經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究

薛金明

河南中正永信工程管理有限公司，河南許昌461000

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經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究

薛金明

河南中正永信工程管理有限公司，河南許昌461000

［摘要]2009年以來(lái)，我國(guó)的城市化發(fā)展進(jìn)入快速期，在這種新的經(jīng)濟(jì)常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之呈現(xiàn)價(jià)格上漲過(guò)快等現(xiàn)象，通過(guò)支持保障性住房、改善性住房建設(shè)，綜合考慮城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與購(gòu)買力之間的矛盾問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

［關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；發(fā)展趨勢(shì)

The Trend Study on Real Estate Market under the New Normal in China

XUE Jin-ming

（Henan zhongzheng yongxin engineering management co.，LTD. Xuchang，Henan 461000）

［Abstract］Since 2009, following the rapid growth of urbanization in China, the real estate price has shot sharply high under the new normal. The ways to make real estate market more stable and reduce contradictions between the price and the purchasing power are including supporting the construction of welfare housing and improved housing and the consideration of control policies such as Urban-rural overall planning.

［Key words］economic new normal; real estate market; development trend

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入新常態(tài)，在這種新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展也將進(jìn)入一個(gè)新的歷史發(fā)展期，在新的發(fā)展階段，需要對(duì)其市場(chǎng)狀況進(jìn)行分析，從而更好地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下主要呈現(xiàn)如下幾個(gè)特征：房地產(chǎn)市場(chǎng)分化、公司分化、價(jià)格分化。因此我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)差異性問(wèn)題仍將長(zhǎng)期存在。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)將是全國(guó)整體趨勢(shì)相同、區(qū)域性差異比較明顯。市場(chǎng)表現(xiàn)主要體現(xiàn)在一、二線城市之間存在分化的問(wèn)題。因此，需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行全面準(zhǔn)確的分析。

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)日益壯大的趨勢(shì)，在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的時(shí)候，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種狀況值得關(guān)注，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷一段時(shí)間的價(jià)格上漲之后，將向何方發(fā)展，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何，都將成為政府和房地產(chǎn)開發(fā)商需要思考的問(wèn)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧

2008年金融危機(jī)時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次調(diào)整，2008年的調(diào)整既有外在因素同時(shí)也有內(nèi)在因素的作用。外在的因素主要是受全球金融危機(jī)的影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，內(nèi)在的因素是我國(guó)房?jī)r(jià)在2007年價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，透支了2008年房?jī)r(jià)的上漲。2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。因此，我國(guó)政府采取了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而達(dá)到控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。城市發(fā)展需要遵循一定的規(guī)律，城市化發(fā)展的過(guò)程中，如果比例在20%-50%階段即處于加速期狀態(tài)。從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況看，城市化進(jìn)程是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。通過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)我國(guó)在2009年城市化率已經(jīng)超過(guò)47%，并且以每年1%-1.5%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平越來(lái)越高。按照城市發(fā)展的S曲線分析，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城市化發(fā)展的快速期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期前景仍被看好。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程受到剛性需求的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年被抑制，而到了2009年又出現(xiàn)快速上漲的局面。這主要原因是我國(guó)房地產(chǎn)的剛性需求較大，大量的年輕人需要購(gòu)房。房地產(chǎn)的發(fā)展順應(yīng)了時(shí)代發(fā)展潮流，收緊信貸是我國(guó)樓市調(diào)整的主要措施，房地產(chǎn)企業(yè)在信貸收緊政策的影響下，出現(xiàn)融資難的問(wèn)題，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資資金量大，資金回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，一旦銀行收緊信貸政策，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生重要的影響。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是從抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲向保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。在資金壓力情況下，一些中小開發(fā)商會(huì)通過(guò)降價(jià)方式促銷，所以對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展是一種考驗(yàn)。

當(dāng)前情況，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法回避的一個(gè)問(wèn)題就是在調(diào)控狀態(tài)下的生存問(wèn)題，根本問(wèn)題是如何保持房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈安全包括融資渠道暢通和企業(yè)自身實(shí)現(xiàn)資金回籠問(wèn)題，緊縮的貨幣政策促使房地產(chǎn)開發(fā)商憂慮心情加重。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向一個(gè)調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)為了避免風(fēng)險(xiǎn)，都是通過(guò)促銷或者降價(jià)的方式進(jìn)行銷售，從根本提升資金的回籠率。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年開始迎來(lái)了一個(gè)持續(xù)的繁榮期，2008年進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。2008年出現(xiàn)了全球性金融危機(jī)，2009年經(jīng)濟(jì)衰退的態(tài)勢(shì)依然存在。因此，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響，同時(shí)也抑制了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資信心，消費(fèi)者的消費(fèi)信心也受到一定程度的影響。2010年以來(lái)我國(guó)政府相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，根本目的是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨于理性，雖然已經(jīng)取得一定成效，但是當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格仍然高于百姓的購(gòu)買力，價(jià)格與支付能力之間的矛盾依然突出，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然需要調(diào)控，通過(guò)調(diào)控消除房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)熱問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整也是房地產(chǎn)市場(chǎng)客觀規(guī)律的具體要求，需要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀規(guī)律，才能更好地促進(jìn)其健康發(fā)展。

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析

從我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況看，中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展時(shí)期，人民幣升值速度加快，同時(shí)隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市化進(jìn)程也在加快。在這樣的社會(huì)市場(chǎng)環(huán)境下，居民消費(fèi)會(huì)呈現(xiàn)升級(jí)的現(xiàn)象。因此，住房剛性需求仍是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。未來(lái)雖然國(guó)家采取一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是行業(yè)景氣度上升的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生根本性變化，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格周期進(jìn)行分析，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)關(guān)鍵性時(shí)期，需要采取積極有效的市場(chǎng)調(diào)控措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

隨著投資額的下滑，部分大中城市房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)降低房?jī)r(jià)的態(tài)勢(shì)，當(dāng)前情況下外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)性政策調(diào)整壓力較大，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)還受到內(nèi)在經(jīng)濟(jì)周期的影響。房地產(chǎn)調(diào)整周期和制造業(yè)調(diào)整周期并行壓力存在，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到剛性約束和結(jié)構(gòu)聯(lián)動(dòng)性影響，所以我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨新的問(wèn)題。從當(dāng)前情況看，房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)萎縮的現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過(guò)連續(xù)幾年上漲之后，已經(jīng)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，住宅銷售面積增速下降。這主要受到幾個(gè)方面的因素影響：一方面受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響，老百姓對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度高估導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，但是隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了變化。因此，導(dǎo)致住宅銷售面積下滑；另一方面是資金流問(wèn)題，銷售下滑使企業(yè)的資金流出現(xiàn)惡化，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件也在發(fā)生變化，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批程序更加復(fù)雜，同時(shí)民間借貸利息呈現(xiàn)逐月上升的態(tài)勢(shì)，這些因素導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流出現(xiàn)嚴(yán)重的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金越來(lái)越少，同時(shí)由于融資困難所產(chǎn)生的現(xiàn)金流也呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)也產(chǎn)生了一定程度的影響。

從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度通常保持在8%-10%之間，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中需要把各個(gè)行業(yè)協(xié)調(diào)好，如果某一個(gè)行業(yè)出現(xiàn)價(jià)格上漲過(guò)快，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)會(huì)產(chǎn)生很大的影響。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一旦超過(guò)10%，經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，那么物價(jià)會(huì)出現(xiàn)飛速上漲的態(tài)勢(shì)，如果我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度低于8%，經(jīng)濟(jì)通常情況下會(huì)出現(xiàn)停滯危險(xiǎn)，這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下會(huì)出現(xiàn)一系列的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩產(chǎn)生一定的影響，同時(shí)當(dāng)前次貸危機(jī)繼續(xù)蔓延，需要解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展之間的關(guān)系，需要采取積極有效的政策措施解決好我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題。

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)

從政策方面看，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該以維穩(wěn)為主，當(dāng)前出臺(tái)的新政策對(duì)樓市具有拉動(dòng)效應(yīng)。但隨著我國(guó)社會(huì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)逐步趨于穩(wěn)定狀態(tài)，政府對(duì)樓市的依賴性會(huì)越來(lái)越弱。因此，未來(lái)一段時(shí)間政府應(yīng)該把重視調(diào)控和關(guān)注民生作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主基調(diào)。同時(shí)政府也會(huì)出臺(tái)一系列政策保障性住房和改善性住房建設(shè)。隨著城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)的形成，政府會(huì)綜合考慮城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。調(diào)控政策對(duì)區(qū)域性樓市具有明顯拉動(dòng)效應(yīng)，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體穩(wěn)定。

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中受到銀行政策和調(diào)控措施的影響，國(guó)內(nèi)貸款幅度大幅下降，并且呈現(xiàn)繼續(xù)下降的趨勢(shì)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量受到影響，整個(gè)預(yù)收款和定金比例會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。因此，購(gòu)房者的按揭比例也在下降。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)一段時(shí)間融資成本會(huì)增加，同時(shí)融資的難度也在進(jìn)一步加大。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r將由社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展共同決定。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是重要的社會(huì)問(wèn)題，比如說(shuō)如果把房地產(chǎn)作為收藏品，那么房地產(chǎn)價(jià)格再高也是可以想象的，但是房地產(chǎn)一方面是商品，另一方面還需要滿足居住功能。因此，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格需要趨于理性。

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責(zé)任編輯：尹明遠(yuǎn)董躍進(jìn)

［作者簡(jiǎn)介］薛金明（1970—），男，漢族，河南省修武人，河南中正永信工程管理有限公司總工程師。研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

［收稿日期］2015-12-02

［中圖分類號(hào)]F293.3

［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

［文章編號(hào)］2095－5537（2016）01－00041－03