土地一級開發(fā)項目的風險控制方法分析

文/楊寶山 中鐵（廈門）投資有限公司 福建廈門 361000

?

土地一級開發(fā)項目的風險控制方法分析

文/楊寶山 中鐵（廈門）投資有限公司 福建廈門 361000

【摘要】目前，我國土地一級開發(fā)項目已經(jīng)在全國范圍內(nèi)廣泛的展開，并且也獲得了不錯得到成效，讓土地資源受到了很大程度的保護和節(jié)約，也讓我國的政府加強了對土地資源的約束作用。所以本文就對我國土地一級開發(fā)項目中的風險控制方法進行分析，旨為相關(guān)的管理人員提供一定的參考意見。

【關(guān)鍵詞】土地一級開發(fā)；風險控制；方法分析

前言：

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，建筑行業(yè)的工程項目規(guī)模逐漸擴大，所以相應的就會產(chǎn)生很多的項目風險。如果沒有對項目中可能出現(xiàn)的建設(shè)風險進行嚴格控制，就可能在施工的過程中出現(xiàn)更大的安全隱患，從而導致危險事故的發(fā)生。所以相關(guān)的人員開始對土地一級開發(fā)項目中可能出現(xiàn)的風險進行分析研究，并提出了一些控制的方法，從而為管理提出了更多的要求。

1、土地一級開發(fā)工程流程中風險類型

1.1在前期策劃階段的風險

在土地一級開發(fā)前期的策劃和設(shè)計的階段，主要就是將項目所需要的材料和設(shè)備進行充分的了解，再針對具體的情況來制定項目整體的方案設(shè)計。所以設(shè)計達到準確性對項目整體的順利運行具有很重要的作用。如果項目的設(shè)計人員，在進行設(shè)計的時候沒有充分的隨土地資源進行充分的了解，就開始制定總體策劃的方案，那么就很可能導致工程進行的過程中出現(xiàn)風險，也可能會對項目的順利運行產(chǎn)生一定的阻礙[1]。

1.2在審批改進階段的風險

在進行項目的審批階段的時候，一般來說土地儲備聯(lián)席會要介入到期方案確立的工作當中，如果方案合理有效，就會移交給上級部門進行審批。但是如果在審批的過程中，上級部門沒有達成一個有效的溝通模式，就會導致這一項目在日后的建設(shè)過程中會遇到一些現(xiàn)實性的阻礙，從而無法按時完成項目的建設(shè)工作。

1.3在項目實施階段的風險

在項目的實施階段，應該嚴格的按照設(shè)計人員總體的策劃來進行建設(shè)。首先在征地的過程中，要與土地所有者進行良好的洽談，保證一切手續(xù)都是合法的，如果沒有在溝通中達成共識，就會很大程度上造成工程無法順利實施。同時，如果在工程基礎(chǔ)建設(shè)的時候沒有對工程的總預算進行一個合理的預估，就會導致建設(shè)階段發(fā)生很多不安定的因素，造成項目的安全隱患。

1.4國家相關(guān)政策風險

我國目前土地一級開發(fā)工程中還沒有出臺健全的政策，也沒有進行相關(guān)法律上嚴格的規(guī)定。所以在土地一級開發(fā)具體的施工過程中，很多的工程只能夠依據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定對工程進行調(diào)整，缺少嚴格的法律規(guī)定做支持，就會導致土地一級開發(fā)工程出現(xiàn)相應的法律風險，讓相關(guān)建設(shè)企業(yè)的經(jīng)濟利益得不到有效的保障。

2、控制土地一級開發(fā)工程的有效措施

2.1開發(fā)資金風險的控制

一般來講，土地一級開發(fā)的項目都是一個比較復雜的工程，所以只有對其中的每一環(huán)節(jié)進行嚴格的把控，才會讓土地一級開發(fā)的建設(shè)過程中避免危險事件發(fā)生。在工程的開發(fā)階段，如果相關(guān)的工作者沒有合理的分配這一工程的所有分工，就可能導致出現(xiàn)意外情況，從而產(chǎn)生資金的危機狀況。所以想要避免這一方面的風險，首先應該要讓項目的基礎(chǔ)資料十分詳盡和準確。在估算項目資金成本的時候，需要項目的估算人員全面的收集工程的有關(guān)資料，并將這些資料進行有效的整合、總結(jié)、分析和處理，同時還要進行嚴格的核算，保證數(shù)據(jù)的準確性，從而才能讓工程中基礎(chǔ)材料的準確性得到充分的保障[3]。其次是要對土地一級開發(fā)工程的周期進行妥善的安排，才能讓這項工作發(fā)揮其應有的導向作用。工程開發(fā)周期的合理能夠讓開發(fā)工作向著更加順利的方向進行，也能讓相關(guān)的建筑單位能夠?qū)椖康拈_發(fā)資金進行合理的預算和控制。所以在具體的控制工作中國，相關(guān)的管理人員應該對項目整體有一個清晰的認知，并且融入這一項目的規(guī)格和特性，讓項目的工作周期更加合理、科學，也能讓工程的工作進程更加順利。

2.2項目市場風險的控制

土地一次開發(fā)與土地二次開發(fā)之間有著明顯的界限，一級開發(fā)是指對規(guī)定范圍內(nèi)的土地進行初步的開發(fā)和施工，從而讓其成為可以利用的土地。而二級開發(fā)是指建筑的企業(yè)不再對土地未來的建設(shè)和開發(fā)負責，只負責商品房的售賣。這種將開發(fā)方式的分類政策，讓土地市場混亂的情況得到了很大程度的改善，同時也讓市場的運行得到了嚴格的規(guī)范。但是改革的過程中也出現(xiàn)了一定的風險，除了讓工程的工期延長之外，也讓其經(jīng)濟效益有所降低，所以這種情況會造成很嚴重的后果和影響。所以想要讓市場的風險有效降低，就應該建立一個有序的、科學的市場，并且還要對土地儲備開發(fā)項目進行大力的推進，并使用其他的穩(wěn)定方法加以輔助，讓土地市場在運行的過程中能夠十分平穩(wěn)、安全，從而讓風險發(fā)生的幾率大大降低。

2.3項目收益風險的控制

在土地一級開法項目進行中，其收益也會產(chǎn)生一定的風險，風險出現(xiàn)主要是由于土地一級開發(fā)部門和土地儲備機制之間的責任和職能劃分的不夠明確導致的。所以在實際的項目運行中，首先應該將開發(fā)部門與儲備機制之間進行明確的劃分工作，還要對工程進行中的各個環(huán)節(jié)進行全面的監(jiān)管，制定責任制度，將每一個環(huán)節(jié)的施工具體到實際的責任人身上，讓工程的風險能夠得到有效的控制。其次是要有效的提升開發(fā)部門的管理水平，并對工程收益分配的環(huán)節(jié)進行嚴格的控制，這樣才能保障有效控制住項目的收益風險。

結(jié)論：

綜上，在土地一級開發(fā)的項目當中，風險項目是很難避免的。所以相關(guān)的管理人員想要讓建設(shè)的過程中更加安全穩(wěn)定，就要對其中可能出現(xiàn)的風險項目進行嚴格的、全面的監(jiān)控，還要加強風險管理的力度，從而才能針對不同的風險，制定不同的控制方案，從而實現(xiàn)讓這一工程能夠帶來更大的社會效益和經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]賈野,劉湘汝,葉平.土地一級開發(fā)項目風險控制研究[J].建設(shè)科技,2010,（12）:88-89.

[2]魏婧.企業(yè)投資土地一級開發(fā)項目風險管理研究[D].西南財經(jīng)大學,2011.

[3]張向科.基于灰色系統(tǒng)理論的一級土地開發(fā)項目價格預測研究[D].天津大學,2009.