關(guān)于我國旅游休閑地產(chǎn)未來發(fā)展問題探究

文｜亞太旅游聯(lián)合會副主席、東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)投資總經(jīng)理 沈飛

一、休閑地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r分析

雖然我國旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展時間并不長，但是進(jìn)展卻比較理想，總體來講，應(yīng)概括為兩個階段。首先，初級階段。把商品房開發(fā)與自然旅游資源相互融合，建立在自然景區(qū)之內(nèi)，又或者將地產(chǎn)開發(fā)項目本身營造出悠然和諧的休閑氛圍。此階段項目發(fā)展建設(shè)與普通住宅大同小異，僅僅是將自然資源優(yōu)化其中，使其舒適度更加適宜，以此來提升項目價值。其次，成長階段：我國旅游休閑地產(chǎn)正處于成長時期，以人文景觀及自然資源來烘托項目價值，以此來提高項目價值與品牌知名度，使得旅游休閑理念與項目實現(xiàn)融合，依托自然資源來提升企業(yè)的規(guī)劃發(fā)展理念，使品牌設(shè)計更具吸引力，并大力提升企業(yè)知名度。

當(dāng)前，我國休閑地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸步入正軌，但與西方國家的成熟理念相比，仍然是相去甚遠(yuǎn)，在思想意識與思維理念方面還是存在很多制約性。（1）當(dāng)前國內(nèi)旅游休閑地產(chǎn)客戶指向性很明確，仍然是以經(jīng)濟(jì)實力較高的人群為主，目前尚且無法實現(xiàn)大眾集體休閑，這也就給休閑地產(chǎn)行業(yè)造成了極大的制約性。（2）休閑地產(chǎn)與普通住宅開發(fā)在根本上存在著較大的差異性，很多地產(chǎn)開發(fā)商也已經(jīng)意識到了這一點，而且在此基礎(chǔ)上也進(jìn)行了相關(guān)研究，但是仍然無法將休閑地產(chǎn)的項目特點與資源優(yōu)勢充分體現(xiàn)出來。（3）休閑地產(chǎn)與相關(guān)的物業(yè)配套設(shè)置是密不可分的，這兩者之間必須充分融合。配套設(shè)施必須及時完善，這會對客戶產(chǎn)生很大的購買欲望，而客戶需求是大前提。因此，相關(guān)的配套設(shè)施也就會不斷提升。相關(guān)配套設(shè)施的重要性是不言而喻的，此關(guān)鍵點早已被開發(fā)商所洞悉，但是目前國內(nèi)的物業(yè)經(jīng)營還有諸多問題亟待解決，比如資金短缺、配套產(chǎn)品不配套、成長期太長等等，而且企業(yè)對于配套產(chǎn)品的經(jīng)營也不夠理性，缺乏經(jīng)驗。（4）當(dāng)前形式下，開發(fā)商依然延續(xù)著傳統(tǒng)的開發(fā)模式，并且經(jīng)營也沒有太大變化，但是休閑地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)形式區(qū)別很大，存在著本質(zhì)的不同。因此，休閑地產(chǎn)一定要遵循自身的發(fā)展模式，在經(jīng)營與開發(fā)方面多多創(chuàng)新。（5）休閑地產(chǎn)必須建立在自然資源基礎(chǔ)上，以此一定要將自然資源優(yōu)勢性作為依托，但是當(dāng)前的自然資源本身存在的缺陷還未解決，比如生活是否便利，配套設(shè)施是否完備，交通是否方便，此類問題得不到解決，那么休閑地產(chǎn)項目開發(fā)就只是空談。所以，休閑地產(chǎn)不能只靠企業(yè)簡單的經(jīng)營與資本運(yùn)作，必須依靠配套設(shè)施大力投入，而且還要有政府的政策支持以及民眾的觀念轉(zhuǎn)變。

我國的歷史文明淵遠(yuǎn)流長，國內(nèi)擁有大量的人文自然景觀資源，而且具有非常深厚的文化積淀，而這些文化資源會為休閑地產(chǎn)的開發(fā)提供無可比擬的優(yōu)勢性作用，為旅游休閑地產(chǎn)行業(yè)帶來長遠(yuǎn)的發(fā)展空間。當(dāng)前，我國休閑理念正在逐步成熟起來，這也會對休閑地產(chǎn)行業(yè)帶來很好的助推作用。有了這些自然資源的有利幫助，那么休閑地產(chǎn)行業(yè)必然會出現(xiàn)一個高速增長，而且會是一個久盛不衰的趨勢。國內(nèi)傳統(tǒng)形式的休閑觀念得到了一定的改觀，而且依托自然資源的休閑地產(chǎn)行業(yè)也有了一個持續(xù)發(fā)展的過程，因此，休閑地產(chǎn)同樣也能帶動當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并形成規(guī)模性效應(yīng)。在不久的將來，我國必然會建立起以自然資源為依托的國際化旅游休閑城市群，同時帶動產(chǎn)業(yè)化的一個長足發(fā)展。目前，海南省的休閑地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)較為成熟，這是自然資源優(yōu)勢的體現(xiàn)，同時也離不開國家的政策性支持，海南省的休閑地產(chǎn)行業(yè)也在向正確的方向穩(wěn)步邁進(jìn)。

二、休閑地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向研究

1、國家對于房地產(chǎn)政策性導(dǎo)向研究

旅游休閑地產(chǎn)屬于地產(chǎn)行業(yè)的一個分類，目前的主導(dǎo)地位卻是越來越明顯。當(dāng)前，房地產(chǎn)走勢受政策性影響依然是比較大的，以國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控角度來講，此次調(diào)控的方向和力度在短期內(nèi)仍然會持續(xù)下去，而且持續(xù)時間會比較強(qiáng)，因此，我們判斷應(yīng)該以行政機(jī)制逐步替代長效機(jī)制。休閑地產(chǎn)的開發(fā)與傳統(tǒng)模式的差異性還是比較大的，但是作為地產(chǎn)行業(yè)一個重要分類，休閑地產(chǎn)同樣會受到政策性影響。所以，企業(yè)一定要有自己的應(yīng)對措施，以防范政策性影響所帶來的負(fù)面因素。

2、國家對于行業(yè)政策性導(dǎo)向研究

當(dāng)前形式下，旅游休閑地產(chǎn)仍然屬于新興市場行業(yè)，而目前的市場秩序有待于完善，行業(yè)的規(guī)范性也需要進(jìn)一步提高?；诖?，政府部門對于休閑地產(chǎn)行業(yè)也出臺了很多相關(guān)的限制性政策，這樣不僅對行業(yè)內(nèi)的規(guī)范性是有利的，有助于清理行業(yè)內(nèi)不良企業(yè)，同時還能對休閑地產(chǎn)企業(yè)形成一種保護(hù)措施，以便形成休閑地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的清晰界定。由此可見，政府對于休閑地產(chǎn)行業(yè)的導(dǎo)向更加明確，而社會各階層對于休閑地產(chǎn)行業(yè)也更加理解，相信政府的政策指導(dǎo)作用也就越發(fā)有效。

3、國家對于旅游業(yè)開發(fā)政策性導(dǎo)向研究

目前，我國已經(jīng)有27個省（自治區(qū)、直轄市）的相關(guān)規(guī)劃性政策都將旅游業(yè)作為重點來抓，以實現(xiàn)當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)的長效發(fā)展，因此，這也足見政府對于旅游產(chǎn)業(yè)的一個關(guān)注程度。休閑地產(chǎn)的發(fā)展和當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的政策性支持是密不可分的，當(dāng)前，政府一直在公布對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，只有將地產(chǎn)開發(fā)與休閑旅游業(yè)有機(jī)結(jié)合起來，方可對休閑地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生極大的推動作用。

三、社會民眾對于休閑地產(chǎn)的購買力分析研究

1、休閑旅游需求相關(guān)研究

據(jù)統(tǒng)計，“十二五”規(guī)劃時間點內(nèi)，我國國內(nèi)旅游人數(shù)年增長率為百分之十三左右，入境游旅客人數(shù)增長率為百分之四左右，我國已經(jīng)是全球第三大入境游接待國，而度假型的產(chǎn)業(yè)配置也在逐年遞增，每年的增長率接近百分之三十，此增速是十分迅猛的。世界旅游業(yè)機(jī)構(gòu)相關(guān)預(yù)期推測，我國的旅行產(chǎn)業(yè)在未來十年的增速都將會居高不下，年增長率或可達(dá)到百分之十以上。而世界旅游組織同時也推測，至2020年，我國會成為世界第一大旅游接待國，而且到時我國旅游出境人數(shù)也將位居世界第四。旅游休閑時代已經(jīng)到來，人們的傳統(tǒng)觀念也已經(jīng)有了極大的改觀，未來我國的休閑度假產(chǎn)業(yè)將會是一個迅猛發(fā)展的良好時期，同時，休閑需求也會出現(xiàn)猛增，這也是休閑地產(chǎn)不可忽視的一方面。

2、我國養(yǎng)老需求相關(guān)研究

相關(guān)部門對于我國老齡化做出數(shù)據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前，我國六十歲以上老年人達(dá)到了接近兩億，同時還在以每年百分之三的速度增長。到2020年，我國老年人數(shù)量會超過2.5億，在世界老年人數(shù)量的占比為百分之二十，在亞洲老年人數(shù)量的占比為接近一半，該數(shù)據(jù)統(tǒng)計是非常驚人的，不得不引起相關(guān)部門的足夠重視。因此，今后我國的養(yǎng)老將會是一個非常大的產(chǎn)業(yè)，在達(dá)到自住需求的同時，還必須進(jìn)一步提升生活環(huán)境與配套服務(wù)項目，以實現(xiàn)更為優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，這也是未來我國不可估量的特色需求市場。我國已經(jīng)步入了老齡化社會，老年人的居住條件不能忽視，而自然環(huán)境優(yōu)勢，以及配套服務(wù)完善的休閑地產(chǎn)則最為適宜，也將會給這個產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展空間。

3、我國旅游休閑地產(chǎn)投資需求研究

因為房地產(chǎn)本身就具備很好的保值性，所以很多人都將房地產(chǎn)作為一種投資項目來購置，休閑地產(chǎn)擁有良好的自然環(huán)境資源優(yōu)勢，而且該資源還兼具稀缺性的獨(dú)特性質(zhì)，因此格外受追捧，在未來也必將擁有非常穩(wěn)定的保障收益。休閑地產(chǎn)的投資價值更為明顯，增值效果也更佳，因此必將受到國內(nèi)外眾多投資者的爭相追捧。

4、休閑地產(chǎn)市場自住性需求研究

當(dāng)前，因為生活環(huán)境已經(jīng)升高，而且交通設(shè)施也非常便利，所以城市近郊的休閑地產(chǎn)項目不僅會吸引外來投資的關(guān)注，同時還會開發(fā)出很多當(dāng)?shù)孛癖姷淖宰⌒枨笫袌?。在不久的未來，隨著休閑城市概念的不斷成熟，以及大量配套設(shè)施的不斷完善，自住需求市場也會呈現(xiàn)出規(guī)模性的增長，并帶動休閑地產(chǎn)行業(yè)的自住需求人群，以及行業(yè)利潤率。

四、相關(guān)市場競爭狀況探析

1、關(guān)于企業(yè)項目開發(fā)的競爭情況

當(dāng)前，許多實力強(qiáng)大的企業(yè)都已經(jīng)開始涉足休閑地產(chǎn)行業(yè)，無論是資金運(yùn)作，還是品牌影響力，這些企業(yè)都是無可比擬的，因此，必然會引發(fā)休閑地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競爭，而且會愈演愈烈。休閑地產(chǎn)行業(yè)自身具有一些特殊性，對于資金和經(jīng)營能力的要求都很高，而在行業(yè)內(nèi)的競爭中，必然會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的情況，將來還會有專業(yè)性分化狀況，因此，中小企業(yè)會承受較大壓力。到了將來，如果有區(qū)域需要休閑地產(chǎn)的開發(fā)，或者是特定項目的開發(fā)，必然會找行業(yè)內(nèi)的專業(yè)企業(yè)來操作，而且還需要多方的協(xié)同合作，因此，企業(yè)之間將呈現(xiàn)出一種特殊的競爭關(guān)系，這是一種以合作為基礎(chǔ)的協(xié)同關(guān)系。

2、地區(qū)之間的競爭狀況研究

當(dāng)前，休閑地產(chǎn)的開發(fā)都需要自然資源來作為依托，而此時就會出現(xiàn)地域不同而資源相近的情況，而且這其中部分客戶雙方共有，這是一種客戶群體重疊的現(xiàn)象，所以就會導(dǎo)致地域性客戶群體的競爭，這種關(guān)系必須妥善處理，否則就會產(chǎn)生一些不必要的麻煩。

3、產(chǎn)品項目與客戶服務(wù)的競爭關(guān)系研究

讓客戶產(chǎn)生購買欲望，以做出購買的決定，不能只依靠自然資源優(yōu)勢，開發(fā)項目的品質(zhì)以及企業(yè)良好的服務(wù)都能起到?jīng)Q定性作用?，F(xiàn)如今，產(chǎn)品品質(zhì)與創(chuàng)新思路對于銷售的關(guān)鍵作用是顯而易見的，企業(yè)也已經(jīng)意識到這個問題，未來隨著休閑理念的普及，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的休閑需求，提供更多的針對性強(qiáng)的產(chǎn)品來滿足不同客群的需求。