論家庭共同財產(chǎn)理論在宅基地登記中的應用
——以江蘇省徐州市銅山區(qū)為例

■ 劉欽祥

（江蘇省徐州市銅山區(qū)國土資源局，徐州 221116）

論家庭共同財產(chǎn)理論在宅基地登記中的應用
——以江蘇省徐州市銅山區(qū)為例

■ 劉欽祥

（江蘇省徐州市銅山區(qū)國土資源局，徐州 221116）

首次辦理宅基地登記時一般都是登記在戶主名下。當戶主去世后，是按照名稱變更登記還是權(quán)利轉(zhuǎn)移登記辦理，實務中爭議較大。將家庭共同財產(chǎn)理論引入宅基地登記后，最便捷的方式是首次登記時，在證書權(quán)利人欄填寫戶主姓名，同時在附記欄備注家庭全體成員共同共有并列明全體成員姓名。戶主去世后，直接通過名稱變更登記為其他家庭成員。

共同財產(chǎn)；宅基地；登記；權(quán)利人；更名

近年來，江蘇省徐州市銅山區(qū)在完成城鎮(zhèn)地籍調(diào)查和村莊地籍調(diào)查的基礎上，逐步開展了對1992年登記的宅基地進行換發(fā)證書工作，由于時間間隔達20余年之久，當時登記的父或母的名字，有的已作古，有的年事已高，有的已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓等，出現(xiàn)了大量需要對原登記的名字進行更改的情形。為統(tǒng)一政策的尺度，銅山區(qū)國土資源部門將家庭共同財產(chǎn)理論應用于宅基地證書的換發(fā)工作中，對符合“戶”的構(gòu)成要件的，該戶中的任何一個成員都可以成為登記的主體，較好地解決了此次換發(fā)證書中的改名問題。筆者結(jié)合銅山區(qū)的實踐，就家庭共同財產(chǎn)理論在宅基地登記中應用的相關問題進行探討，以期對相關管理和研究工作有所助益。

1“家庭共同財產(chǎn)理論”的內(nèi)涵

學理上，將“家庭共同財產(chǎn)理論”形象地比喻為“共同錢袋理論”，即對符合在共同關系存續(xù)期間“共同勞動、共同積累、共同投資、共同經(jīng)營”條件的財產(chǎn)，認定為共同財產(chǎn)，當其權(quán)利主體全部為家庭成員時，該財產(chǎn)即屬于該家庭的共同財產(chǎn)。

從有利于穩(wěn)定家庭關系和促進家庭和睦團結(jié)的角度，所有共同生活的家庭成員都應視為家庭共有財產(chǎn)的共有人，包括共同生活的未成年子女。當某一成員已遷出該戶時，其家庭成員身份已改變，即其共有人的資格隨之滅失。當因婚姻關系而使某人歸入該戶時，要區(qū)別婚前和婚后，只有婚后取得的宅基地才能因入戶而取得共有人的資格。即當存在血緣關系時，取得該戶戶口的同時也取得了共有人資格；當存在婚姻關系時，在法定財產(chǎn)制狀態(tài)下，應區(qū)分婚前和婚后的財產(chǎn)關系，在協(xié)議財產(chǎn)制的狀態(tài)下，按協(xié)議執(zhí)行。

2 宅基地屬于家庭共同財產(chǎn)

2.1 宅基地屬于財產(chǎn)

由于1986年的《民法通則》僅將國家土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)和全民所有制及集體所有制單位的國有土地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)列入財產(chǎn)權(quán)利的范疇，而沒有將宅基地使用權(quán)列入。一直以來，一般都不將宅基地使用權(quán)作為財產(chǎn)對待。直到2007年《物權(quán)法》的頒布，明確宅基地使用權(quán)為用益物權(quán)，賦予其財產(chǎn)的屬性。

2.2 宅基地是按戶取得的財產(chǎn)

《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。即國家按照一定的程序和條件，將宅基地批準給某一戶村民使用，而不是批準給某一個人使用，即宅基地使用權(quán)是由戶享有的。

2.2.1 宅基地登記中戶的概念

實務中，對戶的概念認識并不一致，是實然狀態(tài)的戶，還是未然狀態(tài)的戶？一般來講，戶的存在具有延續(xù)性和傳承性，大多因分戶而需要申請宅基地，所以，從審批的角度而言，該“戶”是未然狀態(tài)的“戶”，即將要出現(xiàn)的戶。但從登記的角度而言，因登記行為屬于行政確認，是對客觀存在的一種認可，所以，登記時的“戶”應該是客觀存在的戶。

從民事權(quán)利的角度來看，既然宅基地屬于財產(chǎn)，對“戶”的理解應適用民法上的概念；但從行政管理的角度來看，登記屬于行政確認，對“戶”的理解應適用行政法的概念。由于宅基地在原始取得時是適用行政法上的概念，且民法上對戶的內(nèi)部成員構(gòu)成較為寬泛，因此，在辦理登記時，以行政法上的“戶”為依據(jù)，既與分戶審批時相對應，又與普通民眾的認識相一致。即：具有血緣關系(包括法律擬制的血緣關系)或婚姻關系，以共同生活為目的而共同居住在同一住所的常住人口的集合體，為一戶。登記實務中，具有一個戶口簿的集合體稱為一戶，戶口簿中登記的成員為該戶的成員。

2.2.2 戶主的概念

家庭戶戶主一般由戶內(nèi)常住人口中房屋產(chǎn)權(quán)所有人或者公房承租人擔任。無民事行為能力或者限制民事行為能力的人，一般不能擔任戶主。當戶內(nèi)成年人及房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一致時，可以申請變更戶主。申請家庭戶變更戶主時，需提交以下材料：居民戶口簿、新戶主居民身份證和戶內(nèi)成年人及房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一致的書面意見。 即戶主是經(jīng)戶內(nèi)成年人協(xié)商一致，能夠承擔相應民事責任的任一成年成員。按照我國農(nóng)村的傳統(tǒng)，一般由成年男子擔任戶主。

2.2.3 戶主的性質(zhì)

從戶主產(chǎn)生的過程來看，戶主是該戶內(nèi)成年成員共同推舉的代表，當其以戶主的身份從事相關民事活動時，其行為是該戶成員集體意志的反應，其能夠代表該戶對外承擔普通家事代理的民事責任。當其非為家庭日常共同生活之需處理家庭事務時，應取得全體成員的一致同意。

2.3 宅基地是共同共有的財產(chǎn)

法律上將共同財產(chǎn)區(qū)分為按份共有和共同共有，《物權(quán)法》規(guī)定，具有家庭關系的共有財產(chǎn)是共同共有財產(chǎn)。共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)，即家庭成員共同擁有。由于宅基地是按戶取得的，且在建設和使用過程中系用家庭共同積累投資所形成，更是維系共同生活關系的重要資產(chǎn)，所以，該宅基地使用權(quán)當屬該戶全體成員共同擁有，各共有人都可以合理地行使權(quán)利，未成年人的權(quán)利由其監(jiān)護人代為監(jiān)管。這種共有是不分份額的擁有，只有當共同共有關系不存在，對包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)的家庭共同財產(chǎn)進行分割時，才能顯化每一個成員應該擁有的財產(chǎn)份額。

3 宅基地權(quán)利人名稱之辨

當為單位擁有的土地使用權(quán)進行地籍調(diào)查和注冊登記時，權(quán)利人的名稱直接引用單位的規(guī)范名稱即可；當對宅基地使用權(quán)進行地籍調(diào)查和注冊登記時，一般都直接引用戶口簿上的戶主姓名填寫地籍調(diào)查表和土地證書。但由于戶口簿和土地登記簿的功能定位不相一致，簡單地直接引用戶主姓名必然帶來實務中的一些麻煩，諸如戶主因死亡、年事已高或戶內(nèi)成年人及房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一致須更改戶主時，是直接辦理名稱變更還是按轉(zhuǎn)讓辦理？名稱變更相對較為便捷，但按轉(zhuǎn)讓辦理時，就涉及宅基地能否轉(zhuǎn)讓和是否有效的問題。實務中，爭議較大，也易引起申請人乃至社會輿論的不滿和負面評價。

在對共有財產(chǎn)進行登記時，由于登記的姓名和真實權(quán)利主體之間不具有一致性，簡單地以登記的姓名來判斷權(quán)利人失之偏頗，這里就涉及了顯名權(quán)利人和隱名權(quán)利人的辨別問題。具體對宅基地而言，登記在土地證書和登記簿上的戶主姓名，就是該宅基地的顯名權(quán)利人，而隱含在原始取得文書中或戶口簿中的其他成員則屬于隱名權(quán)利人，對該宗宅基地的使用權(quán)概念上，無論是顯名權(quán)利人還是隱名權(quán)利人都賦有同等的權(quán)利。此時，土地證書上記載的姓名應與原始取得文書中或戶口簿中記載的戶主姓名，在實質(zhì)內(nèi)涵上具有一致性，即記載在證書上的權(quán)利人其身份僅僅是戶主，而不是個人，該戶主是該戶全體成員的代表，在行使物權(quán)上與其他成員無實質(zhì)差異。

4 姓名代替名稱導致公信力下降

為區(qū)分和管理之需要，對獨立的人或人的集合體都要賦予一個代號。姓名是人類專有的呼叫代號，每個人都具有唯一姓名，為區(qū)別重名個體，還應輔以地域、性別等相關信息加以佐證。當表述為某一姓名時，普通民眾都會認為僅指其一人，因此，在書面表達時，如果表述了某個人的姓名，公眾都會認為所有的信息都只指向該人。而名稱是對除個體人以外的事物的呼叫代號，當對人的集合體需要加以區(qū)分時，就需要給該集合體予以命名，謂之團體名稱。由于宅基地是按戶享有的，對該戶的名稱不宜用戶主姓名代替。

鑒于宅基地的共有性，對其登記時，應以該戶的名稱為權(quán)利人名稱。但現(xiàn)實中，戶的名稱不存在，為引用之便利，往往以戶口登記簿上的戶主姓名代替該戶的名稱，遂產(chǎn)生了個人姓名與戶主姓名在內(nèi)涵上理解偏差的問題，也致使現(xiàn)實中要求改名的情形大量出現(xiàn)。因此，在宅基地登記證書上登記的戶主姓名，其實質(zhì)是指該戶的名稱，而非僅指戶主個人，同理，該宗宅基地的權(quán)利應屬該戶，而非僅指該戶主個人。

鑒于土地登記具有公示公信的功能，使任何不特定的人在看到土地登記內(nèi)容時，因信賴國家公權(quán)力的權(quán)威性，對公示的內(nèi)容產(chǎn)生合理的信賴，相信其登記的內(nèi)容為真，遂敢于與之進行交易。公示是基礎，公信是目的，公信的范圍只能囿于公示的范圍，如果公示不充分，勢必造成公眾信賴范圍的狹窄，不利于經(jīng)濟活動。一般而言，土地使用權(quán)的權(quán)利人、面積、坐落、性質(zhì)、年限等都屬于應當公開的信息，當只公開某一個人為權(quán)利人時，公眾只能相信公開的個人為真權(quán)利人，苛求第三人去探尋其是否還有其他共有人，是不妥當?shù)?，也不?jīng)濟。為維護國家公權(quán)力的登記行為的權(quán)威性，對共有宗地的權(quán)利人狀態(tài)，應充分公開，這樣才符合公示公信的原則，也符合法治社會經(jīng)濟秩序的要求。

5 宅基地登記中需要改名的相關情形

江蘇省徐州市銅山區(qū)宅基地證書換發(fā)工作中，遇到了形形色色的名稱變更問題，由于普通民眾對專業(yè)上的名稱變更和轉(zhuǎn)讓在認識上存在偏差，甚至業(yè)內(nèi)人士也存在不同認識，申請人往往都以改名之名義提出申請。為統(tǒng)一政策尺度、公正對待每一個申請人，我們將實際發(fā)生的問題進行梳理，剔除明顯屬于轉(zhuǎn)讓類型后，大致歸納如下：

(1)原登記的戶主已經(jīng)去世，或因年事已高，不適合登記為權(quán)利人的，此次換發(fā)證書應如何處理？

(2)夫妻已離婚，持財產(chǎn)分割協(xié)議申請登記的，應如何處理？

(3)其他共有人一致同意放棄共有財產(chǎn)，實質(zhì)已成為另一共有人獨立財產(chǎn)時，如何處理？

(4)原登記的戶主已去世，其配偶再婚的，如何處理？

(5)原登記的戶主已去世，其他人要求繼承的，如何處理？

(6)全體成年共有人一致同意變更登記未成年共有人的名字時，如何處理？

6 運用共同財產(chǎn)理論將各類更名的申請予以類型化

針對民眾改名的要求，我們從維護家庭關系穩(wěn)定和依法便民的角度，厘清家庭共有關系的成員范圍，將普通民眾的更名需求明確區(qū)分為實質(zhì)上的更名、繼承和轉(zhuǎn)讓，按照現(xiàn)行法律和政策分類予以區(qū)分。

6.1 實質(zhì)上的更名

在共有關系存在的前提下，一般情況下不得分割共有財產(chǎn)，此時，在共有人范圍內(nèi)，經(jīng)其他成年共有人同意，要求將原登記的名稱更改為任一成年共有人的名稱，都屬于實質(zhì)上的名稱變更，按更名登記辦理。當經(jīng)其他成年共有人同意，要求將原登記的名稱更改為未成年共有人的名稱時，雖然仍屬于實質(zhì)上的名稱變更，但與設立戶主的立法目的不符，應要求其更換其他成年人，否則，不能按更名登記辦理。

6.2 實質(zhì)上的繼承

繼承只能對被繼承人的獨立財產(chǎn)的繼承，當共有關系仍然繼續(xù)存在，共有財產(chǎn)沒有被分割時，因其財產(chǎn)份額無法確定，故無繼承的條件。且由于宅基地的身份屬性，繼承人和共有人的身份互為交織或互為重疊，是否發(fā)生繼承無實質(zhì)區(qū)別。此時，共有人以繼承的理由提出更名時，按實質(zhì)更名辦理。但當不具有共有人身份的繼承人主張繼承時，如果共有關系仍然處于繼續(xù)狀態(tài)，也不得主張繼承。只有在共有關系不存在時，分家析產(chǎn)后，才能按照遺囑繼承或法定繼承的規(guī)定辦理繼承。由于繼承取得財產(chǎn)時，物權(quán)的生效與繼承的生效同時發(fā)生，即繼承成立時物權(quán)也同時為繼承人設立，因此，不需要經(jīng)過行政許可，就可以直接為繼承人辦理土地登記。

6.3 實質(zhì)上的轉(zhuǎn)讓

當要求更改的名稱不屬于任一共有人時，屬于實質(zhì)上的轉(zhuǎn)讓。對于實質(zhì)上的轉(zhuǎn)讓，由于對《土地管理法》第六十二條和第六十三條的理解見仁見智，實務中，行政管理部門一般都認為宅基地是不能轉(zhuǎn)讓的。而《國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）規(guī)定：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”；2004年國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第13條規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！睆纳鲜鲆?guī)定來看，僅是不得向購買宅基地的城鎮(zhèn)居民發(fā)放土地使用證。司法實務中，從盤活存量建設用地、發(fā)揮土地利用效率的角度，持有條件認可的態(tài)度，即對符合主體身份且也符合“一戶一宅”條件的轉(zhuǎn)讓持認可的態(tài)度，其依據(jù)是《中華人民共和國土地管理法》第六十二條“沒有禁止轉(zhuǎn)讓，只是轉(zhuǎn)讓后再申請的不獲批準”，且《江蘇省土地管理條例》第三十五條也是允許購買宅基地的，只是對購買人的身份和申請條件進行了限制。因此，對既符合身份條件又符合“一戶一宅”條件的轉(zhuǎn)讓，也可以直接辦理變更登記；但對于既不符合身份條件又不符合“一戶一宅”條件的轉(zhuǎn)讓，應先辦理宅基地審批手續(xù)后，再辦理登記手續(xù)。

7 更名必備要件的材料支撐

由于《土地登記辦法》對提交材料的要求較為粗略，難以適應現(xiàn)實中紛繁的各類申請，且明確要求登記機構(gòu)對材料的審查采取形式主義兼實質(zhì)主義，為避免失職或瀆職，根據(jù)相關法律法規(guī)和國家政策，并結(jié)合農(nóng)村現(xiàn)實，對上述三大類更名申請?zhí)峤坏牟牧闲枰枰载S富和完善，以補強相關證明的證明力。

7.1 關于實質(zhì)上的更名

(1)如果嚴格遵循戶口登記簿記載的戶主姓名，根據(jù)江蘇省公安廳《關于印發(fā)〈江蘇省戶口辦理指南〉的通知》（蘇公規(guī)〔2010〕1號）文件的規(guī)定，戶內(nèi)成年人及房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一致的，可以申請變更戶主姓名。此時，申請人先向公安機關申請變更戶主姓名，然后再持變更后的戶口簿、原土地證書等相關證明材料，申請名稱變更登記。

(2)當將宅基地作為該戶共有財產(chǎn)對待時，無論土地證書上記載為哪一位共有人的姓名，其僅為顯名權(quán)利人，其他共有人為隱名權(quán)利人，該顯名權(quán)利人是全體共有人的代表，既然是代表的身份，就得通過全體共有人共同推舉產(chǎn)生。因此，當全體共有人共同推舉產(chǎn)生了一名代表并同意更改戶名，且經(jīng)當?shù)鼗鶎咏M織證明屬實的情況下，申請人持該證明、原土地證書等相關證明材料即可申請更改土地證書上記載的權(quán)利人姓名。

7.2 關于實質(zhì)上的繼承

實務中，爭議較多的是“是否必須公證”的問題。認為應當辦理公證手續(xù)的，其依據(jù)是1991年建設部和司法部聯(lián)合發(fā)布的《關于房產(chǎn)登記管理中加強公證聯(lián)合通知》中要求繼承房屋的必須辦理公證手續(xù)。但《公證法》規(guī)定，只有國家法律和行政法規(guī)規(guī)定必須辦理公證手續(xù)的，才應當辦理公證手續(xù)。因此，對于公證的類型可以分為強制公證和依申請公證。國家法律和行政法規(guī)沒有規(guī)定房屋繼承必須辦理公證，只能是當事人申請時才辦理公證。所以，《土地登記辦法》第四十五條也沒有要求申請人應當提供公證材料。最高人民法院也認為，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。前述司法部和建設部的通知不屬于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的范疇，且與《物權(quán)法》《繼承法》等有關法律法規(guī)相抵觸，不能成為登記主管部門不履行登記法定職責的依據(jù)。

鑒于目前普通民眾的法律意識現(xiàn)狀，很少有遺囑繼承的情形發(fā)生，大多是法定繼承的情形。此時，我們要關注的是繼承人的資格問題。當沒有第一順序繼承人時，才由第二順序繼承人繼承。由于第一順序繼承人與共有人大多身份重疊，實務中，真正屬于第一順序繼承人主張對宅基地予以繼承的情況也很少發(fā)生，除非共有關系消滅。在發(fā)生第一順序繼承人主張繼承宅基地時，從其戶口簿上可以看出其是否具備資格；當?shù)诙樞蚶^承人主張繼承時，由于當?shù)鼗鶎咏M織對其家庭結(jié)構(gòu)的情況比較熟悉，應當由基層組織對其是否具有繼承資格予以證明。

當多人具有法定繼承資格時，由于房屋和宅基地的整體性，一般不會進行實物分割，大多會以協(xié)議方式處置遺產(chǎn)，將該宅基地歸入一人擁有。因此，該協(xié)議也需要經(jīng)過當?shù)鼗鶎咏M織予以證實。申請人再持被繼承人死亡證明、原土地證書、基層組織的相關證明等申請辦理登記手續(xù)。

7.3 關于實質(zhì)上的轉(zhuǎn)讓

鑒于《中華人民共和國土地管理法》允許宅基地有條件地轉(zhuǎn)讓，《江蘇省土地管理條例》也允許購買宅基地，從便民的角度，應對既符合身份條件又符合申請宅基地條件的購買戶予以直接辦理登記手續(xù)。如果機械地要求其先辦理宅基地審批手續(xù)再辦理登記，現(xiàn)實中農(nóng)戶很難辦理，因為規(guī)劃、建管等手續(xù)難以補辦。對此類型的審查重點是其身份條件和申請條件，審查的標準應執(zhí)行新建申請的標準。因此，其申請時，應提交經(jīng)當?shù)鼗鶎咏M織證明的身份條件和申請條件的書面材料、原土地證書、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、履行協(xié)議主要內(nèi)容的證據(jù)等材料，并由轉(zhuǎn)讓雙方共同申請變更登記。

實務中，爭議最激烈的是是否必須雙方共同申請的問題?，F(xiàn)實中有些登記機關從便民的角度出發(fā)，對買方堅稱無法找到賣方的，也適用了單方申請的有關規(guī)定。但這明顯與《物權(quán)法》和《土地登記辦法》的規(guī)定不符，且極易引發(fā)行政訴訟和行政賠償。當民間借貸以讓與擔保作掩護或主要義務未完全履行到位的情況下，一旦賣方提起訴訟和行政賠償，登記機關很難免除責任。由于賣方的協(xié)助義務是法定的，其不履行該協(xié)助義務時，最穩(wěn)妥的路徑是，買方通過民事訴訟獲得司法支持，強制賣方履行協(xié)助過戶登記義務或以司法裁判設定物權(quán)，再單方辦理登記手續(xù)。

8 結(jié)語

在宅基地換發(fā)證書的工作中，群眾更名的要求非常強烈也非常復雜，當我們引入家庭共同財產(chǎn)理論后，厘清家庭財產(chǎn)共有人的范圍，就能明確區(qū)分民眾訴求中真正的更名、繼承和轉(zhuǎn)讓類型，就能有針對性地對各類情形施以準確的審查形式，既便民高效又依法行政。鑒于宅基地屬于家庭共同財產(chǎn)的特殊性，在辦理土地登記時，適用按單位模式設計的證書會出現(xiàn)諸多不便，因為將戶主姓名作為單位(集合體)的名稱對待，容易讓民眾誤解為登記是誰的名字，權(quán)利就是屬于誰的，其實這個名字僅僅是代表而已。因此，需要對宅基地證書(包括地籍調(diào)查、土地登記簿等表格)的樣式加以修改和完善，要么將權(quán)利人欄改為戶主姓名并同時列明其他共有人，要么在權(quán)利人欄填寫時統(tǒng)一要求為“某某(戶主姓名)戶”并列明其他共有人。這樣，就會省卻了好多改名的麻煩，也利于第三人對權(quán)利人狀況的審查和判斷。

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The Theory of Family Joint Property in the Registration of Homestead—A Case Study of Tongshan District, Xuzhou, Jiangsu Province

LIU Qinxiang
(Tongshan District Branch of Xuzhou Land and Resources Bureau of Jiangsu Province, Xuzhou 221116, China)

Generally, the household name is used in the frst housing land registration. However, after the death of the householder, great controversy remains on whether the change of registration should be according to the name or transfer of power. Given this, this paper offers that the theory of family joint property should be introduced into the registration of homestead. Specifcally, in the frst registration, name of householder should be flled in the holder of the certifcate column, and at the same time, in the note column, remarking commonly owned by all members of the family, and listing their names. Based on this, after the death of the householder, the right holder can be directly changed into the other family members.

common property; the homestead; registration; the right holder; being renamed

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2016）07-0010-05

2016-03-05；

2016-04-12

劉欽祥（1966-），男，江蘇省徐州市人，江蘇省徐州市銅山區(qū)國土資源局高級工程師，大學本科，主要從事土地法律實務研究。