，也沒有配備專職人員，這就難以適應(yīng)日益發(fā)展的公租房的要求。

二、發(fā)展我國公共租賃住房制度的建議

（一）有效拓展資金來源渠道，建立多樣化的公租房

考慮到公租房的可持續(xù)性，在建設(shè)資金上除了保證政府的投入外，還要積極拓展其他有效的渠道，增強(qiáng)公租房的生命力。香港房委會通過出租公共房屋附屬的商業(yè)設(shè)施和停車場等非住宅設(shè)施，獲得穩(wěn)定的收入和盈利來源，這種以商養(yǎng)房的思路值得內(nèi)地借鑒。今后，在設(shè)計公租房時應(yīng)保證一部分商業(yè)配套設(shè)施的興建，這樣既方便了入住者，又使公租房獲得了穩(wěn)定的資金補(bǔ)充。同時國家還應(yīng)制定相應(yīng)法律法規(guī)確保由此帶來的收益要最終返回到公租房的建設(shè)使用上。

（二）投資主體多元化，給予公租房享受土地、財稅、金融等多方面的政策支持

按照政府主導(dǎo)，社會廣泛參與的原則，鼓勵社會機(jī)構(gòu)積極參與到公租房的建設(shè)當(dāng)中以此解決土地、資金和房源的困難。同時也可借鑒英國政府的經(jīng)驗(yàn)，鼓勵非營利組織將自身興建的普通住宅轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥?，從而緩解政府的資金壓力，拓寬投資渠道。其中政府主導(dǎo)，就是要發(fā)揮政府的主體作用，將發(fā)展公租房列為政府的職責(zé)范圍，通過直接投資、部分投資或通過“土地供應(yīng)”、稅收優(yōu)惠、金融安排等手段提供支持。

（三）多種渠道籌集房源

《指導(dǎo)意見》中指出公租房房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。新建公租房除了要考慮土地成本之外還應(yīng)結(jié)合生活需要，應(yīng)該選在土地資源相對比較豐富的城市近郊和產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，同時應(yīng)配套建設(shè)和完善必要的生活設(shè)施，如醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等，方便承租群體的工作和生活。公租房還可以采取在商品房中配建的方式，在土地招標(biāo)之初就和開發(fā)企業(yè)事先約定必須在新建住房用地中配建一定比例的公租房。

（四）建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制

各國在公租房出臺初期為了保證制度的公平性都會制定較為嚴(yán)格的準(zhǔn)入機(jī)制，如英國就采取了嚴(yán)格的打分制，香港也采取了嚴(yán)格的資格審查，對違反規(guī)定的租戶做出限制等。

在甄別入住對象時應(yīng)該舉房管部門、民政部門、社會保障部門、金融部門、公安部門幾家之力協(xié)同調(diào)查和審核入住者的資格。同時把好出口關(guān)，要定期地對入住公租房的對象進(jìn)行審核，一旦承租人的收入水平超過準(zhǔn)入線或使用期間存在違法行為，及時讓其退出以實(shí)現(xiàn)資源的再次合理配置。

公租房的租金水平應(yīng)結(jié)合開發(fā)建設(shè)成本、各地的住房市場租金水平和供應(yīng)對象的支付能力等因素合理確定，一般應(yīng)至少確定在市場租金水平80%以下，并按年度實(shí)行動態(tài)調(diào)整。同時，為減輕承租人租金支出負(fù)擔(dān)，符合條件的承租人可申請?zhí)崛”救斯e金賬戶內(nèi)的存儲余額用于支付公共租賃房租金。

參考文獻(xiàn)：

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